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www.cnshu.cn精品资料网城市化与中小城市房地产发展www.cnshu.cn精品资料网主要内容一、城市化浪潮与房地产业二、中小城市房地产市场的特点三、中小城市房地产开发的机会与陷阱四、上海房地产企业异地中小城市展业的建议五、上海市周边中小城市房地产市场简介www.cnshu.cn精品资料网一、城市化浪潮与中小城市房地产业•1．中国开始进入城市化加速发展时期城市化水平在30%-70%之间是一个国家城市化加速发展的时期。2004年我国城市人口已达5.2亿,城市化率为40%左右,已经进入加速发展期。按照邓小平的设计，到2050年中国达到中等发达国家水平,初步实现现代化的目标要求,中国的城市化率要达到70%-80%。这意味着中国的城市化增长率要以每年0.8%-1%的速度增长；也意味着在这46年内,中国有7.2-8.8亿人口从农村转移到城市,平均每年达1500多万人；更意味着每年需要至少5亿平方米的住宅建设。www.cnshu.cn精品资料网中国1952-2001年的城市化历程01000020000300004000050000600007000080000900001000001952195419561958196019621964196619681970197219741976197819801982198419861988199019921994199619982000（万人）0510152025303540（%）城镇人口(万人)乡村人口(万人)城市化水平(%)www.cnshu.cn精品资料网中国城乡人口的增长格局（修正）010000200003000040000500006000070000800009000010000019521955195819611964196719701973197619791982198519881991199419972000人口总量-2000-1500-1000-500050010001500200025003000人口的年增长量城镇人口乡村人口城镇人口增长乡村人口增长www.cnshu.cn精品资料网中国2000年城市化水平的地区差异（%）0102030405060708090100北京天津河北山西内蒙古辽宁吉林黑龙江上海江苏浙江安徽福建江西山东河南湖北湖南广东广西海南重庆四川贵州云南西藏陕西甘肃青海宁夏新疆（%）www.cnshu.cn精品资料网第五次人口普查的中国城市化水平74000760007800080000820008400086000880001995199619971998199920002001（万人）0.05.010.015.020.025.030.035.040.0（%）农村人口（原资料，万人）农村人口（修正资料，万人）城市化水平（原资料，%）城市化水平（修正资料，%）www.cnshu.cn精品资料网•2．政府有中小城市偏好的城市化方针•1980年国务院批转《全国城市规划工作会议纪要》,制定出“控制大城市规模,合理发展中等城市，积极发展小城市”的方针,我国进入推进城市化的阶段。•1990年代大体延续了上10年的城镇化政策。1990年4月1日开始实施的《城市规划法》中,提出“严格控制大城市规模,合理发展中等城市和小城市”的方针。•2000年10月,在中共中央关于“十五”计划的《建议》中,提出要不失时机地实施城镇化战略,同时指出要走大中小城市和小城镇协调发展的道路。www.cnshu.cn精品资料网城市区域分布和非农人口规模等级结构(%)区域分布规模分布全国东部中部西部全国东部中部西部合计10044.537.318.3100100100100超大城市10053.823.123.122.41.22.5特大城市10051.933.314.84.14.73.63.3大城市10047.249.13.888.510.51.7中等城市10047.735.816.532.935.831.629.8小城市10041.237.221.653.149.25362.8www.cnshu.cn精品资料网3．城市化加速催生房屋建设高潮•（1）城市化加速前后房屋问题最为突出•（2）建国以来城市化与住房问题1949-79年共竣工不足5亿平方米；1980年代平均年竣工量为1.3亿平方米；1991~1995年均为2.1亿平方米；1996~1998年均竣工面积达到3.2亿平方米；1999年以来年均4-5亿平方米左右（注：各部门统计差异较大）。www.cnshu.cn精品资料网110120120140165180210255325350175707080110125150180230290330200150016151679185018501950200021502300280025000501001502002503003504001995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年(百万平方米)1,0001,3001,6001,9002,2002,5002,8003,100(元/平方米）住宅竣工面积住宅销售面积住宅销售单价www.cnshu.cn精品资料网（3）恩格尔系数长期徘徊，住宅需求受到拖累•联合国粮农组织颁布的恩格尔系数分级如下：•高品质生活：20%以下；•富裕：20%~40%；•小康：40%~50%；•温饱：50%~60%；•绝对贫困：60%以上。•2003年主要国家的恩格尔系数：•美国10.4%，日本16.5%，韩国25.1%，法国16.9%，英国18.7%，菲律宾52.1%，印度50.3%。