东华物业广州广地花园物业管理方案

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料东华物业广州广地花园物业管理方案精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料第一章“广地花园”物业管理服务一、物业管理服务的宗旨——“殷勤、周到、舒适、安全的星级服务”以经营、管理为手段，以效益为目的开展物业管理工作。管理也是服务，管理的含意对物进行管理，服务的含意对人进行服务，全心全意为业主/租户服务，用户至上，想用户之所想，急用户之所急，把服务工作做到家；经营，通过开展各类服务以及各种经营来解决物业管理中的某些经费开支；效益，在开展有偿服务时，不片面追求经济利益，而是要以社会效益、环境效益、经济效益三者为最终目标。具体体现以下两个方面：（一）创造一个整洁、舒适、安全、宁静、幽雅的生活环境；（二）提高物业的价值，使物业发挥最大的使用效能。二、物业管理服务的方针：质量方针、环境方针通过“标准化、科学化、效率化、优质化”的管理，为客户提供安全、舒适、优美、清洁的生活环境和五星级的服务，我司将以质量方针与环境方针作为开展物业管理服务的指导思想，主要表现为：（一）质量方针——“殚思竭虑，追求卓越”全心全意为业/租户服务，满足业/租户符合法律法规的要求，尽我们所能调动的力量，达到最佳水平；与其他客观条件和收费水平相近的大精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料厦相比较，我们的管理标准保持在优秀水平，每一位员工都深刻了解质量方针，并通过卓有成效的工作，达到最佳效果，并随着社会的发展而同步调整。（二）环境方针——“遵守国家环境法律法规，加强绿色管理，提供绿色服务，建设绿色家园”三、物业管理服务的目标“营造舒适、和谐、安全的生活环境，打造番禺地区优秀小区”通过全体员工的努力，确保小区市政、园林绿化设备、设施正常运作，确保物业管理服务质量、顾客满意度不断提高。围绕提供星级服务的宗旨，以一流服务营造舒适、和谐、安全的生活环境，孵化未来优秀住宅小区，打造广州市番禺地区优秀小区。（一）短期目标（三个月）：1、由于现在广地花园的公共设施设备损坏严重，我处将全面对其进行检查，并计划维修。2、对讲门铃系统绝大部门出现损毁的情况，为了保护住户的人身财产的安全，我处将彻底对其进行维修。3、在短期内尽快恢复村巴的使用。4、由于前物业管理公司华隆物业，没有将广地花园的相关资料留下，对我处开展工作带来不便，现我处正在收集和整理住户的资料及工程资料。5、在提供高质量的物业管理的同时，组织丰富多彩的社区文化活动。6、在我司接管后，整体的清洁卫生方面做到地洁窗明，在公共区域做到精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料无渍、无污、无尘。（二）中长目标（半年）；1、广地花园空置房及出租房较多，我处计划对其进行清点。2、协助产权交易中心办理广地业户的房产证。3、在05年下季用水、用电高峰期来临前，着手解决临水临电的问题。（三）长远目标：1、公司以“尽心尽力，做到最好”为核心理念，在规模、声誉、服务、质量、专业水平、业户满意率等方面，向全市第一，甚至全省第一的目标发展。最终达到“社会效益、经济效益、环境效益”三者第一。2、以“程序、效率、温暖、主动”的服务要求为宗旨，在以业/租户满意为前提下，不断提高服务质量，不断提高管理水平，最终达到小区物业的保值、增值。四、物业管理服务的设想（一）基础管理设想我司介入“广地花园物业管理服务项目”的物业管理后，将严格按照ISO9001质量管理体系和ISO14001环境管理体系的要求，全面推行质量管理，实践我司“创造宜人的家居生活”这一管理核心理念。