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---万科悦府项目案例分析东原地产集团研发设计部溯源开思项目案例分析万科悦府基地区位分析•项目位于重庆最发达经济走廊—金开大道的入口，东面是龙湖蓝湖郡，南邻棕榈泉国际花园，西面是400亩的锦湖公园，北连5000亩照母山山脉。•金开大道是重庆著名的“富人区”，也是重庆中央别墅区的核心地段，周边环境优美、交通方便、配套成熟、高档社区众多。本案物业类型低密度住宅开盘日期2010年10月物业形态联排别墅（双拼、4联拼）最早开工日期——占地面积9.2万㎡建筑面积7.8万㎡绿化率容积率0.85车位数907个装修情况清水投资商万科集团开发商万科（重庆）房地产有限公司建筑设计单位销售代理规划指标项目展示金开大道至鸳鸯至仁和项目展示项目展示销售中心院落式围合式行列式行列式院落式围合式别墅区域由于容积率较大，若全按行列式布局（最节约用地），会造成空间局促感。故布局时把别墅区域分为联排区域和双拼区域，联排区域按院落式布局以利于增进邻里关系，增加空间灵动性，减少由于栋间距过近带来的局促感；双拼区域按行列式布局，拉大行间距，提供较好私密性。规划分析•行列式布置大面宽双拼别墅产品，位于项目中心部位，联排别墅与高层之间，前庭后院簇拥，提供了安静而私密的家庭空间。•行列式采用“背靠背”布置方式，私家花园更加隐蔽，便于更加有效的对行列间景观进行打造，有利于控制景观成本。规划分析行列式•联排别墅按院落式布局，通过主干道把每个院落连接在一起，每个院落设区域绿地，使更多户数拥有较多的景观资源，使邻里间拥有更加亲切的交流空间。•通过每个区域绿地不同的景观环境特点打造，提高每个院落识别性及归属感；•院落式布局设计形成的大视距户型及端户型，提供了更多更大的溢价。规划分析院落式围合式•别墅区域内地面不设置车行道，真正做到人车分流，并有利于最大化项目容积率，便于景观效果的营造，提升居住舒适度；•所有停车位及车行道均设置于地下，并停车入户，每户至少设计两个停车位。规划分析悦府地下车道连接停车入户人车分流，地面无车道，提升居住舒适度及景观效果（地块平整）立面分析-赖特风格立面分析-赖特风格赖特风格简述赖特的建筑理念着眼于作品与自然的有机结合，善于用建筑的形式、尺度、材料与环境对话。他强调与环境的协调，美来源于自然，设计者应具有将生硬的土石、冰冷的钢筋变成艺术品的功力。立面分析-赖特风格赖特的“有机建筑”思想与理念贯穿此项目，摈弃了传统别墅将每个户型都设计得五光十色的做法，用美式大宅的蓝图、赖特理念的魂魄铸就了悦府独栋多户的形状。从远处看，悦府的每一栋楼都是一个完全的整体，你会以为它是一个美式古堡，只有当参观者深入其中，才会发现内部别有洞天、别具巧思。赖特作品悦府立面立面分析-赖特风格北美民风淳朴、热情奔放，其建筑也都直来直往，质朴而简洁，毫无欧式建筑的繁琐与矫揉造作。在悦府，刚直的建筑线条、朴实无华的建筑造型，正是对美式建筑的最佳传承，也是对根植于建筑中的民族文化的致敬。赖特作品悦府立面立面分析-赖特风格在一层外墙部分，悦府选择的是浅色干挂锈石，凸显尊贵感，对应居住者卓越的社会地位，赋予建筑历久弥新的历史气韵。立面分析-赖特风格二层是半私密化的空间，包含了儿童房及客房等，令居室的社交功能向居住功能逐渐过渡。采用质感涂料，用缝勾勒出错拼的外墙类石材效果。立面分析-赖特风格三层整层均为私密生活空间的核心——主卧套房所在。因而，选择了小尺度的砖来作为其外部的建筑用材。砖是赖特风格重要的语言，是赖特建筑风格的精髓之一，同时它也是整个建筑中，在尺度上与人对话最紧密的部分。砖使用真劈开砖，采用专用粘贴剂，不勾缝处理，砖的质感柔和，层次感强。立面分析-赖特风格•宽大、平缓的屋顶是赖特建筑最为醒目的标志之一，悦府14°缓坡宽屋顶设计，不仅能令触及于此的目光深感大气庄重的气魄，并使得步入室内的阳光与轻风更加柔和。宽大的屋顶在视觉效果上压低住宅的高度，使其与自然更贴近，呈现完美融合的协调状态。