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《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789皇明太阳谷项目整体定位及物业发展建议报告焕响营销策划战略中心2010年11月每一方背后，都应该蕴含着未来的水土力量HOPEPOWERCITYS策略层面的关键词－One颠覆若按传统认知，我们根本没机会达到目标。策略层面的关键词－Two超越不是说服，是引领他们开阔更高的眼界，超越自身，继续超越其它。策略层面的关键词－Three高度没有高度就没有关注，必须影响城市的高度。从项目谈起……•项目开发背景•1.中国太阳谷“AAAA级工业旅游景区”•2.中国太阳谷是全球唯一的低碳示范区和中国低碳旅游经济试验区•3.中国太阳谷将打造“21.5世纪城市人居模板”•项目情况•项目名称：中国太阳谷（项目总名称）•项目区位：项目位于中国太阳谷核心区，距离德州主城中心约5公里路程，紧接京福高速入口，与京沪高铁相距约2公里，紧邻减河生态湿地风景区。•现项目组成：1、五星级国际微排酒店；2、七星别墅企业会所；3、太阳谷国际会议中心；4、低碳品牌展示馆；5、微排国际写字楼6、太阳能风情商业街（太阳谷大道）7、低碳商贸城、、、、、、•StrengthsWeaknessesOpportunitiesThreatsS－优势1、紧邻减河生态湿地风景区，区位优势明显2、3000亩，规模效应；3、具有丰富的低碳资源4、自然生态资源得天独厚W－劣势1、规划不系统，产品线无条理2、周边商业配套及人居聚集差3、各项目内部结构与对接商业的不适应性4、项目配套政策无优势5、缺乏强大的推广支撑O－机会1、中国政府对低碳产业大力支持2、德州市政府对项目的高度重视3、企业责任与人们生活理念的转变T－威胁1、国家宏观政策调控2、德州的城市地位与项目的高度3、目标客户的群聚SWOT矩阵SO策略发挥项目在资源上以及区位上的优势，充分挖掘德州周遍地缘客户，申请并利用政府的产业招商优惠政策，采取主动出击的战略。WO策略充分把握低碳产业品牌集聚优势，引导企业责任与人们生活理念的加快转变，采用一定的营销推广等手法来克服和改进内部弱点。ST策略强化自身项目的优势，突出项目核心竞争力，在市场竞争中脱颖而出。WT策略通过有效规划合理利用项目内部关联资源，丰富内部配套，通过滚动发展逐步树立品牌。打造差异化产品，树立项目核心竞争力，塑造品牌在一个近乎要培养教导的市场中，我们如何突出重围，找到市场认同，是项目成功的关键。基于市场分析，作为21.5世纪城市人居模板---中国太阳谷，要找寻这样一群“人”---他们大多数是社会发展的攻坚力量，在城市发展中起到举足轻重的作用，他们辛勤奋斗应得到社会的认可，他们应该拥有一个完全属于他们的天地……这就是我们的机会点！颠覆Breakthrough超越Beyond找到市场认同，继续深入思考，面对目标客户，唯有做到最好才是制胜之道。规划设计、户型产品、物业管理、营销策划等方面全面超越！我们是倡导可持续发展、倡导舒适和谐生活、倡导低碳环保，我们是承载社会责任的理想家园！以产品为载体，传递一种理念，展现一种生活方式是我们的目的，亦是实现项目价值的关键点。高度height在一个成长阶段的市场中，竞争和大势都很严峻的情况下，我们需要高度。我们必须有能力利用好我们的优势和机会，重新建立起一套认知系统、思考通道，从另外的角度给到他们选择高品质物业的标准。从而达到跨越抗性，吸引他们关注、购买我们的产品的最终目的。我们必须是中国一流，影响世界！关于项目的思考项目最大突破性的卖点旅游商务与项目的对接AAAA景区、低碳国度、人居模板、度假休闲国际低碳旅游休闲产业新住区理论研究旅游功能三层论旅游度假区理论研究旅游的旅游功能总体上可以分为三种，即第一层次的观光旅游功能、第二层次的娱乐体验旅游、第三层次的专门旅游。不同的旅游行为层次是可以共存的。