房地产开发工程项目管理

房地产开发工程项目管理目录工程管理成本控制设计阶段的成本控制施工阶段的成本控制•房地产开发项目的工程管理：对项目从开工准备到竣工验收的全过程所进行的管理。开发管理•工程管理设施管理成本控制进度控制安全管理质量控制合同管理信息管理组织与协调项目管理DM-DevelopmentManagement项目前期策划与管理PM-ProjectManagement项目管理FM-FacilityManagement设施管理决策阶段实施阶段准备设计施工使用阶段使用期的管理方FM开发方DMPM设计方PM施工方PM供货方PM投资方DMPMFM工程管理的核心任务增值工程建设增值工程使用增值确保工程建设安全提高工程质量有利于成本控制有利于进度控制确保工程使用安全有利于环保、节能满足用户的使用功能有利于降低工程运营成本有利于工程维护•房地产开发的成本构成•成本控制的意义•成本控制的重点及方法房地产开发成本：指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。成本构成：•土地使用权出让金•土地征收及拆迁安置补偿费(1)土地征收费(2)房屋征收安置补偿费•前期工程费(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用(2)“三通一平”等土地开发费用•建安工程费直接费、间接费、利润、税金•基础设施费•公共配套设施费、不可预见费、开发期间税费成本控制的意义：•房地产企业实行成本控制保证了其生存和发展•房地产企业在市场竞争中取胜的关键是成本控制•可以促进房地产企业经营管理水平的提高成本控制的重点：1、设计阶段设计阶段不仅对建设项目的成本影响程度深远，而且成本节约的可能性最大。尤其是方案设计和初步设计阶段。1.1成本控制措施1）实行方案设计、工程设计的招投标制度首先要通过设计招标来选择设计单位。必要时组织设计方案竞选，从中选择能保证设计质量的设计单位；在设计时，可以根据情况实行分阶段招标或委托。如一个好的项目，如果完全委托或全部由境外设计，则设计费用本身会相当高。可以将方案进行招标，中标的方案在施工图设计时，可以再组织进行招标或委托。2）加强技术沟通、实行限额设计在设计招标中，应明确要求设计方提供真实的设计概算指标，特别是结构数据，如含筋量、砼量等，以方便对结构设计的造价比较。3）加强设计出图前的审核工作将工程变更的发生尽量控制在施工之前1.2价值工程法•价值（V）：评价一种产品、一项设计或计划等,要看它的功能F和与获得该功能的成本C之间的比值,这个比值称为价值。•价值工程：在方案设计的更新过程中，通过实践，建立更好的方法，克服原来的缺点，在设计中，利用最新技术成果，寻求降低费用和提高价值的新途径，这就是价值工程。（VE）•价值工程表达式：Ｖ＝Ｆ/Ｃ,VI=FI/CIVI--价值系数=FI--功能系数=CI--成本系数=•价值工程的目标：以最低的寿命周期费用来实现产品或作业的必要功能。•寿命周期费用（成本）：一个产品从开发设计、制造、使用到报废为止所发生的一切费用。成本系数功能系数总成本分项工程成本总得分分项工程得分功能与成本的关系曲线CCminBC=C生+C使C生产C使用FF00F0是从成本方面考虑的最为适宜的功能水平生产成本：设计制造产品所需要的成本使用成本：用户在使用产品的过程中所支付的费用价值工程的评判标准（1）VI＝1说明该功能的重要性与其成本的比重大体相当，是合理的，无须再进行价值工程分析；（2）VI＜1说明该功能不太重要，而目前成本比重偏高，可能存在过剩功能，应作为重点分析对象，寻找降低成本的途径；（3）VI＞1说明该功能很重要，而且目前成本比重低，产品或方案最佳，但是如果VI太大则可能存在质量隐患，需要降低功能途径依据适用范围措施顾客喜欢物美价廉的产品新产品设计，老产品更新换代的重大技术革新项目采用新技术、新工艺、新材料、新方法顾客在功能相当的前提下，总是选择价格便宜的已定型产品；质量较稳定的产品；功能基本满足了用户要求的产品改进新技术等手段降低成本顾客在价格相当的前提下，总是选择质量好的功能不足的产品；质量较差的产品；竞争能力差的产品采用新技术等手段增加功能顾客喜欢多功能、新颖、时尚的产品高档产品；新型产品；特殊功能产品采用新构思、新技术、新材料等顾客喜欢经济实惠的产品消耗产品；特别是一次性使用的消耗品以简代繁、以差代好FVCFVCFVCFVCFVC案例1•美国1972年在进行俄亥俄河大坝枢纽的设计中，就成功的应用到价值工程方法，从功能和成本两个方面对大坝和溢洪道等进行了综合分析，采取增加溢洪道闸门高度的方法，使闸门数量由17道减少到12道，并且改进闸门施工工艺，从而使大坝的功能和稳定性不受影响，保证了大坝所具有的必须功能。仅此，大坝建设的成本就节约了1930万美元，而用于聘请专家等进行价值工程分析的费用只花了1.29万美元。案例2-某公寓项目设计中价值工程的应用某房地产公司对某公寓项目的开发征集到若干设计方案，经筛选后对其中较为出色的四个设计方案作进一步的技术经济评价。据造价工程师估算，A、B、C、D四个方案的单方造价分别为1420、1230、1150、1360元/M2。有关专家决定从五个方面（分别以F1～F5表示）对不同方案的功能进行评价，并对各功能的重要性达成以下共识：F2和F3同样重要，F4和F5同样重要，F1相对于F4很重要，F1相对于F2较重要。此后，各专家对该四个方案的功能满足程度分别打分，其结果见下表。