分解问题城市宏观、产业结构、经济发展水平研究Part.1Part.2置业人群结构、客户置业行为研究Part.3市场供需、市场竞争研究Part.4竞争对手项目研究临汾是山西省重心城市,城市历史悠久,是以能源、重化工为主的工业基地、是山西的财富中心。►临汾市位于山西省西南部,东倚太岳,与长治、晋城为邻;西临黄河,与陕西省隔河相望;北起韩信岭,与晋中、吕梁毗连;南与运城市接壤。►全市土地总面积20275平方公里,现辖2个县级市及14个县。2007年末,全市常驻人口417.2万人,其中,城镇人口151.7万人,占36.4%;乡村人口265.5万人,占63.6%。►临汾古称平阳,是一座具有2500年建城历史的文化名城,尧帝的故乡。是我国北方著名的军事、文化重镇和文化旅游胜地。►闻名遐迩的华门、晋侯墓等众多名胜古迹,被誉为“梅花之乡”、“剪纸之乡”和“锣鼓之乡►临汾以煤炭、焦化、冶金、电力、装备制造为骨干,煤化工、旅游、农副产品加工、物流业为配套的多元产业体系,是山西省新型能源和工业基地建设的重要组成部分。经济总量和财政收入位居全省第二,在中部六省同类城市中排名第16位。城市维度临汾市是山西省以钢铁及能源为支柱产业的重工业中心,未来将实施“特色农业、工业优化、科教兴市、城镇扩张、民营经济、可持续发展”六大战略。以临汾市为市域中心、侯马市为市域次中心,以中部五个重点县域中心和东西十个山区县城及重点中心镇为增长极点;以连接中部平川七县市的交通干线,引导各种生产因素和产业向增长极点和发展轴线集中布局,形成中部、东部、西部三个经济区,促进全市经济社会协调发展。1.大区位:为陇海——兰新地带成员城市,处于太原、西安、郑州等特大城市的多重辐射影响范围内;2.中区位:地处山西省南部,为晋南地区中心城市之一,同时也是晋南地区的首位城市,是山西与西北、西南、中原联系的重要“节点”;3.小区位:位于汾河下游、临汾盆地中部,是晋南北部中心和交通枢纽,是临汾市域的经济核心。(1)河西区河西区是未来新城为市区的行政办公中心、商务中心、文娱中心和公路客运中心。新城总面积约15平方公里。(2)汾河生态区总面积约9km2,该区域将规划把城市生态、科教、旅游、娱乐有机结合起来,形成城市新的经济增长点。形成生态文化旅游产业区。(3)老城区(铁西区)铁西区为现状城市中心区,形成以商业服务、教育科研、文体娱乐为主的城市中心组成部分。充分展示城市历史文脉。(4)城东区(铁东区)铁东区现状以临钢、临纺等大中型企业和部分高校组成。规划除保留临钢、临纺等大中企业用地外,拓展高校用地,以支撑铁东区的进一步发展。市区“东改、西扩、北引、南优”的全面扩张战略,西扩扩大了城市的范围,东改提升了城市的居住品质尧都区政府的搬迁建设将极大提升东城区域的城市配套功能西至铁路、东至108国道,共计10平方公里,将108国道以东7平方公里统一进行了规划,目前东城区规划范围为17平方公里。尧都区政府迁移:现阶段,党政机关的东迁,已经实现了行政中心的转移。行政中心的转移必将带来商业贸易、文化娱乐中心的转移。未来发展方向:规划的东城区将是一个功能齐全、设施完善、特色明显、环境优美的全新城市,是尧都区政治、经济、文化的中心。城市未来配套:(1)搬迁铁路货场以及铁路沿线仓储用地至北站,形成北站铁路货运中心。(2)搬迁第三监狱,原址调整为公园用地。(3)铁东染料厂改为公共设施用地。(4)城南机床厂等企业改为生活居住用地。(5)搬迁五一路油库。(6)铁东区小麦研究所实验用地改为商业设施用地。规划建设2万平米市政广场突出未来河东四个工业园区,改造升级,逐步向生态型、环保型方向发展。(一)段店机电制造园区规划面积10000亩。主要发展机电、装备制造等行业,具体包括精密铸造、不锈钢深加工、铝镁合金深加工、法兰、玛钢、汽车零部件、重型机械产品、煤矿机械产品、纺织机械、电子机械及电子仪器等科技含量较高的领域。