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康瑞地产潼南江北新城项目营销提案目录•市场分析与客户分析•宗地分析与目标解读•项目定位与产品建议•营销策略与营销推广潼南市场分析与客户分析区域市场分析竞争项目分析区域市场特征区域客户分析区域客户特征趋势预判成渝经济“腹心”渝蓉主轴“支点”区域市场分析竞争项目分析区域市场特征区域客户分析区域客户特征趋势预判定位清晰合理规划简介明确东下北移新区引领全县发展潼南县近年GDP增长走势图63.5646.4795.5986.3173.3313.40%10.75%17.70%15.37%0501001502006200720082009年2010年上半年00.050.10.150.2GDP(亿元）同比涨幅（%）潼南县近年GDP及人均GDP0500000100000015000002006年2007年2008年2009年050001000015000GDP（万元）人均GDP（元）区域市场分析竞争项目分析区域市场特征区域客户分析区域客户特征趋势预判经济基础较弱发展速度较快根据其他区县如南川、铜梁等地的经验，该时段正是一个城市的飞速增长期，作为房地产开发企业这个时间的介入无非是一个最佳时机。区域市场分析竞争项目分析区域市场特征区域客户分析区域客户特征趋势预判潼南县近年人口走势25.3%27.0%28.7%30.5%0.0020.0040.0060.0080.002006年2007年2008年2009年0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%常住人口（万人）城镇人口（万人）城镇化率0.0010.0020.0030.0040.0050.002006年2007年2008年潼南县近年产业人数状况第一产业（万人）第二产业（万人）第三产业（万人）16.1619.5827.8120.1423.4829.7121.9129.5034.9023.7330.4041.469.3515.5521.570.0020.0040.0060.0080.00100.002006200720082009年2010年上半年潼南县近年产业结构走势图第一产业（亿元)第二产业（亿元)第三产业（亿元)25.4%30.8%43.8%27.5%32.0%40.5%25.4%34.2%40.4%24.8%31.8%43.4%20.1%33.5%46.4%0%20%40%60%80%100%2006年2008年2010年上半年潼南县近年三大产业结构第三产业第二产业第一产业人口结构分析第三产业主导第一产业薄弱房地产市场发展空间大区域市场分析竞争项目分析区域市场特征区域客户分析区域客户特征趋势预判潼南县近年社零走势图20.4117.9334.5029.0323.7817.02%18.84%22.07%16.53%0.0010.0020.0030.0040.002006200720082009年2010年上半年00.050.10.150.20.25社会消费品零售总额(亿元）同比涨幅（%）潼南县近年人民收入状况01000020000300002006年2007年2008年2009年0200000400000600000800000城镇经济单位职工年平均工资（元）农村居民人均纯收入（元）城乡居民储蓄（万元）潼南县近年财政收支状况0500001000001500002000002500002006年2007年2008年2009年财政收入（万元）财政支出（万元）潼南县近年金融机构存贷款情况020000040000060000080000010000002006年2007年2008年2009年年末金融机构人民币存款余额（万元）年末金融机构人民币贷款余额（万元）收入及社零结构分析消费指数增长缓慢收入水平迅速增长消费意识较为薄弱区域市场分析竞争项目分析区域市场特征区域客户分析区域客户特征趋势预判潼南县近年房地产市场供需走势图324234.53256.52182.7085.861510.