大庆市房地产市场研究

大庆市房地产市场研究大庆城市概况房地产市场情况客群定位目录大庆市概况大庆，位于黑龙江省西部，松嫩平原中部，是一座以石油、石化和高科技产业著称的新兴城市，是中国最大的陆上油田和重要的石油化工基地。五十年来，累计为国家贡献原油二十多亿吨，上缴利税一万七千亿元人民币，出口创汇五百多亿美元；先后荣获联合国迪拜改善居住环境范例奖和中国人居环境范例奖，并获得中国内陆首家“环保模范城市”。区位交通大庆位于哈大齐工业走廊中轴，东距哈尔滨、西距齐齐哈尔都仅有两小时车程。境内滨洲、通让铁路交汇，连接哈大齐三市的G015国道等公路网已经形成，大广高速公路正在紧张施工建设当中。基本形成了以大庆为中心的“T字型”两小时经济带。通过滨洲铁路，从大庆可以到达蒙古和俄罗斯，经松花江黄金水道也可直达俄罗斯，地缘和区位优势明显，是亚欧大陆桥的中转站和黑、吉、内蒙古三省区的交通枢纽。行政区划大庆市现辖萨尔图、龙凤、让胡路、红岗、大同等五个行政区和肇州、肇源、林甸和杜尔柏特四县。总面积2.1万平方公里，其中市区5107平方公里。人口概况目前，大庆市非农业人口136.8万，占全市总人口的49.3%，农业人口140.43万，占全市总人口的50.7%，城乡人口比为100：103，家庭总数达到了96万户，户均2.89人。男女性别比为102：100。气候条件大庆市地处祖国北疆，四季气候分明，年平均气温4.7摄氏度，无霜期134天，日照2658.1小时，年降水量351毫米，蒸发量1421.6毫升。气候总体特征为：冬季寒冷有雪；春秋季风多。大庆市概况大庆多元化经济格局渐行渐近大庆经济根基在油，大庆的发展繁荣得益于油。经过50年的开发建设，一枝独秀、一柱擎天的产业格局正在悄然发生变化。2009年，全市经济总量达到2120亿元，同比增长12.1%。三次产业分别实现增加值80亿元、1730亿元、310亿元，同比分别增长13.5%、11.5%、16%，三次产业结构比为3.8:81.6:14.6。描述产业发展阶段性特点，可概括为八个要点是石油经济支柱作用依然强劲是石化产业已成为接续产业的重要力量是地方工业地位作用及贡献份额不断加大是高新技术产业比重虽小但厚积薄发优势明显是农副产品加工业牵动作用进一步加强是装备制造业蕴涵着巨大的发展潜能是农业基础设施建设不断巩固是第三产业发展速度快潜力大大庆经济发展及产业结构与其他城市对比分析经济总量稍小人均较强，产业壮大的任务还很艰巨产业结构比较单一，产业优化的压力依然较大投资率相对较低，预示着投资仍有很大增长空间商贸流通规模不大，产业发展的内生性动力相对落后经济外向度不高，产业调整的外部推力不够强劲可支配财力不多，产业升级的基础相对有限大庆新城三大优势道路：对东风新村纬三路、纬四路、纬五路、纬八路、纬九路、纬十路、经五街、经九街人行道、中宝路，以及市政府周边的政府东街、政府西街、人民东路、人民西路、文华街、纬一路、体育街共十六条街路进行改造。城建：为巩固“三城”创建成果，提升城市形象，维护油田产能建设，消除安全隐患，市政府开展了油田矿区环境综合治理工作，对全市范围内影响油田产能建设及市容观瞻的建筑物及其它构筑物进行拆除。本次治理共拆除68处违章建筑，总面积达2.2万平方米。地产：近年来，大庆市把房地产业作为重要经济支柱产业来培育、扶持和发展，房地产业已成为改变城市面貌、改善人居环境、提供就业岗位、增加财税收入的重要支柱产业。在规范交易行为、繁荣活跃商品房市场、二手房市场、租赁市场的同时，积极做好房地产契税、营业税的前置把关、评估、征收等工作，有效杜绝了房地产税源的流失。