万科产品的持续创新

万科产品的持续创新发行转债筹资十五亿项目开发城市达十个集团规划设计部成立项目开发城市达十四个集团标准化中心成立集团项目管理中心1984198819931994199919972000200120032002建筑研究中心成立集团设计工程部成立配股六亿八开始新的全国扩张深圳地产万创成立确立以房地产为主业进入房地产行业万科企业股份有限公司成立配股三亿八投资深圳住宅集团产业化中心、产品创新中心成立区域设计中心成立项目开发城市达十八个19841988199319941997199920002001200220032004前言：万科规划设计系统的发展沿革11061352225262634132135020406080100120140160199419951996199719981999200020012002200311817185.653.631.420.519.429.22645.210204060801001201401601801994199519961997199819992000200120022003年竣工面积（万平方米）规划设计系统人数（人）5121212555918101416191841112610161014901020304050607019941995199619971998199920002001200220032004进入城市(个)在建项目(个)成立建筑研究中心成立集团规划设计部成立标准化/项目管理中心成立产业化/产品创新中心01020304050607019941995199619971998199920002001200220032004技术观与技术研发住区观及规划实践标准化产品2004前言：万科规划设计系统的发展沿革项目管理标准化工厂化与产业化产品创新理论及推广建筑技术1.1探索阶段（无住区观——有住区观）探索发展过程城市改建住宅形成住区概念－封闭型－城郊结合部大盘－半开放住区－被动的开放社区开放的社区•注重住户的感受•参与城市的营造1998-2003深圳四季花城城郊结合部-开放住区－1996-2004上海城市花园被动的开放社区1996-1998深圳城市花园形成住区概念－封闭型－1990深圳威登1992深圳万景城市改建住宅2003年中山城市风景开放的社区•注重住户的感受•参与城市的营造1.2形成阶段万科对住区的认识居民使用与生活的空间规划师、建筑师的创作开发商的游戏不仅仅是住区是城市空间的组成部分更不是1.2形成阶段理论课题研究项目案例总结实践转化新城市主义理论开放住区相关理论万科项目案例外部项目案例深圳四季花城、上海城市花园、北京青青华南板块万科住区规划导则四季花城与城市花园版本形成住区观的三条途径15年住区实践性理论集1.3实践阶段住区观的核心思想第一层面：区域第二层面：住区第三层面：院落城市界面路网密度公建配套住区的适宜规模突出的住区中心混合利用、多样化优先考虑公共空间院落（管理单元）住栋人车共融的系统公共建筑的标志性建筑风格与当地文脉协调区域协调住区功能、空间组织住区氛围营造交通组织新的生活方式自防卫体系自然与文化资源1.3实践阶段实践作品武汉城市花园中山城市风景大连城市花园1.3实践阶段邻里应该是这样一个地方：鼓励人们的参与性，形成社区感、安全感。1.3实践阶段情景花园洋房深圳成都武汉B2-5华中03版天津同一组团内的多种住宅形态上海1.3实践阶段合院住宅中山成都金色高层住宅的实践2.1万科的技术观应用低技术，达到住宅的高舒适性。实施途径目标建立《万科生态住宅标准》形成《万科生态住宅标准》让实实在在的生态全面走进万科住宅《万科生态住宅标准》的构成夏热冬冷地区夏热冬暖地区严寒地区声环境光环境热环境景观水系统雨水系统中水系统万科住宅生态标准住宅物理标准水环境标准节能标准2.2《万科生态住宅标准》夏热冬冷地区夏热冬暖地区严寒地区声环境光环境热环境景观水系统雨水系统中水系统住宅物理标准水环境标准节能标准2.3生态实践万科住宅生态标准生态研究生态实践南京金色家园深圳东海岸武汉城市花园深圳坂雪岗夏热冬冷地区夏热冬暖地区严寒地区声环境光环境热环境景观水系统雨水系统中水系统住宅物理标准水环境标准节能标准2.3生态实践万科住宅生态标准生态研究生态实践深圳坂雪岗北京星园北京西山庭院天津城市花园天津水晶城沈阳花园新城夏热冬冷地区夏热冬暖地区严寒地区声环境光环境热环境景观水系统雨水系统中水系统住宅物理标准水环境标准节能标准2.3生态实践万科住宅生态标准生态研究生态实践深圳东海岸、天津水晶城武汉城市花园、南昌四季花城北京青青家园、大连城市花园夏热冬冷地区夏热冬暖地区严寒地区声环境光环境热环境景观水系统雨水系统中水系统住宅物理标准水环境标准节能标准2.3生态实践万科住宅生态标准生态研究生态实践天津东丽湖3.2万科住宅标准化形成基于客户行为的标准化产品产品市场因素自身因素客户竞争对手…成本…周期我们选择以客户维度作为产品决策第一重要因素3.3我们做了什么？以设计标准化为主导的标准化过程空间尺度功能组织部品性能物理指标设备要求………使用标准性能标准部品模块化功能模块化户型模块化组团模块化标准化产品体系居住要求技术标准设计模块标准化操作模式客户行为自我实现尊重归属安全生理需求3.3我们做了什么？部品模块化功能模块化户型模块化组团模块化屋面瓦屋面构造成品烟道外墙砖ICI外墙涂料铝合金门窗穿孔铝板铝合金窗台玻璃砖铝合金空调百页孔洞扣帽墙面成品PVC分格条楼号牌情花阳、露台地砖情花阳露台栏杆情花阳、露台栏杆2情花阳露台灯具晾衣情花阳、露台木构架2情花阳、露台木构架1情花阳、露台木构架3情花北入口阳、露台钢结构雨棚全景.东立面01020304050607019941995199619971998199920002001200220032004项目管理标准化工厂化与产业化产品创新理论及推广建筑技术以客户为参数，产品是标的，以建筑研究中心为核心完成产品创新工作。