对当前房地产市场过热风险的思考

对当前房地产市场过热风险的思考作者：张学军，宋君翔作者单位：张学军(中国人民银行咸阳市中心支行,陕西咸阳,712000)，宋君翔(中国农业银行咸阳分行,陕西咸阳,712000)刊名：西部金融英文刊名：WESTCHINAFINANCE年，卷(期)：2010，(3)被引用次数：0次相似文献(10条)1.学位论文杨仕波青岛市房地产泡沫与银行风险实证研究2005自1998年开始，我国住房制度改革逐步深入，特别是随着福利化分房的结束，住房商品化的开始，房地产业进入了持续快速发展的新时期。与此同时，房地产价格也连续快速攀升。但是，由于房地产业具有较高的生产诱发系数，运作资金巨大，对国民经济发展尤其是银行业的稳定有着深远影响。面对房地产价格的节节上涨，房地产是否存在泡沫以及泡沫的大小成为社会各界关注的热点。本文针对房地产泡沫与银行风险之间存在的内在机理，以青岛为具体研究背景，通过理论研究与实证分析，全面而系统的深入研究房地产泡沫的形成、对银行的影响及其损害，在揭示其特质及内在作用机制的同时，为我们当前对房地产实施的宏观调控政策提供具有一定价值的科学依据。本文研究从房地产泡沫相关理论问题出发，首先对房地产泡沫的形成机理和扩散效应进行了分析，得出房地产泡沫是由房地产商品的特殊性、地价的虚构性、房地产业与银行业的密切联系以及公众的心理预期、投机行为和从众行为等内外因素共同作用促成的。同时阐明由于在房地产泡沫的形成过程中，随着公众对房地产价格上升预期的增强，众多企业和个人通过借贷使用大量信贷资金进入到房地产市场进行投机，尤其是一些资金规模较大的投资者利用已经拥有，或者将要拥有的房地产作为抵押，获取大量的银行贷款对房地产市场进行投机炒作，使房地产价格被迅速推升。从而造成房地产价格以更快的速度、更大的幅度偏离其基本价值，泡沫被一步步吹大和积累。而房地产泡沫一旦形成，它便会通过一系列正反馈机制自我加强泡沫的强度直至破灭。其次，本文在剖析银行体系自身存在的脆弱性的基础上，结合具体案例，通过对房地产泡沫与银行风险的传递效应分析，充分论证了房地产泡沫与银行风险的相关性，并指出由于银行贷款是以房地产市场价格为基础进行借贷的，在市场价格过分偏离其基本价值时，泡沫成分被大量转移给了银行，所以房地产泡沫的破灭将对银行业产生非常严重的后果。世界各国的实践表明，房地产泡沫的破裂对银行业造成的破坏程度极大而且影响持久。如上世纪80年代至90年代日本房地产泡沫破灭引发的银行危机，上世纪90年代泰国房地产泡沫破灭导致的席卷整个东南亚的金融危机，其后果至今还未彻底消除。在上述理论研究的基础上，本文以青岛市为背景，对房地产泡沫与银行风险进行了实证分析。通过对青岛市房地产市场的生产层面、交易层面和消费层面，以及房价收入比、租售比、空置率等房地产泡沫评价指标进行统计分析判断，得出青岛市房地产市场已经出现了泡沫，在宏观政策不发生剧烈变动的条件下，短时间内泡沫不会破灭，房价还有可能进一步上升的论断。本文进一步从青岛市房地产业的融资结构、房地产开发企业的资质，以及银行个人住房抵押贷款业务的发展状况等方面分析，得出了青岛市房地产业这些年的高速增长主要是依赖银行支撑的结论，从而对青岛市房地产泡沫对银行风险的影响力做出测度和评估。银行一手给开发商贷款，一手给购房者贷款。而一些开发商和投资投机者，恰恰是凭借银行资金的大量注入，进行不停地炒作，最终将房价炒到一个很高的程度，形成了房地产泡沫。从而表明，房地产泡沫已给银行业带来了很大的潜在风险，泡沫一旦破灭，银行将产生大量的不良资产。最后本文还从宏观经济和区域背景两个方面分析了青岛市房地产泡沫的成因，并提出了抑制泡沫，防范银行风险，促进房地产业健康发展的政策建议。2.期刊论文段婧.DuanJing论我国房地产按揭中银行风险的法律防范-中国水运(学术版)2006,6(4)随着我国房地产业的发展,房地产按揭这种新的融资购楼方式日渐普遍.但按揭在我国毕竟是新生事物,相关的法律法规并不完善,因而给实际操作带来很大不便.