管理服务除了依照惯例所提供的客户服务、保安、保洁、绿化、园艺、工程设备设施及维修保养，垃圾处理和清运服务、停车场管理的基本配置服务外，我司还将物业管理公共服务以“人性化、个性化”，“贴身、贴心”来体现“广地花园物业管理服务项目”服务特色，使用户享受着“艺术”服务的“增值”这一特色。全面提高物业管理服务的质量，打造精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料“广地花园物业管理服务项目”的品牌。（二）提高管理服务水平的设想根据“广地花园”现有楼宇状况、还是小区规模而言，都有自己独特的地方，如何针对实际情况，开展高水平的管理服务，是管理工作的难点与重点所在。通过实地考察，同时结合我司的实际情况，我们提出以下设想。1、强化执行ISO9001质量管理体系标准和ISO14001环境管理体系标准我司是广州地区最早通过ISO9001质量管理体系和ISO14001环境管理体系认证的物业管理企业，每一个岗位的职责、每一项工作的流程，都有非常严格和完备的规定。贯标五年来，公司的管理水平和服务质量得到前所未有的提高和改善，业主住户好评如潮，满意率节节攀升。对于“广地花园”住宅小区，我司将在借鉴其他管理处贯标经验的基础上，扬长避短，以更加务实和更加灵活的工作方式，贯彻执行ISO9001质量管理体系标准和ISO14001环境管理体系标准，实行专业化、规范化和标准化的管理服务。重点强化治安防卫、工程管理和社区文化和环境管理，抽调业务素质好、责任心强的骨干参与管理，营造舒适的生活环境。2、优化管理体制在管理体制上，实行行政管理权、财务管理权以及监督管理权的三权分立制度，强化财务和监督管理，保证公司在费用开支方面的公开、廉洁、节省，确保制度执行，并有效、及时地弥补管理上的漏洞。3、加强监督管理，强化公司与分管部门（业主）的沟通①建立健全沟通反馈机制，及时与业主进行沟通。每星期主动上门征询意见，共同监督管理处的所有工作，确保管理处能按要求实施管理，保证小区的治安、消防安全。具体采取如下做法：②意见调查：针对管理工作、服务质量、集资维修等内容，采取电话、上门、问卷等多种方式，定期对分管部门（业主）进行意见调查。③设置意见箱：在管理处门口设置意见箱，由专门部门定期开箱收集统计，对较为严重的情况展开详细调查，对有关人员给予相应的处罚，对分管部门（业主）的合理精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料全能全程全员为全体业/租户服务意见则通知相关部门跟踪处理。④设置求助投诉中心：公开求助投诉电话，让分管部门（业主）可以最快速度直接向我司反映情况，对于分管部门（业主）的投诉及时通知相关部门处理，并进行跟踪。我司设置专门监督部门，通过日常抽检、巡检、月检、内部审核等方式对管理处的日常工作进行监督，确保管理工作的正常开展。五、物业管理机构设置方案根据广州“广地花园”的实际情况，为实施全面的、更有效的物业管理服务，为此，我司将成立“广地花园”管理处，开展日常管理服务，并且就“广地花园”的实际情况设置管理人员及其架构。（一）在日常管理中管理处将坚持“三全管理”的服务原则：1、全能：要求管理处全体员工具有全方位的能力，既要知晓设备安全运行的常识，又要了解对客服务的技巧。2、全员：要求管理处全体员工全员化。全体员工既是服务员，又是安全员。3、全程：要求管理处全体员工确保所提供的每项服务有始有终，做到遇问题，必须有分析、有处理、有跟踪、有结果。通过优质的服务、规范的管理，全心全意地为业主、租户提供有效的、快捷的物业管理服务。