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宏观调控中的上海房地产市场一、上海房地产市场宏观调控2005年是国家加强对房地产业实行宏观调控的一年，上海作为调控的重点城市，按照中央调控政策的精神，采取了一系列具体政策和措施，对房地产市场进行了有效的调控。1月中旬为了监控房地产金融风险，人民银行上海分行、上海市房屋土地资源管理局以及在沪各中资金融机构成立了协调会议机制——上海市房地产金融联席会议。3月5日上海市政府下发了《关于当前加强房地产市场调控促进房地产市场持续健康发展的若干意见》，明确了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的调控原则，继续保持房地产市场基本稳定，努力实现供求总量基本平衡，并力争做到供略大于求；采取措施，控制商品住房价格涨幅，并有一定幅度的下降。一是推出“两个1000万”，即1000万平方米的配套商品房和1000万平方米普通商品房，并保证“两个1000万”的土地供应，加快建设和上市进度，以调整上海房地产市场的供应结构。二是构筑两个体系，即加快构筑诚信、规范、透明、法治的房地产市场体系，加快构筑分层次的住房保障体系。三是市房屋土地资源管理局、市工商管理局和市物价局开展房地产市场专项整治，规范房地产市场秩序。3月6日上海市财税部门恢复执行对个人购房居住不满一年出售的，按销售价与原价的差额征收5%的营业税及附加。3月17日央行取消个人住房抵押贷款5.31%的优惠利率，实行同期贷款的基准利率，但可实行下限管理，即实际执行下限利率为5.51%(基准利率的0.9倍)，公积金贷款利率也相应上调，同时将首付比例由20%提高到30%。3月28日上海市银行同业公会发布《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》，要求沪上商业银行“限贷多套房、停办一年房转按揭”。对同一借款人申请第二套个人住房商业性贷款的，提高第二套贷款购房的首付比例；对通过贷款购买房屋一年内转让的，不再提个人住房贷款的转按揭服务。4月6日上海市房屋土地资源管理局配合市银行同业公会的规定，严格按照《上海市房地产登记条例》的规定办理房地产抵押登记和转移登记，即“上手抵押注销”和“房屋转移登记，下手设立抵押”不再并办，收件收据不再作为银行放贷凭证。5月9日建设部、国家发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会等七部委下发《关于做好稳定住房价格工作的意见》，提出了八项意见。根据国务院七部委的意见，当日起实行如下具体措施：（1）公布普通商品住房的标准，住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在140平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均价格的1.44倍以下；（2）个人购买不足2年的住房对外出售的，按全额征收营业税，超过2年对外转让的非普通商品房，按差额征收营业税；（3）购买非上述普通商品房的，按%征收契税。上述政策与措施的实施，对于解决上海房地产市场中出现的房价增速过快，供给结构不合理等问题具有重要的意义。与以往不同，此次调控在重点上从单向调控供应为主向调控供应和需求双向转变；在调整手段上，更多地运用经济（或市场）的手段；在调控机制上，注重把握当前和长远的关系，注重长效机制的建设，目标是实现房地产市场供求基本平衡，结构基本合理，促进房价基本稳定。二、2005年上海房地产市场运行态势及评价近年来，上海房地产的发展令人瞩目，但是价格上升之快超过了人们的预期，加之中低档、小户型住房供给严重不足，房地产业发展中存在的投机、炒作、过热、泡沫等现象日益凸现，引起了普遍的关注。为对房地产市场的运行做出客观科学的评价与预警，上海社会科学院房地产业研究中心提出了综合模拟法该课题由张泓铭研究员与陈则明博士主持。