重点发展1000万元以上的高科技项目,到2010年入园企业达到20户以上,入园企业固定资产投资总额达到18亿元。(二)尧庙轻工物流园区规划面积5000亩。主要发展农产品深加工、木器制造、食品、药品制剂及汽贸物流等行业,具体包括乳制品加工、肉制品加工、果品加工、粮食加工、饲料工业、木器加工、酿酒、酿醋、饮料、成药及药品制剂、商贸物流等领域。重点发展500万元以上的轻工、物流项目,到2010年入园企业达到20户以上,入园企业固定资产投资总额达到12亿元。(三)贾得铸造化工园区规划面积10000亩。主要发展冶金铸造、化工建材等行业,具体包括各类铸造产品、生铁冶炼、精细化工(主要包括日化、涂料、染料、油墨、橡塑助剂、食品添加剂等)、电石乙炔化工、尿素、甲醇及下游产品、焦油加工及新型墙体材料等领域。重点发展1000万元以上的标准化精细化工项目,到2010年入园企业达到16户以上,入园企业固定资产投资总额达到25亿元。(四)屯里仓储加工园区规划面积10000亩。主要发展仓储业、加工业。重点发展500万元以上的仓储、加工项目,到2010年入园企业达到10户以上,入园企业固定资产投资总额达到5亿元。东城区现状以临钢等大中型企业和部分高校组成临汾钢铁公司:太钢集团临汾钢铁有限公司(简称临钢)是以中厚板为主导产品的大型钢铁联合企业,为山西省重点工业企业和临汾市营业额最大、上缴税金最多的企业,现有资产总额58.2亿元,职工1万余人。山西师范大学:创建于1958年,学校设有20个学院,全日制本专科生20000余人,研究生2000人;有涉及10大学科门类的46个本科专业,62个硕士学位点,2个博士学位点;现有教职工2000人,专任教师1000人,师资队伍数量充足。是临汾市唯一一所正规本科以上正规院校。临汾GDP受国家大势影响,出现短暂的下调阶段,但工业增加值由负转正。人均可支配收入与固定资产投资保持高速增长GDP:09年上半年全市GDP完成330.3亿元,按可比价计算,同比下降12%,比一季度降幅缩小6.5个百分点。工业增加值:从规模以上工业企业4、5、6三个月当月实现的增加值看,分别为19.1亿元、24.2亿元、35.4亿元,月均增加8.2亿元。6月份当月同比增长0.7%,结束了自去年9月份以来连续9个月的下降趋势,首次转负为正。全市固定资产投资:需求持续稳定上升。上半年,全市固定资产投资累计完成153.8亿元,同比增长47.2%,增速比同期提高1.6个百分点,比一季度提高28.8个百分点。全市城镇居民人均可支配收入:今年以来全市城乡居民收入稳步增加。上半年,全市城镇居民人均可支配收入达到6358元,同比增长9.1%;农民人均现金收入2368元,同比增长9.2%。矿产能源业的限制发展影响了临汾GDP的整体上升,但同时,工业产值,固定投资额以及人均收入的迅速增加。为临汾房地产的发展奠定了基础。临汾市是山西产煤第一大户,是山西GDP发展的重要能源城市。长期以来,城镇人口的收入现状为贫富差距拉大的市场局面。但城市仍然处于低端消费力的表现现状。随着国家政策的进一步引导,未来消费呈现上升趋势。从人均商业面积的角度来说临汾市人均商业面积达到了0.8,与内蒙省会城市相当。这从侧面反映出当地的消费力强劲,消费需求旺盛。以2008年的数据为准,2008年,临汾市人均GDP数据约为2576美圆,山西省人均GDP排名第三位,快速上涨的人均GDP标准是消费力上涨的重要基础。上半年,商业营业用房施工面积由08年的14.14万平方米增加到32.21万平方米,增长127.79%。全市社会消费品零售总额累计完成134.4亿元,同比增长21.1%。部分城市人均商业面积00.511.522.5上海北京呼和浩特包头临汾人均GDP的增长与社会消费品零售额、人均商业面积飞速增长,未来市场潜力巨大。并得以迅速释放。反映出临汾市的消费水平的迅速提高。消费意识在发生着潜移默化的变化。据世界银行研究结果,住宅需求与人均GDP有着密切的联系,当一个国家人均GDP在1000-4000美元时,房地产进入高速发展期;当人均GDP进入4000-8000美元时,房地产进入稳定增长期。