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投资建设项目管理主讲教师：刘小平2012年03月28日课程基本情况课程名称：投资建设项目管理授课对象：房地产项目管理人员课程的地位、作用及任务：本课程是“工程管理”专业的管理类专业平台课程。通过本课程的培训使从业人员掌握工程项目管理的基本理论和方法，包括工程项目组织和计划，实施控制、管理，协调沟通等，结合工作实践，使我们具有从事房地产项目管理工作的能力，系统全面的进行项目管理，实现中小型房地产开发商的经济效益，对房地产开发商未来的生存和发展具有深远的意义。第一章概述本章主要内容：第一节工程项目第二节房地产工程项目管理第一节工程项目1、项目的定义2、工程项目的特点3、工程项目的生命期和相关者1、项目的定义ISO10006定义项目为，“具有独特的过程，有开始和结束日期，由一系列相互协调和受控的活动组成。过程的实施是为了达到规定的目标，包括满足时间、费用和资源等约束条件”。2、工程项目的特点工程项目具有如下特点：（1）具有特定的对象（2）有时间限制（3）有资金限制和经济性要求（4）一次性（5）特殊的组织和法律条件（6）复杂性和系统性3、工程项目的生命期和相关者（1）项目的前期策划和确立阶段。这个阶段的主要工作：项目投资决策（项目的构思）、目标设计、可行性研究和批准(立项)。（2）项目的设计与计划阶段。这个阶段的工作：设计、计划、招标投标和各种施工前的准备工作。（3）项目的施工阶段。这个阶段从现场开工直到工程建成交付使用为止。（4）项目的销售、使用(运行)阶段。工程建设项目的阶段划分可如图l-l所示。项目构思批准立项开始施工交付使用结束目标设计、可行性研究设计、计划、招标投标实施运行建设单位投资者设计单位承包商图1-1工程建设项目阶段划分项目相关者项目投资者业主管理和咨询单位供应单位工程承包单位设计单位用户（购买者）政府周边组织第二节房地产工程项目管理1、成功的项目2、项目取得成功的前提3、工程项目管理的基本目标4、工程项目目标的动态控制5、项目管理工作的任务1、成功的项目（1）满足市场定位要求，达到预定投资效益。（2）在预算费用(成本或投资)范围内完成，尽可能地降低成本，减少资金占用，保证项目的经济性要求。（3）在预定的时间内完成项目的建设，不拖延，适时销售，及时地实现投资目的。（4）使得项目的相关各方面都感到满意。（5）与环境协调。（6）房地产开发商具有可持续发展的能力和前景。2、项目取得成功的前提（1）进行充分的市场调研，投资决策，制定正确的科学的、符合实际的、有可行性的项目目标和计划。（2）项目的规划设计技术科学、经济合理。（3）高效、高质量、高水平的项目管理。3、工程项目管理的基本目标房地产项目管理的三大目标：质量目标进度目标费用(成本、投资)目标功能(质量)进度(工期)费用(成本、投资)图1-2项目管理目标体系它们共同构成项目管理的目标体系(如图l-2所示)。4、工程项目目标的动态控制（1）动态控制的工作程序：第一步：准备工作即目标分解，确定目标控制的计划值。第二步：实施动态控制。先根据实际情况，归集目标的实际值，如实际投资、实际进度等；然后将计划与实际比较；最后通过比较，如有偏差，及时采取措施纠偏。第三步：如有必要，进行目标计划调整，再回到第一步。（2）动态控制的纠偏措施：组织措施管理措施经济措施技术措施5、项目管理工作的任务“三控三管一协调”（1）投资控制（2）进度控制（3）质量控制（4）安全管理（5）合同管理（6）信息管理（7）组织协调第二章投资（成本）控制内容提要：第一节房地产总投资的组成第二节开发成本控制第三节期间费用控制第四节税金控制第一节房地产项目总投资的组成长期以来，大多数房地产企业重视销售收入，轻视成本控制，但是降低成本、实现成本目标控制和扩大销售收入一样，也是房地产商获得经营利润，体现经营成果的一个重要途径。房地产成本是指一定时期内为生产和销售房地产开发产品而花费的各项耗费，主要由开发成本、期间费用、税金三大块组成。