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本报告是严格保密的。1改变格局的力量星凯地产·红星美凯龙国际广场项目竞标方案谨呈：PresentedTo德州星凯房地产开发有限公司2013年1月本报告是严格保密的。2世联标准按照世联规划评判标准，客观评价现有规划。物业组合对盈利模式的表达遵循不同物业的市场运营规律项目分期开发和启动的合理性地块资源的最优化使用与物业价值最大化开发价值层面规划结构的逻辑及其合理性设计理念的独创性和审美性设计价值层面对物业价值的提升城市价值层面对区域价值和城市功能表达的准确性城市角色的标志性和活跃度规划是否体现城市价值？物业是否具有盈利能力？产品设计是否合理？本报告是严格保密的。3以世联思考路径，深入思考项目的前期问题。世联路径现阶段急需解决第一二层级的问题。本次报告的目的在于，深刻理解目标，对本项目开发所面临的困局进行解析，对未来区域发展愿景进行展望，提炼项目发展的核心问题，给出项目的定位及发展战略，确定项目的盈利模式。目标梳理项目本体及属性界定项目面临的开发困局核心问题梳理新城发展模式借鉴项目总体定位物业发展方向建议开发分期建议启动区建议本报告是严格保密的。6重要现实目标：求稳：【启动层面】降低开发中的风险，保持项目的滚动开发求快：【销售层面】缩短项目的开发、销售周期求利：【开发层面】保证开发中充足现金流，并实现项目的长期增值重要长远目标：项目“求名”：【形象层面】德州的突破项目，带动城市价值的提升发展商“求名”：【品牌层面】实现开发商品牌价值提升，快速踏入一线房地产开发商行列解决项目定位确定盈利模式目标梳理项目本体及属性界定项目面临的开发困局核心问题梳理新城发展模式借鉴项目总体定位物业发展方向建议开发分期建议启动区建议本报告是严格保密的。8城市属性：四线地级市，鲁西北地区重要的交通枢纽和以工贸为主的区域中心城市；城市主要职能：冀鲁两省交界地区的门户；鲁西北、冀东南物资集散、交通运输中心和信息枢纽；中国太阳能源基地；山东省重要的电力能源基地；鲁西北重要的制造业基地；德州市域的政治经济和文化中心。城市用地发展的方向：城市空间向东跨越发展，规划形成“老城组团、新城组团、东部组团”三大组团式城市结构。德州十一五规划确定近期建设用地方向为：重点开发河东新城。未来几年，新城将围绕行政中心、长河公园以及商业金融中心等建设进行配套设施的完善，经济开发区和天衢工业园继续发展，老城区逐步进行改造。德州属于四线城市，城市空间向东跨越发展，重点开发河东新城，尤其是河东新城中心区。【城市发展】本报告是严格保密的。99功能结构：一轴：新城市区公共设施发展轴，由医疗中心、商务中心、文体中心、行政中心、金融会展中心组成；一带：指沿东风路发展带，商业业态定位为办公、大型商业贸易中心和物流中心；一园：在教育路北侧规划教育园；长河公园医疗中心文体中心教育中心商务中心会展中心及行政中心一园一轴河东新区中心区规划为“一轴一带一园”，“一带”定位为办公及大型商业，项目位于一带沿线，靠近一轴中行政中心，地理位置优越。【区域规划】本报告是严格保密的。10河东新区中心区经过八年的发展，已完成市政府迁入，基本完成生活大配套、交通配套的投入，部分企事业单位在此聚集。周边居民情况：原村庄多已拆迁，周边主要是回迁居民及新购房居民；政府部门：市委市政府（市国土局、市建委、市规划局、市旅游局、市气象局、市交通局）教育配套：跃华学校、双语学校、新星中等专业学院、电科学校、德州职业技术学院等医疗配套：武警医院、新城医院、开发区医院、市中心医院、市妇幼保健院等商业配套：德百澳德乐超市，少量沿街店面办公物业：德建大厦及部分企事业自有物业酒店配套：凯悦商务酒店、柳湖书院酒店娱乐休闲场所：体育中心、长河公园、董子文化园其他配套：会展中心、德州日报社等长河公园市政府体育中心会展中心德百澳德乐经济开发区管委会德州日报社凯越商务酒店柳湖书院酒店董子文化园跃华学校新城医院/开发区医院双语学校、新星中等专业学院、电科学校、德州职业技术学院德建大厦市中心医院妇幼保健院……医疗中心商务中心【区域配套】本报告是严格保密的。