房地产企业工程项目管理(1)

1房地产企业工程项目管理成控二部魏学磊2房地产企业工程项目管理工程项目管理1工程项目质量控制2工程项目投资控制33工程项目管理是管理者（企业与项目经理部）运用系统工程的观点、理论和方法对房地产项目寿命周期内的所有工作（特别是施工阶段）及其资源进行计划、组织、协调、控制和总结评价，以达到保证工程质量、加快工程进度、提高投资效益的目的。工程项目管理的主要任务是三控（进行项目的质量控制、投资控制和进度控制）、两管（合同管理、信息管理）、一协调。有必要指出的是：1）工程项目有三大目标（投资目标、质量目标、进度目标），它们之间是对立统一关系；2）推行工程项目管理必须要有项目管理机构——项目经理部，必须分清企业与项目经理部的管理职能；3）三大目标的分析论证是企业的管理职能，项目经理部的管理职能就是实现三大目标，即通过计划、组织、协调、控制的手段实现三大目标。第一项工程项目管理一、工程项目管理及其任务4项目经理是企业委派的领导和组织一个工程项目建设的负责人。他所处的地位是企业法人在一个项目上的代表。工程项目重大问题的管理决策由企业作出，项目经理采取措施确保决策的执行，其主要任务是为实现企业的建设意图，进行项目的组织协调，控制投资、进度和质量，进行合同管理等。项目经理具体行使以下职权：1）在企业管理职能的大框架下，具体负责组织工程建设活动；2）进行合同管理，组织协调设计单位、监理单位、施工单位及其他相关单位的关系；3）编制并组织实施项目年度施工进度计划、用款计划；4）组织工程建设实施，负责控制工程投资、工期和质量；5）按时向企业有关部门报送项目建设信息和统计资料；6）提请企业聘任或解聘项目管理人员；7）根据企业授权处理项目实施中的重大紧急事件，并及时向企业报告。项目经理部是项目经理领导下的项目管理层,职能是协助项目经理开展工作。项目经理部的工作一定要与监理单位的工作相互协调、相互配合，并对监理单位进行监督。项目经理部应配备预算管理、合同管理、质量控制、进度控制人员，最好一人多岗。明确项目经理部管理人员的责任、权利和利益。第一项工程项目管理二、项目经理与项目经理部5（一）管理职能（干什么）控制施工活动——使施工活动在项目经理部的控制下进行；2）协调与设计单位、监理单位、施工单位、政府部门之间的关系；3）督促、控制监理单位的工作。监理单位的主要工作：具体地控制施工质量、进度、安全、文明施工;初步审核工程款；编制与汇总工程资料（二）工作方式工作例会；现场检查；信息流通：施工单位→监理单位→项目经理部；在监理单位汇报的基础上进行决策。第一项工程项目管理三、工程项目现场管理6（三）项目现场管理的主要工作1、开工前（3项）1）组织设计交底与图纸会审（注意：要求监理单位审图）；2）督促监理单位审核施工组织设计（施工方案、工期、施工措施、安全措施重点复审；要求施工单位按照施工组织设计组织施工）；3）督促监理单位检查施工单位的开工准备情况（重点把握：管理机构、机械设备、人员持证上岗等）。2、施工中（6项）1）材料要先检验后使用；2）是否按施工组织设计施工，施工前有无交底；3）监理单位是否检查质量、进度、安全，审核工程款；4）把握重点部位的质量（质量控制点）、节点工期、安全隐患；5）重点抓好分部、分项工程验收；6）审核工程款（不多付款）。3、竣工后（3项）1）协助企业组织好竣工验收；2）督促监理单位资料归档；3）做好竣工结算（调价与不调价）。第一项工程项目管理三、工程项目现场管理7（四）项目现场管理应注意的问题1、正确处理与监理单位的关系分工协作关系，地位平等；分工明确，监理单位人员独立开展工作（特别是质量与安全检查）；督促监督2、抓大放小1）抓大（使施工活动在项目经理部的控制下进行）如：监理人员素质及是否正常工作、施工项目经理部是否正常工作、施工项目经理部与劳务企业及分包企业的管理工作是否正常衔接、重点部位的施工方案、节点工期、分部分项工程验收、材料检验2）放小（不要过多干涉监理单位、施工单位的具体工作）3、充分认识工程质量、场容管理的重要性第一项工程项目管理三、工程项目现场管理8（一）工程项目质量及其特点工程项目质量是指施工项目满足业主需要的，符合国家法律、法规、技术规范、标准、设计文件及合同规定的特性综合。