第二节开发成本控制1、开发前期的成本控制2、开发中期的成本控制3、开发后期的成本控制1、开发前期的成本控制（1）土地征用及拆迁补偿费控制（2）前期工程费用控制（3）勘察、设计阶段成本控制（1）土地征用及拆迁补偿费控制土地征用及拆迁补偿费是指在房地产开发过程中发生的征用土地的征地费用、拆迁地上地下建筑物和附着物的拆迁费用、解决拆迁户住房和安置、被拆迁者工作的安置及补偿费用。大家通常所说的土地出让金，这项费用占房地产开发成本的比例很高，一般能到达40%。通过对这项成本进行有效控制可以大幅降低房地产开发的总体成本。控制这项成本，最关键的是选址决策。投资房地产的秘诀：第一是区域，第二是区域，第三还是区域，合理控制楼面地价。（2）前期工程费用控制前期工程费是为规划、设计、项目可行性研究，环境评估，节能评审，地震安全性评价，水文地质勘察、测绘，临时水、电、路、场地平整等支出的费用。对这一阶段进行成本控制时要双管齐下,一方面要对政府部门的收费政策与收费标准有一个较好的把握,如果遇到房地产开发方面的优惠政策,要尽最大努力争取。另一方面严格控制对各服务机构支出的费用,采取公开招标的方式,将费用降低到最大程度。对“三通一平”工作也要采取公开招的方式承包给专业施工团队,选择有经验的施工人员,降低费用。（3）勘察、设计阶段成本控制建筑设计包括方案设计、初步设计、施工图设计,其设计费本身只占项目总成本的2%左右,但是这2％的费用对工程总投资的影响度占75％~95%。房地产企业在设计阶段成本控制的时候,可以从以下几个方面进行考虑：1）优选工程设计单位；2）优化设计方案；3）推广标准化设计；4）推行限额设计；5）严格审查初步设计概算和施工图图审；6）协调各专业设计如供电、景观与建筑设计的对接与交底。在建筑设计过程中,加强设计人员的“成本控制意识”,杜绝设计人员为了迎合建设单位“需求”,选用高价值的原材料,设计的房屋结构华而不实的现象;实行动态管理模式,根据批准的可行性研究报告及投资估算来控制初步设计,而后依据批准的初步设计总概算控制施工图设计,在保证达到使用功能的前提下,再进行分配的投资额度设计;对多个方案比较、论证,最终形成在技术上先进、经济上合理的最佳方案。2、开发中期的成本控制（1）招标阶段的成本控制（2）施工阶段成本控制（3）施工阶段成本控制措施（1）招标阶段的成本控制房地产招投标一般包括设备、材料采购招投标，监理单位招投标和施工单位招投标三个方面,通过招投标,开发商选择合适的施工单位或材料供应商,对项目投资乃至质量、进度、成本的控制都有至关重要的作用。公开招投标是房地产开发中一种常用的方式,既能体现公平竞争又能降低施工成本和缩短工期。（2）施工阶段成本控制房地产施工阶段是将开发企业及工程设计意图最终实现并形成工程实体的阶段,也是最终形成工程产品质量和项目使用价值的重要阶段。据有关资料分析这一阶段对工程造价的影响程度可达5%~10%。对这一阶段的成本控制,不仅要加强合同管理,还要加强施工现场的管理,还要严格控制工程变更,把好建筑材料、设备的质量价格关。1）组织措施，编制投资控制工作计划，实行项目经理责任制，落实投资管理的组织机构和人员，建立奖惩激励制度。2）技术措施，即进行方案优化，提出多个不同的技术方案，进行技术经济分析，确定最佳的施工方案。3）经济措施，根据工程进度计划编制资金使用计划，根据资金使用计划，在施工中严格控制各项开支。及时进行工程签证的审核，事中控制及时发现潜在的问题，以主动控制为出发点，及时采取预防措施。4）合同措施，选择合适的合同结构，选用适合于工程规模、性质和特点的合同结构模式。对合同风险进行分析和识别，采取必要的风险对策。在合同执行期间，密切关注对方合同的执行情况，寻求合同索赔的机会；同时也要密切关注自己履行合同的情况，以防被对方索赔。