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成都花园·上城价格策略目录价格策略产品解读客户分析市场背景汇报目的第一部分：汇报目的通过市场、客户、产品以及本项目自身条件的综合分析得出成都花园·上城的价格策略，通过市场比较法得出本项目的面市测试价格。第二部分：市场背景宏观市场背景典型竞品楼盘比较宏观市场01020304006年1-8月各月商品住宅供应与成交对比情况供应成交供应13.343.4827.716.6419.1432.2135.8326.85成交20.714.5519.4621.3623.1620.325.3120.321月2月3月4月5月6月7月8月1月2月3月4月5月6月7月8月供应13.343.4827.716.6419.1432.2135.8326.85成交20.714.5519.4621.3623.1620.325.3120.32供销比0.640.241.420.780.831.591.421.321、2、4、5月市场供应量低于成交量，供销比小于13、6、7、8月市场供应量高于成交量，供销比大于1。06年1-8月城西住宅市场分析06年1-8月五城区商品住宅二至三环之间供应与成交量均占第一位二至三环之间商品住宅供销比为0.9995，供应量略小于成交量。010020030006年1-8月五城区商品住宅环域供应与成交对比情况供应成交供应4.9811.1844.39277.98147.47成交28.7516.7167.56278.13115.83内环以内至一一至二二至三三环以06年1-8月城西住宅市场分析06年1-8月城西住宅市场分析132.96138.82138.53151.64175.18165.1634.0229.26010020006年1-8月五城区商品住宅方位成交与交易对比情况供应成交供应132.96138.53175.1834.02成交138.82151.64165.1629.26城东城南城西城北06年1-8月五城区商品住宅城西供应与成交量均占第一位城西商品住宅供销比为1.06，供应量略大于成交量。06年1-8月五城区商品房成交价格走势34003600380040004200440046004800商品房住宅商品房43184247436342304639448145154593住宅397739324001405841674392433943361月2月3月4月5月6月7月8月2006年1月至8月五城区商品房成交价格呈稳步上升趋势06年1-8月城西住宅市场分析1－8月住宅价格上涨9.5％价格月均递增速度：1.1％06年1-8月五城区住宅环域成交均价37003800390040004100420043004400450046004700成交均价成交均价45844537460540334050内环以内内至一环一至二环二至三环三环以外二环至三环之间成交均价为：4033元/㎡06年1-8月城西住宅市场分析06年1-8月五城区商品住宅成交均价010002000300040005000成交均价成交均价3710434544453535城东城南城西城北城西成交均价为：4445元/㎡06年1-8月城西住宅市场分析1.1、2、4、5月市场供应量低于成交量，供销比小于13、6、7、8月市场供应量高于成交量，供销比大于1。2.06年1-8月二至三环间，供销比为0.99953.06年1-8月城西住宅市场供应量与成交量均为成都市第一位，供销比为1.064.06年1-8月成都市住宅交易价格成小幅稳步增长趋势，6月达到最高值4392元/㎡，7、8月开始回落5.06年1-8月二至三环间住宅成交均价4033元/㎡6.06年1-8月城西住宅成交均价4445元/㎡小结典型竞品楼盘比较竞品分布鹭岛国际社区中海.龙湾半岛花间集优品道天合凯旋城成都花园.