工程项目施工质量是形成房地产项目实体质量的决定性环节。工程项目质量具有如下特点：影响因素多；质量波动性大；质量的隐蔽性；终检的局限性；评价方法的特殊性。第二项工程项目质量控制一、工程项目质量控制概述9（二）工程项目质量控制及其原则工程项目质量控制是指项目经理部致力于工程项目的质量要求，也就是为了保证施工质量满足国家法律、法规、技术规范、标准、设计文件及合同规定所采取的一系列方法、措施和手段。进行施工项目质量控制必须遵循以下原则：1）坚持质量第一的原则；2）坚持以人为核心的原则；3）坚持预防为主的原则；4）坚持质量标准的原则。第二项工程项目质量控制一、工程项目质量控制概述10（三）工程项目质量控制的基本原理——三阶段控制原理所谓“三阶段”就是通常所说的事前控制、事中控制和事后控制。这三阶段构成了工程项目质量控制的系统过程。1、事前控制：事前控制要求施工企业预先编制周密的、切实可行的施工组织设计，并把它作为一种行动方案进行部署。特别应该强调的是，目前有些施工企业往往不编制或不按照施工组织设计文件组织施工、监理单位不进行认真审查施工组织设计文件，从而造成工程项目质量预控的先天缺陷，这对工程项目质量控制是相当有害的。2、事中控制：要求施工企业强化自我约束；他人监控（监理单位、业主监督控制）3、事后控制：事后控制包括对施工质量活动结果的评价和对质量偏差的纠正——强化验收，采取措施纠正偏差，以保证施工项目质量处于受控状态。第二项工程项目质量控制一、工程项目质量控制概述11（四）施工项目质量控制的依据1、合同文件——体现业主的要求；2、设计文件——体现设计单位的要求；3、法律、法规性文件及有关质量检验与控制的专门技术法规性文件——强制性标准，特别注意强制性条文；（五）工程项目质量控制的系统过程1、施工准备工作质量控制。主要应做好施工图会审、施工组织设计的编制与审查、施工生产要素配置的检查等工作。2、施工过程质量控制。主要应做好作业技术交底监制、专业施工交接检查监制、隐蔽工程质量验收、分部及分项工程质量验收、工程变更的实施监制等工作。3、竣工验收质量控制。主要包括竣工质量检验、工程质量评定、技术质量文件的整理、归档等工作。第二项工程项目质量控制一、工程项目质量控制概述12（一）施工准备状态预控做好施工准备状态预控工作，关键是进行施工项目开工前的全面准备工作检查、各分部分项工程施工前的准备工作检查和季节性施工准备检查。通过检查，督促落实施工准备工作的进行，从而为开展施工活动奠定基础。全面施工准备阶段，工程项目开工前要检查以下各项施工准备状态：1）是否认真完成设计交底和施工图纸会审？2）施工组织设计是否已向现场管理人员与施工人员进行交底？3）先期进场的材料、设备、施工机械等是否符合要求？4）施工平面布置是否正确执行施工平面图及有关安全生产的规定？5）分包单位的选择及其进场人员、机械设备是否符合要求？6）施工技术、质量、安全等专业专职管理人员是否到位？其责任与权力是否明确？7）工程计量及测量器具、仪表等的配置数量和质量是否符合要求？8）工程定位轴线、标高引测基准是否明确？实施结果是否已经复核？第二项工程项目质量控制二、工程项目质量预控13分部分项工程施工准备阶段，施工前要检查以下各项施工准备状态：1）相关技术内容的技术交底是否到位、理解、明确？2）所使用的原材料、构配件等是否已经进行验收和记录？3）规定必须持证上岗的人员是否经过资格核查或培训？4）对前道工序是否已按规定进行交接检查或隐蔽工程验收？