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二级市场策划品控中心二级市场顾问事业部深航西双版纳曼弄枫项目物业发展建议深圳中原顾问事业二部2研究思路项目整体发展策略与模式项目总体发展定位项目总体规划设计建议总体空间布局与功能分区建议总体规划指标与发展次序建筑单体设计建议交通系统处理建议景观园林体系及配套设施建议3汇报提纲123物业发展建议的依据住宅类物业单体设计建议会展类物业单体设计建议酒店单体设计建议商业及其他配套设计建议√项目总体规划设计建议建筑单体设计建议总体规划指标与发展次序功能分区与空间布局道路交通系统建议景观园林系统建议休闲假日配套体系建议4物业发展建议的依据制定物业发展建议的依据符合项目整体定位符合项目总体发展策略澜湄门户●东南亚风情样板假日湾区高品质产品奠定热带风情领导者形象，多元产品重构价值体系，多元特色综合化取胜利强烈的东南亚风情休闲度假氛围宜居性、多功能性、综合性（休闲度假配套完善、物业类型综合多样化）特色居住文化（融合了贝叶文化内涵、加入了现代、时尚元素的邻里氛围、街区公共文化）项目核心竞争力提炼休闲度假投资价值多元综合特色休闲度假氛围与配套创新的投资+自住产品以旅游度假为核心功能，集居住、特色商业、商务会展、酒店、餐饮娱乐、休闲运动、文化体验为一体邻里氛围组团式院落式的物业布局5物业发展建议的依据—规划语言提炼东南亚风情以旅游度假为核心功能，集居住、特色商业、商务会展、酒店、餐饮娱乐、休闲运动、文化体验为一体的东南亚风情假日湾区“贝叶”文化组团院落式布局休闲度假氛围功能的复合和成长雀象文化雨林文化水文化养生文化半公共空间的营造开敞与私密的结合适度开放性休闲、体验式配套院落式居住模式林、水的生态交流功能的组合与布局功能组团开发强度与次序6汇报提纲123物业发展建议的依据总体规划指标与发展次序功能分区与空间布局道路交通系统建议景观园林系统建议住宅类物业单体设计建议会展类物业单体设计建议酒店单体设计建议商业及其他配套设计建议√项目总体规划设计建议建筑单体设计建议√休闲假日配套体系建议7功能分区考虑因素项目地块自身价值功能的组合物业类型的组合与市场消化组团之间的空间关系形象的昭示性由于勐泐大道是进入主城区的片区唯一主干道，因而，临近勐泐大道的4号地块东侧、1号地块西侧，具备非常良好的展示价值，建议尽量空间布局能够提升区域形象的昭示性物业。商业价值勐泐大道两侧是商业价值最高的区域，同时，4号、2号、3号地块之间的区域由于区位和交通的优势，商业价值也比较高，建议局部商业物业。资源条件价值从资源条件来看，4号、1号地块由于北部为河滩，视野相对开阔，同时这两块地内部空间私密性较好，因而建议布局对私密性要求较高的组团。公共服务性组团从功能的组合来开看，会议会展类功能圈层，一般在周边组合“酒店+公寓+商业服务配套+休闲娱乐+办公+餐饮”，因而，建议在功能空间的组合上，将上述物业进行功能空间的组合。度假+自住型居住类物业度假型物业强调资源的占有性、特色文化的体验性、休闲娱乐的便捷性、空间的适度开敞性，因而，建议以度假型居住为主组团，布局在地块资源相对强势、内部空间易于组织、休闲娱乐便捷的地块；自住型居住组团强调交通的便捷性、生活服务配套的齐全性，因而，建议布局在交通便捷、生活服务商业配套组团周边。混合型组团布局从市场的前期调研与分析，项目整体的客户圈层广泛且随着项目的进程而逐步演变，从潜在客户的需求来看，度假型、自住型物业均有涉及，因而，从项目的分期开发角度来看，组团空间布局不宜按照物业类型进行功能空间的划分，各个组团均强调居住物业类型的混合型，这样的空间布局有利于实现社区的人气。路网分隔、但整体自给自足、内部空间紧密联系地块之间被城市路网分隔，但需要实现组团的自给自足，同时应进一步加强组团内部之间的联系，使其产生内部凝聚力和活力。