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2008，中国地产的未来1摘要2007年上半年，莞城楼盘大批放量，迎来推货高潮，楼市逐渐进入繁荣期，新盘开盘价格也节节上窜。与此同时，楼市热闹的场面在全国个大中城市蔓延。尤其是深圳楼价大幅飙升，导致大量购房需求开始向周边城市“溢出”，东莞成为直接受益者。据网上签约数据显示，7月成交数据创下6411套的高位，跃居全年第一，日均达200套。到8-9月，城区住宅成交均价在7000-8000/㎡左右，城区9月新推个盘多达12项，楼市一片飘红。全年价格同比涨幅近3成。国庆后，受第二套房房贷新政影响，出现交易量急剧萎缩的局面。但是，开发商护盘意志坚定导致住宅销售价格相对坚挺。10月，整个市场出现有价无市、交易冷清的局面，到11月，市场继续观望，很多楼盘开始沿用送折扣、抽奖、送装修等促销手法，。而新开楼盘，大多采取谨慎定价、低价入市策略。由于受大气候影响，东莞的地价在上半年的一片高涨中也开始步入理性回归的阶段。从上半年频频不断的地王出现，到近期的几块地块的相对平稳，说明开发商对楼市的认识更趋理性。展望2008，莞城刚性需求依然旺盛，但调整仍旧会延续，楼盘需求将会出现区域性的分化现象。随着中央生活区和中央商务区的建成，南城将成为城区较热的一个区域，东城及东城东片区由于受东拓和松山湖的影响，继续保持今年的态势，万江在2008年由于土地存量丰富和区行政中心的建立，将带热周边的房地产开发，明年万江将相对活跃，莞城由于近期的一块地块的推出，以及2007年底的几个新开盘的联动效应，使得2008年也会有不少动作，整体来讲，2008年，市场整体相对较热，而持币待购的潜在客户经过数月的数量积累购买力逐渐强大，可能带动市场慢慢回暖，逐步摆脱目前这种成交低迷的调整态势。镇区相对城区将更为活跃反观关外项目，由于2007年下半年以来相对销售不畅，导致积压到2008年的市场存量增加，加之目前关外在建将要发售的的项目使得2008年楼市面对的销售压力扩大。报告撰写机构：星彦地产东莞分公司技术支持：星彦地产中央研发中心2008年2月2008，中国地产的未来21、土地供应量：实际成交量呈逐年微幅递减趋势。近三年来，东莞市土地市场有以下几点变化：①可供出让土地中，土地成交量有所减少，交易价格不断上涨。②成交土地多为商住用地。③东莞市2006年土地出让区域比较集中，主要分布在城区、城郊及深圳周边镇区。④城区占交易量的23%、城郊占到14%、深圳周边镇区占到36%。其中，城区土地交易主要分布在南城和东城，南城土地交易量占到全市土地交易量的9%，东城占到7%。土地供应总量及来源(可供出让土地)土地来源年度供地总量（万m2）现有建设用地（万m2）新增建设用地（万m2）2007年1906.141253.146532006年703.750703.752005年1157.201157.2注：仅统计房地产用地，工业等其他用地不统计在内2005—2007年东莞市商住用地成交情况年度2005年2006年2007年总计土地成交宗数886852208总占地（万m2）230.46213.51222.27666.24总成交金额(万元)449542.5493625.511370862080254土地均价（元/m2）1950.632311.95115.843122.4注：以上数据来源于国土局,以商住用地为统计材料，不含私人个体的小面积商住用地2007年比2005年土地成交数量减少36宗,土地成交总量减少8.2万平米，但是成交总额却增加了687543.5万元,同时，土地成交均价上升至5115.84元/平米，比2005年上升2.6倍，增长率达到162%。2008，中国地产的未来32、区域分布：镇区土地交易活跃，房地产发展加速。2007年东莞市公开途径土地成交量土地用途商服设施住宅用地工业用地其他用地供地总量（万m2）商服设施商业性办公楼别墅公寓商住用地普通商品住宅经济适用房工业用地其他用地317.6213.890.6251.31239.4763.640.17注：土地用途分类以土地出让时的土地性质为准。住宅用地中别墅用地为容积率低于1.0以下的低密度、高档住宅用地2007年共交易土地97宗,交易总面积317.62万平方米,成交总额1249050万元,土地均价3932.56元/平米。其中，商业用地6宗，总面积138930.6平方米，成交额39336.5万元，土地均价2831.3元/平米。商住用地53宗，总面积222.27万平方米，成交额1137086.2万元，土地均价5115.84元/平米。工业用地36宗，总面积636381平方米。办公用地2宗，总面积6183平方米。其中，城区22宗，面积77.89万平米，占25%；镇区75宗，面积239.73万平方米，占75%。2007年东莞市公开途径成交土地各类用途占比区域宗数交易面积（万m2）百分比城区2277.8925%镇区6239.7375%类型宗数交易面积（万m2）百分比办公用地20.621%商业用地613.894%工业用地3663.6420%商住用地53239.4775%总计97317.621002008，中国地产的未来4总计97317.62100.00%3、住宅规划建设条件：低容积率、低密度产品仍保持一定比例，将带动未来莞城楼市楼盘品质再次跃升。根据土地成交的量来和土地容积率要求来看，未来的住宅供应量将会在500万平方米左右，住宅套数大约在5万套左右。未来东莞住宅市场将会以中、低端洋房产品为主，这个比例将会占到50%，其次为公寓类产品大约会占到20%，高端洋房占15%，别墅类产品占15%。