搜索
大连市房地产市场概况天朗地产北京公司2011年12月22日项目本体状况12区域市场房地产发展项目介绍项目位于大连市星海广场附近，紧邻大连市会展中心；项目是大连沿海国际中心二期，沿海国际中心总建筑面积30万平米，其中一期项目为17.5万平米，建设住宅、公寓、商业，目前已经完工，二期为五星级酒店、写字楼和公寓，规划建筑面积12.5万平米。二期规划五星级酒店已经洽谈好JW万豪酒店负责经营；目前项目一期完工，二期基坑已经完成施工，完成边坡护理，规划手续已经完好，等待办理施工证。项目位于大连星海广场边缘，是大连星海广场附近的知名项目项目位置星海广场区域项目位置项目位置项目位置项目位置项目一期已完工项目二期总用地：3.4万m2总建筑面积：37.984万m2项目一期项目二期地上建筑面积30万m2项目一住宅（1#、3#）9万m2公寓(5、6#）SOHO（2#）7万m2商业（4#+底商）1.5万m2项目二JW万豪酒店写字楼酒店公寓12.5万m2地下建筑面积7.984万m2123456项目指标JW万豪酒店及写字楼等产品构成建筑面积可租售物业酒店41,818.28酒店公寓13,985.79商业86,95.88写字楼56,221地下汽车库28,100其他15409小计164,230占地面积14176.00m2建筑物占地面积6317.65m2计容积率面积125000.00m2项目二期规划指标表注：可售面积为将公用部分已分摊到相应业态后的建筑面积二期规划指标a)出售与持有•方案一：项目二整体转让，转让价格为人民币7亿元•方案二：由双方共同进行项目二的开发，合作可由投资人提出，再由双方协商b)整体运营（建议）•经营：开发完毕后发展商公司将过渡成为持有物业部分的经营管理公司•物业管理及运营：CBRE将承担日常物业管理、运营管理工作，同时将牵头组织开展除酒店外的持有物业部分的出租管理等工作。•酒店：委托万豪国际集团管理经营JW·万豪酒店，业主将派驻业主代表及财务代表。•写字楼：委托CBRE牵头但非独家代理租赁管理•持有部分商业：委托CBRE牵头但非独家代理租赁管理合作方案项目整体转让价格7亿元，楼面地价约5600元/平米项目本体状况12区域市场房地产发展大连城市辐射力：东北亚国际航运中心大连，位于欧亚大陆东岸，中国东北辽东半岛最南端，西北濒临渤海，东南面向黄海，有包括大小岛屿260个。是中国的副省级城市、计划单列市，也是全国14个沿海开放城市之一；是中国辽宁省的一个重要沿海港口城市，省内第二大城市，是中国东北主要的对外门户；也是东北亚重要的国际航运中心、国际物流中心、区域性金融中心。城市概况城市产业大连三产在城市中地位不断加重，未来将大力发展城市旅游、贸易、金融、软件科技产业，为城市发展注入巨大活力目前来看，第三产业所占的比重与第二产业所占的比重差距较小，这说明城市产业结构较为合理，城市经济成熟发展。对于大连市来说，由于东北老工业基地的建设，东北亚国际航运中心的加快落实等一系列利好政策，今后我市在第二产业和第三产业的金融、贸易、货运等方面都会有长足的发展。因自身所具有的地理优势和政府规划的引导，大连正努力向旅游、贸易、金融、软件业等科技型、精细轻工产业的经济模式发展。近年来大连一直在发展高科技及软件产业，这两个行业的发展将对大连经济推动起到不可估量的作用，下一步，大连的装备制造业也会进入一个高速的发展势头。由此推断，新生的公司、企业将不断扩大，商用设施需求将进一步加大。企业的大量入驻，以及以服务业为主体的第三产业快速发展，增强了大连的城市竞争力。城市人口稳定增长、外省市人口不断输入一定程度上支撑商品房需求和消费城市人口近几年，大连人口数量逐年增加，2005年以后如人口增速明显加快。规划至2020年，大连人口要达到1000万人。近九年来，大连户籍人口增长率在1%左右，而非农业人口增长率则在3%左右；每年均有8万左右的外省市人口迁入大连，外省市人口不断输入在一定程度上支撑商品房的需求城市人口的扩容一定程度上增加了房产需求，促进商品房市场中客户来源的多渠道发展。