5）施工作业环境是否符合要求？6）施工所必须的图纸、资料、规范标准、作业指导书、材料使用说明等是否已准备就绪？相关内容是否理解、明确？7）工种之间的交叉衔接、配合关系是否已经协调明确？第二项工程项目质量控制二、工程项目质量预控14（二）施工生产要素预控施工生产要素通常是指人、材料、机械、技术、环境和资金。它对施工项目质量具有重大的影响。1、施工人员资格预控首先施工技术人员、专职质检人员、安全员以及与作业活动有关的测量员、材料员、试验员应持证上岗；其次，应对分包单位的人员资格进行考核，严格执行规定工种的持证上岗制度。2、材料物资质量预控在施工作业之前，必须对进场的材料物资进行严格的检查验收，做好使用前的质量把关和预控工作，保证投入使用的材料物资质量符合规定标准的要求，其主要内容包括：1）控制材料物资的性能、标准与设计文件的相符性；2）控制材料物资各项技术性能指标、检验测试指标与标准要求的相符性；3）控制材料物资进场验收程序及质量文件资料的齐全程度；4）控制不合格材料物资的处理程序，及时清退处理，杜绝使用。第二项工程项目质量控制二、工程项目质量预控15（二）施工生产要素预控3、施工方案预控施工方案预控主要包括以下内容：1）在全面正确地分析工程特征、技术关键的前提下，合理确定施工技术方案和组织方案；2）各分部分项工程施工前必须结合具体条件进一步深化施工方案，并进行具体操作方法的详细交底；3）合理选用施工机械设备和施工临时设施，合理布置施工总平面图和各阶段施工平面图；4）编制施工所采用的新技术、新工艺、新材料的专项技术方案和质量保证措施；5）应针对工程具体情况，分析气象、地质等环境不利因素对施工方案的影响，并制定应对措施。第二项工程项目质量控制二、工程项目质量预控16（二）施工生产要素预控4、施工设备因素预控施工设备因素预控的内容，试具体设备特点而定，一般包括技术性能参数、计量精度、安全性、可靠性以及日常使用管理制度和措施等。进行施工设备因素预控应特别注意做好以下工作：1）根据工程需要，认真做好各类机械设备的选型并控制好主要性能参数，在施工之前严格按照配置计划所确定的型号、规格和数量落实到位，并做好安装、调试和检测；2）对危险性较大的起重机械、人货两用电梯等，要对其安装方案进行审批，使用前要经专业管理部门验收，管理制度和措施要落实。第二项工程项目质量控制二、工程项目质量预控17（二）施工生产要素预控5、施工环境因素预控施工环境因素包括客观环境因素和主观环境因素，前者主要是指水文地质状况、气象变化、周边建筑、地下管线及其他不可抗力因素；后者主要是指施工现场的通风、照明、安全、卫生防护等由施工单位自身创设的劳动作业环境因素。客观环境因素对施工质量的不利影响一般难以避免和消除，主要是加强预测预防，如对水文地质方面的影响因素，通常是根据水文地质方面的资料进行分析和预测，采取降水、排水和加固等措施；对气象方面的影响因素，可通过合理安排冬、雨季施工以及制定专项施工方案，从强化施工措施等方面控制其对施工质量的不利影响。主观环境因素的预控，主要是根据施工组织设计的有关要求，认真落实施工现场的通风、照明、安全、卫生防护等措施，以提高施工质量。第二项工程项目质量控制二、工程项目质量预控18（三）通过设置质量控制点进行质量预控1、质量控制点及其设置所谓质量控制点，是指为了保证施工作业过程的质量而确定的重点控制对象、关键部位或薄弱环节。设置质量控制点是保证达到施工质量要求的必要前提，因此，应根据施工活动的特点事先确定质量控制点，并分析可能造成质量问题的原因，再针对原因制定相应的对策和措施进行预控和跟踪。质量控制点一般应设置在：1）施工过程中的关键工序或环节，以及隐蔽工程，如框架结构中的钢筋工程、大体积混凝土工程、基础工程中的混凝土浇注等。2）施工中的薄弱环节或质量不稳定的工序、部位，如民用建筑的卫生间与屋面、大型设备的基础等。3）关键的作业，