上城竞争性楼盘一览表项目开发商物业形态总建面面积区间㎡均价元/㎡价格区间鹭岛国际社区滕王阁地产电梯（板式）75万㎡120－22056005300－5900天合凯旋城天合地产高层电梯（点式）161549.6㎡87－20051004200－6000优品道博瑞地产高层电梯（板式）约45万㎡60－14057005400－6000花间集炎华置信电梯（板式）约20万㎡74－17054005000－5980中海.龙湾半岛中海地产电梯（板式）约35万㎡94－16058005600－6200成都花园.上城成都花园开发建设有限公司高层电梯（点式）约16万㎡106－213㎡－－－－开发商：中海地产占地：约210亩物业类型：叠拼＋16～18层小高层建筑面积：约35万㎡首批次房源：288户（电梯）均价：5800元/㎡面积区间：94－160㎡中海.龙湾半岛中海.龙湾半岛——户型点评总户数：288户面积区间：94－160平米户型：两房、三房、四房龙湾半岛户型面积配比13%0%19%37%0%31%0%0%0%100㎡以下100-110㎡110-130㎡130-140㎡140-150㎡150-160㎡160㎡以上顶跃下沉龙湾半岛户型配比13%56%31%两房三房四房中海.龙湾半岛——D3户型D3户型：155㎡，四室二厅二卫户型评价餐厅厨房不成线，被人流主动线分割；卫生间旁的“工作间”纯属浪费空间客卧带有大阳台而主卧没有中海.龙湾半岛——D1户型D3户型：139㎡，三室二厅二卫户型评价“工作间”不实用主卧、次卧无阳台而客卧带有大阳台功能分区面积配比失调，客卧、次卧开间仅3米，客卫与工作间却占用3.4米的开间客卧与卫生间的门对开，较为忌讳。客卫有“回污”现象中海.龙湾半岛——C5户型C5户型：120㎡，三室二厅二卫户型评价餐厅开间仅为2.3米，桌椅难以摆放客卫仅4.5m²，太小所有的门集中在一个通道上，感觉像住宾馆。开发商：炎华置信占地：约110亩物业类型：叠加洋房、高层花园洋房建筑面积：约20万㎡总户数：约430户均价：5400元/㎡面积区间：76－170㎡花间集——环境优势花间集——户型点评花间集户型配比16%75%9%两房三房四房总户数430户面积区间：94－160平米户型：两房、三房、四房花间集——G1户型户型评价厨房旁的洗衣间无法使用，纯属面积浪费客厅仅有12.6m²与次卧面积相当，功能面积配比有问题主卫有一三角空间浪费客卧开间仅为2.7m，摆完床后留不出通道次户型的通风采光存在严重问题G1户型：120㎡，三室二厅二卫花间集——G4户型户型评价餐厅面积太小，仅4.0㎡次卧开间太小仅2.7米此户型仅有一个面积为4.5㎡的卫生间，整体实用性不佳。G4户型：100㎡，三室二厅单卫花间集——G6户型户型评价大门入口后必须绕开餐桌，餐厅设置有问题除次卧带有一露台外，客厅与其主卧均没有设置阳台客卫开间仅为1.8m，成为狭长的空间，其布置与使用均不方便此户型三面都与其他房源临近，存在对视问题G6户型：112㎡，三室二厅双卫花间集——J16户型户型评价该户型中客卫是个“暗卫”客卧开间仅为2.7m，在摆上家私后就会显得非常狭窄J1户型：127㎡，三室二厅双卫开发商：天合地产占地：80余亩物业类型：高层建筑面积：161549.6㎡总户数：1085户均价：5009元/㎡面积区间：87－200㎡凯旋城天合.凯旋城户型点评共16种户型，总户数1085户；三居室占73%，是绝对的主力户型；面积段140-160平米为主力面积段；只有极少数户型的各功能区域面积比不协调；大面宽、浅进深的设计，使得采光方面很到位在“十字”楼座中，解决相近住户中短距离对视的问题，该项目利用转角飘窗、生活阳台、非功能区相近等方式进行处理，基本上解决了此类问题；很多款户型除了尺寸和比例，功能区域的设计非常的相似。凯旋城户型配比8%72%20%两房三房四房凯旋城户型面积配比9%0%17%0%23%20%31%0%0%100㎡以下100-110㎡110-130㎡130-140㎡140-150㎡150-160㎡160㎡以上顶跃下沉天合.