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万科的住宅产业化之路2005年9月28日万科的住宅产业化之路什么促使万科选择住宅产业化之路■万科对于住宅产业化的认识和实践■万科对于住宅产业化的愿景■【目录】万科的住宅产业化之路【目录】什么促使万科选择住宅产业化之路■万科对于住宅产业化的认识和实践■万科对于住宅产业化的愿景■什么促使万科选择住宅产业化之路1.1集团战略目标和现状按照30%的复合增长率，至2014年，万科集团结将实现结算销售金额1000亿元。2004年万科集团规模状况万科集团结算销售金额91.6亿元。进入城市数21个，在开发项目数57个。公司员工总数1676人。如果我们没有改变,2014年的万科将会怎样?1.1集团战略目标和现状如果不做改变，万科将面临效率、质量和专业能力稀释等问题，核心问题是效率问题。什么促使万科选择住宅产业化之路1.2效率问题2003年2004年公司总员数（物业员工总数）公司总员工人数（物业员工总数）7025（5317)9627（7051)工程系统人员在建面积（万m2）效率（万m2/人）工程系统人员在建面积（万m2）效率（万m2/人）2822951.0464004361.09若按传统方式，2014年万科工程管理系统人员为3670人万科集团员工总数估算2014年公司总员工人数（物业员工总数）73700（68700）工程系统人员在建面积（万m2）效率（万m2/人）367040001.09什么促使万科选择住宅产业化之路1.3客户满意度传统生产方式下，户均保修量维持在15条/月/百户集团月度工程质量户均保修量统计数据0.200.260.320.210.390.300.240.210.190.130.130.150.200.150.160.160.230.300.260.230.520.500.210.080.120.140.110.240.100.000.100.200.300.400.500.60020702090211030103030305030703090311040104030405040704090411什么促使万科选择住宅产业化之路1.3质量－客户满意度什么促使万科选择住宅产业化之路客户对于工程质量的满意度尚未达到优秀的标准。2003年2004年2014年名次端口数值1物业管理89%2规划设计83%3销售服务77%4客户服务72%5工程质量60%名次端口数值1规划设计80%2物业管理75%2销售服务75%4客户服务60%5工程质量57%？注：数据源于华南国际市场研究有限公司及盖洛普咨询有限公司的调查1.3质量－维修费用地产口保修人员及直接费用估算2004年2014年（若生产方式不变）投诉比例15条/百户/月15条/百户/月总量4.5万条/年48.6万条/年维修人员平均每项目所需人数4.54.5总数2522700占集团比例15.03％65.47%费用管理费用管理费用（按20万元/人年）5040万/年7.614亿/年因维修产生的管理费用(按管理费用的50％考虑)2520万/年3.807亿/年维修费用维修费用675万/年7290万/年总计3195万/年4.539亿/年什么促使万科选择住宅产业化之路注：人均工资按照3.5%的年增长率估算。1.4专业能力稀释什么促使万科选择住宅产业化之路2003年2004年建安部分设计变更率（总金额，万元）建安部分设计变更率（总金额，万元）3.3%（9000万元）2％（6684万元）*设计人员数平均设计管理面积设计人员数平均设计管理面积1351.3万㎡/人1721.47万㎡/人万科集团设计变更估算2014年建安部分设计变更率（总金额，万元）2%（61321万元）设计人员数平均设计管理面积15781.47万㎡/人*注：2004年万科集团标准化项目占36％，设计失误率为1.52%。非标准化项目占64％，设计失误率为4.70%。