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Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。泰河盛世104国道北侧项目物业发展建议山东中原物业顾问有限公司ShanDong.03.2011Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010往哪个方向走？做什么？怎么做？项目的操盘思路城市审视项目市场机会寻找城市经济研究城市发展格局行业市场研究项目区域解析项目周边住宅市场及竞品楼盘分析泰安低密住宅商业写字楼市场研究项目客群寻找及客群特征研究可能性可行性筛选条件：市场空间开发商期望值对企业盈利性的促进作用……项目操盘思路探讨项目整体定位项目产品打造项目发展条件研究项目区域属性分析项目交通属性分析项目宗地发展分析商业商务立地条件客户需求项目整体定位及形象功能定位项目低密住宅部分建议项目商业部分建议项目产业园部分建议如何卖？项目营销策略价值体系梳理项目营销目标项目营销策略项目营销部署价格策略建议思考过程Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010A.整体发展策略及定位B.物业发展建议C.营销策略执行D.财务测算43468111报告内容页码Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010整体发展策略及定位1基础研究结论回顾SWOT分析整体发展策略发展定位体系Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010开发企业审视是香港黄河实业集团发展公司、山东新泰山水置业投资有限公司两家公司合资在泰安市注册成立的合资公司，负责中华盛世文化博览园项目即本项目的投资建设。山东泰河盛世旅游开发有限公司Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010项目概况及发展期望项目位置：泰安市泰山学院西邻。项目指标：总用地940亩，地上容积率1。项目资源：所在区域东侧为泰山学院，北靠泰山，南临天平湖。项目阶段：目前处于物业类型可行性论证阶段。通过对项目资源的整合，确定符合市场需求的产品发展策略，突破区域局限，实现良好的利润回收。项目概况发展期望Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010发展目标界定地块开发承载的财务目标决定地块开发需在保证去化速度及快速回款的基础上具备高端项目形象；财务目标：利润最大化的基础上保证项目快速销售和快速回款，有效控制财务风险；开发商：商业、酒店与低密度住宅等各物业类型相互借势整合、促进，并通过地块成功开发运营实现企业品牌在泰安本土落地；最终目标：以本地块开发为契机，通过地块的成功开发运营，实现企业品牌的进一步升华。开发目标多元化：多种产业整合开发、企业品牌落地、高端产品形象进一步强化等多方面开发目标，最终实现企业品牌的进一步升华。Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010项目属性界定回顾三线城市中心城区的边缘地带、依山傍水、具有丰富景观资源的大规模低密度项目三线城市：泰安是山东近年来发展迅猛的三线城市，旅游业发达。中心城区的边缘地带：项目位于城区西北方向，与东岳大街以北区域同属于近山板块，可视作中心城区与西部旅游经济开发区的结合部及延伸区域。泰山、天平湖具有丰富景观资源：项目北靠泰山，南临天平湖，具有山水资源优势，位于经济旅游开发区，市政规划及政府引导对项目具有一定的拉动作用。大规模低密度项目：项目建设用地940亩，容积率为1，是泰安市大规模低密度项目，且为区域先期入市项目。根据项目的所在城市特点、区域条件、本体条件、可依托资源，可以将项目界定为：Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010附加价值：泰山山景资源提升居住价值但与近山板块中段相比不具备比较优势、毗邻泰山学院提升地块人文居住氛围但对地块高端物业形象树立促进有限本体条件回顾Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010本体条件回顾项目北靠泰山，南望天平湖将极大提升地块居住环境；西部旅游区的打造将有效树立项目形象；生活配套不完善、交通不便利、产权40年、未来竞争激烈都会给项目带来一定的挑战Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010市场格局板块分析：泰安各住宅板块差异明显，呈现“南低北高，东尊西贵”的市场格局市政规划的CBD区，随着政府西迁的带动，配套不断完善，以中端中小户型项目为主泰安最南端的居住板块，泰安主要的工业区，空气质量较差，房地产开发相对滞后，住宅品质相对较低紧邻泰山，风景宜人，项目品质高，以高端低密度住宅为主，是泰安的高端居住区房地产开发起步最早，是泰安的老城区，配套完善，目前供应量有限，以中端高层住宅为主自然资源丰富，景观资源仅次于北部近山板块，区域短板为新区发展时间短，生活配套尚不完善，现区域以中端低密度住宅为主。Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010泰安房地产供应主要集中在西部、长城路和东部三大板块，近山板块有效供应有限，房地产开发逐步向西部板块转移；长城路板块受政府西迁带动明显；高新区板块起步较晚，项目品质较低。