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谨呈：安徽纵横置业有限责任公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2009.08AA--551551--GWGW--090723090723--015015金大地合肥政务新区项目金大地合肥政务新区项目前期定位及物业发展建议汇报前预览稿汇报前预览稿本报告是严格保密的。2核心问题本次项目报告所要研究和回答的核心问题问题一问题一我们结合项目的自身条件、指标因素、区域及整体市场的特我们结合项目的自身条件、指标因素、区域及整体市场的特点，各种物业的发展规律，判断开发中可能遇到如下问题，也点，各种物业的发展规律，判断开发中可能遇到如下问题，也是本报告需着重解决的问题是本报告需着重解决的问题————项目开发先做什么，后做什么？——解决整体开发战略的问题解决整体开发战略的问题1、项目开发组织关系是什么样的——在不同阶段分别开发什么物业，怎么组合？2、各物业类型在开发中承担什么样的角色（功能），对整体起着什么样的作用？问题二问题二决定开发战略后，应该怎么做？——解决各种物业的定位问题解决各种物业的定位问题1、住宅如何定位，面对什么客户，做多大的户型，怎么定价？——*是否要做公寓？如果要做应当做多少？做成什么样？2、写字楼是否有可借鉴的价值规律，客户怎么定，标准怎么定，价格怎么定？3、商业应如何分布，在各分期体量如何分配，以什么形式存在，怎么运营？汇报前预览稿本报告是严格保密的。3开发战略部分开发结果描摹定位及物业发展建议开发思路综述项目本体界定针对性市场分析项目发展战略分物业定位分析整体规划构思物业发展建议住宅定位写字楼定位商业定位报告结论经济测算汇报前预览稿本报告是严格保密的。4区域界定全国现象区域现状分析政务新区价值逐渐凸显，已成为行政中心、中高端居住板块与投资热点区域截至截至0808年底，新区建设累计年底，新区建设累计完成投资完成投资312.68312.68亿元，累计亿元，累计开工面积开工面积804804万㎡万㎡————nn行政中心：行政中心：合肥市政府及相关行政单位已搬迁至政务新区，区域已成为合肥市行政中心；nn办公热点：办公热点：现有供应写字楼产品规模已达170万㎡，将成为以总部办公驱动的商务中心；nn生态住区：生态住区：随着区域环境及居住价值已被逐步认可，区域住宅集群已基本形成；nn商业新极：商业新极：区域规划有多个商业中心，主要以满足区域行政、办公、生活配套的大型主题或特色商业为主。政务文化新区位于合肥市西南，规划面积12.67平方公里，拟建成一个以行政办公、文教科研、金融商贸、旅游度假、居住休闲为主导，人性化并具有地域特色的生态城市空间，打造具有多元文化的魅力新区、时尚之城。uu新区规划新区规划————uu区域价值区域价值————以完善行政功能与优质生态资源为核心驱动的政务新区，其居住价值已被逐渐认可，办公氛围逐渐形成，投资价值也日益凸显。区域功能与价值主要体现在：}高端的商务氛围}优质的居住环境}巨大的商业潜力}凸显的投资价值随着政务区的不断发展，其随着政务区的不断发展，其必将成为合肥城市价值的新必将成为合肥城市价值的新一极与高端热点板块一极与高端热点板块汇报前预览稿本报告是严格保密的。5区域界定全国现象区域客户界定政务区客户来源广泛，多数均被行政功能带动的商务氛围及环境资源带动的居住价值所驱动pp办公客户办公客户ü目前以省内大型企业或事业单位下属总部办公为主；ü散客投资中小型办公产品也占了较大比例；ü未来应以境内外大中型企业分部或办事处为核心驱动；ü中小企业基于长期增长。pp住宅客户住宅客户ü早期以省内看好区域发展的投资客为绝对主力；ü现阶段以被优质环境资源驱动的品质生活追求者为主，客户来源多为周边区域；ü随着区域发展，客户将为更为广泛的城市未来投资者。