www.cnshu.cn精品资料网中国2003年恩格尔系数的地区差异单位：%城镇居民农民城镇居民农民北京36.338.1湖北38.353.2天津40.140.1湖南37.254.2河北34.939.5广东38.649.8山西34.948.6广西39.955.4内蒙古34.544.8海南49.356.9辽宁40.746.5重庆41.553.6吉林39.445.4四川41.554.6黑龙江38.444.3贵州43.062.7上海44.244.0云南40.359.0江苏41.143.5西藏46.379.3浙江39.243.5陕西35.843.5安徽45.752.5甘肃37.648.4福建44.748.7青海40.957.9江西43.054.5宁夏35.748.8山东34.744.2新疆36.850.0河南36.249.7全国39.250.1www.cnshu.cn精品资料网二、中小城市房地产市场的特点•1．城市分类与中小城市业界通常根据房地产市场的成熟程度和市场规模分类。一线城市：房地产行业的发轫地和最发达城市如广州、上海、北京、深圳、杭州；二线城市：天津、重庆和一些发达的省会城市如南京、成都、武汉、沈阳以及沿海开放城市如宁波、苏州、大连、青岛、厦门等；三线城市：一些落后省会城市如贵阳、哈尔滨、呼和浩特以及地级市如常州、金华、烟台、宜昌等；四线城市：指县级市和县城，如昆山、太仓、富阳等。www.cnshu.cn精品资料网•房地产业界通常将三、四线城市统称为中小城市；•与城市规划中按人口分组的中小城市是不同的概念,包括了许多非农人口超过50万的大城市甚至非农人口超过100万的特大城市,基本相当于按行政级别划分的地级市和县级市和县城级别的小城镇；•房地产业界的中小城市数量巨大,扣除4个直辖市和经济较发达的省会城市以及少量沿海开放城市,剩下的约600座城市以及2000多座县城都属于中小城市的范畴。www.cnshu.cn精品资料网2．中小城市已成为房地产关注的热点•2004年地根紧缩政策实施以来,一、二线大城市普遍出现“地荒”,使这几个城市的开发门槛大幅升高,整体的市场结构在发生变化。•在一、二线大城市发展困难的情况下,中小城市为一线城市房地产企业提供了扩张的空间,一些房地产企业开始缩减在一、二线大城市的房地产开发,生存问题迫使他们开始关注原本不屑一顾的中小城市。www.cnshu.cn精品资料网3．中小城市住宅市场供需的特点•（1）市场供给集中度较高，但供给量并不高•中小城市少数几家规模实力并不强大的房地产开发商就足以垄断整个城市的房地产开发，这种局面的出现主要是由于这些中小城市的市场需求容量较小。•对比:上海市约有5000家房地产企业，其中前50强企业共完成的投资额和销售面积仅仅占全市房地产的12%左右，市场的集中度还比较低。•中小城市当地开发公司缺乏竞争实力，多是项目公司，不具备公司化管理模式和品牌意识，连续开发能力弱。www.cnshu.cn精品资料网（2）市场需求容量小,消费能力较低且市场分化•一是城市内原有的城镇居民对住宅的需求量小，价格也很难突破历史和平均消费水准，房地产项目开发和销售形势微妙而险峻。•二是外地个体投资者对这些城市缺乏信心，进入谨慎，投资需求和投机需求不强。•三是由于原来的单位分房较多，而且私建房仍然占据了中小城市居民住房市场的相当比重，削弱了对商品住宅的需求。•四是存在一些消费能力强的重要部门如税务局、电信局和银行等的团体订购，但数量有限。•五是也有高收入阶层，但对住宅要求也高。www.cnshu.cn精品资料网•4、中小城市商业地产市场特点•（1）全城最大的商业设施几乎都集中在一个中央商业区或一条商业大道上，成为中小城市现代都市生活的标志和象征，是寸土寸金的地带，能产生与大都市媲美的产品和价格。•（2）散布在住宅小区的底商和区间型的街区商业犹如星星之火但无法成为主流和时尚。•（3）专业主题商业（除建材和家具外）几乎是空白。•（4）大众消费依然是主流，商业地产也是以传统的百货业和综合商业中心为主体，价位和服务上依然以中低档为主流。www.cnshu.cn精品资料网•5、房地产市场发育不充分•（1）市场中介和社会服务机构发展滞后•融资渠道单一，对自有资金和资金周期要求高•地价评估、市场策划、销售代理机构缺乏•地方新闻媒体缺乏，且居民关注率低•（2）供需实现的模式仍较传统•一是以现房销售为主，定金和预收款很少•二是期房销售模式受到普遍抵触•三是销售周期比较长，回款速度较慢www.cnshu.cn精品资料网三、中小城市房地产开发的机会和陷阱•1．中小城市房地产开发的机会（1）中小城市房地产业具有持续增长的市场需求（2）中小城市政府急于推动城市发展,房地产业发展具有诸多优惠措施推动（3）中小城市本地企业求“资”若渴,“鸡蛋”等着换“粮票”（4）项目成本较低，同时在土地成本支付进度、配套税费支付进度、预售控制条件等方面政府管理具有一定的弹性，在中小城市开发项目的资金压力较小，启动资金的占用量较小，能获得更高的资本投资效率。www.cnshu.cn精品资料网•2．中小城市房地产开发的陷阱（1）政府利益难以平衡，优惠政策变数较大（2）本地开发商非正常市场竞争因素较多（3）市场化程度低、社会资源不足,交易成本高（4）开发理念与当地文化传统、消费习惯常产生碰撞（5）政府规划和承诺难以兑现,如修路、绿化等www.cnshu.cn精品资料网四、对上海房地产企业的建议•1.从战略层审视进入中小城市的目的和必要性（1）视中小城市为“救命稻草”——切忌病急乱投医（2）拓展品牌，积累经验——考验忍耐力和资金实力（3）强壮瞎子背眼尖跛子——也是一种过河的办法www.cnshu.cn精品资料网•2．公司层一般性建议•（1）从城市扩张和形象建设中找准发展坐标•密切关注政府规划，并自觉在城市发展规划的引领下寻找开发项目，找准自己在城市格局中的最佳位置，以便借风借势，快速发展。•房地产业在提升中小城市形象方面，有几个值得注意的新倾向。一是中小城市开发商的观念正在发生重大转变；二是中小城市也有高端消费群；三是中小城市也开始进入适度大盘时代；四是合作开发大盘将是一种新趋势。www.cnshu.cn精品资料网•（2）宁可小心首吃螃蟹，莫要跟风冒进•中小城市不比一二线城市，市场容量有限，极易饱和。•第一个项目成功之后便有大量同类物业上马，有限市场需求难以