2008年临汾市人均GDP已经达到17912元人民币,按人民币汇率计算,约折合2576美元,为巩固“煤炭霸主”地位,山西引导煤炭和焦炭行业同业并购,推进优势产业的横向整合,打造航母级企业,加快产业链条延伸山西今明两年将向煤炭行业投入1800亿元,这是全省6500亿元经济刺激方案中的一部分,将用于48座大型矿井和206个循环经济项目建设;山西有4046家煤矿,其中国有200家,要关闭3000家,只留1000家,其中90万吨以上的才能继续生产,其他的全部关闭。煤炭行业:将形成二至三个年生产能力达到亿吨级的特大型煤炭集团,三至五个年生产能力5000万吨级的大型煤炭集团。焦炭行业:组建数个千万吨级的焦炭集团,同时规划一批具有国际先进水平的焦化一体大项目。加快产业延伸:600万吨以上大型高产高效接替矿井……集中推动一批焦化行业资源综合利用项目的建设。主导产业发展、规模扩大上、下游企业需求扩大私营经济发展企业盈利能力、积累能力加强财富阶层产生财富阶层壮大但是要看整治的力度,小煤矿现在基本都在停产状态,一停产当地的政府就没财政收入了,所以很多地方都在请求折中一点的方法,但是还没有最新的消息,这个事情很难判断,也许煤老板这个称呼在两三年里就真的没有了。明显感觉现在煤老板花钱有所顾虑了,不像前几年把钱不当钱。但是煤老板没有了还会有新的财富阶层,比如国有煤矿的矿长、高管等等,年薪都在小一百万。部分能源企业实施转型成功,推动第三产业发展2009年1-4月,临汾市尧都区第三产业完成投资10.11亿元,同比增长70.4%,。第三产业投资在交通运输、房地产、租赁和商务服务、教育、卫生、文化、体育、社会保障等行业投资快速增长的带动下,增长大幅度提高,占到固定资产总投资的比重为74.3%。-100.00%-50.00%0.00%50.00%100.00%一产二产三产系列1向农业生态工程转型向养殖业转型向教育产业转型向房地产行业转型向生态旅游产业转型向金融业转型向商贸服务行业转型1-4月份,尧都区辖区固定资产累计完成投资13.62亿元,同比增长36.4%。从三次产业看:一产投资同比下降742%,占总投资的比重为0.5%;二产投资同比增长5.5%,占总投资的比重为25.3%;三产投资同比增长70.4%,占到固定资产总投资的比重为74.3%。0.50%25.30%74.30%一产0.07亿二产3.44亿三产10.11亿城市宏观结论:产业调查重点于第三产业的发展方向。晋南城市经济群的扩大,将更好地整合各个城市的资源协调发展,作为龙头城市的临汾,集中西安、郑州、太原三大城市经济圈的交汇点,从发展前景到城市辐射力将进一步提高;城市目前处于尺度框架的扩大和功能调整的过程中,项目城东门户的区位优势越发明显;临汾是以第二产业为主导的传统资源型城市,推进优势产业的横向整合,加快产业链条延伸的工作正在紧锣密鼓的进行中;临汾市经济发展迅速,人民收入水平持续增长,近期虽有政策调整,传统能源产业有所下降,但转化后的第三产业得以迅速发展。分解问题城市宏观、产业结构、经济发展水平研究Part.1Part.2置业人群结构、客户置业行为研究Part.3市场供需、市场竞争研究Part.4竞争对手项目研究临汾人口结构私营业主:源于山西人的经商天赋,从事于各行各业,企业规模或大或小,年收入从几十万到几千万。矿业相关人员:矿主、运销公司、设备供应商、大大小小的股东。权力公务员:太原市公务员,周边县市公务员,隐形收入高。待遇好的事业单位:教师、医生、律师等高知收入人群。受支柱产业影响,临汾市场人口收入结构呈典型的沙漏型,并影响其置业需求中端客户低端客户高端客户临汾行业收入研究临汾市07-08城镇居民各项收入支出分析从数据可以看出,基本上城镇人口的收入与支出都比07年有了一定量的上涨。食品仍然是人均支出中消耗最大的,其次为服务性消费支出与人均储蓄存款。居住