天津市房地产市场10月月报

天津市房地产市场10月月报营销部2014年11月第三章：新房市场动态一、住宅市场解析◇商品住宅库存分析◇商品住宅成交分析第四章：重点项目解析一、重点区域及竞品情况二、本月亮点项目成交情况报告提纲第一章：市场背景一、重要资讯◇宏观经济◇政策法规◇市政资讯第二章：土地市场一、土地供应分析◇经营性用地出让情况二、土地成交分析◇经营性用地成交情况◇重点成交地块点评第一章：市场背景一、重要资讯◇宏观经济◇政策法规◇市政规划重要资讯——行业概况房地产投资今年以来，我国房地产投资增长率持续走低，相比去年下半年约20%的增速，今年第三季度投资增速已跌去近半，为2011年以来最低值。101214161820222013年7月2013年8月2013年9月2013年10月2013年11月2013年12月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月2014年8月2014年9月同比增长(%)20.519.319.719.219.519.819.316.816.414.714.113.713.212.52013年中以来房地产投资同比增长趋势%2014年2013年重要资讯——行业概况施工与竣工面积全国范围内，今年以来，多个月份住宅竣工面积为负增长，施工面积增长率开始持续走低，目前接近5%。-15-10-5051015Jul-13Aug-13Sep-13Oct-13Nov-13Dec-13Feb-14Mar-14Apr-14May-14Jun-14Jul-14Aug-14Sep-14施工同比增长(%)12.71111.410.81210.812.710.58.67.97.15.55.34.8竣工同比增长(%)7.41210.57.15.7-0.5-11.4-7.6-2.43.83.40.1-5.2-4.22013年7月以来全国住宅施工及竣工面积同比增长重要资讯——行业概况国房景气指数国房景气指数自2013年中以来持续走低，今年上半年下降速度较快，近一季度保持平稳，不再下降。-1-0.8-0.6-0.4-0.200.20.40.60.819393.59494.59595.59696.59797.598Jul-13Aug-13Sep-13Nov-13Dec-13Feb-14Mar-14Apr-14May-14Jun-14Jul-14Aug-14Sep-14国房景气指数97.3997.2997.2596.3897.2196.9196.495.7995.0294.8494.8294.7994.72国房景气指数涨跌0.1-0.1-0.04-0.50.83-0.3-0.51-0.61-0.77-0.18-0.02-0.03-0.072013年中以来国房景气指数走势景气值涨跌重要资讯——宏观经济宏观经济今年以以来，房地产投资迅速下滑，新开工项目有限导致投资动力不足，制造业通缩压力加大，7月以来融资放缓，而去年三季度GDP增速基数较高，故今年三季度GDP增速下探至7.4%左右。但由于近期出台房地产相关的刺激政策，第四季度经济增速将略有回升，但经济整体下行趋势不变。2011年1季度2011年2季度2011年3季度2011年4季度2012年1季度2012年2季度2012年3季度2012年4季度2013年1季度2013年2季度2013年3季度2013年4季度2014年1季度2014年2季度2014年3季度GDP累计(亿元)9.720.632.147.310.822.835.451.911.924.838.756.912.826.942.0GDP同比增长(%)9.79.69.49.37.97.77.67.77.77.67.77.77.47.47.47.07.58.08.59.09.510.00.010.020.030.040.050.060.0全国GDP季度累计统计及同比增长重要资讯——行业概况先行指数今年前7个月房地产投资增速持续回落国家统计局公布数据显示，1-7月份，全国房地产开发投资50381亿元，同比名义增长13.7%，增速比1-6月份回落0.4个百分点。其中，住宅投资34365亿元，增长13.3%，增速回落0.4个百分点，占房地产开发投资的比重为68.2%。9596979899100101102一致指数先行指数宏观经济月度景气指数趋势重要资讯——行业概况天津工业增加值今年前7个月房地产投资增速持续回落国家统计局公布数据显示，1-7月份，全国房地产开发投资50381亿元，同比名义增长13.7%，增速比1-66789101112131415天津工业增加值当月同比增加(%)天津工业增加值累计同比增加(%)天津市工业增加值当月、累计同比增速重要资讯——政策法规已执行政策买房不再查询房产记录。非津人员买房取消纳税明证等限制。华侨在津买房不再受限。商业银行房贷最低可执行央行0.7折利率；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房，可执行首套房贷款政策。个人购买90-144平方米，且属于家庭唯一住房的，征收1.5%契税；个人购买90平方米及以下，且该住房属于家庭唯一住房的，征收1%契税。取消90/70限制，对于已出让的且合同中明确住宅套型比例要求的，仍执行原合同条款。求暂停向借款人收取个人住房公积金（组合）贷款担保费。10月9日，住建部、财政部和人民银行联合印发了《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，规定职工缴存住房公积金时限由一年调整为半年，同时鼓励异地使用公积金。目前，已有济南、苏州、南京、武汉、贵阳、长春和成都等超过30个城市对公积金贷款政策进行不同程度调整。天津住房公积金管理中心目前正在研究制定相关政策。将执行政策第二章：土地市场一、土地供应分析◇居住用地出让情况土地供应分析——居住类用地出让情况土地供应区域分布10月新增居住土地主要集中在郊县、市区区域，共有5宗居住土地供应从土地供应区域来看，10月份，天津市居住土地新增供应60万平米，市区中全运村地块供应，占53%，郊县主要供应存在于静海、武清区域。