典型户型分析-C1户型下沉庭院停车入户双车位•负一层设置客厅、娱乐室、保姆房、影音室。•利用下沉庭院开口宽度不大于其高度的1/2，负一层面积为全赠送，不计入容积率；实现主要功能房间均能通风采光，提空间舒适度。•下沉庭院空间可改造性强，提升空间实用性；•双车位停车入户，停车空间可改造为私家车库，提升方便性的同时，增大客户可使用空间。-1F平面图天井宽度1.5米•双拼户型大面宽，提升产品舒适度。•控制天井宽度，其下沉庭院宽大大于天井宽度，满足了下沉庭院实用功能；天井的布置位置，避免影响主庭院的完整性。•3.3M层高，提升空间舒适度。•客厅挑空设计，局部张扬重点空间效果，彰显别墅特征。•首层设置老人房，方便老人居住，也可做客房。•端户超大主庭院，与入户庭院分离，与套内功能空间动线布置流畅；主庭院设计时考虑了小型私家泳池的荷载，为客户个性化的需求提供了基础（样板间已设置了私家泳池）。1F平面图9.6米大面宽宽大私家花园典型户型分析-C1户型2F平面图•2层超大挑空空间赠送，赠送面积可达42.5㎡；平面设计之初，便是按加板的功能进行设计，此方式是明显的“偷面积”手法，结构、设备专业预留相关设施，便于业主自行改造。•各功能空间尺度舒适，可灵活布局；超大挑空赠送空间典型户型分析-C1户型•顶层主卧套房设计；豪华主卧的尺度（4.8mX5.7m），衣帽间、卫生间尺度与之匹配；•通过露台赠送可使用面积。典型户型分析-C1户型露台空间3F平面图典型户型分析（C2户型）•负一层为全赠送面积，不记入产权面积。•负一层设置客厅、娱乐室、酒吧、影音室、和室。•22平米下沉庭院，为负一层提供了较好的自然采光通风。•下沉庭院空间可改造性强，提升空间实用性；•双车位停车入户，停车空间可改造为私家车库，提方便性的同时，增大客户可使用空间。-1F平面图典型户型分析（C2户型）•双拼户型大面宽，提升产品舒适度。•3.3M层高，提升空间舒适度。•前亭后院簇拥，超大阔绰花园。•入户外门廊设计，典雅而实用。•客厅挑空设计，局部张扬重点空间效果，彰显别墅特征。•首层设置老人房，方便老人居住，也可做客房。•空间序列完整，动线组织明确，较好做到了动静分离、公私分离。首平面图典型户型分析（C2户型）•二层设置家庭厅，为家庭成员提供交流、活动与工作空间。•二层设置两个次卧，均自带衣帽间及卫生间。二平面图典型户型分析（C2户型）•三层设置豪华套房主卧，具有较好的舒适度及私密性。•主卧旁设置超大露台，提供了超大观景空间，同时增大了赠送面积。•二层次卧上空挑空部分加板后成为三层主卧配套书房，增加了主卧舒适度，同时增大了赠送面积。三平面图二层次卧上空挑空部分利用设置为书房典型户型分析-A1户型停车入户双车位下沉庭院•利用下沉庭院开口宽度不大于其高度的1/2，负一层面积为全赠送，不计入产权面积，不计入容积率；实现主要功能房间均能通风采光，提空间舒适度。•下沉庭院空间可改造性强，提升空间实用性；•双车位停车入户，停车空间可改造为私家车库，提升方便性的同时，增大客户可使用空间。-1F平面图套内面积约：187㎡，可使用面积约：423㎡典型户型分析-A1户型前花园后花园天井宽度1.5米6.6米超大面宽客厅•端部户型大面宽，达到7.2米，提升产品舒适度；•首层设置老人房，方便老人居住，也可做客房。•控制天井宽度其下沉庭院宽大大于天井宽度，满足了下沉庭院实用功能；天井的布置位置，避免影响主庭院的完整性，形成前后私家花园，与套内功能空间动线布置流畅。•客餐厅错层设计，客厅空间挑高•客厅面宽达到6.6米，整个客厅更显奢华7.2米超大面宽1F平面图典型户型分析-A1户型•2层超大挑空空间赠送，赠送面积可达44.5㎡；平面设计之初，便是按加板的功能进行设计，此方式是明显的“偷面积”手法，结构、设备专业预留相关设施，便于业主自行改造。•可改造为3卧室配置•各功能空间尺度豪华，两个卧室尺度达到4.5X5.4（M）、5.4X5.6（M），可灵活布局。