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苏州工业园区李公堤商业項目計劃書商铺部2004/12苏州工业园区李公堤商业項目計劃書谨呈苏州工业园区国有资产经营公司目录公司简介项目初析工作内容收费标准核心竞争力苏州工业园区李公堤商业項目計劃書WismaAtria(DTZSG)HarbourFrontTower2(DTZSG)CITShoppingCentrePortfolio(DTZUK)TaipeiInternationalBldg（DTZTP）30StMaryAxe(DTZUK)从香港到亚洲从亚洲到国际梁振英测量师行与两间享负盛名的物业顾问公司——英国的DTZ及新加坡的戴玉祥产业咨询公司，于二零零零年一月一日成立戴德梁行。戴德梁行的成立，是三家在亚欧各占熬头的公司的强力组合。今后，本地及国际客户都可以不论地域疆界，获得全球一致的高素质房地产咨询服务。公司简介|项目初析|工作内容|收费标准|核心竞争力苏州工业园区李公堤商业項目計劃書GuangzhouGuangzhouBangkokBangkokChongqingChongqingTianjinTianjinShanghaiShanghaiBeijingBeijingDalianDalian1111104104181821988343422155155GuangzhouGuangzhouBangkokBangkokChongqingChongqingTianjinTianjinShanghaiShanghaiBeijingBeijingDalianDalian1111104104181821988343422155155GuangzhouGuangzhouBangkokBangkokChongqingChongqingTianjinTianjinShanghaiShanghaiBeijingBeijingDalianDalian1111104104181888343422155155TOKYOSHANGHAITAIWANHONGKONGHANGZHOUGUANGZHOUSHENZHENCHONGQINGDALIANBEIJINGTIANJINBANGKOKJAKARTASINGAPORE现有超过8,300位房地产专业人士在全球43个国家185个办事处，为客户提供更臻完善的跨国房地产专业顾问服务。在亚太地区，我们设有36个分支机构，3708名员工。在大中华区，戴德梁行在上海、广州、北京、大连、深圳、天津、重庆、杭州以及香港、台北均设有分支机构，共有员工约1400人。东亚：香港、中国台湾中国内陆、及日本南亚:新加坡、马来西亚、印度、印度尼西亚以及泰国澳洲：澳大利亚以及新西兰公司简介|项目初析|工作内容|收费标准|核心竞争力苏州工业园区李公堤商业項目計劃書房地產“一站式”全程服務工业部住宅部写字楼部估价部商铺部物业管理部戴德梁行（上海）建筑顾问部研究咨询部投资部公司简介|项目初析|工作内容|收费标准|核心竞争力苏州工业园区李公堤商业項目計劃書苏州工业园区商业简析目前，苏州工业园区以工业园区及住宅项目为主，其中工业园区的比例约为27%，住宅项目约为23%。现有商业设施主要集中在金鸡湖以西地区，除欧尚、百润发两大生活类卖场以及百安居建材类卖场外，多以邻里中心的形态出现，主要分布在新城、师惠、贵都、湖东四个点，此类商业中心以中型超市、便利店、中型餐饮为主，以服务周边住宅居民为主。但近来工业园区内商业项目发展较快，特别是金鸡湖西已形成多个较大规模的商业集中区，如：以左岸商业街为代表的苏绣路区域、以湖滨餐饮楼为代表的湖滨大道区域等，带动了整个园区商业的发展。此外，随着众多住宅小区的相继落成，住宅裙房配套商业也逐步形成。此类物业的商业通常面对小区住户，业态以居民生活配套类为主，与原有邻里中心在功能设置方面有一定的重复与冲突，将使两种商业形态陷入相互制约发展的窘境。