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三亚项目整体定位及启动期物业发展建议谨呈：三亚西元房地产开发有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。[2007]GW-SZ-102007.3.28本报告是严格保密的。2项目研究工作阶段划分至今工作2007/02/072007/03/07第一阶段（终稿）启动期策略及物业发展建议第一阶段（中期）项目整体定位与规划建议第一阶段(前期）项目市场调研2007/03/28项目背景目标及核心问题案例研究市场环境分析整体定位发展战略确定开发模式•结合案例，制定项目发展战略•项目整体定位•项目功能分区•开发策略建议•项目规划调整建议•项目的初步经济测算•企业背景、项目解析•项目研究目标体系建立•区域发展核心趋动力判断•区域房地产市场分析•区域产业研究•旅游度假市场分析本报告是严格保密的。3报告架构2企业目标及核心问题3机会挖掘1背景介绍城市机会挖掘市场宏观机会挖掘市场竞争机会挖掘客户机会挖掘4发展战略5整体定位6物业发展建议7经济测算客户定位产品定位形象定位本报告是严格保密的。41背景介绍企业背景城市及市场背景项目背景本报告是严格保密的。5金元集团以电力产业为主，实力雄厚，地产为公司多元化战略重要一环，本项目为其走出贵州的首个旅游地产项目企业背景金元集团股份有限公司是以电力为主业的大型国企，是贵州最大的企业，资本实力400亿；集团奉行多元化战略，地产开发为重要一环。电力产业煤矿地产开发化工集团产业三亚西元房地产开发公司贵州元龙房地产开发有限公司2005年5月2007年1月贵阳市市级行政中心37.953公顷（570亩）土地，是为贵阳地王。在该地块拟建依山傍水的高尚住宅区70多万和一座80000㎡五星级大酒店。金元国际新城项目三亚原体育中心用地237亩，容积率0.6，地价2.56亿元三亚项目首个大型地产开发项目首个异地项目，首个旅游地产项目多元化战略本报告是严格保密的。6三亚为著名的热带滨海旅游城市，得天独厚的地理位置和气候条件使其成为旅游度假胜地三亚位于中国最南端，北纬18度，全年长夏无冬，以热带海洋为主题的旅游资源丰富；“中国只有一个三亚”，得天独厚的地理位置和气候条件，每年吸引全国各地乃至世界各地的旅游者；随着世界小姐选美等活动的召开，旅游区建设的完善，城市旅游档次和形象不断提升；2006年旅游人数超过450万人次，三亚已经成为著名的旅游度假圣地三亚城市背景本报告是严格保密的。7从国际一流旅游度假区域发展规律来看，三亚正处于向成熟的国际一流旅游度假区域的发展阶段一般规律三亚发展历程85年96年03年萌芽阶段起步阶段发展阶段成熟阶段个别、少数游客少数接待设施无规模度假地开发交通不便地方服务、管理以农业、渔业等传统产业为主►接待游客总量持续增长；►中国第一家五星级度假酒店在亚龙湾开业；►盘活三亚湾路；►政府吸引投资，主导建设；►旅游业成为第一大产业游客数量激增；以国内游客为主开始兴建豪华酒店；首先开发资源最好的度假区；娱乐、商业活动初步发展对外交通建成，改进内部交通主导建设；主动吸引游客和投资旅游业成为主导产业游客数量持续上升；国外游客比例大幅度加大开始有国际知名度；有标杆性度假区；新兴度假区豪华定位，市场份额持续加大；配套设施开始完善；高端度假产品规模开发扩大交通设施容量公共设施的建设；保护资源；提升服务水平旅游业成为第一大产业游客数量稳定；国外游客来源多样；花费大，停留〉4天独特的豪华度假产品和物业；度假区专业化经营，各区功能互补，多元化组合具成熟的立体交通体系；完善的水电通信等网络全球营销力度；环境和旅游资源保护；产业结构调整旅游业为第一产业；无污染的产业体系►国际游客比例高速提升，但仍小►已具有一定的国际知名度；已形成立体的度假区体系►商业、娱乐等配套设施缺失►开辟国际航线；重点基础设施建设►政府强力推进国际市场的开拓；►构建无污染的产业体系►三亚凤凰机场正式通航；政府以规划和对外交通启动►政府官员度假与少数游客06年本报告是严格保密的。