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关于本次提报感谢镇海城投公司给予厚业地产的机会和信任,对本次提报形式的宽松要求给了我们良好的语境和空间。厚业地产身为专业的地产策略公司，同时也投资于房地产开发领域,因此我们切身理解房地产开发策略之与投资的重大影响。市场的变局正在凸显危机，该如何应对？在目前形势下，我们必须有话要说。当然还有正题----如何操盘丰禾广场项目，如何规避风险、放大价值。严格的说，这只是正式报告之前的一次沟通与探讨。项目的市场调查研究已经成型，完整的策略方案正在进行。如果能够获得深入服务的机会，我们必将继续全力以赴，力臻完美。丰禾广场面临的最大疑虑1、颓势的房地产销售市场房地产市场的颓势已经确立，国家救市政策陆续出台，博弈结果尚未明朗。2、操盘难度更高的商业项目投资金额大，运转周期长，贷款受到严格限制,需要招商、运营的后续体系。厚业之道战略关于市场变局关于行业竞争关于商业地产项目定位项目推广项目建议策略（初步方案）-----邓智仁邓智仁：中国房地产营销鼻祖、“概念营销”第一人；营销理论的既得利益者；1995年仅代理北京万通新世界广场获得佣金近一个亿。战略“营销不是一个很深奥的学问，其前期的开发战略才更重要，才更有意义、更加复杂、更有深度。”-----厚业地产战略决定深度、广度、高度决定基因、埋伏价值如同果敢的巨臂，指向正确的战场战略战略关于市场变局关于行业竞争关于商业地产资源管理战略资金品牌策略资源资金项目营销项目项目项目业绩营销营销业绩营销营销专业服务在残酷的市场背景下，公司最根本的竞争能力：资源、管理、战略解构房地产公司做强做大的深层原因--厚业地产积木理论强大的公司都善于通过专业服务获得管理、战略、品牌、策略和项目营销能力的提升。在退烧的市场背景下，可发现公司强与弱的原因：资金、品牌、策略在繁荣的市场背景下，公司强与弱只体现为表象：项目、营销、业绩强弱1+1=2？1+1=4-2市场洗礼：-2“出来混迟早是要还的！”厚业地产1+1理论一些牛市时期轻视专业服务的开发商，正在开始向市场补缴昂贵的学费。房地产行业专业度要求会越来越高，市场的作用必定出现行业洗局。战略关于市场变局关于行业竞争关于商业地产认清当前市场变局应对当前市场变局当前市场复苏98～02年发展03～07年危机08年萧条09年始～地价暴涨楼价快升楼价上升价量齐滞地价快跌楼价续跌1、长时期增长之后必然会出现调整，是市场的客观规律。认清当前的市场处境价量齐跌价稳量升复苏2、政策不是万能的，可以左右一时，但不能最终改变规律。房地产熊市，未到轻易言底何时言底？厚业地产提示三大标志：1、公司减少一批2、项目烂一批3、供售比回归合理如何应对当前市场变化顶级企业：清盘、续建、拿地关键策略：清盘销售永远是房地产行业最自主、最重要的资金渠道厚业地产六字箴言实力企业：清盘、收缩、伺机一般企业：清盘、缓建、退地弱小企业：清盘、清算、倒地战略关于市场变局关于行业竞争关于商业地产认清当前市场变局应对当前市场变局看不懂市场，就紧跟万科如何应对当前市场变局1、采取主动策略，彻底释放买方的需求，实现迅速回款。万科是房地产业驾轻就熟的司机，当我们确认自己找不着北的时候，为什么不坐一坐万科这部免费的士？2、以销定产，后期项目开工前提是前期项目达到70%的销售率。排名楼盘所属区域销售套数1银亿上上城鄞州区1192荣安和院鄞州区1003格林春天北仑区644华荣风景九园镇海区585雅戈尔都市丽湾鄞州区506荣安花园北仑区477民和和园北仑区408东方湾邸鄞州区2308年11月宁波楼市销售套数排名1、9月来鄞州区一直领先于宁波楼市，鄞州区的区域降价策略已被事实证明获得成功。当然，北仑区的低价现象也同样被市场光辉凸显。如何应对宁波市场，以事实说话2、要保证正常的销售进度和回款计划，必须采取主动策略进入宁波楼市前列。如何应对当前市场变局牛市里习惯了坐享其成的开发商，现在需要逆向思维，坐看对手，转为抢先对手。