2009年第三季度末在岗职工产业构成：第一产业0.9万人，比上年同期减少0.4万人；第二产业47.2万人，比上年同期增加4.6万人；第三产业44.5万人，比上年同期增加2.4万；到2010年，服务业增加值占地区生产总值的比重提高到47%，现代服务业有较大发展，银行、期货、保险、信息、物流、商贸和中介等服务功能进一步增强；据估计到2013年，软件和服务外包从业人员超过20万人，2020年将超过40万人。新增人口主要集中在现代服务业、高新技术产业和制造业；人口结构升级，城市中间阶层扩大单位：万人5305405505605705805902000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%140.00%总人口机械增长人口占比大连市人口数量及增长率1.14%0.56%0.60%0.40%0.26%0.66%1.20%1.07%0.89%2.09%1.76%2.76%3.31%4.98%1.63%3.62%2.40%3.27%02004006008002000200120022003200420052006200720080.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%户籍人口（万人）非农业人口（万人）人口增长率非农业人口增长率特色产业大连作为著名的避暑胜地和旅游热点城市，依山傍海，气候宜人，环境优美，旅游业发展迅猛，对于酒店业有巨大的拉动作用旅游资源旅游业自1995年，大连市政环境改造工作开始发力：目前大连有5大特色公园、80多个广场、230余处游园、街心绿地；植树3亿棵，市内主干道全部绿化，绿化覆盖率41%，居国内前列；大连具有海洋性特点的暖温带大陆性季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，四季分明；宜人气候环境设施滨海资源大连东临黄海，西濒渤海，南与山东半岛隔海相望，拥有最美丽的海景资源，素有北方的维多利亚港之称。探亲访友15%会展11%健康疗养6%交流3%其他7%观光休闲度假41%商务17%2008年，共接待国内游客3000万人次，比上年增长21%；接待海外游客95万人次，增长13.1%。实现旅游总收入400.8亿元，增长23.3%。与此同时全年举办：达达沃斯世界经济论坛中国国际软件和信息服务交易会大连国际汽车工业展览会往来人口目的统计住宿餐饮业2008年，大连市星级住宿业和限额以上餐饮业稳定增长，累计实现营业收入48.9亿元，同比增长11.7%。按行业分，住宿业营业收入28.3亿元，餐饮业20.6亿元。按收入类别分，客房收入13.9亿元，餐费收入30.2亿元，商品销售收入9131.9万元，其他收入3.9亿元。星海广场星海广场是大连市著名的旅游名片，已经成为大连旅游必去景点亚洲最大的城市广场位于大连南部海滨风景区的星海广场，原始是星海湾的一个废弃盐场。星海湾改造工程启幕于1993年7月16日，市政府利用建筑垃圾填海造地114公顷，开发土地62公顷，形成了总占地面积176万平方米的亚洲最大城市公用广场，工程竣工于1997年6月30日。依托城市“大大连”、“西进北拓”的发展思路，城市逐渐扩容,主城区核心地位不断加强“大大连”城市层面规划城市性质：我国北方沿海重要的中心城市和港口城市，文化、体育、旅游及现代产业协调发展的国际名城城市功能：国际枢纽港，区域性物流中心、商贸中心、旅游中心、金融中心和信息中心；发展目标：2005年前后，为构筑现代化国际名城奠定基础，2020年前后，确立国际名城地位，远景实现国际名城的发展目标；沿海经济带和三大中心的规划：一方面表明区域中心向心力增强、经济发展前景好；另一方面明晰了产业发展格局，城市北部发展制造加工业，南部发展金融、高新产业等低碳经济。