（3）施工阶段成本控制措施3、开发后期的成本控制(1)基础设施建设费控制(2)公共配套设施建设费控制(1)基础设施建设费控制基础设施建设费,是指为经规划部门批准建设的住宅小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程发生的费用。在进行基础设施建设之前要做一个符合项目实际情况的预算,采用招标的方式确定各项基础设施的施工单位。(2)公共配套设施建设费控制公共配套设施建设费,是指为居住小区服务的公共设施和生活服务设施的建设费用,进行配套设施建设时,配套设施的档次要根据该项目的市场定位和消费者的市场需求来安排,还要密切关注项目周围的配套情况,近距离雷同的配套设施尽量不予安排。第三节期间费用控制1、管理费用的控制2、财务费用的控制3、销售费用的控制1、管理费用控制管理费用是房地产开发公司的行政管理部门为组织、管理开发房地产开发经营活动而发生的各项费用。进行管理费用控制时,要制定一套完善合理的管理费用预算考核体系。制定预算考核体系时,可充分参考往年管理费用的支出情况,并结合单位新一年的整体发展计划,考虑增加一些可变的因素,把预计的管理费用支出分配、落实到部门。2、财务费用控制财务费用是指房地产开发企业为筹集资金发生的各项费用,包括利息净支出和金融机构手续费等。房地产开发周期长,需求的资金数额较大,必须借助多种融资渠道筹集资金来满足自身开发的需要。房地产财务费用控制的措施包括：在贷款形成过程中灵活采用长贷、短贷相结合的融资方式；在贷款支付时采用零存款和“资金不落地”的管理模式;充分运用生产经营活动产生的资金沉淀;启用买方付息银行承兑汇票支付方式;利用短期融资券方式降低贷款利率。3、销售费用控制和其他行业相比,房地产行业的销售费用在整个期间费用中占有的比重很高。房地产销售要想获得大的利润,除了在好的时机有一个好的销售价格以外,销售费用的控制也是我们不得不考虑的问题。销售费用的控制从四个方面入手:（1）销售流程的优化（2）营销组织框架的构建（3）销售道具及物料的合理使用（4）营销推广工作的开展第四节税金的控制房地产行业涉及的税种较多、税负率偏高。目前房地产开发环节征收的各类税费高达一百多项,税费成本加起来要占到房价的30%~40%。在这种严峻的形势下合理避税显得尤为重要。对税金控制时,一方面,要注意对各地税务机关规定的不同的税收政策充分掌握,采用时间差异、地域差异、政策差异的方式进行税务筹划。如果有条件还可以,还可以聘请税务师事务所进行纳税筹划的指导。另一方面,房地产售价高,缴纳的税金也会高,因此在当前的税收环境下,不能盲目地追求高售价。确定价格时要在考虑税收政策下,认真计算和比较,以便正确处理好销售价格和税收之间的关系,从而使最终收益最大化。第五节结论房地产成本控制是一项技术性专业性很强的工作,采取正确的成本控制的方法等于成功的一半。由于成本形成于生产全过程,贯穿于投资项目决策、项目设计、招标投标和施工各个阶段。因此,要把目标成本层层分解到各个阶段,各个部门、甚至各项费用上进行综合控制。第三章进度控制内容提要：第一节进度控制的概念第二节影响进度的原因第三节进度控制的措施第一节进度控制的概念工程进度控制是指在项目的工程建设过程中实施经审核批准的工程进度计划，采用适当的方法定期跟踪、检查工程实际进度状况，与计划进度对照、比较找出两者之间的偏差，并对产生偏差的各种因素及影响工程目标的程度进行分析与评估，并组织、指导、协调施工方及相关单位及时采取有效措施调整工程进度计划。在工程进度计划执行中不断循环往复，直至按设定的工期目标竣工，按合同约定的工期如期完成项目，或在保证工程质量和不增加工程造价的条件下提前完成。工程进度控制是工程项目建设中与质量和投资并列的三大控制目标之一，其三者之间的关系是相互影响和相互制约的。在一般情况下，加快进度、缩短工期需要增加投资（在合理科学施工组织的前提下，投资将不增加或少增加）。但提前竣工为开发商提前获取预期收益创造了可能性。工程进度的加快有可能影响工程的质量，而对质量标准的严格控制极有可能影响工程进度。如有严谨、周密的质量保证措施，既严格控制而不致返工，又