判断整个房地产市场所处的状态，经对2004年末的数据处理，2005年初提出了上海房地产发展超过过热警戒线，处于过热区间，如无重大调整措施，2005年度过热程度将进一步累积和增大的评价和判断。2005年上海房地产市场经受住了波动，平稳走过，但调控是否到位，是否已达到预想的目标，也是普遍关心的。本报告将在对2005年上海房地产市场运行基本状况的描述后，运用综合模拟法做简单评价。综合模拟法选定6个复合比例指标，根据其重要性确定权重：房地产开发投资/GDP，权重25.0%；商品房销售面积/竣工面积，权重12.5%；商品房竣工面积/城市全部土地面积，权重12.5%；土地购置面积/城市全部土地面积，权重12.5%；商品房销售收入/完成投资，权重25.0%；商品房单价增长率，权重12.5%。由于综合模拟法选用指标仅6个，因此现状描述与评价不完全一一对应。预警区间以3Δ法确定。选用数据均采用以同季度为起始点的滚动年的办法予以处理。1.房地产开发投资增速趋缓，调控略有成效近年来，上海房地产开发投资持续高速增长，2004年首次突破千亿元大关，2005年1~10月上海市完成商品房开发投资1040.35亿元，比上年同期增长11.22%，增幅回落10.36个百分点。在房地产投资中，住宅投资是主体，占70.19%，达到730.19亿元，同比增长3.4%；办公楼与商业营业用房增长较快，完成办公楼投资97.68亿元，同比增长52.7%，完成商业营业用房投资93.28亿元，同比增长44.7%。上海房地产开发投资在固定资产投资中所占的比重从2004年的38.11%，回落到2005年1～10月的35.98%，占GDP的比重略有降低，2005年第三季度占同期GDP的比重为15.39%，比2004年底略低，估计到年末，还将有小幅提高，但能基本维持在2004年的水平。房地产开发投资占GDP的比例是反映整个房地产行业冷热最重要的指标。从图2房地产开发投资/GDP预警来看，2004年超过过热区间后，图2上海市房地产投资预警2005年第一季度的年度累计为16.69%，达到历史最高点。到第二季度的年度累计为16.12%，开始下降，但与正常区间的水平相比，房地产开发投资占GDP的比重还相当高，仍处于过热区间。第三季度的年度累计又回升到16.37%，预测2005年全年仍处于过热区间。在上海而言，房地产开发投资占GDP的比重以下降2个百分点为好，绝对量可能要求下降100亿以上才能回归正常区间。2.商品房施工规模继续扩大，竣工量减少2005年1~10月，上海商品房施工面积9956万平方米，比上年同期增长14.38%，增幅又有提高。其中住宅施工面积7709.51万平方米，比上年同期增长9.89%。商品房竣工面积1984万平方米，比上年同期下降1.12%，其中住宅竣工面积1725万平方米，比上年同期下降4.78%。商品房竣工面积/城市全部土地面积指数，开始缓慢下降，但还处于过热区间，预计2005年全年处于偏热区间。3.商品房交易稳中有降，供求关系有实质性转变从商品房竣工面积/城市全部土地面积预警来看，2004年超过热预警线，2005年第一季度进一步上升，达到最高，2005年第二季度开始缓慢下降，2005年第三季度进一步下降，但还处于过热区间。预计到年底将处于偏热区间。2005年1~10月上海商品房销售面积2241.27万平方米，比上年同期增长6.45%，增幅下降了5.76个百分点，其中住宅销售面积2022.15万平方米，比上年同期增长6.05%，增幅也有所下降。从总量变动上看，似乎相对平稳，但是，如果剔除配套商品房等定向供给的部分，属于市场化商品房的供应量实际上有明显的减少。销售的市场表现，前5个月基本保持增长态势，6月份销售有较大幅度下降，成交同比减少44.85%，7月份同比减少32.32%，8月份略有回升，9月同比又减少了32.26%，10月起开始有较大的增长，主要是非完全市场性的定向交易增长较快。上海房地产市场多年来的供不应求，已经成为调控的主要目标之一。从销售面积/竣工面积来看，第一季度的年度累计增长趋缓，第二季度更加明显，第三季度已经开始下降，但仍未脱离过热区间，预计2005年全年将回到正常区间。供求关系在调控以后得到实质性的调整。