市场比较法房地产估价

房地产估价第四章市场比较法第四章市场比较法房地产估价§4-1市场比较法概述一、基本概念（一）其他名称比较法市场法市价比较法交易实例比较法买卖实例比较法市场资料比较法交易案例比较法直接交易案例比较法第四章市场比较法房地产估价将待估对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似的房地产的既知价格，通过交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正等，最后得出待估房地产最可能实现的合理价格。类似房地产——指在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相似的房地产。比准价格——用市场比较法估价求得的价格一、基本概念第四章市场比较法（二）市场比较法概念房地产估价二、理论依据替代原理第四章市场比较法房地产估价三、应用条件1、充分的交易实例资料2、资料具有相关性3、市场供求关系基本一致4、明确显示具备的条件5、资料必须详实可靠第四章市场比较法（二）具体条件（一）基本条件1、充分发展的房地产市场、可便捷利用的市场资料源2、有充足的、近期的、真实的房地产交易资料房地产估价四、不适用对象1、非交易性房地产2、少有交易的房地产适用对象：交易性房地产交易性房地产是否都可使用市场比较法？第四章市场比较法房地产估价五、市场比较法估价步骤第四章市场比较法进行各项修正建立价格可比基础选取可比实例搜集交易实例求出比准价格房地产估价§4-2可比实例的选择一、搜集交易实例（一）收集资料的范围1、按类似房地产交易的频繁程度定交易频繁——小交易较少——大2、按房地产的性质与类型定住宅——小厂房——大第四章市场比较法房地产估价（二）收集资料的内容1、交易双方情况及交易目的2、交易实例房地产状况土地——繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制等区域因素；土地面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限……建筑物——建筑物新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向……3、成交价格、成交日期、付款方式列表第四章市场比较法房地产估价（三）收集资料的途径1、查阅政府有关部门的房地产交易资料2、查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的广告，查阅有关房地产交易的信息3、扮装成欲购房地产的顾客4、参加房地产展示、交易会，了解各类房地产的信息、行情5、同行之间随时交流、互相提供行情资料6、其他途径第四章市场比较法房地产估价1、用途相同2、结构类同3、区域类似4、规模相当5、价格类型一致6、时间接近7、正常交易8、数量足够二、选取可比实例——要求估价对象面积可比实例面积0.5≤≤2.01年3~10第四章市场比较法房地产估价三、建立价格可比基础——五统一（一）统一付款方式将分期付款的可比实例的成交价格折算为在其成交日期时一次付清的价值例题（二）统一采用单价土地：土地单价、楼面地价建筑物：建筑面积、套内建筑面积、使用面积仓库：体积停车场：车位旅馆：床位保龄球馆：球道码头：船泊网球场：球面租赁住宅：每套单元的租赁价格第四章市场比较法房地产估价（三）统一币种和货币单位币种：人民币、美元……单位：元、万元……（四）统一面积内涵建筑面积的价格=使用面积的价格×使用面积占建筑面积的比率使用面积的价格=建筑面积的价格÷使用面积占建筑面积的比率（五）统一面积单位平方米，公顷、亩、平方英尺、坪……第四章市场比较法三、建立价格可比基础房地产估价举例平方米元/7752200%5.0160%5.015050126A第四章市场比较法将实例A、B、C统一为以人民币表示的每平方米建筑面积单价A实例：建筑面积：200平方米成交价格：160万元人民币付款方式：成交日付50万元，半年后付50万元一年后付60万元，月利率0.5%房地产估价平方米元/7823764.10330027.829B第四章市场比较法举例B实例：建筑面积：3300平方英尺，成交价格：29万美元汇价为：1美元=8.27元人民币付款方式：成交日首付10万美元，余款向银行申请10年期抵押贷款房地产估价平方米元/750014410810000C第四章市场比较法举例C实例：建筑面积：144平方米套内建筑面积：108平方米成交价格：套内建筑面积价格每平方米10000元付款方式：成交日一次性付款房地产估价§4-3各项修正计算一、交易情况修正（一）修正目的将可比实例的实际而可能不是正常的价格修正为正常价格第四章市场比较法房地产估价1、有厉害关系人之间的交易2、急于出售或急于购买的交易3、不了解市场行情的交易4、特别动机或偏好的交易5、特殊交易方式的交易（二）造成成交价格偏差的因素房地产估价6、交易税费非正常负担的交易7、相邻房地产的合并交易例：C90万元A30万元B30万元合理价格：45万元成交区间：30~60万元8、受债权债务关系影响的交易第四章市场比较法（二）造成成交价格偏差的因素房地产估价正常价格（三）交易情况修正的基本公式=可比实例价格×交易情况修正系数可比实例情况分值正常情况分值可比实例的成交价格100可比实例的成交价格第四章市场比较法房地产估价某可比实例，成交价格为5000元/平方米，在估价调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易比正常的市场价格低5%左右，试进行交易情况修正。平方米元正常价格/5263951005000某可比实例，成交价格为5000元/平方米，在估价调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易比正常的市场价格高5%左右，试进行交易情况修正。