较高层次的功能，并不一定在较低层次的优势出现后才出现。第一层次第二层次第三层次观光旅游娱乐体验休闲旅游自然人文景观游览游泳、划船、打猎、泡温泉、滑雪休闲、会议、疗养、宗教朝拜资源主导型娱乐项目型特色资源为主的综合型颐和园迪斯尼避暑山庄、布达拉宫旅游功能同质竞争化档次竞争化差异化竞争化功能层次功能定义旅游功能发展类型典型案例竞争特点旅游者对旅游舒适度的关注已经成为最重要的指标,第三层次旅游需求逐渐凸现8%13%31%58%75%0%20%40%60%80%参与性性价比娱乐性观赏性舒适性参与性性价比娱乐性观赏性舒适性对度假区关键特性的选择本项目更适合第三层次消费行为分析以会议旅游为代表的第三层次旅游呈现蓬勃发展的态势第三层次功能市场供求第三层次专门型旅游功能包括会议、休闲、度假、宗教朝拜、科学考察等。其中会议旅游异军突起，表现尤其突出。在会议旅游方面表现最为突出的，莫过于海南博鳌。从博鳌亚洲论坛设立以来，各种大小会议相继落户海南岛，蓬勃发展的会议经济对这个省的旅游业成长产生了巨大的带动作用。据统计，2002～2004年，每年有约2000个会议在海南召开和举行，仅博鳌镇所在的琼海市，一年就吸引了４００多个国内外会议在此召开。从1991年到2005年的15年间，中国行政管理费增长了13倍，其中全国一年的行政会议支出就高达1000亿元。行政会议市场的庞大可窥一斑。仅北京一个市在2002年有纳入统计的会议数量就达71053个；北京目前至少有17.8万场次的商务会议是由专业会议服务机构参与操作的；主力客户群定位项目开发目标打造中国一流、世界有影响力产品，实现项目价值最大化需要在选择市场容量较大的客户群的基础上，逐步走向高端。开发商品牌皇明，以承担社会责任为企业经营理念知名度高。在项目初期，项目没有市场号召力，没有品牌忠诚类客户。片区所处发展阶段太阳谷规划刚刚起步，宣传力不高，成熟度不够，刺激购买高端物业的吸引力甚小项目引导高端需求，面向高端客户群，阻力较大。项目未来竞争通过打造有竞争力的市场差异化、特色化产品，实现项目滚动开发和价值提升。未来人居模板德州，哑铃型社会结构塔尖塔底中产阶层普通市民标签明显——私人会所、名车身份标签——联排别墅类客户、1～2辆私家车身份标签——中高端社区（洋房居多）、一辆私家车市场容量较大、有一定经济实力、能够承受偶居型景区度假物业的城市中产阶层，同时辐射高端客户。核心客户群企业客户投资客户度假客户度假物业的主要客户群：1、认同项目的生态资源；2、以德州和周遍区县客户为主，购买用途主要是第二居所；3、热衷稀缺资源的占有，希望与自然共融，注重私密性。企业客户投资客户度假客户别墅的次客户群，产权式酒店主力客户群：1、在其他区域还有物业；2、不会经常来此居住，更多是用于度假休闲用；3、来自于德州和河北交界各个区域，对项目旅游资源较看重；企业客户投资客户度假客户企业会所客户群：1、资金密集型企业为主，成长型及大型企业规模；2、看中项目的低碳概念、自然资源和休闲度假资源和周边旅游资源，度假、会议；3、重视尊崇感的营造，注重物业及相关活动的私密性；4、对于培训和拓展训练配套非常看重。企业客户投资客户度假客户整体形象定位功能定位HOWTODO?做什么——吸引人战略篇WHATTODO?集生态休闲娱乐、会议度假、企业会所、高尚居住为一体的国际低碳休闲度假产业新住区项目功能定位战略篇国际低碳休闲度假产业新住区休闲度假生态低碳商务会议星级酒店产权式酒店企业会所高档别墅一个享受自然气息、触摸低碳生活、体验度假休闲的“蔚来”住区低碳圣地/休闲天堂整体形象定位战略篇国际低碳产业园---低碳国度国际低碳休闲度假住区整体形象定位战略篇美国有硅谷中国有太阳谷3000亩地，只允许100亩的地面长出房子生态低碳、特色旅游、节能建筑、风情商业核心竞争力战略篇产品特点生态低碳，特色旅游，风情建筑品牌成长长期滚动开发，塑造品牌，彰显实力核心目标群与国际接轨，又渴望回归自然国际“低碳”生态住区21.5世纪城市人居摸板策略核心战略篇HOWTODO?