参照在售项目：参照在售项目：绿地蓝海国际、新城绿地蓝海国际、新城国际、蔚蓝商务港等国际、蔚蓝商务港等参照在售项目：参照在售项目：绿地国际花都、融科绿地国际花都、融科九重锦、宋都西湖花苑等九重锦、宋都西湖花苑等————办公客户范围将更为扩大，吸引办公客户范围将更为扩大，吸引境内外知名企业进驻，为带动区域办境内外知名企业进驻，为带动区域办公客户的最关键力量。公客户的最关键力量。————住宅客户层级已有明显扩大，未住宅客户层级已有明显扩大，未来将进一步发展为全市或全省范围的来将进一步发展为全市或全省范围的宽口径客户群体，成为核心板块之一宽口径客户群体，成为核心板块之一汇报前预览稿本报告是严格保密的。6区域界定全国现象区域未来预判未来区域作为中高端热点板块的地位将不会动摇，项目发展趋于密集而复合的城市形态区域针对城市其他板块具备长区域针对城市其他板块具备长期的不断增长的显著竞争优势期的不断增长的显著竞争优势居住环境居住环境政府力度政府力度//城市发展方向城市发展方向商务氛围商务氛围商业潜力商业潜力规模规模预判预判p未来项目趋于以中小型规模，高容积率，写字楼、商业与住宅集群的综合物业形态为主住宅住宅预判预判办公办公预判预判p未来住宅应以高层物业形态为主，社区体量有所减小，共享区域内自然景观资源与生活配套设施p写字楼多由于集群效应聚集在天鹅湖周边地段，硬件配置与物业配套趋于规范以满足高端需求商业商业预判预判uu区域物业形态预判区域物业形态预判趋于密集而复合的趋于密集而复合的城市综合物业形态城市综合物业形态p未来商业将由行政、办公及居住氛围驱动，形成大型特色或主题商业为主的发展方向汇报前预览稿本报告是严格保密的。7住宅住宅价格价格写字写字楼价楼价格格区域界定全国现象价格平台预测商业商业价格价格结合区域现状及规划，其各种结合区域现状及规划，其各种物业类型的价格平台都有较大物业类型的价格平台都有较大的突破空间，但不同物业的价的突破空间，但不同物业的价格增长方式存在较大差异格增长方式存在较大差异————住宅价格住宅价格随着未来土地逐渐稀缺，供应减少，住宅价格需要由个别楼盘来领涨，价格平台由个别新盘及二手房带动，其增长幅度相对写字楼空间较小；写字楼目前与住宅价差尚未明显拉开，未来有可能产生较大的价值突破，售价与租金平台都有可能大幅增长；写字楼价格写字楼价格商业价格商业价格商业价格突破基于长期区域各种氛围的逐渐成熟，未来租金及售价存在较大突破空间，但所需时间可能较长。对各种物业类型价格的预判一定程度上也指导了对各种物业类型价格的预判一定程度上也指导了开发次序的选择问题，即价值突破的时间关系。开发次序的选择问题，即价值突破的时间关系。区域各种物业类型的价格平台都存在较大的突破空间，但具体增长方式与时期存在较大差异汇报前预览稿本报告是严格保密的。8本体界定全国现象区位界定空间标杆——临近天鹅湖核心地段享受湖景资源，依托逐步成熟的区域配套及行政办公氛围——项目位于合肥政务新区天鹅湖南侧，潜山路与祁门路交汇处，为政务新区的最核心位置nn核心地段：核心地段：政务新区规模较小，土地放量日益稀缺，项目地处区域最核心位置；nn政务资源：政务资源：地块与政务大楼隔湖相望，西侧紧邻广电局与新闻出版局大楼，政务氛围浓厚；nn区域配套：区域配套：区域共享多个学校、医院、超市等大配套，日渐成熟，商务与生活氛围日渐成熟；nn湖景资源：湖景资源：地块紧邻天鹅湖，且位处南岸，享有一线湖景资源，价值在区域内位列最高。项目所处区域核心地段，享有一线景观资源及项目所处区域核心地段，享有一线景观资源及行政办公氛围，地段价值极其突出。行政办公氛围，地段价值极其突出。汇报前预览稿本报告是严格保密的。