万科的住宅产业化之路什么促使万科选择住宅产业化之路■万科对于住宅产业化的认识和实践■万科对于住宅产业化的愿景■【目录】万科对于住宅产业化的认识和实践过程2.1认识过程模数化、新技术应用、工厂化生产、产业链整合■建设部住宅产业化促进中心的描述■日本住宅产业化构成研究结论——《日本住宅产业研究》结论标准化工厂化装配化一体化万科对于住宅产业化的认识和实践过程2.1认识过程■万科对于住宅产业化的认识标准化工厂化装配化产业链整合发展“节能省地型”住宅的提出，进一步明确了住宅产业化的方向，是推进住宅产业化的根本指导思想。这个指导思想，与当代发达国家住宅产业化的方向是一致的。纵观发达国家的住宅产业化进程，大体经历了三个阶段。在住宅产业化初期阶段，欧美国家建立了工业化的住宅建造体系，提高了生产效率，加快住宅建设的进程。在住宅产业化的成熟期，发达国家住宅产业化的重点，是提高住宅的质量和性能。当前发达国家的住宅产业化，已经进入了建筑的可持续发展阶段，重点转向节能、降低物耗、降低对环境的压力以及资源的循环利用。与发达国家相比，当前我国住宅建设正处于从第一阶段向第二阶段过渡的时期。但是，正如中国的工业化不能重复发达国家的老路一样，我国的住宅产业化也不能重复发达国家的老路。我国的住宅产业化，必须把“三步并作一步”，直接以住宅建设的可持续发展为目标。摘自：大力推进住宅产业化，加快发展节能省地型住宅——建设部刘志峰副部长在“节能省地生态—住宅产业可持续发展高峰论坛”上的讲话（2005年6月17日上海）万科对于住宅产业化的认识和实践过程2.2实践过程－机构设置11061352225262634132135020406080100120140160199419951996199719981999200020012002200311817185.653.631.420.519.429.22645.210204060801001201401601801994199519961997199819992000200120022003年竣工面积（万平方米）规划设计系统人数（人）成立集团规划设计部成立标准化/项目管理中心成立产业化/产品创新中心5121212555918101416191841112610161014901020304050607019941995199619971998199920002001200220032004进入城市(个)在建项目(个)万科对于住宅产业化的认识和实践过程2.2实践过程－标准化第一阶段：快速复制和产品创新第二阶段：建筑部品集约化和通用化第三阶段：以市场细分为基础的模块化设计和制作万科对于住宅产业化的认识和实践过程2.2实践过程－标准化2004年，集团规划设计系统中38人参与东北版、华北版、华中版共3个版本、9个城市、9个项目的标准化设计。标准化实施项目占集团总体36%标准化应用项目人均施工图12.9万平米（非标项目1.30万平米）标准化应用项目设计周期2.86个月（非标项目11个月）标准化研发项目设计失误率1.56%（非标项目4.70%）第一阶段：产品创新和快速复制第二阶段：建筑部品集约化和通用化第三阶段：以市场细分为基础的模块化设计和制作万科对于住宅产业化的认识和实践过程2.2实践过程－标准化第一阶段：产品创新和快速复制第二阶段：建筑部品集约化和通用化第三阶段：以市场细分为基础的模块化设计和制作标准化项目南昌花城四期万科对于住宅产业化的认识和实践过程2.2实践过程－标准化第一阶段：产品创新和快速复制第二阶段：建筑部品集约化和通用化第三阶段：以市场细分为基础的模块化设计和制作标准化项目南昌花城四期栏杆入口万科对于住宅产业化的认识和实践过程2.2实践过程－标准化情景洋房：深圳万科城宽景洋房广州南湖新合院洋房万科对于住宅产业化的认识和实践过程2.2实践过程－标准化第一阶段：产品创新和快速复制第二阶段：建筑部品集约化和通用化第三阶段：以市场细分为基础的模块化设计和制作2004年已申报26项专利申请，其中１７项获得专利受理通知，４项在申报中，５项知识产权归属协商中．