宏观调控背景下重庆房地产市场走向

宏观调控背景下重庆房地产市场走向[背景]:近年来重庆房地产市场发展态势可谓跌荡起伏,在经历多年的持续高速发展后，2008年下半年，在密集宏观调控和经济危机的双重挤压下，房市逐步陷入困境，房屋交易量价齐跌，开发商资金链濒临断裂。为扭转房地产市场的低迷状况，宏观调控政策由紧转松，系列优惠政策频频出台，伴随着宏观经济的回暖，2009年房地产市场发展的迅速复苏，土地交易持续活跃、房价快速上涨，投机行为又趋抬头，进而引发了新一轮宏观调控热潮。房地产市场态势在短短三年内经历了多次反转，宏观调控的作用不容小视。在新的一轮宏观调控措施密集出台的2010年，重庆房地产市场将何去何从，成为社会各界广为关注的焦点。去年年末以来，为控制迅速拉高的房价、打击日渐失控的投资投机行为，系列房市调控政策密集出台，严把土地、税收、信贷、货币、外资等多道闸门，重庆房地产市场发展处在新的十字路口上。一、近期重庆房地产市场发展现状在密集宏观调控政策的持续作用下，近期房地产市场发展的各个领域呈现比较明显的差异化反应，销售端与开发端冷热不均引起广泛关注。（一）房地产开发投资快速增长房地产开发投资增速自2009年7月以来不断加快，在紧缩信号频现的2010年，房地产开发投资增速仍然保持了快速拉高的发展势头。1-5月房地产开发累计完成投资465.02亿元，增长44.1%，比去年同期提高35.0个百分点。三方面因素支撑了投资的快速上涨：一是土地出让金交付时限政策收紧影响，本年土地出让金支付力度加大。1-5月企业土地购置费73.92亿元，增长90.4%；而去年同期全市房地产开发企业土地购置费38.81亿元，下降11.3%。土地购置费的大幅度增长带动房地产开发投资增长10.1个百分点。二是去年同期房市发展处于低谷，较低的对比基数成为投资增速高走的重要原因。去年上半年开发企业投资信心尚未恢复，投资行为比较谨慎，投资增速持续在10%左右的低位运行，导致今年上半年房地产开发投资的对比基数偏低。三是在建项目较多，正常的项目建设进度推动投资增长。1-5月在建设房地产开发项目规模达到11842.12万平方米，为同期最大建设规模。而在建项目中有较大比例的楼盘已经实现销售，处于如期交房的考虑，开发商必须按照正常进度进行房地产开发建设，从而带动房地产开发投资的增长。2009年1-7月至2010年1-5月房地产开发投资增速（%）11.116.920.323.425.925.032.834.940.344.1010203040502009年7月9月11月2010年2月4月（二）开发投资资金流相对充裕商品房开发资金近期保持了稳定的增长，1-5月1464.87亿元，同比增长71.4%。三大渠道是确保开发资金流畅通的主要保障。首先是2009年商品房销售市场的火爆，为本年度房地产开发提供了充足的结余资金和回笼资金。1-5月用于开发的上年末结余资金达524.22亿元，增长68.9%；二是以销售回笼资金为主的其他资金快速增长，一季度以前商品房的持续旺销确保了资金的快速回笼，1-5月，以定金、预收款及个人按揭贷款为主的其他资金到位增速达到97.5%；三是银行贷款仍保持较快增长。由于近期国家信贷政策对房市的控制主要针对需求，旨在遏制房价，而在开发企业土地抵押贷款的相关规定以及全年贷款额度等资金供给方面，并未制订相关新政。因此，信贷政策紧缩并未对房地产开发贷款带来实质性的影响。1-5月，银行贷款增速高达107.5%。（三）商品房销售面积持续回落密集出台的房市调控政策导致市场观望情绪的迅速蔓延，商品房销售逐步走低。从去年11月份全市商品房销售面积增速达到两年来的峰值40.9%以来，重庆商品房销售面积增速已持续5个月回落，1-5月该增速跌至11.1%。从商品房单月销量来看，3、4、5月全市分别实现商品房销售355、298和274万平方米，呈现逐月回落的态势。但仅从销售的绝对量看，目前各月的商品房销售量并不低，远高于2008年房市低迷期绝大多数月份的销售水平，2009年上半年销售水平上基本相当。