11大学路天衢路三八路东方红路东风路康博大道长河大道广川大道【资源及交通】东至广川大道，南至东风路，北至东方红路，西至规划路，临德州市两大交通主干道，交通便利，紧邻长河公园，景观资源优越。区域路网：河东新区采用方格网形式，东风路和东方红路是河东新区重要的交通干道和发展轴，其次天衢路、三八路等交通干道也发挥着重要的作用；项目通达性：项目周边道路宽阔，南邻东方红路、北临东风路，可直达德州老城区——德城区；区域资源：项目北侧为德州重要景区——长河公园，景观资源优越。规划路东风路广川大道长河公园本报告是严格保密的。①②③④【地块四至】广川大道以西西邻学校东方红东路以南北临长河公园地块北侧高压线穿过规划4号线以东东面为市政府所在地东风北街以北南邻城市主干道本报告是严格保密的。【地块价值分析】展示性：EABFCD景观资源：EABCFD交通条件：EAFCBD综合评价：EABFCD通过以上几点评判地块功能属性，E和F地块适宜开发公建类物业；A、B、C、D地块适宜开发居住类物业。建议在规划设计中，将E、F地块与南面地块统筹考虑，用于公建类物业的开发。ABDCEF北地块ABCD小地块适宜开发居住类物业，EF地块商业价值较高。本报告是严格保密的。14指标北地块南地块备注总占地面积：219000㎡76860㎡B地块内建设项目应为大型城市综合体，包括大型购物中心、星级酒店、商务办公写字楼等，并规划建设相对完整的美食文化街；商业服务业设施地上总建筑面积不小于52万平方米（不含公寓），其中大型购物中心建筑面积不小于8万平方米，美食文化街建筑面积不小于7万平方米。土地性质：商业服务业设施用地、住宅用地商业服务业设施用地容积率：4.2不大于6；建筑密度：不大于50%不大于70%绿地率：不小于25%不小于10%根据现有指标推算地上建筑面积：住宅+公寓：86.09万平米商业+写字楼约46.116万平米合计地上建筑面积138万平米。底商：5.88万平米按照规划指标要求，推算地上建筑面积，合计建筑面积约138万平米，属于超大社区，公建部分体量极大，为52万平米，住宅部分容积率为4.2，属于高容积率社区。【经济指标】超大体量高容积率住宅社区超大规模公建北地块：住宅+公寓+底商南地块：写字楼+商业本报告是严格保密的。15居住和公建比为1.37:1，公建体量大；商业与商务比为1.88:1，商业体量大；公建用地做居住型公寓不适合，且产品单一；底商全部规划为美食城，业态单一，且体量超大，后期运营有风险；各个物业之间功能互补性差。【指标解读】物业类型建筑面积（万平米）备注住宅62.08住宅总面积73.7万平米公寓11.7百货8.06商业总面积34.66万平米美凯龙家居城11.5城市空中客厅1.5中华美食城13.6办公12.4商务总面积18.88万平米办公酒店6.48地上建面127.4【体量】超大公建、超大商业【业态】产品单一，盈利能力弱【关系】物业间关联度差城市价值层面：准确传达了区域价值，具有地标性和活跃度开发价值层面：公建超越了市场量级和运营规律，盈利能力弱设计价值层面：物业之间关联度差，相互价值提升能力弱本报告是严格保密的。16四线城市，城市新区大规模区域综合开发项目项目优势——位于城市重点规划发展区域河东新区中心区，发展潜力巨大；区域内市政府及大型企事业单位入驻，区域增值潜力巨大；良好的交通条件，通达性好；项目紧邻重要景区——长河公园，景观资源丰富；项目劣势——位于四线城市，市场容量有限；新城发展阶段，消费能力弱，产业支撑少；指标限制带来的公建体量超大，项目运作风险大；【本体属性初判】目标梳理项目本体及属性界定项目面临的开发困局核心问题梳理新城发展模式借鉴项目总体定位物业发展方向建议开发分期建议启动区建议市场能否支撑新区大盘的开发？六大宏观困局行业、政策、经济、产业、人口、区域困局四大竞争困局土地供应、写字楼供需、住宅供需、商业市场容量困局本报告是严格保密的。