板块板块特点近山板块泰山紧邻，风景宜人，产品以花园洋房和别墅为主，项目品质很高，售价最高，为泰安的高端居住区长城路板块市政规划的CBD区，随着政府西迁的带动，配套不断完善，供应量不断增多，高层项目集中涌现，多中端品质项目东部板块房地产开发起步最早，是泰安的老城区，配套完善，目前产品供应有限，住宅品质为中端西部板块自然资源丰富，是仅次于近山板块的高端产品选择区，目前项目品质有待提升，区域内多中高端产品高新区板块泰安最南端的居住板块，泰安主要的工业区，空气质量较差，房地产开发相对滞后，住宅品质相对较低板块区域划分及特点近山板块供应稀缺，西部板块潜在供应量大，高端客户将转向西部高端项目；长城路板块随着市政府的搬迁也涌现出大量住宅项目；高新区板块发展水平相对较低Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010【在售样本数量】共18个在售样本选取标准：泰安市区在售，销售相对较好，并且是具有一定规模和影响力的楼盘。【潜在样本数量】共15个样本选取选取了在泰安市场上有影响力的，具有参考价值的楼盘进行调查研究，共计33个楼盘容郡国际中齐国山墅东尊优山美地山景叠院华府天地三合御都御泉大院福盈天际圣地国际公寓山景尚宅名士尚座圣山帝景华易青年城碧云华庭泰安恒大城志高国际福源嘉苑安居上上城大安绿世界皇冠河滨园奥林匹克花园华新新城海普凤凰城新兴园天平湖一号新湖绿园花园洲龙湾别墅泰山龙曦玉都国际中心国际书香名邸Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010各板块对比分析各板块对比分析总表板块样本项目代表项目规模总量供应量项目品质产品主力面积价格板块均价销售去化状况(万平）客群典型大盘项目长城路板块445.4一般中端项目小高层90-12059005994较好0.41以泰安本地居民为主，还有部分肥城新泰的私营业主福盈天际、圣地国际公寓高层100-1405500-6000较好近山板块541.3一般高端高层140-3001200012551较好0.16以泰安市区本地高收入人群为主，下属县市区从事煤矿及钢材生意人容郡国际洋房140-1807200-11000很好别墅250-330加权16000一般东部板块355.4较大中端项目高层90-13065006832很好0.94泰安本地居民及周边县市区个体户和企事业单位职工为主。志高国际小高层85-1206500较好洋房1404700较好西部板块364很大中高端项目高层87-19260006176较好0.19客群多为泰安市公务员及周边县市区生意人泰山新兴园多层94-1574300-5200较好别墅230-2607500较差高新区板块254较大中端项目高层77-1244500-50004500较好0.39客群多为高新区职员及项目周边居民。奥林匹克花园小高层89-2304500较好多层83-1505000较好别墅150-2305000较差www.fdc01.com房地产智库Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010各板块住宅整体均价分析资源占有程度与地段属性，将市场由高至低分为三个价格梯度：近山板块；东部、西部和长城路板块；高新区板块；各板块价格跨度较大泰安市场在售供应产品的加权平均销售均价为6839元/㎡。近山板块拥有泰安最稀缺的山景资源，其均价最高，为12551元/平米，但该板块根据景观及配套水平的不同，项目销售价格差距较大，市中心部分楼盘售价在10000-19000元/平米之间，而东西两段的楼盘售价下滑明显，集中在7000-9000元/平米之间。长城路板块、东部板块、西部板块价格相对集中，在6000元/平米左右高新区板块因距市区较远，自然环境较差，板块项目售价最低，为4500元/平米。各板块价格分布12551599468326176450002000400060008000100001200014000近山板块长城路板块东部板块西部板块高新区板块泰安市各产品类型均价563370204900763319000786811000520005000100001500020000小高层高层普通多层花园洋房独栋联排双拼叠加www.fdc01.com房地产智库Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010近山板块长城路板块东部板块西部板块高新区板块主要以城市具有一定经济实力的高端和中高端客户为主，多为二次置业或多次置业者，主要目的为改善居住环境中高端客户为主，首次置业和二次置业达到1：1的比例，投资和自住均有中端和中高端客户为主，自住为主，兼顾投资客群多为购买力中高端的泰安市公务员及周边县市区生意人客群多为购买力中低端的高新区职员及项目周边居民各板块客群构成分析流向：购房者逐步由中心及老城区流向外围区域，其中西部板块和高新区板块是未来成交重点地域辐射：整体来看泰安市区在售楼盘客群均以泰安籍客户为主，外来购房者较少。近山板块：主要定位为高端客群，泰安本地高收入人群及周边县市从事钢材和煤炭行业的生意人。东部板块：辐射范围较为狭窄，主要以区域周边居民、私营业主和企事业单位职工为主。西部板块、长城路板块：辐射范围相对广泛，随着认可度的不断提高，可辐射本地及周边县市如肥城、新泰的购房客户。高新区板块：受发展水平的局限，目前辐射范围比较狭窄，主要以高新区职员和项目周边居民为主。www.fdc01.com房地产智库Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010本项目潜在客群价值回顾本项目位于近山板块与西部板块交汇处，主要目标客户来自于以上两个板块，该部分客群购买力强，对项目产品价值要求高来自于无力购买北部近山板块核心地段的高价别墅及花园洋房、但又向往低密度住宅、购买力处于中高端客户。泰安市区本地高收入人群为主，下属县市区从事煤矿及钢材生意人选择近山板块高端产品；来自于西部板块的中高端收入群体：对本项目所处区域熟悉、看好其自然环境及未来发展潜力、对区域配套尚不完善不抵触。主力总价承受力集中在100-200万元之间，对产品性价比关注度高西部板块会对北部近山板块的客群产生一部分分流长城路板块会对东部板块的客群产生一部分分流高新区板块会对长城路板块的客群产生一部分分流www.fdc01.com房地产智库Codeofthisrepo