因此，尽管目前重庆房市所处的宏观调控环境与2008年初期比较相似，但由于房市面对的外部经济环境存在明显差异，政策调控对市场的冲击程度明显有所不同。2009年1-11月-2010年1-5月商品房销售面积增速（%）二、重庆房地产市场后期走势分析房地产业的发展既影响经济走向，又涉及民生，其后期走势引起广泛关注。综合考虑各方因素，我们认为，房市新政在短期内将不可避免对房地产市场发展造成冲击。但从长远来看，在经过适当调整后，房地产市场仍将保持稳定向好的发展趋势。（一）短期走势分析从短期来看，紧缩政策对房地产市场的冲击不可避免，项目建设进度、房市交易活跃度、资金回笼速度等都将受到不同程度的影响。1、投资：冲高回落。上述分析中我们已经提到，今天前五个月，房地产开发投资持续走高主要受土地集中支付、对比基数偏低以及在建项目较多的影响。进一步分析，可以看出，其中前两个因素均不具有可持续性。首先，受土地出让金交付时限政策影响下的土地集中支付活动将逐步减少，土地购置费增速将逐步减缓；其次，2009年下半年房地产开发投资增速逐步加快，投资对比基数将有所提高；同时，销售的持续疲软也会进一步打击地产商的投资信心，下半年投资增速逐步回落不可避免。好在支撑投资增长的第三个因素仍将持续发挥作用，目前重庆在建的房地产项目较多，在“打击囤地”政策下地产商现有的土地储备必须持续开发，在新政持续施压下，1-5月重庆新开工房屋面积仍然保持了55.5%的较快增长就佐证了这一结论。因此，尽管下半年房地产开发投资增速将有所回落，但保持适度的增长是完全可能的。2、销售：继续疲软。房市新政出台至今已有两月，随着各种实施细则的出台，购房者尤其是投资客逐步感受到国家调控房市的决心。在重庆房市一路上扬的几年时间里，自住性和投资性购房大多已完成购买需求，如今房价也呈现相对高位，由于预期改变，投资需求和自住需求在一定程度上被抑制，消费者变得相对理性。在房产税呼之欲出，调控之靴尚未完全落地，房市后期走向不甚明朗的情况下，绝大多数消费者将选择观望。而自5月开始出现的市场趋冷现象，将会导致观望情绪的进一步蔓延。因此，在政府调控信号没有完全释放完之前，销售疲软的状况短期内将难以扭转。另外，值得关注的是，今年前5个月商品房销售面积增速的回落是在去年同期房市尚未全面反弹，对比基数相对较低的情况下形成的，进入下半年以后，面对去年下半年井喷式增长的商品房销售面积，商品房销售面积增速存在进一步大幅度回落的可能。3、房价：小幅回调近期重庆房价出现小幅下降，但其下降幅度相对全国绝大多数城市而言是比较低的。重庆房价的相对稳定主要缘于两方面因素，一是重庆房市新政的配套政策相对比较温和，商品房成交量下降幅度不高；二是去年至今年一季度火爆的商品房销售为地产商提供了充足的回笼资金，短期内地产商资金压力较小，还不急于降价促销回笼资金。但是，如果市场持续冷静，绝对卖方市场将逐步被扭转，甚至可能转化为买方市场或相对均衡市场，地产商资金链趋紧，房价整体可能在一定程度上逐渐回落。结合重庆房市政策“低端有保障，中端有市场，高端有遏制”的调控思路，可以预期，保障性住房和小户型的房价变化幅度将相对较小，而大户型、商住两用房、商业地产、别墅洋房屋等高档住宅下降幅度会相对较大。4、资金：逐步趋紧。从目前来看，地产商资金充裕度相对较高，但是，随着调控周期的延续，持续低迷的商品房销售将影响企业资金的回笼，而项目建设的推进和巨额开发贷款利率将不断吞噬地产商现有的现金流。特别是在本年三次上调大型金融机构存款准备金率达到17.0%后，逼近历史最高位，并且截至4月30日，央行公开市场操作已连续10周实现资金净回笼，累计净回笼资金量达到1.1万亿元，信贷资金规模受到一定限制，市场资金流动性下降。（二）长期走势分析回顾重庆房地产房地产业发展轨迹，应该说，重庆房市发展总体是理性、正常、有序的。在本轮以投资性购房为调控重点的全国性调控中，重庆并非重点区域。