9本体界定全国现象轨道交通轨道规划——轨道交通的长期规划中，3、4号地铁线在项目东北角汇合，带来一定利好合肥地铁规划共有6条线路，长期规划至2020年，其分布及走向如图所示——uu轨道交通规划轨道交通规划————p2009年8月7日，合肥地铁1号线试验段正式开工，这标志着规划了多年的合肥地铁项目开始启动；p其中地铁1号线09年开工，预计2014年完工，2号线预计2011年开工，2016年完工；p在合肥地铁规划中，3、4号线在项目东北角即潜山路与祁门路交汇处重合，形成换乘站，对项目形成一定程度的利好，例如办公氛围的营造，商业人气聚集以及公寓价值的提升等；p但3、4号线的规划属于中长期规划，预计在2013年以后开工，具体完工最快预计在2018年左右，对项目的影响基于长线。轨道交通给项目公建类物业带来强劲利轨道交通给项目公建类物业带来强劲利好，但基于长期，在实际开发中仅限于好，但基于长期，在实际开发中仅限于概念的炒作，短期内无法实际获益。概念的炒作，短期内无法实际获益。汇报前预览稿本报告是严格保密的。10本体界定全国现象指标界定指标限制——中大规模高容积率综合体项目，地块自身条件优质，但受规划限制条件较多项目规划指标情况项目规划指标情况东：潜山路；南：龙图路；西：星光东路；北：祁门路项目四至318万元/亩地价商业金融、公寓规划用途≥36%绿地率≤35%建筑密度7.0容积率94.2亩（约6.28万㎡）占地面积uu项目限制条件项目限制条件Ø沿祁门路、潜山路和“科技绿轴”等三面不得做普通住宅，公寓建筑须作公建化处理，公寓建筑面积占比不得大于40%，公寓使用年限为70年；Ø须按规划设计条件要求另行缴纳教育设施配套资金；Ø需承诺项目建成后，酒店自行持有，该项目需建设不低于5万㎡的集中商业，商业不得分割销售。北侧祁门路东侧潜山路南侧龙图路东侧科技绿轴——项目周边道路交通体系完善，且紧邻一线水景、城市绿化带与成型商务办公集群，地块条件平坦方正，便于规划uu项目四至情况项目四至情况项目物业形态可能为：}写字楼（约21.38万平）}商业（约5万平）}普通住宅（约17.58万）}*酒店或酒店式公寓项目容积率在区域内较高，物业种类众多且密集度较高，项目容积率在区域内较高，物业种类众多且密集度较高，办公及商业类产品应是项目较为突出的价值点所在。办公及商业类产品应是项目较为突出的价值点所在。汇报前预览稿本报告是严格保密的。11目标界定全国现象企业项目发展矩阵项目发展等级矩阵A等跨区域互补利用项目发展等级矩阵与企业内部项目挂钩，发现企业现缺乏能带动跨区域滚动的项目B等区域内互补C等自我滚动增值D等基本资金平衡企业内部项目现状金谷D等，维持基本平衡，希望达到C等朝阳西C等，规模不足以为其他项目提供互补龙湖路B等，可为区域内其他项目提供支持国际城现为C，迅速达到B，最终成为A等山南起步达到B，带动其他项目最终成为A————企业目前项目现状多以企业目前项目现状多以CC等居多，标杆项目可达到等居多，标杆项目可达到BB等，尚缺乏可以为企业提供跨区域支持的等，尚缺乏可以为企业提供跨区域支持的AA等优质项目等优质项目金大地集团金大地集团跨区域、综合性开发商跨区域、综合性开发商政务区？汇报前预览稿本报告是严格保密的。12————由此可见，设定合理的开发组织关系与开发由此可见，设定合理的开发组织关系与开发节奏，是保障项目达成目标的关键因素！节奏，是保障项目达成目标的关键因素！目标界定全国现象项目发展目标基于企业内部各项目发展平衡的考量，本项目目标成为可提供跨区域互补的A类项目区域——中高端热点板块，逐渐成熟且价值凸显区域区域————中高端热点板块，逐渐成熟且价值凸显本体——核心地段一线景观，具备天然高端质素本体本体————核心地段一线景观，具备天然高端质素自身价值突出，具备成为优质项目的潜质自身价值突出自身价值突出，具备成为优，具备成为优质项目的潜质质项目的潜质发展目标发展目标项目自身质素突出，最有条件成为企业项目自身质素突出，最有条件成为企业内部提供跨区域互补的内部提供跨区域互补的AA等项目。等项目。成为成为AA的前提的前提————稳健成为稳健成为CC等，迅速达到等，迅速达到BB等等uu风险控制原则风险控制原则————明确合理的组织方式来面对市场环境，将开发风险降至最低，这是保障项目保持C等的首要条件；uu强力现金流强力现金流——