平方米元正常价格/47621051005000第四章市场比较法举例房地产估价交易税费非正常负担的价格修正买方付出=正常价格+买方税费=正常价格+正常价格×买方税费率卖方净得=正常价格－卖方税费=正常价格－正常价格×卖方税费率卖方税费率卖方净得正常价格买方税费率买方付出正常价格1111第四章市场比较法房地产估价举例某可比实例的建筑面积为120平方米，估价中调查获知其价格是卖方净得50万元。在这宗交易中，买卖双方正常情况下的税费率分别为3%和1.5%，将此可比实例修正为正常情况下的单价。卖方税费率卖方净得正常价格11平方米元/4230%5.11112050第四章市场比较法房地产估价二、交易日期修正（二）修正目的将可比实例在其成交日期时的价格修正为在估价时点时的价格（一）修正原因市场变化上升下降平稳——市场状况修正第四章市场比较法房地产估价估价时点价格（三）交易日期修正的方法一般公式：=可比实例价格×交易日期修正系数交易日期分值估价时点分值的价格可比实例在成交日期时100的价格可比实例在成交日期时价格指数法、价格变动率法第四章市场比较法二、交易日期修正房地产估价1、价格指数法①定基指数成交日期时的价格指数估价时点时的价格指数的价格可比实例在成交日期时估价时点价格例4-5：为评估上海某区一套住宅于2004年3月底的价格，在选取的可比实例中有一可比实例成交于2003年7月，价格为5000元/平方米。上海市2003年7月至2004年3月二手房住宅价格指数如下，试对该可比实例进行交易日期修正。03.703.803.903.1003.1103.1204.104.204.3115011731194121512361255127312891304平方米元月价格指数年月价格指数年成交价格/56701150130450007200332004第四章市场比较法（三）交易日期修正的方法房地产估价②环比指数例：某地区某类房地产2004年9月至2005年3月的价格指数分别为99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、112.5、118.1（均以上个月为100）。某宗房地产2004年11月的价格为6000元/m2，试其修正到2005年3月。6000×1.05×1.092×1.125×1.181＝9140.4元/m2第四章市场比较法（三）交易日期修正的方法房地产估价2、价格变动率法①逐期递增或递减估价时点价格=可比实例价格×（1±价格变动率）期数②期内平均上升或下降估价时点价格=可比实例价格×（1±价格变动率×期数）第四章市场比较法（三）交易日期修正的方法房地产估价举例1年前某投资人以20万美元购买了一套房产，假设当时汇率为1：8.0，合人民币160万元。1年后该类房产以人民币为基准上涨了15％，达到184万元，假设目前汇率为1:10.0，合美元18.4万元。如果以美元为基准，则该类房地产价格下跌8％第四章市场比较法房地产估价例4-6：需要评估某房地产于2004年3月1日的价格，所选取的某一可比实例成交于2003年5月1日，价格为1000美元/平方米。经市场调查分析，该类房地产以人民币为基准的价格在2003年间平均每月比上月递增1.2%，2004年以来平均每月比上月递减0.2%；人民币与美元的市场汇价2003年5月1日为1美元=8.29元人民币，2004年3月1日为1美元=8.25元人民币。试对该可比实例进行交易日期修正，并以美元表示。平方米美元/110125.8%2.01%2.1129.8100028第四章市场比较法房地产估价例4-7：需要评估某房地产于2004年3月1日的价格。所选取的某一可比实例成交于2003年4月30日，价格为人民币15000元/平方米。经市场调查分析，该类房地产以人民币为基准的价格2003年间平均每月上涨1.5%，2004年以来平均每月下跌0.5%。试对该可比实例进行交易日期修正。平方米元/166322%5.018%5.1115000第四章市场比较法房地产估价三、区域因素与个别因素修正（一）修正的内容1、区域因素交通、繁华程度、噪声、景观、城市规划……2、个别因素面积、建筑结构、形状、临街状态、位置、地势、土地使用权年限……第四章市场比较法房地产估价（二）修正的目的使可比实例价格成为估价对象房地产所处地区的区域因素和其个别因素下的价格（三）修正的方法区域因素修正的公式：对象区域下的价格=可比实例价格×区域因素修正系数个别因素修正的公式：对象个别因素下的价格=可比实例价格×个别因素修正系数第四章市场比较法三、区域因素与个别因素修正房地产估价1、直接比较法区域因素与个别因素直接比较分值表因素估价对象可比实例A可比实例B可比实例C区域因素商服繁华度100交通通达性100环境景观100……100小计100个别因素建筑物结构100建筑物成新100临街状况100……100小计100第四章市场比较法房地产估价区域因素修正具体修正公式：可比实例区域因素分值估价对象区域因素分值价格可比实例所处区域下的价格估价对象所处区域下的100价格可比实例所处区域下的个别因素修正具体修正公式：可比实例个别因素分值估价对象个别因素分值价格可比实例个别因素下的价格估价对象个别因素下的100价格可比实例所处区域下的100价格可比实例所处区域下的价格估价对象所处区域下的100价格可比实例个别因素下的价格估价对象个别因素下的第四章市场比较法房地产估价例题4-8:有一可比实例，成交价格为5000元/平方米，该可比实例所处区域的环境优于待估对象。经分析，可比实例在商服繁华、交通条件、基础设施、规划条件、文体设施等方面综合起来比估价对象好2%，求经过区域因素修正后的可比实例价格。平方米元/490210210050004-9:有一可比实例，成交价格为5000元/平方米，该可比实例的个别因素综合起来劣于待估对象，经分析，可比实例在临街深度、宗地形状、宗地面积等方面综合起来需修正-3%，求经个别因素修正后的可比实例价格。平方米元/5155971005000第四章市场比较法房地产估价2、间接比较法区域因素与个别因素间接比较分值表因素标准状况估价对象可比实例A可比实例B可比实例C区域因素商服繁华度100交通通达性100环境景观100……100小计100个别因素