尤其是贷款银行的权益很难得到有效保护.有鉴于此,笔者以此为研究对象,通过对房地产按揭涵义及法律特点的剖析,重点探讨贷款银行风险的法律防范问题.在此基础上,借鉴发达国家的先进经验,具体结合我国当前房地产按揭的现状,进而提出为完善我国贷款银行风险法律防范的建议措施.3.学位论文肖璀我国“假按揭”中商业银行风险的法律控制研究200620世纪90年代初，按揭由香港传人中国内陆。随着中国住房制度的改革，按揭作为一种购房融资担保形式，一经引进便显示出强大的生命力。目前在各地商品房交易实务中所运用的按揭可分为两种：楼花按揭和现楼按揭。其中，发生在楼花按揭领域为主的“假按揭”已成为我国住房按揭贷款最大的风险源头。“假按揭”主要是指开发商串通无真实购房意愿的购房申请人以虚假购房交易套取商业银行(如无特殊说明，下文银行皆指我国商业银行)个人住房贷款并代替借款人统一归还贷款的行为。“假按揭”以其形式上的合法性和手段上的多样性，已经严重扰乱了金融市场和金融秩序。究其原因，一方面，造成“假按揭”的根源，在于开发商在房屋未完工前可以预售，通过买房人向银行申请个人住房按揭贷款可以绕开房地产开发贷款的系列限制条件；另一方面，因为理论界和实务界对“假按揭”的风险意识不足，且相关立法规范欠缺。作为“假按揭”中直接的受害人，债权人商业银行面临的风险是最大的。这既有银行自身的风险管理水平落后的因素，又跟相关法律控制措施不到位密切相关。因此，在银行住房按揭贷款业务量逐渐扩大，而“假按揭”产生的银行风险却日渐增多的情况下，展开对“假按揭”中银行风险的法律控制问题的研究是很有必要的。此外，我国理论界侧重于对住房按揭贷款的风险与防范的研究，应当说专门对于“假按揭”进行法律控制研究的课题很少。而且“假按揭”作为住房按揭贷款发展中最大的风险源头，是一个外来金融产品和中国落后的信用制度不相适应的表现。因此，本论题同时具有一定的创新和应用价值。在具体的研究策略上，本文采用了理论分析、案例分析、对比分析、概念推理等多种方式，从住房贷款法律制度、监管规范、信用信息立法三方面展开对法律控制措施的研究，并为文章充实了详尽的说明和注解。本文除导言和结语外，共分三大章内容。第一章：“假按揭”中银行风险的综述。这一部分先从一个“假按揭”案例的引入及分析入手，概括出“假按揭”中存在的主要法律问题。在此基础上，对“假按揭”中银行风险的主要表现进行了归纳，即源自开发商的风险、源自名义借款人的风险、源自按揭房产的风险、源自住房按揭业务的经营风险。第二章：从法律层面探讨“假按揭”中银行风险的成因。这部分被细分为三小节，分别从我国现行的银行信贷法律制度的缺陷、有关“假按揭”有限的监管规范现状以及我国立法对信用信息公开的限制三方面展开论述。第三章：对“假按揭”中银行风险的法律控制措施的探讨。这一部分紧扣第二章所归纳的法律问题，提出若干项具体的法律控制措施，也是文章的重点。例如：在对住房贷款法律制度的完善上，提出了引入“揭开‘假按揭’面纱”来解决“假按揭”合同效力认定中的问题；以修改《贷款通则》为契机，为信贷资产证券化清楚一些法律障碍；建议对现行住房贷款担保的法律进行修正，以解除对“流质条款”的禁止，同时提高住房贷款保险和置业担保功效；提出在《城市房地产管理法》中引入由专业机构对预售资金进行监管等主张。此外，还对有关“假按揭”监管规范进行弥补概括出五方面的重点内容；认为个人和企业信用信息应分别立法，在开放的同时要注意进行保护的法律规制问题。4.期刊论文朱玉娜.石可.吴敏洁房地产泡沫与银行风险浅析-金卡工程2008,12(6)我国房地产价格持续走高,市场过热,影响到民众的生活质量,引发人们对房地产泡沫的热议.本文从社会的热点着眼,从理论上对泡沫涵义进行界定,说明房地产是泡沫经济的主要载体.从我国实际出发,用数字说明我国房地产市场对银行业的严重依赖,银行业出于自身利益对上升中的房地产推波助澜,但是一旦泡沫破灭,银行首当其冲受到牵连.5.