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想象自己是一个坪山＆龙岗人闭上眼睛体验世界带来的晕眩关于提案在今天的提案中，我们将展现出万科的造城气魄、万科生活圈的尊贵地位、华丽美奂的场景以此显示出万科的力量与领导地位以此显示出万科生活圈、万科小世界的“出淤泥而不染、”“无与伦比”、“一枝独秀”这，是此前的广告所没有体现的万科是市场的老大，是行业领袖是使中国房地产比肩世界的核心力量万科生活圈是中产阶级的换房目标、是中国人梦寐以求的居住理想，是中国高尚生活方式的第一名片如果我们不对万科和“万科生活圈”加以发掘那真是疯了如果我们不向坪山的消费者强调万科是国王而不是什么小角色如果我们不向他们强调万科生活圈是第一生活圈而不是什么一般开发商的小打小闹那就更是傻瓜关于主题语万科金域东郡构筑1001种奢享的城国万科金域东郡住在坪山选择万科上贵生活圈万科金域东郡世界级的万科生活就在你身边万科金域东郡城市中央公园上域万科观邸万科金域东郡一步到位我选万科关于生活方式“建筑就是组织我们的生活”噢，看那里的太阳、棕榈树，还有男人和女人我们构筑奢享的疆域我们预备下幸福的城堡我们让你在泳池里起舞我们让你在花海中遨游你将在23万平米中心公园会见贵宾亦可在工作之余去探寻附近的山脉与水库我们为孩子预备了名校我们为老人预备了1000平方米广场我们准备了3个篮球场，任你健美体魄我们准备了高尔夫，任你豪情盖天每一天，我们设下银海藻、鸡蛋花的盛筵每一天，用4大喷泉、豪华酒店式大堂，恭迎你凯旋我们用地下阳光车库，宠爱你的香车宝马我们用顶级的石材，注解你的身份我们用6米挑高、1.6米纵深的豪华大阳台盛放你的爱情和天伦之乐…我们邂逅了生命中最重要的城堡我们将珍藏生命中最绚烂的感动我们将在城堡里珍藏全世界最幸福的笑脸我们将在城堡里珍藏最美丽的孩子、男人和女人…万科金域东郡构筑1001种奢享的城国关于创作万科金域东郡整合推广提案提案人：深圳市红色高车广告有限公司东邪如何有杀气？第1部分大势分析“不问好不好，只问值不值”“价值挖掘意味着一切”1、投资客明显减少2、边缘地区被漠视（对经济没信心）3、片区规划前景较难明朗4、消费者观望情绪浓重5、特区客基本消失6、整体房价下探中一、调控后的问题我们必须：1、寄望于本地及周边市场同时不忘影响和培育特区内市场2、充分挖掘产品和区位价值3、进一步明晰项目卖点，建立有力区隔强调唯一性、排他性、魅惑力4、非常时期，以必要促销举措拉动市场5、在较长的时期内,竞争处于群雄血拼的局面我们必须做好眼前，苦练内功，杀出重围二、调控后的对策随着中芯国际等大型企业进驻大工业区随着“坪山国际公民”的增多将为万科金域东郡的销售提供源源不断的购买力支持这批人肯定在金域东郡置业比较便捷如何吃进这批客户，对我们而言比较关键三、大工业区的发展为坪山楼市带来机遇是一个较长线的题目就暂时而言我们只能长线培养，远水解不了近渴但我们还是必须注重特区内市场的培养随着交通改善、楼市复苏特区市场同样有可能成为我们的重要支撑四、关于特区客的长期培养附：周边战况一揽表本土军团红星为金域东郡，坪山现有楼盘：东方威尼斯花园，泰富华庭（均已售完），在售有富百富·金领域。二手楼均价6000元/㎡左右。龙岗中心城军团龙岗中心城片区，目前是坪山新城及坪山客户置业首选区域。现有在售楼盘16个，均价在8500元/㎡-14000元/㎡。有公园大地、依山郡2期、龙光·君悦龙庭、天健·现代城、东方明珠园、风临印象等超过16个项目推出，总推量逾170万平方米。惠阳中心城军团惠阳城区，现有5个在售楼盘，商品房均价在4300元/㎡。横岗军团横岗片区，现有在售楼盘3个，均价在8000-15000之间坑梓军团坑梓片区，金田风华苑二期，07年11月推出均价5900元/㎡左右。今年12月份推出金众蓝钻风景，带装修均价约7800元/㎡，08年下半年推出深业东城上邸，振业宝荷城均对本项目构成直接竞争。另外片区将推出大量新地块。坪山新城周边战况龙岗街道办军团龙岗街道办，现有2个在售楼盘，商品房均价在7000元/㎡。