主城区的功能定位:市委九届五次全会通过的《建设“大大连”规划纲要》，把主城区功能定位为行政文化中心、中央商务区和现代产业区，市中心三区为商贸金融服务区和临港产业园区。星海板块凭借旅游、强势海景、与传统核心的便利承接、知名开发商纷纷进驻、政府的实质进程，成为当前城市核心边缘发展前景最好的一个区域。城市规划城市核心板块星海板块机场新区板块新软件园板块软件园板块华南泉水板块东港板块东南沿海板块华南泉水板块市政交通较为完善，大规模经济适用房建设，已有大规模居住人口，定位为居住和配套商业聚集区。东港板块新的中央商务区、航运中心区、邮轮经济核心区和文化创意园区，城市对外名片。东南沿海板块传统老城中山区，富人居住区，强势的海景资源及山景资源的叠加，是目前大连低密度社区较为集中的板块。城市核心板块聚集人民路CBD、青泥洼等众多商圈，金融、商务氛围浓厚，汇集了以投资为主的小户型，土地供应稀缺，未来供应量十分有限。星海板块金融商务规划及海景资源是该板块的核心竞争力，目前该板块是大连豪宅最为集中区域机场新区板块城市路网已经逐步铺好，城市公园已经建成，产业聚集还未形成。定位为区级行政、商务、产业和居住。软件园板块产业配套完善，具有较好的景观资源，已有部分产业人口入住。定位为产业、商业商务、居住。虽然大连提出“西拓北”进发展“大大连”，但老城中心区的地位并未改变；市内四区中，中山区依然商务最集中的区域，扮演着城市核心的角色；在大连本地人看来，大连最繁华的地方还是在中山区，中山区仍是大连人认知中的价值峰值；伴随着供应的不断减少以及政府规划利好，位于主城区的星海板块地位不断增强。城市格局中山区未来仍然是城市核心，区域地位将更加巩固，星海区域将形成大连市的豪宅板块项目本体状况12区域市场房地产发展板块划分中山板块及星海板块为大连高端公寓板块，城市豪宅大多在星海板块中心区高新园区星海区`中山板块资源：大连传统中心，商业、商务机构聚集价格平台：1.8-2.2万/平西岗板块资源：政府所在地，城市生活配套完善价格平台：1.2-1.3万/平西安路板块资源：副市级商圈，城市生活配套完善价格平台：1-1.2万/平星海板块资源：海景资源，商务规划价格平台：2-3万/平甘井子板块资源：大连未来房地产项目集中供应区价格平台：0.8-1.1万/平•大连公寓传统市场主要由六个板块构成。•其中中山板块及星海板块为高端板块。•中山板块内部基本无新开发土地供应，土地放量主要集中在东港区域。•星海板块也逐渐往泛星海板块扩散。•市中心的其他2个板块，西安路板块及西岗板块的供应量也很少，目前只有零星几个在售项目，未看到未来大体量供应。高新园区板块资源：产业资源、教育资源价格平台：1.2-1.8万/平依托资源产品特点类型丰富，各种公寓类型均有客户构成未来供应未来供应集中在东港区开发水平开发水平参差不齐，能代表部分城市高端公寓平台价格公寓均价：1.8万元－2.2万元/平米传统金融商贸区、高端城市配套整体客户群以投资客为主项目中心裕景花样年华万达公馆骊高新世界时代广场良运四季会基本情况占地：6.23万平方米总建面：80万平方米三栋43层公寓及一栋60层酒店服务式公寓组成占地:5500平方米，总建面:50000平方米，总户数:700户，容积率3.14，共30层占地面积:6.5万平方米总建筑面积:48万平方米；总户数:636，西塔建筑面积：13.73万平方米（包含1-25层酒店）西塔总户数：217占地面积16000平方米，建筑面积120000平方米，总户数：675户，占地面积11000平米，总建面积70650平米，总户数609户产品形式酒店式公寓+高档公寓酒店式公寓高端公寓酒店式公寓商住公寓小户型公寓主力户型一期：75-118平米二期：60-120平米为主酒店式公寓：35-70平米精装修；酒店服务公寓：26-35平方米280平方米，占33%、328平方米，占25%、375平方米，占42%50-90米，占69.59%110-250米，占30.41%89平方米，约16%160平方米，约50%210平方米，约31%零居3