期刊论文刘雯.李丹蕾.周梦雅中国房地产泡沫现象的成因及对策-时代经贸2010,(5)近几年来的中国房地产行业颇为不平凡,一路高歌猛进,不断刷新房价、地价的成交纪录.然而,越来越多的人们看到中国房地产业繁荣背后的泡沫危机,实现我国房地产经济泡沫的软着陆成为当务之急.本文对中国房地产泡沫现象的成因进行了简要分析,并提出相应对策建议.6.学位论文蒋卫“楼花”按揭制度研究200320世纪80年末90年代初,中国房地产实务中出现了一种新的担保方式:楼花按揭,它正成为城镇居民购买房屋的主要途径,同时这种新的担保方式的出现给中国的担保法律制度提出了新的课题.文章第一部分介绍了楼花按揭制度立法例.首先,介绍了英美按揭制度的形成和发展,明确按揭制度的内涵.接着,介绍香港楼花按揭制度概况,最后,论述楼花按揭制度在中国是如何确立和发展的,并对香港和内地的楼花按揭制度进行了比较.文章第二部分论述了楼花按揭制度的基本理论.首先,论述了楼花按揭的概念和特征.接着,论述了楼花按揭设定的基本过程及楼花按揭中涉及到的法律关系,并对楼花按揭的公示进行了分析.最后,讨论了楼花按揭的效力问题.文章第三部分对楼花按揭实务中常见问题进行了论述.首先,分析了建筑商法定优先受偿权与银行,预购方权益冲突并提出了解决办法.其次,对楼花再抵押的效力问题进行了分析.最后,对楼花按揭格式合同中常见的不合理条款提出了解决办法.文章第四部分论述了楼花按揭银行常见的风险及如何防范的问题.首先,介绍了楼花按揭中银行常见风险,在此基础上,分别论述了楼花按揭担保、楼花按揭保险、住房抵押贷款证券化对银行风险防范的意义,并对如何防范银行风险提出了作者的建议.7.期刊论文王明生.俞琰香.WANGMing-sheng.YUYan-xiang从房地产价格上涨透视我国的银行风险-物流工程与管理2009,31(6)由美国次贷危机演变为的金融危机对全世界经济产生了不小的影响,我国也不能例外.文中主要针对房地产过热对金融机构产生的风险作了分析,为应对这些风险提出了几点建议.8.学位论文林智敏浅析中国房地产泡沫与金融风险2006房地产业是我国的重要支柱产业，对国民经济有着巨大的贡献。近年来，我国东部沿海部分地区房地产市场不断升温，房价不断上涨，引起人们的广泛关注，市场上关于房地产出现严重泡沫的声音不断增强。但目前的研究多是从房地产业的表面现象出发来推测和判断房地产市场是否存在以及存在多大泡沫，缺乏理论深度。有鉴于此，本文在国内外对房地产泡沫研究的基础上，采用理论分析与实证分析相结合的方法，从房地产泡沫的内涵、特征入手，运用当代经济学原理探究了房地产泡沫的形成机理；分析了房地产泡沫与金融风险的相互关系，并以我国近年来房地产价格和银行信贷供给数据为依据，对我国房地产价格波动与金融支持的关系进行实证研究；并根据一些房地产泡沫相关经济指标对我国当前房地产市场的发展状态进行分析，得出了我国房地产市场整体不存在普遍性的高泡沫，但部分城市的房地产市场确实存在较严重泡沫的基本结论。进而有针对性地提出当前我国防范房地产泡沫引致的金融风险的政策建议。本文共分四个部分：第一部分以房地产泡沫相关理论为依据，首先对泡沫、泡沫经济与房地产泡沫的内涵做了简单介绍，然后分析了房地产泡沫的形成机理和具体成因及可能引发的金融风险。第二部分分析房地产与金融行业的内在关系。在剖析银行体系自身存在的脆弱性的基础上，结合上个世纪末日本金融危机和泰国房地产泡沫的具体案例，通过对房地产泡沫与银行风险的传递效应分析，充分论证了房地产泡沫与银行风险的相关性。第三部分是在上述理论研究的基础上，对中国目前的房地产市场状况与金融风险进行了实证分析。从房地产市场的生产层面、交易层面和融资层面，借助房价增长率／GDP增长率、房地产开发贷款／全部银行贷款及相关增长率、房地产开发投资／固定资产投资、房价收入比、空置率等房地产泡沫评价指标，对我国房地产市场状况进行了统计分析。第四部分，在上述分析的基础上，针对中国房地产业发展情况提出了抑制泡沫