坪山新城战况万科·金域东郡东方威尼斯花园：2003年开盘，占地23700㎡，容积率2.03，开盘均价2600元/㎡。泰富华庭：2005年开盘，占地18115.46㎡，容积率2，开盘均价3700元/㎡。盈百富金领域：2005年开盘（在售），占地13380.78㎡，容积率2.39，均价6200元/㎡大工业区宝龙碧岭工业区G11207-0205，建面91866㎡二期A区建面94218㎡二期B区建面143788㎡金众蓝钻风景07年12月开盘，价格约为7800元/㎡深业东城上邸84846㎡。预计08年第三季度开盘，价格未定振业·宝荷城30万㎡,预计08年年底开盘，预计价格约为7800元/㎡深业G11336-0061建面218086㎡。预计08年第三季度开盘，价格未定深业G14304-0270，建面77994㎡旧改：坪山围项目旧改：三洋湖项目旧改：牛龙角项目坪山/龙街供应总量分析东方明珠城/12万平米2007年2008年2009年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度牛角龙项目/30万平米水岸新都三期4万平米四期7万平米五期5万平米金众蓝钻风景/8.8万平米备注：本表中统计项目不明分期的基本以每年10万平米的推出量估算。2009年供应量只能根据已知土地信息推测，准确性较差。橙色地带/3.3万平米在售项目旧改项目存量土地开工项目聚龙苑/6.85万平米罗瑞和村项目/11万平米南联村项目/30万平米坪山围项目/25.7万平米三洋湖项目/5.7万平米深业坪山项目30万，容积率3振业宝荷城30万，容积率3俊荣项目/15万平米深房龙凤山庄/16万平米万科金域东郡/31万平米龙街坪山项目名称一房一厅二房二厅一卫三房二厅一卫三房二厅二卫四房二厅二卫复式及特殊户型40-50m²51-60m²60m²以上61-70m²71-80m²81-90m²90m²以上80-90m²90-100m²90-110m²110-130m²120-130m²130-144m²144m²以上聚龙苑1期28235叠翠新峰2期54御林141237水岸新都1期2439713水岸新都2期8189196龙园印象2759628851东方明珠城5607002856德沁苑2489484511合计28968042118531307451752890662891119110311866龙街供应总量分析小结：龙岗街道办07-08年度供应总量为2695套，主力户型以60－80平米的两房和90－130平米的三房为主。坪山街道未来4季度内可预估市场供应结构单房一房一厅二房二厅一（二）卫三房二厅一（二）卫三房二厅二卫三房二厅三卫或四卫四房二厅二卫复式30m²以下31-40m²40-50m²51-60m²61-70m²71-80m²81-90m²81-90m²91-100m²101-110m²111-120m²121-130m²121-130m²131-144m²144m²以上万科金域东郡286588256132金众蓝钻风景35242025428深业东城上邸25020035015010020振业宝荷城400400100100罗瑞合村项目1期3302403013353168661310总计33059242030383119393882426021610011303033010122544140011330坪山片区住宅年度供应合计5429套，其中以90平方米以下的两房及小三房为主。俊荣项目15万平米，受90/70限制，以复式、三房为主，08、09年将是品牌开发商集体发力年,大盘后续开发,市场推盘量近200万。2008年2009年三季度四季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度天健阳光城/20万平米鸿荣源公园大地/约70万平米，一期10万平米万科新老西项目君悦龙庭（龙光项目）/16.9万平米星河龙岗项目/30万平米龙城国际二期约13.4万依山郡三期为7栋18层小高层。