部分住宅/商住用地出让情况列表宗地编号行政区域占地面积（万m2）建筑面积（万m2）土地用途容积率备注2007G038南城宏图路12.933360916商住≤2.62007G035桥头湖滨路1.53229395商业≤1.52007G034厚街宝屯村1.896.43商住≤3.42007G032南城西平村东骏路北侧2.185.45商住≤2.52007G030南城西平村东骏路北侧1.362.04商住≤1.52007G031南城新基村宏图路北册6.0715.77商住≤2.62007G028塘厦东深二路林村段南侧4.0612.17商住≤3.02007G027南城西平村8.3318.99商住≤2.282007G025凤岗黄洞村16.1416.14商住≤1.02007G024长安咸西大道西侧0.963.66商住≤3.82007G023大岭山107国道北侧6.3911.5商住≤1.82007G012塘厦大坪村35.161758119.5商住≤0.52007G021沙田民田村1.73.06商住≤1.82007G022黄江板湖7.1216.38商住≤2.32007G020横沥山厦0.41.48商住≤3.712007G019万江万龙路与四环路交汇3.7210.68商住≤2.872007G017寮步富竹山村3.029.05商住≤3.02007G013樟木头石新0.72.45商业≤3.52007G008塘厦塘厦社区7.0712.72商住≤1.82007G006塘厦塘厦社区6.9212.46商住≤1.82007G002寮步富竹山村3.188.67商住≤2.732007G001寮步富竹山村7.2619.81商住≤2.732008，中国地产的未来54、地价走势：2007年，东莞地价大幅上涨、天价地块频出，“地王”效应无形之中带动整体地价直线上升。受“9.27”新政影响，2007年末期，土地市场逐渐回归理性。城市升级效应、规划效应促使土地价值重估，造成天价地块频出；旧城改造经过前期的酝酿也趁机入市，成为楼市的又一热点。2007年，东莞地价大幅上涨、天价地块频出：双料“地王”——总价14．12亿元，楼面地价3772．3元／平方米；“新地王”塘厦“地王”——楼面价高达15000元/㎡；三正地产5.54亿拿下凤岗16万平米地块；长安镇地王今日出，楼面地价近6000元/平米；中惠集团5.01亿拍得黄江地块——楼面单价3058.54元/平方米，为黄江镇“地王”。“地王”效应无形之中带动整体地价直线上升。受“9.27”新政影响，2007年末期，东莞房地产市场在国家调控的情况下，土地市场逐渐回归理性。造成近几年来土地价格持续上涨的原因主要有以下几点：东莞城市升级、产业升级，人民居住水平提高，造成房地产的快速发展；政府主导了房地产的快速向前推进，从而间接的引导了土地价格的快速增长：东莞政府在2004年打造的“500亿造城计划”，新行政中心广场（CBD）的诞生，推动了东莞大道沿线、鸿福路沿线、元美路沿线的房地产也快速发展，房价快速攀升；2006年东莞政府“CLD”概念的提出，四环路沿线楼盘价格快速增长，地价也被带动着向上攀升；东莞城区快速向东扩张，城市五环重新定义，带动区域价值提升；东莞龙脉——黄旗山片区重新崛起，城区房地产价格标杆形成，同时带动了城市整体地价的飙升；值得关注的是，随着05年东莞旧城改造的启动，老城区莞城楼市开始发热，莞城房地产初显实力：2006年9月，莞城第一个旧城改造项目万科运河东一号新品上市，24万平米的洋房产品一上市便成新宠；2007年9月，又一个旧城改造项目田禾塞纳河畔面市，50万平米大社区，32层高端洋房，是目前莞城最大的旧城改造项目。项目共分5期开发，首期产品可望2008年年初上市。2008，中国地产的未来62007年公开出让住宅用地分析宗地编号行政区域占地面积（万m2）建筑面积（万m2）出让方式成交总价（万元）土地使用权人楼面地价（元/m2）2007G001寮步7.2619.81挂牌23800星城国际地产12012007G002寮步3.188.67挂牌10450星城国际地产12052007G006塘厦6.9212.46挂牌15000新世纪实业投资10032007G007虎门13.4826.95挂牌28300虎门建设发展10502007G008塘厦7.0712.72挂牌12730新世纪润城10002007G009中堂6.6216.55挂牌13250莞都可苑地产8002007G010中堂1.834.74挂牌3850——8112007G011厚街0.974.55挂牌4350汇景地产9552007G012塘厦35.1617.58挂牌268000新万地产152432007G013樟木头0.72.45挂牌2460大喜地产100320071001南城24.9537.43挂牌141200万科地产37722007G014中堂1.433.64挂牌4300中天力通地产11832007G015桥头1.725.02挂牌4780华尔登国际酒店9532007G016万江7.6816.36挂牌30000深城投资实业13382007G017寮步3.029.05挂牌15400尹耀林17022007G019万江3.7211.17挂牌31300深圳富通地产28032007G020横沥0.41.48挂牌2100中恒实业投资14152007G021沙田1.73.06挂牌2550盈丰地产8342007G022黄江7.1216.38挂牌50100君怡豪园建造30592007G023大岭山6.3911.5挂牌13400金亿利投资11662007G024长安0.963.66挂牌21580广东莲花实业58912007G027南城8.3318.82挂牌115400中信康泰地产61302008，中国地产的未来71、供求关系：2007年住宅销售面积512.07万平方米，较2006年大幅增加103.3%，而新增供应增速相对平稳，供求矛盾明显。东莞市历年房地产市场各项指标变动趋势（单位：平方米）备注：数据由星彦地产根据东莞年鉴及相关公报整理2006年以前，东莞每年商品住宅销售的面积还在200万平方米左右，而2007年销售量有较大的提升，已经达到了512.07万平方米。较之2002年的95.05万平方米，5年来已经上升为5倍，显示出这几年东莞房地产市场发展迅猛之势。但与此同时，这几年间，住宅市场竣工面积和销售面积之间的差距在逐渐加大，尤其是2006、2