2014年10月天津市居住类土地供应面积（占地，万平米）区域分布市区,32.1,53%环城,0.0,0%滨海,0.0,0%郊县,28.0,47%天津市居住类土地供应区域分布宗数占地面积(万平米)平均占地（万平米）市区232.116.1环城00.00.0滨海00.00.0郊县328.09.3土地供应分析——居住类用地出让情况土地供应位置示意图1/2/7-12市区滨海4/536土地供应分析——经营性用地出让情况月度经营性土地供应列表序号土地编号地块位置占地(平米)地块用途底价(万元)容积率建面(平米)底价楼面价（元/平米）公告日期交易时间1津武（挂）2013-167高村镇49871商服60001.57480680210.1111.122津武（挂）2013-168高村镇49949商服60001.57492380110.1111.123津高新（挂）2014-03华苑科技园89458商服782802.5223644350010.1111.124津西解放（挂）2014-146洞庭路181843住商科教3200502.2400054800010.1511.135津西解放（挂）2014-147洞庭路139575住宅商服2456602.2307063800010.1511.136津静（挂）2014-04凯通花园16971城镇住宅48401.525457190110.2011.197津武（挂）2014-24武清新城2552商服5801.53828151510.2111.218津武（挂）2014-25武清新城4291商服9701.56437150710.2111.219津武（挂）2014-26武清新城6807商服15401.510210150810.2111.2110津武（挂）2014-110泗村店132499住宅商服160301.1145940109810.2111.2111津武（挂）2014-111泗村店131021住宅幼园157301.1141993110810.2111.2112津武（挂）2014-220雍阳西道3352商服10103.010056100410.2111.21二、土地成交分析◇居住类用地成交情况◇重点成交地块点评土地成交分析——居住类用地成交情况土地成交区域分布10月天津经营土地成交集中于环城、郊县区域，郊县价格为2188元/平米，环城主要是金侨北辰地块成交从土地成交区域来看，10月天津市土地成交主要在环城，成交23万平，占71%。就价格而言，郊县土地价格较低，为2188元，主要在武清地成交，环城中北辰天重一期地块成交，价格为6132元/平米。2014年10月天津市居住类土地成交面积（占地，万平米）区域分布市区,0.0,0%环城,13.9,71%滨海,0.0,0%郊县,5.8,29%2014年10月天津市各区居住类土地成交量价趋势图0510152025万平米01000200030004000500060007000元/平米占地0.013.90.05.8建面0.023.60.08.1楼面价0613202188市区环城滨海郊县市区滨海土地成交分析——居住类用地成交情况天津经营土地成交位置示意图1-36-854月度经营性土地成交列表土地成交分析——经营性用地成交情况序号土地编号地块位置占地(平米)地块用途容积率建面(平米)竞得人成交价（万元）成交楼面价（元/平米）溢价率（%）交易时间1津武（挂）2014-41下朱庄7813商服1.410938雍鑫建设17601609010.102津武（挂）2014-151武清开发区49345商服2.098690天狮集团111101126010.103津武（挂）2014-152武清开发区36152商服2.072303天狮集团81401126010.104津北辰高（挂）2014-133北辰高峰路139377住商科教1.7236459金侨城1450006132010.175津蓟（挂）2014-045塘坊街12673商服2.025346天合商贸85553375010.176津武（挂）2014-128武清新城22417城镇住宅1.738108大华宏业80642116010.297津武（挂）2014-201武清下朱庄35792城镇住宅1.242951海丰畅远96702251010.298津武（挂）2014-202武清下朱庄14922商服1.217906海丰畅远33601876010.29土地成交分析——居住类用地成交情况2014年天津居住土地供应、成交均有所下跌，价格稳步上涨，前10个月均价达5017元受前期供应较大及近两年市场调控影响，天津居住类土地供求出现下滑，截至目前2014年成交量607公顷，占去年的61%。从价格来看，区域经营类土地成交价格受市区土地成交带动价格有所上涨，目前月均价达5017元。天津居住类土地供应与成交量（占地）变化趋势图050010001500200025003000万平米供应占地2338259816141025.11073.8607.1成交占地204624241515873.9993.5601.72009年2010年2011年2012年2013年2014.1-10月天津居住类土地成交量（建面）价趋势图010002000300040005000万平米0100020003000400050006000元/平米建面339438482547149616851099楼面价1500188621082650365050172009年2010年2011年2012年2013年2014.1-10土地成交分析——居住类用地成交情况10月天津居住土地供应60万平米，成交19.8万平米，呈现供应上涨、成交量缓慢上涨态势2014年居住类土地整体成交有所回落，目前成交主要集中在蓟县、武清区域，成交环比上涨33%。天津居住类土地供应与成交（占地）变化趋势图050100150200万平米供应占地119.4178.8165.015.