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第6章房地产成本开发产品成本核算第一节开发产品成本的内容一、开发产品成本概念（一）成本与费用联系与区别1、区别（1）对象不同成本是以产品为对象的企业资源的消耗；费用是企业以生产经营发生的各种消耗。（2）作用不同成本是为产品取得经营收入补偿的耗费；费用是为企业利润而发生消耗。2、相同点性质相同：即都是产生的费用。（二）概念开发产品成本是房地产企业在开发商品房过程发生的各项费用。（三）房地产企业开发产品成本的内容1、土地开发成本；2、房屋开发成本；3、配套设施开发成本。成本与费用结构合计合计不可预见费12其他费用11开发期税费10销售费用9财务费用8管理费用7开发间接费6公共配套设施建设费5建筑安装工程费4基础设施费3前期工程费2土地费用1项目序号工程成本企业开发全部费用开发成本甲方乙方直接成本1、2、3、4、5二、开发成本在建筑产品中的结构4103054.568.530工程建设材料采购其他费用市场费用销售费用建造成本38.5%销售成本9%社区配套市政建设土地成本30%土地转让未加财务成本与管理费用环境因素设计因素1055577.5基本利润项目收益率22.5%5941弹性成本和利润刚性成本和利润关键控制环节3房地产开发全流程图三、开发产品成本对象1、土地开发成本：指公司开发土地（建设场地）所发生的各项费用。2、配套设施成本：公司开发有偿转让的大配套设施及不能有偿转让的配套设施、不能计入配套的公共基础设计所发生的各项费用。3、房屋开发成本：指公司开发房屋所发生的各项费用。4、开发成本：是指公司在土地、配套设施、房屋开发过程中发生的各项费用，主要包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用。房地产成本核算的步骤：1、确定成本对象2、确定成本项目3、将成本支出计入成本对象具体项目4、确定已销开发产品成本[比较与掌握]：确定成本对象的原则？如何确定成本对象？1.土地征用费及拆迁补偿费2.前期工程费3.基础设施建设费4.建筑安装工程费5.公共配套设施费6.开发间接费请分析:哪些成本项目可控?房地产产品六大成本项目开发产品成本项目1、土地征用及拆迁补偿费：为取得土地开发使用权（开发权）而发生的各项费用。主要包括以下项目：包括土地出让金、土地转让费、土地变更用途及超面积补交的地价、缴纳的契税和印花税等；拆迁补偿费；土地闲置费。开发产品成本项目2、前期工程费：是指在取得土地开发权之后，项目开工之前发生的各项费用。如项目前期报建费、规划设计评估费、勘测丈量费、三通一平费、临时设施费（甲方的）。3、基础设施费：供电工程费、给排水工程费、供热、供气工程费、道路工程、通讯工程、电视、照明、绿化、环卫4、建筑安装工程费：土建工程费（基础、主体、甲供材料费）和安装工程费（电气安装、弱电安装、给排水安装工程费、电梯安装、空调、消防、燃气、煤气和门窗等安装工程费。工程监理费）。开发产品成本项目5、公共配套设施费：不可经营性公共配套设施、业主和小区可经营性公共配套设施（幼儿园、邮局等）；地下室、车库可按产权情况划分开发产品成本项目6、开发间接费用：是指房地产企业在现场组织房地产开发而发生的各项费用。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。如利息贷款费用、物业管理基金、质检费、开发现场管理费等。为取得土地开发使用权（开发权）而发生的各项费用。主要包括以下项目：1、土地买价（出让金）2、大市政配套费3、契税4、耕地占用税5、土地使用费6、土地闲置费注意国家相关政策。土地征用费及拆迁补偿费7、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费8、拆迁补偿支出9、安置及动迁支出10、回迁房建造支出11、农作物补偿费12、危房补偿费土地征用费及拆迁补偿费项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。下列费用可否列入前期工程费：1、报批报建费2、临时设施费前期工程费开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。基础设施建设费开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用，主要包括开发项目建筑工程费和安装工程费等。自营方式发生的建筑安装工程费和以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费。一般称为“建安成本”。建筑安装工程费开发项目在开发过程中所发生的、独立的非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠予地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。公共配套设施费企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。[运用]：开发间接费与管理费用的区别开发间接费2土地开发成本核算一、土地开发内容按用途可分为2类：一是：为了转让、出租而构台商品性土地，可出售的土地。——独立成为房地产商品二是：为开发自己的商品房产品而开发的土地，即为建造产品而开发土地。——是房屋商品的一部分。二、土地开发产品成本项目共计4项1.土地征用及拆迁补偿费2.前期工程费3.基础设施费4.开发间接费三、土地开发成本会计语言表达（一）科目设置方法1.“生产成本”——一级科目库存商品1.土地购买的实际成本2.前期工程的实际成本3.基础设施的实际成本4.间接费用的实际成本开发完工，验收合格。