推广分期如何做？——留住人战局篇产品打造建议地块突破与规划布局WHATTODO?地块突破与规划布局功能分区空间结构推荐DistrictA：休闲娱乐各类型户内/户外休闲娱乐配套DistrictB：中央配套区酒店/会议中心/餐饮/风情商业街/光立方展示中心等DistrictC：企业会所写字楼/企业会所DistrictD：产权式酒店休闲度假产权式酒店DistrictE：新型别墅社区创新别墅物业战局篇休闲娱乐打造特色休闲度假资源垂钓中心水上娱乐区攀岩区狩猎区网球场、足球场CS战区烧烤区丛林露营区亲子乐园户外拓展运动半封闭室外健身房婚庆广场丛林冒险区划草场迷你高尔夫野外自行车垂钓区自行车运动几十种色彩斑斓的鱼，每一次拉杆都是惊喜！配置自行车租赁管理中心，提供周到服务；自行车道穿行林海花丛之中网球场国际会议中心顶部的网球中心足球场国际低碳足球运动场儿童迷你高尔夫是一项集运动和娱乐为一体的有趣活动，是微缩的高尔夫，非常适合平地有限的本项目采用，园林式球场可设计成欧洲风格、中国园林风格、童话故事风格、科幻风格等多种风格。可以成为项目的一大亮点。迷你高尔夫规划各种与国内其他旅游地迥然不同的奇特的游乐设施亲子乐园水上运动，龙舟赛水上娱乐攀岩与国际接轨，配置专业攀岩教练利用太阳能博物馆，开启探索生命起源与自然的力量低碳教育之旅---生命、自然烧烤区丛林露营在林中设置远足露营区，供游客露营CS战区狩猎区滑草场利用减河坝堤天然坡地，整合成滑草场；冬天积雪，也可是滑雪的好去处拓展训练营与地势完美结合的拓展训练，既能满足游客需要，又被倡导团队精神的企业所青睐让您在健身时与大自然一起呼吸半封闭健身房在林区内，业主通过购买物业，可以选择领养景区内的名贵树种树木领养区将引进各种鲜花品种，并在不同季节向游客展示不同品种、颜色各异的鲜花，让游客享受花的海洋所带来的休闲娱乐。花镜展示区中央配套区特色会议中心产权商务酒店乒乓球小型电玩台球主题商业区风情商业街婚庆广场特色农产品交易市场餐饮（定餐、送餐）茶楼、棋牌室酒店低碳品牌展示中心主题商业区——风情商业街建议利用太阳谷大道的景观带，局部装饰，强调特色与风情主题商业区——主题餐饮傍晚的太阳谷热闹非凡：肚子饿了，找一家具有浓郁异域风情的主题餐厅享受晚餐，轻松的拥抱快乐！主题餐饮将为游客创造一种独特的就餐体验环境，如植物餐厅、海洋餐厅、动物餐厅等，让游客感受不一样的异域风情。建议规模能够接纳150人左右，设有多个包房在主题商业区中，无论是餐饮还是超市都将以结合传统中国特色与异域风情。建议规模控制在200平方米左右主题商业区——主题超市主题茶楼棋牌室可以与会所融合，以高档包房形式包装主题商业区——特色SPA借鉴各种特色SPA的优点，创造出与养生和休闲为一体的特色SPA体验中心主题商业区——特色农产品交易市场几十平方米的小型特色农产品交易市场利用道格拉斯别墅，打造主题酒店道馆——别墅式度假酒店酒店装修提供多种风格，或充满浓郁的风情格调，或或童趣十足的童趣梦幻度假酒店装修风格康体疗养中心康梯疗养中心包含了医疗体检、身体疗养、会所休闲等综合功能国际会议中心国际会议中心，与世界同脉搏木星、土星、火星、海王星高端商务别墅OfficeinVilla——品味的体现---企业会所国际角度，发达国家已开始进入低层、低容积率、高绿化率、宽阔安全空间的商务办公时代。在中国，当某一合适物业用于商务办公时，其价值就会被认定比该物业用于居家的价值要高。融合商务物业和别墅物业精华的高端商务别墅，可能成为办公商务物业之最高境界的物业形态。国际潮流价值提升境界升华商务别墅大有前景！高端商务办公豪华接待厅，彰显尊崇与品味豪华接待厅，彰显尊崇与品味足够商务办公的车位配置别墅生活彰显企业实力的地标门牌品质休闲水星、金星会所企业冠名的产权式酒店意境展示除了外形的打造以外，产权式酒店的装修格调强调多样化、风情化室内装修迥异的各种特色酒店5O级庭院低碳商务微排国际大厦（略）项目定