19中央政治局：坚持楼市调控不动摇促房价回归。明年市场将深度入冬。【1、行业困局】据新华社电中共中央政治局昨天召开会议，分析研究明年经济工作。中共中央总书记胡锦涛主持会议。会议强调，明年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性。会议提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。会议强调：1、保持经济政策连续；2、宏观调控及时微调；3、促进房价合理回归。因为实体经济出现萎缩风险，部分开发商和地方政府曾期待中央会放松楼市调控从而拉动经济上涨，但明年他们很可能会重新认识市场，明显下调房价的现象将更加普遍，“楼市已经彻底入冬”。“这次会议提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。这体现了中央的坚定决心，意味着此轮房地产调控政策一定要达到预期的、明显的效果。”本报告是严格保密的。20限购、限贷、首付提高、一房一价等房地产调控政策，有向四线城市蔓延的趋势，在当前市场调控行情下，媒体的负面信息报道，客户观望情绪浓重，购买热情降低。【2、政策困局】新国十条：首套90平米以上，首付三成，二套五成，利率1.1倍，三套大幅提高国五条：首套三成，二套五成，利率1.1倍，三套停贷国八条：二套首付六成以上，利率1.1倍，部分银行首套首付提至四成，利率优惠逐步取消甚至上浮银行对开发贷持续收紧，信托融资成本居高不下，开发商开发难度加大。存款准备金率——6月20日起，连续上调12次后，存款类银行人民币存款准备金率达到21.5%历史高位，直接冻结银行资金3867亿资金。开发商资金链空前紧张。加息——7月7日起，央行年内第三次加息，一年期贷款基准利率升至6.56%，累积加息对楼市影响效应逐渐显现，购房成本加大.首付三成的100万房产30年基准利率按揭的月供已累计增加210.04元，30年总供款绝对额累计增加75612.71元。新国十条：北京国五条：23个城市出台限购令国八条：42个城市出台新版限购令注：针对房价上涨势头较快的二三线城市，住建部正在草拟新一轮限购令的城市名单，限购城市将扩大到近100个，成为楼市调控再度加码的信号。（山东未来限购城市将有：烟台、威海、泰安、淄博、潍坊等）加息新国十条：580套国五条：年末基本建成60%国八条：1000万套，11月底全面开工政策调控的市场表现是：改善型、投资、投机型客户被列为重点打击之列，直接影响这部分需求的市场释放，大户型产品受政策影响明显；开发贷持续收紧、融资成本居高不下，加大开发风险。限购限贷保障房本报告是严格保密的。21德州市城市GDP高速发展，2010年人均GDP为2.9万元，两项指标处于省内中下游水平，房地产平稳发展阶段。【3、经济困局】德州市2010国内生产总值为1657.82亿元，同比增长12.9%，位列全省11位；德州市2010国内生产总值约2.9万元，同比增长3.7%，位列全省13位初步判断，德州市房地产市场处于高速发展期。——数据来源：德州历年统计年鉴1青岛2烟台3济南……11德州……17莱芜GDP（亿元）5666.24358.463910.81657.82546.33增长率12.90%14.10%12.70%12.90%12.00%800-4,000美元4000-8000美元8000美元以上0-800美元启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP与房地产发展关系生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型本报告是严格保密的。22德州市三次产业结构不断优化，目前阶段仍以二产为主的，三产比例小，企业少，对办公的需求基数小。【4、产业困局】2010年，全市实现地区生产总值（GDP）1657.82亿元