（二）会计分录（1）发生的土地出让金时借：生产成本——某×××商品性土地（成本对象）—土地征用及拆迁补偿费（成本项目）贷：银行存款等（2）发生前期工程费时借：生产成本——某×××商品性土地（成本对象）—前期工程费（成本项目）贷：银行存款等（3）发生基础设施费时借：生产成本——某×××商品性土地（成本对象）—基础设施费（成本项目）贷：银行存款等（4）发生现场管理费用时借：生产成本——某×××商品性土地（成本对象）—开发间接费（成本项目）贷：开发间接费用（5）开发完工后借：库存商品——某×××商品性土地（产品名称）贷：生产成本（开发成本总额）——某×××商品性土地开发成本自用土地开发完成时，计入房屋成本的项目中借：生产成本——×××房屋开发成本（产品名称）——土地征用及拆迁补偿费贷：生产成本（开发土地成本总额）——×××自用土地开发成本3配套设施开发成本核算一、配套设施内容（一）房地产配套设施定义公共配套设施：主要指住宅区内的市政公用设施和绿地。1、公用设施包括道路、公交站场、环卫设施、各类公用管线(自来水、电力、电信、燃气、热力、有线电视、雨水、污水等)及相应的建筑物、构筑物。2、公共设施主要包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、行政管理和社区服务和绿地二、公共配套设施分类1、建成后能够有偿转让的（1）公用管线(自来水、电力、电信、燃气、热力、有线电视、雨水、污水等)及相应的建筑物、构筑物。（2）规划小区内的银行、商店、邮局等（3）非营业性配套设施，如学校、幼儿园、医院等。2、建成后不能转让的如业主办公室、水塔、车棚、公厕等商业配套设施小区设计图三、配套设施成本项目共计6个1.土地征用费及拆迁补偿费2.前期工程费3.基础设施建设费4.建筑安装工程费5.公共配套设施费6.开发间接费四、配套设施会计核算（一）原则对可转让的当作房屋单独为成本对象。对不可转让的，费用可以作为房屋核算对象的下的子成本项目——“配套设施工程费”（二）科目设置1、开发成本——商店（成本对象）——土地征用及拆迁补偿——前期工程费——基础设施工程费——建安工程费——配套设施工程费（不转让的如水塔）——开发间接费用五、配套设施计算配套设施预提率=某配套设施预算成本/应负担配套设施预算成本的合计注意：主要是不转让配套设施的向商品房和可转让的商品性配套设施分配。案例书P170-171分子：不能转让的配套设施预算成本；分母：商品房和可转让的商品性配套设施预算成本。4房屋开发成本核算一、房屋开发成本构成（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费。开发间接费用分配P160定义：指现成发生的甲方管理费用。用途：向各商品房和出售的配套设施分配公式：分配率=本月实际开发单位费用/分配产品直接成本×100%某产品应分配的开发间接费=该产品直接成本×分配率1.一般房屋开发项目，以每一独立编制设计概（预）算，或每一独立的单项开发工程为成本核算对象。2.同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近，同一施工队伍施工的，并为一个成本核算对象，开发完成后，再按各个单项工程概预算数的比例，计算各幢房屋的开发成本。二、房屋开发成本对象小区商品住房3.对于个别规模较大、工期较长的房屋开发项目，可以结合经济责任制的需要，按房屋开发项目的部位划分成本核算对象。二、房屋开发成本对象（一）科目设置方法1.“生产成本”——商品房库存商品三、会计核算设置1.土地购买的实际成本2.前期工程的实际成本3.基础设施的实际成本4.建安工程实际成本5.配套设施实际成本6.间接费用的实际成本开发完工，验收合格。三、会计核算设置（二）成本核算方法1、发生的土地拆迁及补偿费借：生产成本—101商品房开发成本__土地征用及拆迁补偿费—土地出让金1800000贷：银行存款1800000（二）成本核算方法2、发生的前期工程费借：生产成本—101商品房开发成本__前期工程费—设计费280000贷：银行存款280000三、会计核算设置（二）成本核算方法3、发生的基础设施费借：生产成本—101商品房开发成本__基础设施费—供水设施费200000贷：银行存款200000三、会计核算设置（二）成本核算方法4、发生的建筑安装工程费借：生产成本—101商品房开发成本__建安工程费—土建费用19000000贷：银行存款19000000三、会计核算设置（二）成本核算方法5、公共设施配套费借：生产成本—101商品房开发成本__配套设施费—水塔修建费300000贷：应付费用/预提费用300000三、会计核算设置（二）成本核算方法5、开发间接费用借：生产成本—101商品房开发成本__开发间接费—现场管理费50000贷：开发间接费用50000三、会计核算设置（三）开发成本完成借：开发产品/库存商品—A房屋开发成本26130000贷：开发成本/生产成本26130000以上6项目之和=总成本单位成本=总成本/建筑面积=2613（万元）/20000（平米）=1081.5元/平米三、会计核算设置（三）开发产品销售时1、结转开发成本借：主营业务成本—A房屋开发成本26130000贷：开发产品/库存商品26130000三、会计核算设置（三）开发产品销售时2、结转销售税金（3%×销售收入）借：主营业务成本—A房屋开发成本××××贷：营业税金及附加××××三、会计核算设置（四）开发产品销售时实现销售收入（销售收入）借：银行存款/应收账款××××贷：主营业务收入—A房屋销售收入××××三、会计核算设置如果售楼处有单独的工程概预算，可单独作为成本对象进行核算，作为自建固定资产处理；如果以后作为物业管理用房，因为产权属于全体业主，可作为“开发成本——配套设施”核算；如果是临时建筑，作为固定资产核算，以后售楼处拆除时，直接计入固定资产清理就可以了。售楼处（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均计入建造成本。售楼处（接待处）成本如何核算？