功能方案功能得分ABCDF191098F2101089F399109F48887F59796问题1：计算各功能的权重F1F2F3F4F5得分权重F1×33441414/40=0.350F21×23399/40=0.225F312×3399/40=0.225F4011×244/40=0.100F50112×44/40=0.100合计401.000F2和F3同样重要；F4和F5同样重要；F1相对于F4很重要；F1相对于F2较重要。采用0-4评分法，很重要的功能因素得4分，不重要的0分，较重要的3分，较不重要1分，同样重要的2分。问题2•分别计算各方案的功能系数、成本系数、价值系数。（1）计算各方案的功能系数各方案的各功能得分分别与该功能的权重相乘，然后汇总即为该方案的功能加权得分，计算如下：WA=9×0.350+10×0.225+9×0.225+8×0.100+9×0.100=9.125WB=10×0.350+10×0.225+9×0.225+8×0.100+7×0.100=9.275WC＝9×0.350+8×0.225+10×0.225+8×0.100+9×0.100=8.900WD=8×0.350+9×0.225+9×0.225+7×0.100+6×0.100=8.150各方案的功能总加权得分为：W=WA+WB+WC+WD=35.45因此，各方案的功能系数为：FA=9.125/35.45=0.257FB=9.275/35.45=0.262FC=8.900/35.45=0.251FD=8.150/35.45=0.230（2）计算各方案的成本系数各方案的成本系数为：CA=1420/(1420+1230+1150+1360)=1420/5160=0.275CB=1230/5160=0.238CC=1150/5160=0.223CD=1360/5160=0.264（3）计算各方案的价值系数各方案的价值系数为：VA=FA/CA=0.257/0.275=0.935VB=FB/CB=0.262/0.238=1.101VC=FC/CC=0.251/0.223=1.126VD=FD/CD=0.230/0.264=0.871由于C方案的价值系数最大，所以C方案为最佳方案。案例3某业主邀请若干专家对某商务楼的设计方案进行评价。经专家讨论确定的主要评价指标分别为：功能适用性（F1）、经济合理性（F2）、结构可靠性（F3）、外形美观性（F4）、与环境协调性（F5）五项评价指标；各功能之间的重要性关系为：F3比F4重要得多，F3比F1重要，F2和F5同等重要，F4和F5同等重要。经过筛选后，最终对A、B、C三个设计方案进行评价，三个设计方案评价指标的评价得分结果和估算总造价见下表。各方案评价指标的评价结果和估算总造价表方案功能ABC功能适用性（F1）9810经济合理性（F2）8108结构可靠性（F3）1098外形美观性（F4）789与环境协调性（F5）898估算总造价(万元)650066006650问题：•1.用0-4评分法计算各功能的权重，填入下表。•2.用价值系数法选择最佳设计方案。F1F2F3F4F5得分权重F1F2F3F4F5合计2、施工阶段关键点：1）合理控制工程变更。工程变更包括设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更，这些变更主要由建设单位引起。控制施工变更的关键在于建设单位自我约束，按洽商变更程序办事。应建立工程洽商签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的权限、分工及职责，确保洽商签证质量，杜绝不实及虚假签证的发生。洽商变更后应根据合同规定及时办理增减预算，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。2）严格审核承包商的索赔要求。对于承包商索赔要求的处理，则应按合同办事。加强对索赔资料的审查，强调处理索赔的及时性，加强预见性，尽量减少索赔案的发生，以免索赔额过大引起投资失控。3）搞好材料设备的加工订货。预算人员要广泛掌握建材行情。严格按有关规定做好材料限价工作，合理控制价差水平。对施工单位自行采购的材料，属于指定价范围的，只监督质量，不干预订货。属于指导价范围的，应实行“适当参与（不包办代替），推荐厂家（不指定厂家），监督质量（采购质量的主要责任者是施工单位）及合理限价（不是不顾产品质量的片面压价）”的原则，设备采购实行招投标，确保质优价廉。案例1--工程变更引起的索赔1、某小型水坝工程，系均质土坝，下游设滤水坝，土方填筑量876150m3，砂砾石滤料78500m3，中标合同价7369920美元，工期1年半。2、开始施工后，工程师先后发出14个变更指令，其中两个指令涉及工程量大幅度增加，而且土料和砂砾料的运输距离也有所增加。因此，承包商提出了经济索赔和工期索赔。其中要求延长工期4个月，并提出经济补偿431789美元索赔项目增加工程是量单价数量（1）坝体土方40250m3（原为836150m3）运距由750m增至1500m4.75美元/m3191188美元（2）砂砾石滤料12500m3（原为78500m3）运距由1700m增至2200m6.2578125（3）延长4个月的现场管理费原合同额中现场管理费为731143美元，工期18个月40619美元/月162476以上三项索赔总计431789Theend,thankyou!