8总体功能分区会议、会展、办公组团休闲旅游度假服务型商业及公寓组团假日公馆、文化体验中心核心展示组团高档居住组团中密度居住组团酒店服务组团生活服务配套商业组团综合考虑各地块自身条件及价值，将项目用地分为七大功能组团。9功能组团主题亲水文化主题商业、公寓组团贝叶文化+养生文化主题假日公馆组团贝叶文化+现代商务主题组团雨林+雀象文化主题高档居住组团休闲运动主题高档居住组团考虑到各组团地块资源条件和开发次序，设计五大不同的主题内容，来统领度假主题。10功能分区细化—1、4号地功能分区中密度多层组团核心展示服务组团+独立别墅联排别墅组团多层中密度组团双拼别墅组团先期展示+院落联排组团酒店服务组团会议会展办公组团特色商业街区+公寓服务组团11功能分区细化—2、3、5号地功能分区中高密度住宅物业组团中密度住宅物业组团中低密度住宅物业组团商业服务配套组团中低密度住宅物业组团低密度住宅物业组团核心展示+低密度住宅物业组团12住宅组团总体空间布局组团强调组团内部空间的内聚性，同时强调组团公共空间的半开敞性，通过建筑的转角、山墙交错等形成组团空间。院落各种层次的院落空间提供给社区居民活动和交流的空间，同时保障居住的安全性。邻里居住组团形成标准的空间过渡，从私密、半私密、半公共、公共几个空间层次，既满足邻里交往的心理需求，又满足居住的私密性。舒适每个居住单元在朝向、通风、景观等方面都作了充分考虑，保证居住的优良品质。13庭院式联排别墅空间布局方式美国早期townhouse线性式布局U型围合、错落式布局近两年美国townhouse组团式排布错落式U字型从国内度假型物业的市场来看，度假类别墅与作为第一居所类别墅最大的差别就在于院落式、更为开敞的空间与休闲度假氛围，院落型别墅市场接受程度更好。因而，本项目的别墅类物业，建议采用组团院落式空间布局采用“U”字或者“V”字型的空间布局结构，避免直线式的呆板组团内部以3-4联排为主通过山墙的交错、建筑主立面的退让，形成公共院落半开敞空间，增加邻里院落式生活氛围。为了提升物业价值、营造更为浓厚的度假氛围，建议在形成的公共空间内设置“小型游泳池”。庭院式联排空间布局方式建议：14度假独栋别墅公馆空间布局独栋别墅公馆空间布局方式建议：从国内度假型物业的市场来看，整体呈院落式、具备更为开敞的空间与休闲度假氛围别墅更为市场所接受。因而，本项目的别墅类物业，建议采用组团院落式空间布局采用“十”字或者“L”字型的空间布局结构，避免对视与相互可能的干扰组团内部以3-4栋自成院落的独立别墅组成组团空间通过十字型的空间布局，形成灰空间；通过L型空间布局，形成半开敞的邻里空间。为了营造更为浓厚的度假氛围，建议独立别墅设立院落型私家泳池。十字型L型15道路交通体系建议—出入口城市主干道城市次干道城市支路主要车行出入口主要步行出入口出入口设置（初步）考虑到项目功能的综合性、以及不同功能组团空间对于交通出入口条件需求的不同，建议设置各地块入口如左图所示（初步建议）主要车行出入口考虑到各地块周边道路等级的不同、道路交叉方式的不同，建议居住类组团的主要车行出入口主要设置在城市次干道和支路上；会展及公共服务组团主要车行入口设置在城市主干道、次干道上。主要步行出入口考虑到各地块的展示性空间需要、以及人的出行习惯，建议主要步行出入口设置在城市次干道上。16道路交通体系建议—组团内部交通城市主干道城市次干道城市支路组团主要车行流线组团主要步行流线动态交通体系组团整体路网体系组团内部道路系统，建议采用总体“人车分流”、局部人车混行模式。组团主要车行道路•居住类组团内部主要车行道路建议依据地块形状特征与地形特点、组团景观体系呈“弧线”布局；内部次级车行路采用“T”型路网结构，避免外部通过式交通。•会展组团主要车行通过对于时段的控制，结合步行系统进行步雎。组团主要步行道路组团内部主要步行道路体系，建议结合组团内部景观体系设置，同时需要考虑设置小型广场便于人流的聚集与疏散。静态交通组织居住组团，主要通过入户停车的方式；在各组团主要步行入口建议设置临时停车位。会展组团建议采用地下停车的方式。