公司简介|项目初析|工作内容|收费标准|核心竞争力苏州工业园区李公堤商业項目計劃書工工业业园园区区主主要要商商业业项项目目一一览览待定200000星湖街东方之门高级西餐厅、各式风格酒吧和咖啡吧18700湖东临湖现代广场咖啡2019湖东临湖咖啡楼待定51274苏绣路北星海国际广场餐饮、娱乐20000苏绣路左岸商业街二期餐饮、娱乐17000苏绣路星都中心集商业、文教和社区服务于一体30000东湖大郡湖东邻里中心集购物、休闲、餐饮于一体100000湖东联丰购物广场品牌西式快餐店和中式快餐店1390湖滨大道湖滨大道快餐楼餐饮、零售、娱乐等80000湖东金鸡湖商业广场待定3186星海游泳馆对面星海u品街待定25000星港街对面中天湖畔广场待定20000苏绣路星都路海天广场餐饮、娱乐23000苏绣路左岸商业街一期餐饮、零售、娱乐等50000跨塘镇锦丰泰盛商业广场邻里中心贵都大厦商务餐、西餐、咖啡馆及便民配套商铺4000金鸡湖路馨都广场商业街集商业、文教和社区服务于一体11000园区中新路休闲娱乐20000星海游泳馆南侧星海休闲娱乐中心集商业、文教和社区服务于一体10000师惠路师惠坊邻里中心集商业、文教和社区服务于一体18000园区苏春西路邻里中心新城大厦餐饮、零售、娱乐等120000湖东F城-----841569-----总计餐饮17000湖滨大道湖滨餐饮经营业态体量(m2)位置商业项目未来项目现有项目公司简介|项目初析|工作内容|收费标准|核心竞争力苏州工业园区李公堤商业項目計劃書苏州工业园区商业简析根据目前我司的不完全统计，苏州工业园区现有商业面积约117390平方米，而未来的商业供应量将达到72万平方米左右（除本项目外），未来总商业供应量将达到近85万平方米的体量（除本项目外）。其中，预计在未来两年时间内推出的商业供应量将近40多万平方米左右（除本项目外）。如果按照2003年工业园区22.29万的人口计算，两年后园区人均商业面积将达到约2.3平方米，该数值已超过上海市1.5平方米的人均商业面积。由此产生的问题是：如果未来工业园区内人口的导入与商业的发展速度产生时滞，园区内的消费水平无法支撑如此大体量的商业，将不可避免地导致商业的过剩。根据原有规划苏州市轻轨将到达园区内，而受轻轨暂缓建设的影响，苏州老城区内向工业园区输入人口的能力将大大减小，直接导致园区内商业的潜在客户群体锐减，不足以支撑规划中的大体量商业发展。此外，受此影响，各商业项目的潜在客户群体仅限于园区内居民及商务人士，致使园区现有商业业态重复，竞争激烈。从统计数据来看，短期内园区推出的商业业态安排方面也存在较大的重复性——业态多以餐饮、娱乐为主。这无形中加剧了园区商业项目的恶性竞争，而无法形成项目之间错位经营、共同发展的健康格局。园区商业也因此而显得较为单一，缺乏活力。公司简介|项目初析|工作内容|收费标准|核心竞争力苏州工业园区李公堤商业項目計劃書苏州工业园区商业简析为保证未来园区商业的发展，唯有借助外力吸引消费客源，扩大消费群，方能支撑大体量商业的发展，并带动商业的多元化运行。而充分发掘园区内旅游资源，吸引旅游人口不失为一良策。因此，有必要园区的商业规划和定位做一定的调整。园区现有的商业布局已考虑到旅游因素，因而商业项目多分布在金鸡湖两岸，金鸡湖已成为工业园区内商业发展的重要区域之一。但是，作为得天独厚的自然景观，金鸡湖在以旅游资源带动商业发展方面，目前仍未能发挥其应有功效，主要表现在：1、在园区人口导入不足的情况下，缺乏相关旅游景点和旅游活动，没有发挥其旅游资源的功能，未能吸引外来旅游人口，补充园区内的消费者群体。2、未能发挥其景观功能，特别是夜间缺乏灯光照明，尚未真正带动金鸡湖沿湖的人气，景观资源的浪费对沿湖边的商业发展有一定负面影响。综合以上问题，我司建议对苏州工业园内的商业进行统一的规划、定位与开发，以保证园区内商业资源的充分利用、合理配置，带动园区商业的健康良性发展。