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房地产开发与经营（第二版）吕萍等编著房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材第5章房地产项目用地的获取房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材本章内容提要房地产开发企业获取建设项目用地主要有三种方式，即出让、划拨和转让。其中出让和划拨属于土地一级市场行为，转让属于土地二级市场行为。房地产开发企业在获得房地产开发项目用地，并相应取得土地使用权之后，要进行项目的前期工作，其中包括申请、获取项目的三种许可证。本章将对这三种土地取得方式和三种许可证的申办程序进行介绍与讨论。重点问题•房地产项目用地获取的方式•划拨土地使用权的特点、范围。•土地使用权出让的类型及各自含义、特点、范围。•土地使用权转让的类型及其特点、要求。•土地使用权出让与转让的区别。房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材5.1.1划拨土地使用权概述划拨土地使用权的含义•划拨土地使用权，即通过行政划拨方式取得的土地使用权。•土地使用权划拨，是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材5.1划拨土地使用权的获取划拨土地使用权的基本特征5.1.1划拨土地使用权概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材基本特征行政性无偿性无期限性流转限制性划拨土地使用权的基本类型•国家机关、军事机关等公法人享有的划拨土地使用权。•企业、事业单位等私法人、自然人或其他组织享有的划拨土地使用权。5.1.1划拨土地使用权概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材5.1.2划拨土地使用权的适用范围房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材中央政府的政策规定•《中华人民共和国土地管理法》（1998）•《划拨用地目录》（国土资2001第9号令）地方政府的政策规定原因：划拨土地存在非法隐形市场流转•一般性管理•国有企业改制过程中的划拨土地管理5.1.2划拨土地使用权的适用范围房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材划拨土地使用权的主要步骤5.1.3划拨土地使用权获取的主要流程房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材预审申请批准审查登记发证《国有土地使用证》主要利益主体及相互关系5.1.3划拨土地使用权获取的主要流程房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材政府划拨土地使用者原土地使用者利益关系5.1.4划拨土地使用权获取过程中的主要成本和税费房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材其他费用安置补助费主要成本和税费土地补偿费地上附着物及青苗补偿费拆迁补偿费土地使用权出让含义•土地使用权出让，简称土地出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。5.2.1土地使用权出让概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材5.2出让土地使用权的获取出让土地使用权的基本特征5.2.1土地使用权出让概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材基本特征主体客体内容出让方受让方城镇国有土地出让方：出让一定年限土地使用权受让方：支付土地出让金出让土地使用权的基本类型5.2.1土地使用权出让概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材拍卖招标挂牌协议协议出让的政策规定招牌挂出让的政策规定5.2.2出让土地使用权的政策规定房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材协议出让5.2.3出让土地使用权过程中涉及的各主要利益主体及相互关系房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材协议出让工商企业中央政府城市居民地方政府开发商农民招牌挂出让直接的利益主体：出让方——地方政府受让方——土地使用者5.2.3出让土地使用权过程中涉及的各主要利益主体及相互关系房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材土地使用权出让金：国有土地使用者的代表向土地使用者收取的一定期限的土地使用费，主要用于各项城市建设和土地开垦、复垦等方面。其他费用：契税，征地补偿费，房屋拆迁费，耕地占用税，新增建设用地土地有偿使用费，耕地开垦费和各项管理费用等。5.2.4出让土地使用权过程中主要成本和税费房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材协议出让土地使用权的含义•协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。5.3.1协议出让土地使用权概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材5.3协议出让土地使用权的获取协议出让土地使用权的基本特征•非市场出让，没有竞争者•政府对地价较易控制，灵活性较大•价格和使用范围收到限制5.3.1协议出让土地使用权概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材经营性用地招牌挂协议出让国有土地最低价格标准协议出让公示制度存在的问题：信息公开程度不够，操作行为和操作程序不够规范5.3.2协议出让土地使用权的管理情况房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材供地环节的一般程序5.3.3协议出让土地使用权获取的主要流程房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材公开信息接收申请编制方案地价评估确定底价方案、底价报批协商签订公示签订合同公布结果核发批准书土地登记资料归档北京市协议出让程序5.3.3协议出让土地使用权获取的主要流程房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材受理告知签约审定复审审核地价评审审查招标出让土地使用权•招标出让土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布招标公告或者发出投标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。公开招标，邀请招标5.4.1招标拍卖挂牌出让土地使用权概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材5.4招标、拍卖、挂牌出让土地使用权的获取拍卖出让土地使用权•拍卖出让土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。5.4.1招标拍卖挂牌出让土地使用权概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材挂牌出让土地使用权•挂牌出让土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为。5.4.1招标拍卖挂牌出让土地使用权概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材招标出让土地使用权的基本特征•程序规范•全方位开放，透明度高•公平、客观•交易双方一次成交5.4.2招标拍卖挂牌出让土地使用权的基本特征房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材拍卖出让土地使用权的基本特征•必须有两个以上的买主•必须有不断变动的价格•必须有公开竞争的行为5.4.2招标拍卖挂牌出让土地使用权的基本特征房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材挂牌出让土地使用权的基本特征•时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争•操作简便，便于开展•有利于土地有形市场的形成和运作5.4.2招标拍卖挂牌出让土地使用权的基本特征房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材招标基本流程5.4.3招标拍卖挂牌出让土地使用权的基本流程房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材招标投标开标评标决标签约领证拍卖基本流程•市、县国土资源管理部门公告拍卖活动的时间、地点•举行拍卖会•签订《成交确认书》5.4.3招标拍卖挂牌出让土地使用权的基本流程房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材挂牌基本流程5.4.3招标拍卖挂牌出让土地使用权的基本流程房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材公布挂牌信息竞买人报价确认报价挂牌截止现场竞价签订《成交确认书》保证金处理法律责任广义：土地使用权发生转移的所有行为，包括出让。狭义：通过出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。土地交易一级市场；土地交易二级市场5.5.1土地使用权转让的概念房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材5.5土地使用权转让《城市房地产管理法》可以转让的条件不得转让的条件5.5.2土地使用权转让的法律条件房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材土地使用权转让的法律效力•土地使用权转让，出让合同载明的其他权力义务随之转让。•新受让人应遵循原受让人与国家签订的合同要求，不得随意更改。•土地使用权转让，地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。5.5.3土地使用权转让的特点房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材土地使用权转让的类型5.5.3土地使用权转让的特点房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材1出售2交换3赠与转让申请签订转让合同转让合同公证5.5.4土地使用权转让的程序房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材缴纳土地出让金和土地增值税•增值税扣除项目•增值税四级超额累进税率土地使用权变更登记5.5.4土地使用权转让的程序房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材5.5.5土地使用权转让与出让的比较房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材区别出让转让行为主体政府及土地管理部门境内外任何经济实体及个人法律关系法律关系不平等法律关系平等在市场所处层次一级市场二级市场年限按合同规定，不得超过国家规定合同年限－已使用年限＝剩余使用年限土地转移方式协议、招标、挂牌、拍卖出售、交换、赠与关键术语划拨出让招标挂牌拍卖房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材复习思考题1.房地产项目用地获取的方式有哪些？2.简述划拨土地使用权的特点。3.简述出让土地使用权的类型、含义。4.简述协议出让国有土地的范围。5.简述招标拍卖挂牌出让国有土地的范围。6.土地使用权出让与转让的区别。房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材