一次性达到预期，不留对手空间，不使客户犹豫。新行情直接消灭了土地增值，地价在跌。还在等什么？全中国60000家公司坐享了牛市的盛宴，别指望再掉同样大的馅饼。战略关于市场变局关于行业竞争关于商业地产商业地产格局商业地产趋势定位投资模式2008中国商业地产市场格局之开发08年商业地产开发几大现象：1、国内大型商业企业成为商业地产开发的新主力。先天不存在招商运营的难题，觉醒且大规模自建商场的时代终于来临。策略：开发大型城市综合体，卖掉住宅，挣下商业和商务楼面。2、大城市的商业多中心的格局由概念开始变为现实，但并没有出现销售与开业运营兴旺的局面。3、在销售难的前提下,很多商业地产项目开始被动持有。08年商业地产开发几大现象：2、金融危机导致商家开店速度降低，有的大型连锁商家停止扩展。1、无效商业面积供应加大，商业地产行业的竞争更多的从开发转向招商。招商商业零售市场竞争空前激烈，“招商难”成为08商业地产项目共性。3、规划良好、具备运营能力的购物中心依然具有很强的吸引力。2008中国商业地产市场格局-战略市场篇竞争篇商业地产篇认清商业地产格局认清商业地产趋势定位商业投资模式商业地产趋势思考1、国内的商业地产开发模式的确存在很大缺陷，已经有专业商业地产开发企业在搞新路子，并证明了新模式的成功。很不情愿提起盘剥小商户、输血沃尔玛的万达。但是，毫无疑问，越来越多城市的市长书记正找上门去把黄金商业地块低价送给万达，王健林确实搞对路子了。2、国内金融环境是商业地产开发的致命缺陷。立足长远发展商业地产的开发商，是到了该主动转化模式，接轨国际资本规则的时候。3、与知名商业经营企业的优势互补、强强合作、共同经营，的确是值得考虑的途径。可带来的不纯粹是项目的成功，更是可以打造一支强于商业地产运营、管理的专业队伍。中国的城市扩展带来的商业地产机遇是在世界少有的，在长远的目标上，有这样的经验和队伍，才可能与商业投资资本并驱。活跃的国际基金、投行优秀的商业地产开发企业战略关于市场变局关于行业竞争关于商业地产认清商业地产格局认清商业地产趋势定位商业投资模式目前国内的商业地产投资战略已经开始发生深刻变化。市场机制、政策法规已经影响控制商业地产投资发展模式。1、购物中心只租不售的商业面积达到了1493万平方米，占总开发面积的76％2、《城市商业网点规划条例》限制商业地产盲目开发势头。3、前几年的散售集约商铺不断暴露经营问题，中小投资者逐渐理性，觉察并开始摈弃。通过运行、管理，租户、商家进行调整，提高使用效率，增加权益，再寻求退出通道。通过投资、收购、长期持有获得稳定、持续的回报，一般情况下，不会出售物业本身。开发销售财务投资战略投资商业地产发展成熟模式真正的“一铺富三代”3年以内5～8年长期持有以开发住宅的模式开发商业地产，建设后分割销售商业地产投资发展趋势商业地产发展初始模式投资资金只接收股权产权简单项目，散卖项目很难博得关注。稳定经营环境下的商业地产，可以通过信托充分发挥融资的功能。经营者非常理性，中小投资者熟度在相应提高，散售的集约商铺已经暴露问题。运营、管理渐趋成为商业地产的投资的必然选择。商业地产投资模式定位√上市公司租赁毛利率信息时间阳光股份74.19%07.10金融街90.50％08.9中国国贸62.11%08.9华侨股份99.12%08.5公开披露的上市公司商业租赁业务毛利率：在获得几年的开发高利润之后，利润转向核心商业地产的长持，已经成为许多实力开发商的战略。参考信息策略面对丰禾广场，我们作何决断？策略永远言犹未尽。项目定位项目推广一点建议策略区位分析商业定位嘉盛银座安置小区宁波大学服装学院工程学院市五医院丰禾广场庄市板块的西北角，背靠三大学校，东面是规划中的大板块安置房片区，一公里多到达庄市中心区。从庄市地理看：角落安置小区安置小区丰禾广场骆驼板块庄市板块处于镇海新城整体的中心位置；骆驼、庄市2大板块的连接地带；处于南北、东西2大交通动线上。从镇海新城看：纽带丰禾广场宁波发展东部新城，世纪大道几乎等于南北中轴线。