大庆城市概况房地产市场情况客群定位房地产市场情况分区项目名称项目位置均价容积率物业类别入住时间面积目前状态萨尔图区兰德湖壹号东方玫瑰园对面待定1.3住宅2011年底待定新盘龙凤区湿地福苑龙凤外环东路边待定普通住宅待定新盘萨尔图区唐宁杰座大庆实验中学东500米待定2011年待定新盘萨尔图区柏林春天开发区实验中学东待定待定新盘其它区明珠逸景安达市北横街与大庆路交界处2300/㎡2.1普通住宅2010年10月70-180平米在售让胡路区博奥国际让胡路区龙岗市场附近6800/㎡住宅商铺2011年6月80-130平米在售萨尔图区维也纳音乐花园世纪大道4800/㎡复式现房49-64平米在售萨尔图区大唐世家大庆市东风新村纬八路75号4800/㎡3.64普通住宅80-90平米在售让胡路区东湖又一城让胡路区东湖创业大道旁4600/㎡0.89普通住宅2011年80-130平米在售让胡路区爱丁堡让区民营科技园西临规划路5200/㎡1.2普宅/别墅2011年107-202平米在售萨尔图区锦江公馆大庆东风新村人民东路5000/㎡普通住宅现房163-184平米在售萨尔图区锦绣华城大庆新村湖滨教师花园东侧4500/㎡1.2住宅125-170平米在售萨尔图区万城华府大庆实验中学东500米5000/㎡住宅现房95-115平米在售萨尔图区城市之光原欢乐居售楼处9500/㎡1.05小高、别墅2010年不详在售住宅项目信息让胡路区大庆片区--让胡路区4500-6000元/平米萨尔图区4500-6000元/平米大庆片区--让胡路区让胡路区解析：让胡路区为大庆市主城区之一，是大庆的西城区，素有科研、文化中心区之称。位于市境西北部，东与萨尔图区、红岗区接壤，南与大同区相连，西与杜尔伯特蒙古族自治县分界，北与林甸县毗邻。大庆片区--让胡路区让胡路区均价5500元/平方米城区让胡路区地址世纪大道旁三永湖区域起价均价4200/米开发商恒新地产公司建筑类型物业类别建筑综合体建筑面积22万平方米开盘时间2009年入住时间2009年世奥中心这个项目创造了大庆的三个“高度”——大庆第一个城市综合体；大庆第一高楼和大庆第一的销售速度，。世奥中心、世奥SOHOA座和世奥SOHOB座等三栋建筑组成了大庆第一个城市综合体。大庆本地最高建筑不能超过99米，世奥中心的主体建筑高99米，如果再加上主体建筑上面的造型，世奥中心的实际高度为103米。20天销售1200套世奥中心大庆片区—萨尔图区萨尔图区解析：萨尔图区是大庆市的旅游窗口。风光旖旎的儿童公园，园内各具特色的游乐项目、波光粼粼的湖光水色，让人流连忘返。宽广、整洁的时代广场，占地面积146公顷，内有雕塑喷泉，鲜花烂漫，草木茵茵，成群的鸽子起落盘桓，夜晚则是灯的海洋，成为民居假日、饭后休闲的好去处。萨尔图区均价5500元/平方米大庆片区—萨尔图区城区萨尔图区地址位于大庆市东城区五湖地区起价4300元/平方米均价4800元/平方米价格详情均价4800元/平方米开发商大庆市庆龙房地产开发有限公司建筑类型板楼物业类别住宅占地面积18.25万平平方米开盘时间待定入住时间待定装修情况毛坯容积率1.35怡水湾怡水湾居住小区用地位于大庆市东城区五湖地区，用地东侧为生态科技园2号路，西侧为生态科技园1号路，南侧为校园北路，北侧为规划居住小区，规划总用地面积约12.76公顷。怡水湾居住小区修建性详细规划方案充分利用西侧邻近滨洲湖的现状条件，在沿生态科技园1号路一侧布置小高层住宅，同时合理组织空间与景观，形成高低有致的空间格局。住宅形式为小高层、多层住宅，层数为6-16层，公共建筑为2-3层。总建筑面积约18.25万平方米，容积率1.35，建筑密度15.61%，绿地率36.21%。唯美主邑城区萨尔图区地址北邻环城路，南侧为规划十三号路价格详情待定开发商顺峰房地产建筑类型板楼物业类别住宅占地面积425000平方米开盘时间2010年6月左右入住时间2011年8月装修情况不详容积率1.386唯美主邑居住小区北邻环城路，南侧为规划十三号路，东侧规划十四号路，西侧为经三街，总规划用地面积约26.62公顷。主要技术经济指标：总建筑面积约42.36万平方米，其中以高层多层为主。