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00350.00200620072008房屋建筑施工面积（万㎡）房屋建筑竣工面积（万㎡）潼南县近年商品房供需状况01000002000003000004000002006年2007年2008年2009年01000020000300004000050000商品房竣工面积（㎡）商品房销售面积（㎡）商品房销售额（万元）区域楼市分析潼南县近年住宅供需状况01000002000003000004000002006年2007年2008年2009年010000200003000040000住宅竣工面积（㎡）住宅销售面积（㎡）住宅销售额（万元）潼南县销售均价717104012731496216701000002000003000004000002006年2007年2008年2009年0100020003000住宅竣工面积（㎡）住宅销售面积（㎡）住宅销售建面单价（元/㎡）房地产市场活跃供需关系失衡房价飞速上涨区域市场分析竞争项目分析区域市场特征区域客户分析区域客户特征趋势预判潼南房地产项目分布图区域市场分析竞争项目分析区域市场特征区域客户分析区域客户特征趋势预判区域楼盘基础信息项目名称建筑面积（㎡）容积率物业形态建筑风格色调及材料园林风格社区配套商业描述铜新花园1700003.19高层、小高层、多层现代黑白相间线条面砖现代网球场、篮球场、羽毛球场社区配套商业北城天骄1700003高层、多层中式白色+咖啡色涂料南亚风情游泳池、儿童游乐场、会所、球场底商1-2F华泰明珠1000002.395高层、多层现代白+米白色面砖现代——临街底商北城丽都1800002.7高层、洋房中式白+灰黑色涂料东南亚风情球场、泳池、会所、2万㎡中庭花园临街底商1F优山美谷1100001.1高层、洋房北欧白色+咖啡色涂料北欧4000㎡水景馆，泳池，球场临街底商1F北城龙珠1700002.19高层、小高层、洋房中式浅灰色涂料，灰色坡屋顶中式泳池、儿童游乐场、休闲广场底商2F/3F区域市场分析竞争项目分析区域市场特征区域客户分析区域客户特征趋势预判区域楼盘户型信息项目名称物业形态户型结构面积区间占比热销户型龙乡苑·铜新花园多层2房79.0925%3房3房102.3650%108.125%北城天骄高层（跃层）2房68.19~69.650%2房3房110.35~112.6350%高层（平层）1房47.61~53.1333%2变32房（可变3房）87.55~89.3533%3房101.85~103.9533%多层2房66.31~78.9240%——3房90.18~114.5560%华泰明珠多层2房76~8217%——3房89.66~118.5183%北城丽都洋房（跃层）4房（底跃）174.268%——5房（顶跃）199.268%洋房（平层）3房102.9384%优山美谷洋房2房95.4410%——3房92~12070%4房133.86~134.4820%北城龙珠小高层2房8025%——3房90~11075%区域市场分析竞争项目分析区域市场特征区域客户分析区域客户特征趋势预判龙乡苑铜新花园地理位置潼南县江北新城奋进大道项目规模17万方户型区间80-110物业形态高层、多层价格范围(高层)3500元/㎡；（洋房）3800元/㎡容积率3.19建筑密度27.9%规划户数1392园林面积1万左右，现代风格项目特色新古典建筑无论是从售房部和项目的整体效果图，都无法让人感觉到该项目的国际品质区域市场分析竞争项目分析区域市场特征区域客户分析区域客户特征趋势预判建筑规划建筑规划：传统建筑规划设计，6栋高层设计在项目中间，将整个项目的景观完全阻挡，无法形成景观的均好性。景观规划：采用普通中轴式园林设计，没有任何分组或者分团，也没有任何主题意义，仅仅只能叫做小区配套绿化。