二、三共有1500套。共分十期开发奥林华府/二期13万平米，三期10万左右共50多万，10万商业深业项目：20万，1.4容积率回龙铺项目55万3.1容积率受90/70限制一期中小户型为主同乐旧改75万3容积率宝荷振业项目30万，容积率3世纪丰源一期9万平米，二期4.8万平米备注：本表中统计项目不明分期的基本以每年10万平米的推出量估算。徽王府11.5万平米天集雅苑4.2万平米二季度公园盛世/5.6平米，4房以上泰源项目/11.2万平米润泽翰园/13.3万平米华业玫瑰郡/8万平米/3-4房瑞华园/9.21万平米，中大户型水蓝湾/10万平米/2-3房万科清林径项目/36万平米中海康城项目名称建筑面积套数产品类型主力户型入市时间君悦龙庭1期约460001221高层93—134平米复式2007年12月君悦龙庭2期约50000——高层115—172平米2008年6月君悦龙庭3期约50000——高层115—172平米2008年11月水蓝湾50000464小高层51—139平米2007年12月奥林华府二期100000600高层140-160平四房2008年8月公园大地三期82000352高层、TH——2008年上半年公园大地四期37000181高层、TH——2008年上半年徽王府二、三批84000约500小高层110平米三房2008年1月瑞华园60000——高层3房、4房为主，5栋18—22层小高层2008年4月天健阳光城80000——高层——2008年4月千林山１期7000080高层250平米的TH2008年4月紫麟山1期55000——别墅、TH260—270，300平米的TH2008年5月紫麟山2期155000——高层、小高层110平米以上的高层，小高层2009月5月阅山华府1期46000248高层90，120，140，160平米高层2008年8月华业玫瑰郡1期80000——高层75-135左右2房3房2008年中华业玫瑰郡2期108000——高层75-135左右2房3房2008年10月东方沁园2期80000——高层——2008年中依山郡3期约70000约500小高层90/70限制2008年中风临域3期30000105高层公寓一、三、四房2008年11月绿景龙岗项目85000——高层、小高层3~5房为主2008年9月中海康城380000——多层、小高层、高层90/70限制2008年底宇宏家和盛世约80000——高层120、130平米（拼合）2008年底盛龙花园20万——————2008年中龙岗中心城片区08年新入市楼盘统计龙岗中心城现在已知08年入市的项目推盘量总建面约208万平米，以110平以上大户型为主竞争片区07年10月份以来价格下降幅度龙岗中心城龙岗街道办惠阳城区均价12000（高层及小高层住宅）横岗街道办均价4800均价11000均价8800均价10000均价4300均价8500均价6800开盘当天成交率由上半年的70%下跌至25%-35%间徘徊，龙岗中心城整个区月成交量更下跌至11月的86套（除低价促销的依山郡及龙城国际外）第2部分竞争分析“我们的目标不仅是坪山最好的，在坪山-龙岗圈也是唯一的、最好的”为了符合市场实际，我们将把坪山、龙岗2个市场当作一个坪山龙岗圈来综合考量一、区位竞争分析龙岗VS坪山成熟度：龙岗是成熟的坪山是边缘、洪荒的价格：龙岗与坪山价格差不多有些项目甚至低于坪山促销：龙岗促销较多我们目前没有户型：70/90两地户型同质化严重偷面积：龙岗一些项目相对万科赠送面积较多鸿荣源招商万科深业中海我们较有优势，但品牌有待进一步渗透二、片区开发商品牌大比拼鸿荣源品质招商品质万科品质深业品质中海品质我们较有优势，尤其在社区整体品质方面三、片区开发商品质大比拼鸿荣源户型:121-185招商户型:40-129万科户型:70/90深业户型:70/90中海户型:70/9070/90集中放量我方户型优势模糊，显得一般化四、片区楼盘户型大比拼招商依山郡规模:28万万科金域东郡规模：31万深业东城上邸规模：12.7万中海康城国际规模:38万规模优势不明显,相对