容积率1.386绿地率37.2%建筑密度18.81%唯美主邑典型户型城区萨尔图区地址东风新村五湖新区中医院旁起价4900元/平方米均价5400元/平方米开发商黑龙江省顺峰房地产开发有限公司建筑类型板楼物业类别复式占地面积4.2万平平方米开盘时间2009年12月入住时间2010年12月底装修情况毛坯主力户型复式容积率2.0香逸名苑二期工程位于大庆市兰德地区，东侧为规划五号街，西侧为规划六号街，南为香逸名苑一期工程，北侧规划六号路。总用地2.08公顷，总建筑面积4.2万平方米，容积率2.0，建筑密度24.1%。香逸名苑香逸名苑典型户型---三室两厅一卫瀚城国际城区萨尔图区地址世纪大道旁三永湖区域起价5200元/平方米均价4700元/平方米开发商成道立德(大庆)有限公司建筑类型不详物业类别不详占地面积18.54公顷建筑面积488万平方米开盘时间2009年入住时间2009年11月30装修情况毛坯瀚城国际特区，背倚世纪大道，依偎三永湖浩瀚美景，构成一个相融共生的城市中央公园。488万平方米国际居住特区，包含270万平方米水域住宅产品类型以18-28层高层住宅、6层多层住宅、4层花园式情景洋房和联排低层住宅为主。瀚城国际特区将分为南北两岸，北岸以中心广场为界分为东西两个居住小区，西岸为一独立居住小区，西南岸紧邻大型休闲绿地，规划为高级住宅区，南岸开阔片区以休闲绿地为中心建设俱乐部经济综合区。瀚城国际大庆片区—五湖新区五湖新区五湖新区板块：五湖新区将成为集“高质量的生态环境、高品位的城市风貌、高水平的基础设施”于一体的高科技现代化生态园林城区的典范，实现“组群组团布局、绿色空间分隔、快速通道相连、湖泽水系相通、森林草原环抱”的规划结构形态。五湖新区将通过5-10年时间的规划建设成为集“高质量的生态环境、高品位的城市风貌、高水平的基础设施”于一体的高科技现代化生态园林城区的典范。大庆片区—五湖新区市场情况2010年1-2月份，大庆房地产市场运行平稳有序，共办理各类房产交易3452件，面积33万平方米，交易额9.96亿元。交易平均单价为3018.72元。2010年1-2月份，大庆房地产市场运行平稳有序，共办理各类房产交易3452件，面积33万平方米，交易额9.96亿元。交易平均单价为3018.72元。其中增量房2295件，面积23.54万平方米，交易额7.7亿元，存量房1157件，面积9.46万平方米，交易额2.26亿元；办理房产抵押3119件，面积38.64万平方米，交易额8.06亿元。共收缴税费3150.25万元，其中契税2614.86万元，规费535.39万元。三项收费指标同比增长分别为32.51%、30.09%、45.76%。房地产市场总体保持平稳快速发展的态势。7616023770237336200620072008西城区东城区400200100单位：万平米市场情况--区域市场开发量对比分析★如图所示06-08年大庆房地产开发量迅猛增加，说明房地产市场正处于快速增长期；★在08年的573万m²供应量中，包含08年土地放量250万m²，07年后续开发量223万m²，及油公司经济适用房100万m²。08年实际土地放量低于07年。200620072008单位/万m²600400200397573146市场情况--06-08年大庆房地产开发量★从上图可看出，大庆房地产开发主要增长量在西城区，主要以围绕在区域中心的大盘为主；而东城区的房地产开发量一直处于有条不紊的良性增长。★在大庆市的市政规划中，东城区的规划建设一直是重点，在06年的规划中以完善东城区的区中心建设和继续规划/开发滨洲湖和黎明湖为重点，07年则是把规划重点完全转移到了滨洲湖和黎明湖北岸的开发和建设上，进入08年的规划，三永湖区域成为市政规划开发的重点工程，因其既比邻区中心、生态环境又优美，且地块规模庞大。开发完成后既得市区的繁华，又得地块自身的优美环境，将是在06年、07年的规划基础上进行完美超越与城市价值提升。成为大庆房地产市场发展的风向标，成为大庆市的名牌区域。★而西城区的规划建设在07年急剧猛增的原因，是由于像奥林国际公寓、银亿阳光城这样的超大项目进驻所导