8旅游业已成为三亚GDP贡献率最高、拉动力最强的优势产业，产值逐年稳步增长呈现良好的发展态势“十五”期间三亚地方税收37%63%旅游业其他三亚从业人员构成42%58%第三产业从业人员其他从2001年起旅游工业占到地区生产总值的70%。旅游业无疑已经成为三亚经济的第一大产业。以旅游为龙头的第三产业从业人员达10万余人，占全市总就业人员的42.28％。“十五”期间，三亚旅游服务业创造了166亿元的产值，提供了8亿多元的税收，占地方税收的63%。►市委、市政府把旅游业作为三亚的主导产业和支柱产业►旅游业已经成为三亚服务业的重要组成部分，并逐步成为第三产业乃至整个国民经济发展新的增长点。0%20%40%60%80%100%海南省北京市上海市深圳市第一产业第二产业第三产业02040608010012020002001200220032004200520060.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%GDP（亿元）旅游业收入（亿元）旅游业收入占GDP比重（%）本报告是严格保密的。9三亚的游客数量持续高速增长；05年起，国际游客增长势头迅猛，三亚已加快向成熟的国际化度假胜地发展0501001502002503003504004505001995199619971998199920002001200220032004200520060.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.00%8.00%9.00%10.00%游客总人数(万)国际游客国际游客比例1995-2006游客总数量、国际游客数量及国际游客比例2006年各国游客比例►三亚旅游人口数量高速增加，05年以来增速稳定在11.8%►03年受到非典影响，增加的旅游人数下降，04年开始迅速恢复增长速度►05年起国际游客总量增长迅速，俄罗斯、日韩游客是主要客源占到了1半以上►06年其他欧洲国家游客比例加大与俄罗斯游客都为1.4万人左右►旅游人口数量变化表示三亚已被越来越多的国家所认可，加快向成熟的国际化度假胜地发展国内游客区域组成0%5%10%15%20%25%30%35%40%日本韩国其他欧洲国家俄罗斯其他20052006本报告是严格保密的。10项目地处三亚城市中心边缘，处于城市中心区和旅游度假区交汇地带，通达性好，市政配套齐备项目所在地下洋田区处于城市中心区的边缘地带，处于老城区和大东海之间；项目位于凤凰路和榆亚路交汇地带，通达性良好；下洋田板块建设大部分完成，区域成熟度较高；项目背景凤凰路老城区榆亚路下洋田区附近重要单位及设施市委（未来将搬迁）河东区管委会鹿回头广场时代海岸三亚印象区位本报告是严格保密的。11高地价为项目发展带来较大成本压力，同时低容积率及政策要求限制了项目的产品发挥空间，但地块自身条件较好基本情况：占地面积：237.812亩容积率：R≤0.6，净容积率R＝0.75地价：总价2.56亿，单价107.65万元/亩，楼面地价2690元/㎡备注：河东区下洋田原体育中心存量土地地块现状：地块平整地块北侧现有高尔夫练习场将于今年5月底拆迁西面河堤一侧为滩涂政策条件沿凤凰路东侧750m临街面可作商业严格遵守70-90政策项目地块总占地237.812亩凤凰路榆亚路场地平整西侧堤岸以滩涂为主凤凰路西侧市政工程完善项目背景指标沿江景观区9.34亩市政绿化带39亩用地面积189.48亩本报告是严格保密的。12地块周边居住环境具备良好的条件基础西临临春河，河水污染尚不严重；东侧山林景观项目西南面与市内房地产标杆项目时代海岸隔桥相望凤凰路东侧有相当数量的原有小区，有大量的本地居民；凤凰路双向6车道，属于城市二环线主干道；项目东南侧为凤凰路与榆亚路交汇处，交通繁忙；北项目西侧河流及对面河堤项目西南面时代海岸项目鹿回头广场双向六车道加油站凤凰路东侧现有商业凤凰路榆亚路交互处项目背景四至本报告是严格保密的。