超大挑空赠送空间挑空赠送空间2F平面图典型户型分析-A1户型•顶层主卧套房设计；豪华主卧的尺度（5.4mX5.1m），书房、衣帽间、卫生间尺度与之匹配；•通过挑空空间及露台赠送可使用面积，赠送面积达到34.38㎡。挑空赠送空间露台空间3F平面图典型户型分析（B1户型）•负一层为全赠送面积，不记入产权面积。•负一层设置客厅、酒吧、娱乐室。•双车位停车入户，停车空间可改造为私家车库，提方便性的同时，增大客户可使用空间。•14平米下沉庭院为地下室提供自然采光通风。•下沉庭院空间可改造性强，提升空间实用性；负一层平面图典型户型分析（B1户型）•6.6米面宽设计，保证了舒适度。•前庭后院簇拥。•客餐厅错层设计，客厅挑空设计，局部张扬重点空间效果，彰显别墅特征。•空间序列完整，动线组织明确，较好做到了动静分离、公私分离。•中西双厨设计。首层平面图典型户型分析（B1户型）•二层客厅挑空部位可利用设置为套房，增加了舒适度，同时增大了赠送面积。二层平面图结构客厅挑空部分利用设置为卧室典型户型分析（B1户型）•三层客厅挑空部位可利用设置为主卧，增加了舒适度，同时增大了赠送面积。•豪华主卧套房设计，具有较好的舒适度及私密性。•大尺度露台，提供了较大观景平台，同时增大了赠送面积。三层平面图客厅挑空部分利用设置为主卧设计及工艺细节分析门禁系统与信报箱结合，做工精细蘑菇面与荔枝面锈石的搭配，层次感、肌理感丰富通气孔外罩真劈开砖，质感柔和，采用专用粘贴剂，不沟缝，层次感强2.4M高全实木入户门设计及工艺细节分析铝合金玻璃栏杆，做工精细，连接件隐蔽不锈钢燃气立管接口细节设计及工艺细节分析•卫生间防水采用双重防水，距地1.8M满涂高弹（丙稀酸）涂膜防水，距地0.3M为聚氨酯防水；加强了防水处理，节约了成本；•建筑门窗使用双层中空LOW-E玻璃，提高了建筑节能性能的同时，也较好的保证了别墅的私密性；•室内结构梁预中央空调穿线孔，为业主后期安装提供便利，同时也为安装时不对结构造成破坏提供了保障了。预留孔LOW-E玻璃卫生间防水设计及工艺细节分析•相同的传统元素分别运用在装饰灯具、花园门、水篦子上，活泼而典雅，设计感十足。设计及工艺细节分析•外墙石材采用干挂法施工，与湿贴法相比，具有抗变形、抗开裂、耐久性好的优点。设计及工艺细节分析•窗设置突出的窗台及窗楣，露台及阳台的外沿、装饰柱均设置挑檐，有效的防止了外墙流挂的产生。•下沉庭院四周顶部均设计了挑檐及滴水线，下雨时雨水不会污染墙面。•配电箱设置在地下车库内，不影响外立面美观。窗楣、窗台、挑檐挑檐、滴水线配电箱小结•项目规划布局采用行列式与院落式相结合，即满足了项目高容积率要求，又保证了空间的灵动性，提供了更多更大的溢价。•项目地面不设车行道，停车位及车行道均设置于地下，并停车入户，在满足最大化容积率的同时，真正做到了人车分流，便于景观效果的营造。•项目是重庆首个以赖特风格和建筑理念设计的美式高档别墅，项目在规划中充分借鉴赖特的建筑思想，着眼于作品与自然的有机结合，用建筑的形式、尺度、材料与环境对话，形成与自然环境的平衡协调。•户型设计以“较大的赠送空间”作为主要卖点，相信是结合了项目定位、客户敏感点、突出卖点、投资分析等多方面因素综合论证的结果。•万科集团已有相当成熟的各类型产品标准化设计，但针对不同区域、不同的地方规范，详细分析区域的市场接受度及敏感点，结合项目的定位及投资分析，突出产品卖点，达到项目效益最大化。景诗意的设计Poetryofdesign诗意的风景设计感光与影美式与中式色彩元素回家的路生活的情趣树林里的房子房子中的树林弗兰克劳埃德赖特图画配饰的统一精神追求美国风草原住宅自然生长连续的渐变的泥土的芬芳秋叶的静美都近在咫尺微风的气息美妙的东东一种具有浪漫主义闲情逸致及田园诗意般的典雅风格诗意的景观Poetryoflandscapedesign诗意的景观Poetryoflandscapedesign别墅展示区本次重点汇报区域1入口水印2草坪林地3内庭风景4景观主轴12324别墅展示区诗意的景观Poetryoflands