从某种程度上说，短期内市场的疲软实际上是重庆房市在经过较长周期发展后的调整。从长期来看，无论是从维护地区经济稳定发展的角度，还是从社会公众民生需求的角度，都需要房地产市场的进一步壮大和发展。因此，在经过房市的短期调整后，房地产市场最终将回到稳定向好的发展轨道上来。1、房地产开发投资与经济发展水平相适应。房地产开发投资作为全社会固定资产投资的重要组成部分，近年来基本稳定保持在25%左右的比重，且在近两年里受全球金融风暴影响和投资振兴计划的作用，在房地产开发投资增速有所放缓，全社会固定资产投资保持高速稳定增长的情况下，房地产投资比重有所下降。同时，自2002年以来，我市经济保持两位数的高增长，且有不断加快的趋势，经济基础的不断向好将对全市房地产市场健康稳定发展起到良好的积极推动作用。2002年以来全市房地产开发投资占全社会投资比重0100020003000400050006000200220032004200520062007200820092122232425262728全社会固定资产投资额房地产开发投资额房地产投资占比2、商品房价格在全国处于中下水平。从全国35个大中城市商品房销售均价情况看，2008年我市房屋建筑面积销售均价位列倒数第三位，商品住房建筑面积销售均价位列倒数第四位。自2002年发布35个大中城市商品房销售均价以来，我市2002年至2008年商品房销售均价增长79.0%，年均增速为10.2%，较35个大中城市平均水平慢3.7个百分点，增速位列第25位。可见，在全国各大城市房价大幅增长的几年时间里，我市房价明显处于全国中下水平，价值洼地特征较为明显。3、稳定扩张的刚性购房需求将支撑房市的稳定健康发展。从我市城镇化进程及城市居民人均房屋建筑面积情况来看，自2002年到2008年，全市常住人口增长0.9%，年均增长仅0.1%，在常住人口总量相对稳定的情况下，我市城镇化率不断提高，六年时间城镇人口增长26.4%，年均增速4.0%，同期人民生活水平不断提高，人均房屋建筑面积稳步增长，2008年达27.34平方米/人，较2002年增长39.8%，年均增长5.7%。大致估算2002年至2008年全市住房需求年均增速在9.9%左右，与同期商品房销售面积年均增长趋势基本一致。因此随着我市社会经济的不断发展，城镇化进程不断加快，人民生活水平不断提高，对商品住房的刚性需求仍呈不断增长的趋势，将持续支撑房地产市场的健康稳定发展。4、重庆房地产行业发展更趋于理性和成熟。与房地产行业发展起步阶段相比，当前房地产开发的市场化程度、政府控制土地的能力、金融管理能力都有很大提高，消费政策日趋完善，房地产企业已逐步走向成熟。经过近几年市场变化、政策转变和金融危机的冲击后，我市房地产企业开始具备较强的竞争力和抵御风险的能力，投资意识逐步由盲目向理智转化。同时，从资金的投向看，开发商已由被动地适应市场逐步转化为主动把握市场，能够按照市场需求变化改变资金投向和投量，房地产开发投资结构逐渐趋于合理。从消费层面上看，目前重庆房地产市场消费行为比较理性和成熟。与北京、上海等房地产发展有过热倾向的城市不同，重庆购房群体的购房动机比较单纯，主城九区2008年与2009年销售面积中，外省市来渝购房比重分别占10.3%和10.6%，购房的投资性、投机性不强，购房的潜在风险也就相对比较低。综上所述，我市经济携西部大开发、六大新兴战略产业、长江上游地区金融中心、内陆开放和城乡统筹等“五大机遇”，获得前所未有的发展契机。在此形势下，全市房地产市场在开发投资、价格优势、需求扩张、市场成熟等各方面均具备较为广阔的发展空间，经过短期调整之后，我市房地产市场将继续保持长期稳定健康发展趋势。四、促进房地产开发健康发展的政策建议在一波接一波的调控声中，我们应该对重庆房地产市场运行态势及其发展前景有一个客观、全面的定位，寻求一条促使其良性发展的道路。对重庆的房地产市场来说，需要高度重视上述提及的几大苗头性问题，但摆在首位的工作仍是发展，围绕发展的同时，重点做好以下