从宁波六区看：中轴镇海新城商业重点庄市片区商业重点江北区东部从镇海新城2大板块加上江北区的东部的整体，丰禾广场几乎处于重点商业规划的”三不管“地区。从商业规划重点看：盲区丰禾广场★规划的未来核心商业丰禾广场竞争商区从区域内竞争看：排挤规划中的庄市核心商业区位居庄市地理中心，受老城区和大学城的合围，未来商业地位不可撼动。很显然，丰禾广场受到商业排挤。柳岸晨韵安置小区芳晨丽阳庄市庄市庄市丰禾广场商业竞争区域★从丰禾广场看：三农周边现有的农田、农村、农户在未来几年发展成为新城市改造集中安置区块，容纳3～4万人口。地缘上，三校“三农”区块成为未来丰禾广场商业的最基本客群。规划的未来核心商业★丰禾广场竞争商区丰禾广场排挤盲区纽带中轴角落？优点1、三校+“三农”形成有效区域商业支撑。2、镇海新城南北纽带，宁波北部地理中心位置，容易达成趋近心理。3、宁波南北中轴线，南北干道附近，南北一体化发展首站，利于商务发展。梳理：缺点1、处于片区角落辐射能力弱，周边不能形成商业街。2、受未来片区商业中心排挤。3、宁波北部商业重点规划的盲区，非重点商业地段。项目定位项目推广项目建议策略区位分析商业定位认识镇海城投————柳岸晨韵项目证明，镇海城投是极具品质操控能力的开发商。厚业地产能做什么？1、专业2、操控商业丰禾广场商业定位跨海大桥南出口镇海新城宁波江北城区世纪大道北段片区江北高教园区庄市-商帮文化发源地宁波城市副中心商业聚核体1、加权退出，统一招商、管理、运营后，适时出售。2、考虑资金回笼，住宅底商可先出售，整体统一运营、返租。3、各商业业态根据人流动线合理划分区块。丰禾广场商业操作模式丰禾广场商业主要业态1、大型品牌超市2、民以食为先，特色餐饮一条街3、精品服饰一条街4、娱乐休闲天堂推广理念城市中心生活项目定位项目推广一点建议策略案名1案名2推广案名1九龙国际广场九龙湖镇海庄市九龙仓集团包玉刚、邵逸夫香港九龙九龙国际广场北部花园商帮文化LOGO释义：项目定位项目推广项目建议策略案名1案名2风荷春晓推广案名2这是座令人赞美的建筑，象居于内心栖息的风荷，破水而出——一份脱俗的精美，惊讶的建筑语言，在第一眼击中内心——她们，如同来自同一个清晨柳岸晨韵风荷春晓（住宅）风荷广场（商业）项目定位项目推广项目建议策略1、开发商资金充裕情况下，2009年5月份动工2、资金不充裕，等待市场起稳再动工项目开发建议附件厚业地产项目展示中基·第一国际浙江·宁波双大堂·云顶会所·泛商务总部OFFICE物业形态：写字楼建筑面积：52000M2发展商：宁波市隆基置业有限公司新隆华府浙江·北仑人文之地，活性住宅，城市精英生活物业形态：高层建筑面积：34277M2发展商：宁波新隆房地产股份有限公司海天连城江苏·连云港国际级海湾公园的格调生活物业形态：联排别墅、多层、小高层、高层、商铺建筑面积：300000M2发展商：连云港市珠禄房地产开发有限公司太平鸟·兰乔清境安徽·池州都市动感休闲生活体验社区物业形态：多层、小高层、高层建筑面积：150000M2发展商：宁波太平鸟置业有限公司徽商广场安徽·合肥七星级白金汉宫办公行署物业形态：SOHO、高层住宅、写字楼、、商业建筑面积：200000M2发展商：安徽欣国房地产开发有限公司尚·方浙江·宁波南CBD，国际商务新引擎物业形态：写字楼建筑面积：25550M2发展商：宁波汇港置业有限公司隆兴·摩玛国际广场浙江·宁波世界商务主场宁波风尚谷地物业形态：写字楼、酒店、商业、SOHO建筑面积：130000M2发展商：宁波隆兴置业有限公司班芙春天浙江·宁波物业形态：小高层、商业占地面积：23000M2发展商：宁波荣鑫房地产开发有限公司US联邦广场江苏·南通迷你城市综合体物业形态：写字楼、商业、SOHO总建面积：30000M2发展商：南通远鹏置业有限公司庄园印象浙江·义乌逐鹿一世，庄园一生物业形态：联排别墅占地面积：120000M2发展商：温州龙野房地产开发有限公司维科·阳光锡耶纳江苏·淮安珍藏生活，品位奢华物业形态：叠加别墅、多层、小高层、高层占地面积：1