建筑单体：采用现代式建筑特点，颜色和外外观都没任何亮点和突破区域市场分析竞争项目分析区域市场特征区域客户分析区域客户特征趋势预判户型设计普通建筑设计，除了景观阳台设计比较突出以外，没有任何的设计亮点区域市场分析竞争项目分析区域市场特征区域客户分析区域客户特征趋势预判推广调性推广语言简单，推广物料没有任何调性可言，这样的推广无法将项目与高品质相连。区域市场分析竞争项目分析区域市场特征区域客户分析区域客户特征趋势预判福江名城-优山美谷地理位置潼南江北新区实验小学旁项目规模11万方户型区间90-134物业形态高层、花园洋房价格范围3500元/㎡（10月销售价格），现无房源容积率1.95建筑密度35%规划户数926园林面积4000㎡，地中海水景园林项目特色北欧极简风格设计较为新颖，但是园林和建筑风格的不统一难以支撑项目品质，反而引起人们的视听错觉，从而无法识别。建筑规划：规划设计比较人性化，此类设计可以保证了项目景观均好性，但是整个项目密度太大。景观规划：以地中海景观模式作为项目的景观主题，用水作为项目的景观亮点，并且由大门引至入户，但是与项目的北欧宣传完全不配。建筑单体：采用北欧建筑设计理念，但只是突出极简，也可以说成现代简约。区域市场分析竞争项目分析区域市场特征区域客户分析区域客户特征趋势预判建筑规划区域市场分析竞争项目分析区域市场特征区域客户分析区域客户特征趋势预判户型设计多阳台和超大阳台设计是整个户型的突出点，但是户型尺寸把握不规范推广调性区域市场分析竞争项目分析区域市场特征区域客户分析区域客户特征趋势预判该项目为潼南高品位的项目，推广语较成体系，整体画面也比较高雅，但是推广与现实不符合，这是最大的问题。区域市场分析竞争项目分析区域市场特征区域客户分析区域客户特征趋势预判北城丽都地理位置江北新城项目规模18万方户型区间100—200㎡物业形态洋房价格范围2009一期已经销售完毕销售价格2900元/㎡，二期价格待定容积率2.7建筑密度——规划户数1500户园林面积2万方项目特色东南亚风情现代建筑销售价格待定销售率待定购买人群登记客户主要为本地公务员及私营业主为主建筑规划区域市场分析竞争项目分析区域市场特征区域客户分析区域客户特征趋势预判建筑规划：传统规划设计，军列式布局，同时在项目入口处设置一个高级会所，提高项目品质。景观规划：整体以东南亚风情园林景观定位，但是实际实施却并没有达到东南亚的效果。建筑单体：建筑采用现代建筑风格，从工程外观发现，整体施工质量较差，缺乏文明施工。户型设计区域市场分析竞争项目分析区域市场特征区域客户分析区域客户特征趋势预判整体户型设计偏大，均采用大露台，大阳台的设计理念，没有创新。推广调性区域市场分析竞争项目分析区域市场特征区域客户分析区域客户特征趋势预判整个项目推广语俗不可耐，而且在宣传单页上还将功能房（厨房）印掉，表明整体推广执行较差。北城天骄区域市场分析竞争项目分析区域市场特征区域客户分析区域客户特征趋势预判地理位置江北新区奋进大道66号项目规模17万方户型区间47-114物业形态高层和多层价格范围3500元/㎡容积率3建筑密度——规划户数1400园林面积1万方项目特色中式现代风格无论是从外形还是整体规划，乃至整体推广，都无法让人与高品质项目有所联想，整体项目品质较低。区域市场分析竞争项目分析区域市场特征区域客户分析区域客户特征趋势预判建筑规划建筑规划：传统规划设计，军列式布局，无高品质感觉。景观规划：园林景观朴实，没有任何能够引起亮点。建筑单体：建筑采用现代建筑风格，从工程外观发现，整体施工质量较差，现场缺乏文明施工。推广调性区域市场分析竞争项目分析区域市场特征区域客户分析区域客户特征趋势预判俗气的广告语，完全无法把项目品质提高，完全不知道项目诠释什么主题，更谈不上城标。区域市场分析竞争项目分析区域市场特征区域客户分析区域客户特征趋势预判欠缺标杆项目产品创新不足价格高速上涨促进观念变革市场特质区域市场分析竞争项目分析区域市场特征区域客户分析区域客户特征趋势预判竞争项目客户分析项目名称物业形态客户区域构成客户职业构成自住购房比例首次购房比例优山美谷高层、多层潼南城区客户为主中高端人群70%30%龙乡苑·铜新花园高层、多层本地