情景花园洋房在获得国家实用新型专利的基础上，进一步取得了国家发明专利．专利申请万科对于住宅产业化的认识和实践过程2.2实践过程－标准化第一阶段：产品创新和快速复制第二阶段：建筑部品集约化和通用化第三阶段：以市场细分为基础的模块化设计和制作塑钢门窗钢质入户门钢质私家院门木制门（户内门）铝合金单元门阳台栏杆晾衣架女儿墙栏杆花槽栏杆装配式花槽直跑楼梯栏杆直跑楼梯栏杆楼梯间栏杆窗护栏雨蓬成品空调百页及穿孔铝板信奶箱厨卫铝扣板吊顶楼梯间地砖阳台地砖橱柜灯具部品目录万科对于住宅产业化的认识和实践过程2.2实践过程－标准化第一阶段：产品创新和快速复制第二阶段：建筑部品集约化和通用化第三阶段：以市场细分为基础的模块化设计和制作装配式栏杆万科对于住宅产业化的认识和实践过程2.2实践过程－标准化外挂模块核心模块交通模块转化客户需求实现多样性提供灵活性模块化三级模块第一阶段：产品创新和快速复制第二阶段：建筑部品集约化和通用化第三阶段：以市场细分为基础的模块化设计和制作万科对于住宅产业化的认识和实践过程2.2实践过程－标准化拆分与重组4.2m开间3.9m开间3.3m开间阳台空调位……模块化第一阶段：产品创新和快速复制第二阶段：建筑部品集约化和通用化第三阶段：以市场细分为基础的模块化设计和制作万科对于住宅产业化的认识和实践过程2.2实践过程－标准化ＲＳ体系的核心家庭产品第一阶段：产品创新和快速复制第二阶段：建筑部品集约化和通用化第三阶段：以市场细分为基础的模块化设计和制作万科对于住宅产业化的认识和实践过程2.2实践过程－标准化整体融合柱与屋规律精彩第一阶段：产品创新和快速复制第二阶段：建筑部品集约化和通用化第三阶段：以市场细分为基础的模块化设计和制作万科对于住宅产业化的认识和实践过程2.2实践过程－标准化ＲＳ体系的核心家庭产品第一阶段：产品创新和快速复制第二阶段：建筑部品集约化和通用化第三阶段：以市场细分为基础的模块化设计和制作万科对于住宅产业化的认识和实践过程2.3实践过程－工厂化第一部分：参与国家相关技术规范的编制工作第二部分：积极承担技术研究课题和实验项目参与建设部多层轻钢结构体系住宅课题研究参与《中高层钢结构规程》编制预制PC结构体系实验楼科研立项万科对于住宅产业化的认识和实践过程2.3实践过程－工厂化第一部分：参与国家相关技术规范的编制工作第二部分：积极承担技术研究课题和实验项目1＃预制混凝土6层实验楼的建造和性能测试3＃轻钢结构体系6层实验楼的建造和性能测试万科对于住宅产业化的认识和实践过程2.3实践过程－工厂化1#预制混凝土6层实验楼将在2005年10月开工！2.3实践过程－工厂化万科对于住宅产业化的认识和实践过程3#轻钢结构体系6层实验楼正在筹备当中！万科对于住宅产业化的认识和实践过程2.4实践过程－装配化第一部分：建筑部品的装配化施工第二部分：装配式建造技术的研究万科对于住宅产业化的认识和实践过程2.4实践过程－装配化第一部分：建筑部品的装配化施工第二部分：装配式建造技术的研究万科对于住宅产业化的认识和实践过程2.4实践过程－装配化第一部分：建筑部品的装配化施工第二部分：装配式建造技术的研究万科对于住宅产业化的认识和实践过程2.4实践过程－装配化第一阶段：建筑部品的装配化施工第二阶段：装配式建造技术的研究万科对于住宅产业化的认识和实践过程2.4实践过程－装配化第一阶段：建筑部品的装配化施工第二阶段：装配式建造技术的研究-面砖饰面在工厂制作-窗框与幕墙结构同时浇铸预制凸窗万科对于住宅产业化的认识和实践过程2.5实践过程－产业链整合第一部分：工厂化过程中的产业链整合第二部分：万科集团集中采购和战略合作与香港中威共同研发预制构件生产技术与香港华润共同研发预制构件施工技术与美国华新顿开展1～9层轻钢结构住宅技术合作与香港ARUP共同研发预制构件设计2、区域采购共20种，例如多媒体箱、保温板等1、集团采购（战略采购和联合采购）共17种，例如电梯、涂料、开关插座等万科对于住宅产业化的认识和实践过程2.5实践过程－产业链整合第一部