宏观调控政策对房地产市场需求的影响

宏观调控政策对房地产市场需求的影响2摘要近年来，房地产经济活动已经成为全民关注的焦点。一方面，房地产经济已经成为国民经济的支柱产业和重要的增长点；而另一方面，过高的房价又对需求市场产生了剧烈的反响。对房地产宏观调控政策和市场需求的本质进行研究，不仅仅是规范和稳定房地产行业发展的需要，也是中国经济在快速发展过程中需要解决房地产经济结构地位不平衡的需要，对中国经济长远的发展具有重要的现实意义。同时，对房地产需求市场的认识和探究，也将为政府制定宏观调控政策，建立完善的经济体系提供一定的决策依据。本文首先回顾了中国房地产发展的历程，以及在各阶段受政策影响而表现出的特征。同时总结了房地发展的现状和当前市场需求对现状的反应。在此基础上，结合国外房地产行业发展周期中表现出的规律性，总结了中国目前房地产周期受调控政策的影响。文中将2003年以来，政府根据房地产发展情况而发布的各项调控政策进行了阶段性研究，并总结了调控政策所运用的主要手段，以及对房地产行业的市场需求所产生的影响。同时对需要和需求的本质进行了探究，总结了需要和需求的本质对房地产行业发展的推动作用。最后，根据影响房地产发展的关键性需求，对调控政策如何稳定和制约需求进行了一定的建议。本文较为系统的叙述了房地产发展周期的规律性、宏观调控政策的现实意义，以及下游需求市场在行业发展中所起到的关键作用，并分别提取出其中较为重要的关联性，在此基础上，对各项关键因素的相互影响并就宏观调控政策如何利用其影响稳定房地产市场的发展提出了自己的看法。由于房地产经济的复杂性，鉴于作者在房地产行业的综合经验不足，论文中有较多的论述还有疏漏的地方，相信通过在以后的工作中的不断摸索，对房地产经济发展的看法和预测会有进一步的提高。关键词：房地产经济房地产周期宏观调控政策市场需求31引言1.1概述2010年4月，国务院下达《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，又称国十条。在稳定房价、保障住房和加强监管等方面提出了政策性的指导意见，并且明确了提高二套房及三套房以上的首付和房贷利率的手段。以此，拉开了遏制房价过快上涨的序幕。之后，北京、上海等地迅速反应，相继出台了相应的政策。房地产市场又一次陷入窘迫的境地，各地成交量急剧下降；同时，在一定程度上，房价开始趋于平稳，并且有下降的趋势。但在另一方面，房地产作为资金密集性行业的特性，使其在GDP的贡献上始终占据着支柱地位；同时，作为产业链的顶端行业，房地产的发展直接的影响着钢铁、建材、装修等一大批相关行业的发展，以及各行业对就业的拉动。所以，房地产行业已经成为地方经济的支柱行业和主要的经济增长点。房地产又是市场经济环节中的一项重要的商业性行为，在这个条件下，房地产的经营和发展应该符合特定的商业规律，应该体现商业活动中市场的自我调剂作用。但于此同时，我们必需要看到的是，在中国几千年来形成的意识形态中，“家”的概念对房子的依赖始终占据主要地位。所以，房地产作为民生经济的主要组成部分，是一切经济活动的基础和载体，是关系到社会稳定和民生的基本要素。所以，基于房地产既属于市场经济的重要组成部分，又属于民生经济的重要组成部分，同时还是国民经济的重要组成部分这一综合特性，它对经济发展具有高度敏感性和超前性。可以说，在十年来，中国经济的高速增长是以房地产行业的高速发展为主要内容。同样，中国经济的高速增长也必然带动了房地产行业的高速发展。然而，房地产对经济增长的不可替代性并不代表它在发展过程中具备良好的健康性和稳定性。相反，正因为国民经济增长对房地产业的依赖，使得它的发展在一定程度上出现过度增长带来的不良效应，其重点就体现在通货膨胀方面。对此，政府在房地产发展之初就不断的采取措施，以抑制它的过度增长带来的通胀压力和可能出现的市场泡沫对经济的平稳发展带来的不良影响。从国外的4经验来看，美国四十年代发生的经济大萧条和2007年出现的资贷危机已经证明了政府对自由市场适度干预和调整的必要性。