公司简介|项目初析|工作内容|收费标准|核心竞争力苏州工业园区李公堤商业項目計劃書水巷邻里项目简析城市广场CITYSIDEHARBOR湖滨大道GRANDPROMENADE水巷邻里MARINACOVE玲珑湾MIRROR,SCROSSING文化水廊ARTS&ENTERTAINMENTVILLAGE波心岛DSICOVEREDISLAND望湖角REFLECTIONPOINT金鸡湖JINJILAKE高尔夫球场GOLFCOURSE独墅湖DUSHULAKE金鸡湖是苏州工业园区宝贵的风景资源。其湖面约7平方公里，环湖地区将开发成为现代风格的休闲娱乐空间。其中，水巷邻里为其中的特色区域之一。水巷邻里位于金鸡湖西南角、湖滨大道南侧，规划中是环金鸡湖的主要商业节点，定位为针对社区及观光旅游的商业、娱乐场所。公司简介|项目初析|工作内容|收费标准|核心竞争力苏州工业园区李公堤商业項目計劃書水巷邻里项目简析李公堤目前，水巷邻里共分为两个区域：李公堤部分以及金鸡湖西南角、湖滨大道南侧部分。其中，李公堤部分的商业面积规划约1.3万平方米，另一区域的商业面积约10万平方米。根据园区目前的商业发展及实际消费情况，该项目面积存在过量的风险。从设计风格来看，李公堤的建筑风格以江南水乡传统园林为基调，而另一区域则以现代风格为基调。两个区域的建筑风格具有明显的区别。根据目前的规划，两个区域的商业业态具有较强的重复性，项目内部竞争激烈。其中，沿湖滨大道部分的商业面积较大、分布较为集中。而李公堤绵延1.5公里左右，商业呈线性分布，体量小、分布散，商业发展的自然条件较差，如安排同类业态，难以与湖滨大道部分的商业相抗衡，该部分商业经营不容乐观。加上该项目由两家不同的开发公司开发，如两个区域的开发时间不同步，将不可避免地对另一区域的开发和经营造成负面影响。综合以上分析，我司建议对整个项目进行统一的规划与开发，合理利用和配置资源，保证整个项目的成功，达到其应有的商业功能。公司简介|项目初析|工作内容|收费标准|核心竞争力苏州工业园区李公堤商业項目計劃書李公堤项目初步建议如前文所述，李公堤绵延1.5公里左右，商业呈线性分布，体量小、分布散，商业发展的自然条件较差，而其却两面临湖，拥有得天独厚的自然景观资源，加上目前工业园区及苏州市内此类自然景观绝佳的精致酒店较为缺乏，因此，我司建议在李公堤部分设置精致酒店。酒店可继承原有的建筑风格，以当地著名的园林建筑风格设置，从而吸引苏州游客的入住，带动园区旅游及商业的发展。李公堤部分以客房为主，酒店大堂可设置在湖滨大道区域，通过电瓶车等其他交通方式解决住客前往客房的交通问题。公司简介|项目初析|工作内容|收费标准|核心竞争力苏州工业园区李公堤商业項目計劃書项目初步建议湖滨大道区域则以商业为主，可将酒店内部所需的配套商业设施，如：咖啡厅、餐饮、纪念品专卖等均设置在该区域，以酒店住客的消费带动该区域的人气。该项目设计方案中各种不同风格的桥是其中的亮点，可充分发掘此创意，与相关旅游单位合作，将其作为苏州一个新的“桥文化”旅游景点，便于更快扩大整个项目的知名度。同时扩大目标消费者群体，为商业发展奠定基础。可以设立游艇的行驶线路，使本项目成为整个金鸡湖上旅游线路的中转站，通过人为的引导消费者来此。利用广阔的湖面，设置水幕电影，加强项目附近湖面的夜间照明，充分发挥金鸡湖的景观功能。同时，不定期地在节假日及活动期间燃放烟花或举办相关娱乐活动，使项目更有推广效应，带动项目的旅游和商业的发展。以上仅为初步建议，更为详细的分析有待进一步深入研究。公司简介|项目初析|工作内容|收费标准|核心竞争力苏州工业园区李公堤商业項目計劃書商铺部全程服务内容从项目的策划、建筑咨询到项目的招商销售直至最终的商场管理，我司能够提供全程的高附加值咨询服务，帮助发展商获取最大的投资回报。公司简介|项目初析|工作内容|收费标准|核心竞争力苏州工业园区李公堤商业項目計劃書第一阶段——顾问策划¾凭借丰富的商业零售市场知识和对市场的敏锐反应，我们将在商业项目策划期及前期建设过程中，针对项目特点和周边消费环境的特征，为项目出具顾问策划报告；¾我们将通过对项目整体商业环境研究后，对