凯旋城——H户型总户数：60户户型分析：主卧的门与公用卫生间的门连成一条直线；阳台飘窗设计的很多，能够提高住房的通透性、舒适感；公用卫生间太小；H户型：面积123.39㎡，三室二厅二卫天合.凯旋城——N户型N户型：面积126.50㎡，三室二厅二卫总户数：86户户型分析：主卧门与公共卫生间门成一条直线;天合.凯旋城——A户型A户型：150.16㎡，三室二厅二卫总户数：85户户型分析：大开间、小进深设计，采光效果不错入户、主卧、书房与客厅相通的三大露台设计，均朝东南向，提升居住品质书房、次卧、主卧、卫生间的四个门非常紧凑，私密性无保证，给人住宾馆防备的感觉；户型比较实用，居住功能性强，但是各功能区域面积配比不协调，客厅面积太小，显得不大气。天合.凯旋城——B户型B户型：145.05㎡，三室二厅二卫总户数：85户户型分析：超过13平米的入户花园，非常气派、休闲；客厅餐厅相连，4.6米开间通透气派；主次卧的转角飘窗设计的很好；厨房后的转角露台没法使用，纯粹浪费；天合.凯旋城——D户型D户型：面积87.03㎡，二室二厅一卫总户数：85户户型分析：户型实用型处理方面还是不错；阳台设计在次卧，主卧没有；卫生间门与次卧的门在一条直线上，风水上很忌讳；餐厅与厨房被主人流线分割；鹭岛国际社区开发商：滕王阁地产占地：422亩物业类型：多层+小高层+高层建筑面积：75万㎡入市均价：4800元/㎡现有均价：5600元/㎡面积区间：120-220㎡开发商：博瑞地产占地：413亩物业类型：高层、小高层建筑面积：约45万㎡总户数：410户入市均价：4380元/㎡现有均价：5700元/㎡面积区间：60－140㎡优品道项目开发商均价（元/㎡）价格区间（元/㎡）鹭岛国际社区滕王阁地产56005300－5900天合凯旋城天合地产51004200－6000优品道博瑞地产57005500－5900花间集炎华置信54005400中海.龙湾半岛中海地产58005600－6200成都花园.上城成都花园开发建设有限公司－－－－竞争性楼盘价格比较面积m²优品道鹭岛国际社区中海龙湾半岛天合凯旋城花间集90110130150170190成都花园.上城22070竞品推出房源面积区间集中在90－150㎡项目竞争性楼盘面积区间市场空白点（顶跃、下沉）项目总套数（电梯）一房两房三房四房顶跃、下沉备注套数占比套数占比套数占比套数占比套数占比龙湾半岛28800%3612.50%16256.25%9031.25%－－－－288套房源为此次推出的电梯公寓花间集43000%7016%32275%389%－－－－针对其电梯公寓凯旋城108500%908%78071.50%21520.50%－－－－整个户型配比优品道4237217%6616%27867%00%－－－－三期即将推出物业成都花园.上城324004213％26381％－－－－196％1＃、6＃楼房源竞争性楼盘户型配比竞争性楼盘推盘节奏比较分析中海龙湾半岛花间集鹭岛国际凯旋城优品道9月10月10月2810月21日可能开盘（内部认购）排号开盘（推约300套）排号（长春藤时）蓄客蓄客（05年）开盘（推288套）开盘（推313套）11月开盘（推680套）蓄客（2期时）11月中旬开盘（推300多套）蓄客蓄客、排号开盘（推约324套）成都花园.上城蓄客（8.31）排号剩余100套左右的房源销售（明年3月左右推出新房源）上市会排号推盘时间较为重叠，均为十月底推盘量为1600套左右根据竞品推盘时间，建议在10月19日左右抛出成都花园.上城测试均价建议市场定价充分考虑竞争性对手推盘时间竞争性楼盘推盘节奏比较结论竞品小结成都花园.上城：顶跃、下沉式户型片区内的市场空白点。竞争性楼盘主要户型面积区间集中在：90-150㎡面积区间，竞争激烈。片区内户型定位以居家型为主（舒适型两房、经济型三房、舒适型三房）竞争楼盘推盘时间与本项目推盘时间重合，建议在10月19日左右抛出测试均价，以避开竞争高峰。竞争楼盘大多都以相对较低的价格进入市场，建议