主要地下停车空间17园林景观体系建议—景观节点“四轴两面九节点”体系四轴—主要形成如图4条景观轴线，其中着重打造沿勐泐大道外部展示轴线、4号地块内部核心景观轴线。两面—主要形成沿贝叶路、滨河路两个景观界面。通过景观界面的构建，营造休闲假日氛围。景观节点建议在1号地，主要打造会展中心与水主题特色街区商业两个景观节点。在4号地块与2号地块之间的道路，形成商业街入口景观节点，3号与4号地之间形成内向型的商业空间节点。在2、3、5号地块南部沿路，分别打造三个组团景观节点。城市主干道城市次干道城市支路景观轴线景观界面主要景观节点18园林景观体系建议—水系水系：•水系空间布局的前提——首先要能够体现东南亚地方水文化特征；其次要自成系统，实现活水循环性；最后要最大程度节约用地，控制后期维护费用。•水系—建议通过水系的打造，将各个景观节点实现穿接联系为一体。在公共空间内，结合各个组团的主题，打造不同主题的水主题景观节点空间。•水系的形式—考虑到东南亚风情的“乐水、喜水、戏水”的特征，建议水系以“小型组团集中式水景-组团溪流-入户泳池”的空间层次序列进行配置，尽量避免大体量的水域景观水体。19园林景观体系建议—园林体系园林体系：•园林体系的主题——“东南亚风情”。总体园林体系要体现东南亚风情这个大的主题前提，同时，考虑到各个组团的主题定位不同，需要通过园林体系打造“水+养生”、“雨林+雀象”、“贝叶+商务”、“运动”主题园林。•园林构成—主要通过热带植物的配种、灌木、花卉的搭配、植物物种的多样化，形成高低错落、层次分明、色彩明快、主题鲜明的“东南亚”风情园林体系。•园林空间—空间布局方面建议结合景观小品、形成有收有放的园林景观空间。形成“主题园林-组团园林-入户园林”三个层次的园林体系。20休闲假日配套体系—国内客户需求特征客户分类特征与偏好对本案启示中年家庭式客户特征：注重家庭和亲情，带孩子出游或者三代一起出游，一般选择寒暑假出游，注重下一代的教育，小孩参与出游决策偏好：优雅休闲的度假氛围，亲子设施和活动排斥：低档的娱乐商业等设施，观光旅游注重亲子设施和活动的完善青年情侣特征：年轻积蓄有限，追求浪漫，同时对价格较为敏感，工作繁忙，停留时间在4天左右偏好：注重体验式的游玩、综合性的度假设施、餐饮和娱乐表演等排斥：低档雷同的旅游景点注重娱乐设施和综合性度假设施的兴建老年夫妇特征：活动半径缩小，注重出行的人身安全偏好：私密安静的休闲度假氛围，设施完备的医疗服务排斥：低档的娱乐商业等设施，观光旅游注重医疗配套满足老年人对于医疗服务的需求朋友结伴特征：志同道合的朋友结伴出行，一般为4－6人之间偏好：适合多人参与的游乐设施，喜欢新奇体验，轮流换酒店住排斥：过于安静，缺乏旅游综合服务注重娱乐设施和综合性度假设施的兴建公款消费特征：一般为企事业单位和国家公务员的资深员工，多为以商务和会议为形式的奖励旅游，为对于价格敏感度低偏好：喜好夜间旅游娱乐项目，乐于尝试不同的新鲜菜系、酒吧和疗养项目，喜欢比较，对服务要求高打造一流的特色旅游商业配套满足他们对于夜间旅游娱乐、美食、疗养的需求21休闲假日配套体系—国内度假游客需求特征露天泳池特色理疗SPA特色商业/体验式购物体育场馆KTV包房/卡拉OK酒吧/酒廊/酒馆/咖啡厅瑜珈与团队拓展活动夜间歌舞表演室外泳池使用率很高，度假型物业必备的标准配置中医理疗国内外游客对民族特色的疗养方法很感兴趣酒店配套的中医理疗项目广受国内外游客欢迎SPA国际性连锁品牌的spa吸引较多的客源特色商业、体验式购物国内外观光度假型客户的主要消费场所，对于具备民族特色风情的商业、体验式购物非常青睐酒吧/酒廊/酒馆/咖啡厅特色酒吧和酒廊人气较旺，设于大堂的标准化的咖啡厅一般仅能吸引到部分商务客人洽谈业务的需要瑜珈与团队拓展活动受到奖励旅游、会议旅游团队的青睐夜间歌舞表演由于版纳目前夜间特色休闲活动少，目前经营乐观体育场馆（健身房、网球场、桌球室等）常年平均利用率不高KTV包房/卡拉OK团队游客偶尔使用，散客很少光顾注：颜色越深