但在现实中，政府所采取的政策引导和金融调整所能起到的作用并不明显，可以说，中国房地产业从无到有，从小到强的十几年来，几乎从未停止过脚步，价格也是在干预中一路飙升。这其间虽然有政策力度和政府决心不够的原因，但根本原因，仍出在市场需求方面。所以，此次“国十条”的出台，用政策从根本上卡住了市场需求的咽喉。但这对房地产市场发展的影响究景有多大？抑制市场需求是否能成为遏制和稳定房地产市场的利器？房地产市场健康和稳定发展的根本在哪里？经济体制与市场需求对房地产市场发展的影响体现在哪里？本文将在一定程序上解释上述问题。1.2研究的意义和必要性房地产在全球性的经济社会中占有重要地位，中国作为发展中国家，市场经济的体验至今仅有三十余年，其国民经济在很大程度上仍然依赖于房地产的发展。但问题在于，从现状来看，房地产自房改至今十二年来，一方面引发了畸形的经济增长模式，主要体现在房价的增长速度远远超出一般性个人收入的增长速度，但同时，房价的增长又拉动着地方经济的增长，并且在其间占主要地位；另一方面也引发了畸形的市场需求，主要体现在投资性需求超出实际的居住需求，并且投资性需求过于旺盛对房价的刺激抑制了居住性需求。一面是重要的经济增长点，另一面是民生必要的消费品，在这种背景下，国家调控政策频频出台，希望能将供给和需求稳定在一个平衡点上。然而，因为种种原因，调控政策屡屡失效，甚至在某些时期成了刺激房价报复性长涨的催化剂。但房地产经济的严重性在于，房地产行业的发展与股市、银行等国家性金融机构联系紧密，根据日本、美国、香港等国家或地区的经济来看，如果调控失当，一旦出现楼市崩盘，那么将引发大规模、高强度的经济体系的紊乱，甚至引发新一轮的国家乃至全球性的经济危机。而十年来国家经济政策的调整经验，以及日美等国的经验，都从理论和实践上给我们的研究提供了必不可少的支持，对政策调整和市场需求之间规律和趋势的研究也越来越具备成熟性和必要性。51.2.1房地产相关概念的描述传统意义上的房地产的概念是房产和地产的统称，是房屋与土地在经济关系方面的体现，属于资产范畴。现实生活中的房地产又称为不动产，有广义和狭义的两种解释，狭义的房地产是指土地建筑物及其它地上定着物包括物质实体及其权益。这里强调房地产是物质实体与权益的结合，是说两者密不可分。其中，物质实体是指一般的土地或房屋，它是权益的载体，也是一切经济活动的物质基础。房地产各种经济活动的实质是权益(也称产权)的运动过程，当投资者购买一宗土地或完整意义的房地产时，购买的不是房地产本身，不能把购买的对象运往某处，而仅仅为一定的产权。即使同一物质实体的房地产，如果附着于其上的权益不同，它在房地产市场上的客观合理价格或价值将有所不同，房地产权利人的合法权益责任和义务也会有所不同。因此房地产也可以说是土地和土地上的建筑物、定着物及其衍生的权利与义务关系的总和。广义的房地产是指除上述内容外还包括诸如水、矿藏、森林等自然资源，本文关于房地产概念的一般描述是指广义上的房地产概念，而在对房地产发展规律和趋势进行定量研究或实证分析时，则是基于狭义上的房地产概念。房地产市场的概念也有广义和狭义两种，广义上的房地产市场是一种抽象的概念，泛指房地产交换关系，即房地产全部流通过程的总和；而狭义上的房地产市场概念仅指房地产交换的场所。本文中的房地产市场是指房地产市场的广义概念，它反映房地产的供需关系总和。房地产的供给往往又涉及到土地供应、房屋供应及相关的服务供给；而房地产需求则包括住房和相关服务等需求。房地产市场的信号是房地产价格，当价格高于房地产价值时，房地产将出现短缺状态，反之则出现饱和状态。由于商品住宅类房地产的代表性，并且和广大人民群众的生活息息相关，受宏观经济的影响和政策影响最大，因此在做具体的实证分析时本文所采用的数据主要来自住宅商品房市场的相关数据。1.2.2问题的提出中国的经济飞速增长是自十一届三中全会以后，探索性进入市场化经济体制开始的。三十余年来，在建设具有中国特色的社会主义的政治理论的指导下，经6济体制一方面保留了政策强力干预的调控性手段；在另一方面又尽量维护市场行为下的自由调节原则。