13地块解析小结——项目具备开发旅游地产条件，但是存在一些非常不利的限制要素1.区域成熟处于城市中心区和旅游度假区交汇地带，市政配套齐备；2.交通条件便利•处于凤凰路与榆亚路交汇处，交通繁忙；3.良好的自然环境•西侧为临春河，一线河景；•东侧隔路有山地景观；1.高地价，低容积率：107.65万元/亩的高取地成本，却只有0.6的容积率，导致项目成本高；地块优势条件弱势因素本报告是严格保密的。14项目属性界定：在旅游地产成熟城市中的成熟区域内，具有优良景观资源的旅游地产开发中等规模楼盘属性界定描述诠释大环境地处三亚区域内旅游地产市场成熟三亚是我国唯一热带城市，冬季气候温暖、风景怡人,为滨海旅游度假胜地；三亚旅游地产市场已经趋向成熟，每年有大批外地度假客户来到三亚购买度假房产区域区域成熟度高地理优势交通便利处于城市中心区和旅游度假区交汇地带，具有地理上的优势；交通极为便利；市政配套齐备，区域成熟；资源一线河景山景西侧为临春河，一线河景；东侧隔路有山地景观；项目属性旅游地产成熟城市项目属性界定：区域成熟度高具有优质景观资源本报告是严格保密的。152企业目标及核心问题本报告是严格保密的。16我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向企业战略目标项目目标利润目标开发周期成为企业异地开发的成功项目标杆，为企业今后的扩展提供经验，成为走出贵州的平台。控制项目的市场实现风险，保证合理的销售速度和价格¶预计投资4-5亿元，净利2亿元，土地增值税控制在40%¶销售期安排在2008年冬季，预计3-4年的销售周期；本报告是严格保密的。17企业的困惑企业第一个外地项目，无异地运作经验，对三亚市场非常陌生。价格预计销售价格8000元，如此高的价格是否有支撑点，如何市场实现？0.6的低容积率，作什么类型的产品，功能和物业比例如何确定，商业体量如何确定？？本报告是严格保密的。18项目前提条件解析107.65万元/亩的高取地成本，只有0.6的容积率，导致项目成本高项目楼面地价已达到2690元/㎡，超过了建安成本，项目开发成本至少在4000元/㎡以上，已经超过了普通无海景资源项目的售价产品类型无限制，可以考虑更多采用高价值产品提高均价水平在0.6的低容积率下，产品类型无限制园林绿化面积比例大，利于景观打造，提升项目价值预计8000元的实现均价，2亿元的净利润，同时考虑土地增值税需从市场竞争和项目自身秉赋考虑高价格实现的可能性本报告是严格保密的。19项目现实目标计算——在考虑土地增值税的情况下，8000元均价无法实现企业利润目标，继续提升价格的销售实现压力较大►计算条件：1.设237.812亩用地（158620.6㎡）上，需要实现的销售物业平均售价为p；2.设237.812亩用地上，需要实现的销售物业容积率为0.6；3.计算按照100％的销售率估算。没有销售时间限制，因此没有考虑年消化量的市场限制，此两项风险因素将在计算后期考虑，调整；4.计算不考虑商业及其它物业部分；5.小高层容积率1.0，成本以2500元计算，花园洋房（多层）；6.平均建安及园林成本1100元7.预期40%的利润，8000元/㎡的均价均价8000元限定下计算：考虑增值税：不考虑增值税税前：2.02亿元税前：2.5亿元净利润：1.37亿元净利润：1.67亿元税后利润2亿元限定下计算►不考虑增值税（价格上升为8550元）税前利润：2.98亿元税后利润：2亿元►考虑增值税（价格上升为9550元）税前利润：2.98亿元税后利润：2亿元8000-10000元均价的产品价格范围分解：小高层（含酒店式公寓）：7000-8000元/㎡多层（花园洋房等）8000元/㎡别墅：14000-20000元/㎡本报告是严格保密的。20高价格无法实现预期核心问题的确定以高价值