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料“广地花园”管理组织架构图（暂定编制167人）管理处主任1人出纳1人会计1人工程、物业主管1人保安主管1人清洁主管1人园林主管1人供配电值班电电3人综合维修电工6人保安领班7人车场管理员2人保安员80人服务中心助理1人服务区助理3人清洁员40人园艺员18人0“广地花园”各环节人员配置、职责及范围部门职务人数职责及范围管理处主任1人负责全面协调对外联络、沟通、监督、协调管理处各部门开展有效的物业管理工作，编制管理处各项工作计划，指导、监督、检查管理处日常工作及属下员工工作完成情况，对外协调社会各部门关系。主管1人在主任的领导下，具体行使管理、监督、协调、服务职能，协助主任处理当班的日常事务。并负责小区供配电系统及各系统行使管理、监督、协调、服务职能和制定各种计划及对计划的执行。服务中心助理1人负责小区用户投诉受理、跟踪，小区清洁卫生、设备、外观等是否符合公司要求，定期上门征求基地用户意见，建立良好的工作关系。服务区助理3人负责小区用户投诉受理、跟踪，巡查小区清洁卫生、设备、外观等是否符合公司要求，定期上门征求基地用户意见，建立良好的工作关系。财务部出纳和会计2人负责管理处现金、银行存款的收支、管理、记账、结算工作，对不合法、不真实、不完整的原始凭证，不予办理或退回补充更正，各种台帐的建立，做到账目清晰、手续齐全、账账相符，账款相符、日清月结，准确无误，定期分析资金往来及运用情况、监督合理使用资金。工程部供配电系统值班电工3人在供配电领班的领导下对供配电系统实行监管、监理，确保系统的正常的运行及对系统进行维护、保养。综合维修技术人员6人为用户及时处理一般室内工程维修方面问题，定期对大厦各项设备进行维护保养及楼房的养护。及负责给排水系统和消防系统进行巡查及维护，保障系统的正常运行使用，处理业/租户维修工作，排水管、排水井疏通清理等工作。保安部保安部主管1人制订基地安全保卫工作计划，组织落实消防演习工作，合理、科学安排管理员的工作，落实做好基地的安全保卫工作，及时处理大厦的突发事件。保安部组长7人协助管理处主管，切实做好大厦24小时的安全保卫工作。小区巡逻岗管理员56人熟悉整个基地厦环境，设定重点巡逻部位，对大厦实施定期、定时的巡逻监控。大厦固定岗管理员24人维持基地正常的出/入秩序，对可疑人员进行盘查，完善用户、来访人员的出入登记制度。车管员2人指挥车辆进出、停放，并做好登记，收费工作，对违章停放车辆应及时制止和纠正，搞好基地内环境卫生，发现车辆漏水、漏油，应及时通知司机。清洁部主管1人对管理处主任负责，及时报告清洁检查、工作进度、员工行为纪律，经常在区域内巡查，编制清洁用品的采购计划和控制其合理使用。清洁员40人保证质量地搞好本人负责区域的清洁卫生工作，不得擅自离岗，以保持区域内的清洁。园林部主管1对管理处主任负责，及时报告园林绿化检查、工作进度、员工行为纪律，经常在区域内巡查，编制绿化用品的采购计划和控制其合理使用。园艺员18保证质量地搞好负责区域的园林绿化工作，不得擅自离岗，以保持区域内的绿化。1第二章“广地花园”的日常管理物业管理的对象是物业，服务对象是人，是集管理、经营、服务于一体的有偿服务，是一种服务性行业。我司在“广地花园”的物管其性质也比较明确，主要是“服务性”的。寓管理——对小区的日常事务性管理，亦即是对人、事、物的管理、经营——小区内停车场、会所内康体设施，为业/租户提供有偿服务等。具体概括为：目标管理、总体物业管理设想、日常物业管理方式、四项基本管理工作的落实（保安管理、工程管理、清洁管理、园林绿化管理）和经营宗旨。日常物业管理方式（一）“广地花园”公共区域管理1、设想在小区内设置固定岗及巡逻岗，保持辖区范围内的秩序，劝喻各种不当行为，确保小区内的安全。在实际工作中，实行整点轮岗制度，每一个岗位实施每2小时轮换一次。在管辖区域的盲点设立巡逻登记表制度，巡逻人员每1小时签到