而房地产关系到城市化进程的发展，经济的增长，以及十三亿国民的居住保障。尤其是最近十年来，随着中国加入WTO和全球经济一体化的趋势，房地产的飞速发展对经济即有支撑性，但同时也具备较大的干扰性。因此，使房地产呈现出稳定的、健康的发展态势，进而合理化分配经济增长结构，是我国经济体制面临的最严峻的问题，也是最具挑战性的问题。而无论任何商品的平衡，是伴随着供需结构的平衡进行的，比如房地产企业数量的增减、投资额的变化、价格的波动等等都影响着市场的供需结构，那么，上述变化是否具有一定的规律，这种规律对经济政策的调控有何反应，如何判断这种反应的时效性，能否对未来的发展做出一定的预测呢？这将是本文讨论的目的。1.2.3研究的意义和必要性从总体趋势上来讲，中国大陆的房地产市场自上世纪80年代初期显现出雏形以来，一直到90年代末房改，再到现在，一直呈现出高速发展的势头，房价持续上升，在一定程度上即受通货膨胀的影响，但在另一方面又助推了通货膨胀的加剧。再加上房地产属于资金密集型行业的特性，使得房地产经济极易受政策波动的影响，而一旦进入不良运营环节，其带来的后果是灾难性的。在1993年发生在海南的房地产泡沫破裂的案例，是房地产市场第一次遭受宏观调控的影响（1993年6月24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，又称“国十六条”），是中国大陆房地产行业遭受的第一次重创，也是整个地方经济第一次受到房地产经济的拖累，更是开创了新中国成立以来首次因支付危机关闭省级商业银行（1998年，央行宣布关闭海发银行）的先例。其影响之剧，使海南省整整用了七年之久才基本结束积压房产的处理。而受其影响，四大国有商业银行的坏帐就达300亿元人民币之多，不良贷款率更是高达60%。直到2006年，海南房地产市场才出现缓慢的恢复性增长。1997年，随着中国经济成功软着陆，中国的房地产市场似乎步入了一个稳步发展的阶段，但一路攀升的房价仍然引来了社会各界的关注，尤其是宏观调控似乎从未放松。但值得研究的是，在这种环境下，至到2008年遭受全球性经济危级的阻击，房地产市场依然故我，呈现出剧烈的发展势头。而到2009年，中7国经济复苏在望之时，房地产市场更是出现了报复性增长。但不可忽视的就是，市场需求在此间也起到了推波助澜的作用。基于上述情况，十余年来，关于调控政策对房地产发展的影响的相关争论从未停止过。社会各界的研究者都是基于不同的出发点发表着各自的意见，对中国房地产未来做出有利于自己的判断和引导。但所有这些论点因各自的立场不同，而关注的角度也不尽相同，论据的采纳也不够全面和深入。本文试图从采集历年房地产各项统计资料的前提下，从数理统计的理论分析和实证研究出发，通过对收集到的资料进行归纳、分类、处理、调整，再选择适当的数学模型，与国民经济的增长进行交叉比对，再结合各阶段的宏观调控政策和相应的经济环境，尝试性给出一个比较中肯和理性的结论。研究经济调控政策对房地产市场需求的影响的主要意义在于：1.2.3.1有助于从理论上认识和把握房地产经济活动的实质中国的房地产历程虽然已经经过近三十年的发展历程，从大量的实践活动中总结了不少经验，也通过吸取国外的一些理论指导取得了成功。但是，由于我国的政治体制、经济体制等意识形态具有自己独有的特色，很多问题仍缺乏综合各方面特点的理论解释和指导，所以很多关于房地产经济活动的观点和论述往往只是从特定的角度进行阐述，没有足够的理性的经济理论进行支撑。但对房地产经济活动的本质的了解，是建立完善的理论依据的前提。特别是与其它国家或地区相比，中国房地产经济活动中存在的问题，更多的是从消费市场表现出来，因此，对市场需求的研究显得更为必要。1.2.3.2有助于科学分析房地产经济活动的规律从已有统计资料分析来看，中国的房地产发展轨迹有着一定的规律可循，但这种规律却在社会的发展、调控的影响、需求的变化甚至全球经济的波动下，呈现出较大的不确定性。在这种情