2003年商品房销售收入/完成开发投资有较快增长，达到134.91%，还处于正常区间。2004年迅速上升为202%，超过过热警戒线。调控后停止增长，但基本持平，仍接近200%左右。预计2005年全年会保持在比2004年略低的高水平。4.土地供应锐减，价格微长2005年上海土地供应规模有较大减少。1~9月，全市共出让土地995幅，出让面积3938.04万平方米，可建建筑面积4127.21万平方米。与2004年相比，出让规模缩小了45%左右。土地价格增长速度在调控后放缓。国土资源部地价监测资料表明，2005年第一季度，上海工业用地地价增长率为0.2%，综合用地增长5.2%，商业用地增长5.43%，住宅用地增长6.53%；第二季度地价增长的速度继续放缓，分别为0%、1.3%、1.1%和0.8%。土地利用率不是标准统计指标，只能从购置土地面积等相关指标反映。从图6土地购置面积/全部城市土地面积预警来看，历史最高点2003年为0.23%，处于过热区间；2004年已经下降到正常区间；2005年前两个季度在正常区间，第三季度又有回升，略微超过偏热警戒线。预计2005年全年的土地购置面积将下降至偏冷区间。这种偏冷有其合理性，但持续时间不能过长。从土地利用的角度表明，经调控，土地利用率有所提高。5.商品房价格涨幅偏高，但开始下降2005年，上海商品房平均销售价格涨幅趋缓。1~10月，商品房平均价格为每平方米7080.99元，比2004年平均价格上升了9.12%；商品住宅平均价格为每平方米6969.02元，比2004年上升了9.15%。价格增长幅度已大为平缓。据市统计局公布的数字，商品房价格在6月份开始下降，到10月，各月环比下降幅度分别为1.2%、2.6%、1.3%和0.7%。商品房价格已进入下降轨道。商品房交易价格指数也反映了市场的走势。如图7，据中房上海指数显示，承接2004年的升势，2005年1～6月持续上升，7月开始持续下降。商品房价格增长率第二季度仍增长，第三季度下降，仍处于过热区间。预计第四季度会继续下降，但仍处于过热区间。2003年、2004年商品房价格指数连续两年处于偏热区间，2005年第一季度超过过热警戒线，第二季度达到最高，第三季度开始下降，未脱离过热区间，预计第四季度将接近偏热区间。6.存量住房交易有较大回落2005年上海存量房交易有较大回落。1~10月全市存量房交易面积为1732.12万平方米，比上年同期下降了19.3%。存量房交易总量再度低于一手房交易量，一手房与二手房交易量之比达到1.25∶1。二手房交易的月度成交量呈一路下降的态势。1～6月月成交量都在200万平方米左右，7月份开始明显萎缩，月成交在100万平方米左右，10月最低，仅为74.53万平方米。7.房地产信贷规模缓慢增长金融业继续支持着上海房地产业的发展。但是受宏观调控政策的影响，2005年上海房地产信贷的增长放缓。至2005年10月，上海个人住房贷款余额达3020亿元，其中，商业银行的个人房贷余额为2696.4亿元，公积金个人房贷余额323.64亿元。预计全年个人住房信贷余额3078亿元，比上年新增约352亿元，增幅仅为12.87%。其中，公积金贷款余额将出现负增长。与2004年新增房贷规模852.6亿元相比，2005年上海房地产新增贷款负增长58.71%。8.上海房地产市场调控效应尚未充分显示根据上述6个指标加总得到的房地产冷热综合指标仍处在过热区间。从显示上海市房地产冷热综合指数，2004年超出过热警戒线后，2005年第一季度继续升至最高，2005年第二季度在房地产调控影响下开始下降，2005年第三季度持平，调控之后的冷热综合指数还处于过热区间。预计2005年底，调控的成效开始显现，冷热综合指数将大幅度下降到偏热区间。调控政策对房地产的影响有长期的和短期的。反映短期影响的指标主要是成交量、价格、投资（投机）率等，反映长期影响的指标主要是供给量、土地闲置量、房地产空置量、税收、GDP等。通过模拟，对上海房地产发展的基本估计是：从冷热综合指数来看，上海房地产市场处于过热区间。从各项分指标来看，大部分指标处于过热区间，价格与开发盈利