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-0-一一一．．．宏宏宏观观观环环环境境境分分分析析析．．．．．．．．．．．．．．．．．．——————111页页页始始始二二二．．．产产产业业业竞竞竞争争争性性性分分分析析析．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．——————444000页页页始始始三三三．．．广广广州州州房房房地地地产产产业业业发发发展展展概概概况况况．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．——————555777页页页始始始四四四．．．广广广州州州房房房地地地产产产市市市场场场分分分析析析．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．——————666555页页页始始始五五五．．．广广广州州州房房房地地地产产产市市市场场场竞竞竞争争争分分分析析析．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．——————777000页页页始始始六六六．．．行行行业业业发发发展展展趋趋趋势势势及及及企企企业业业发发发展展展战战战略略略研研研究究究．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．——————777555页页页始始始-1-广广广州州州市市市房房房地地地产产产业业业宏宏宏观观观环环环境境境分分分析析析．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．政政政治治治法法法律律律因因因素素素．．．．．．．．．．．．．．．．．．——国际经验表明，住房是特殊商品，政府必须积极干预住房市场。从从从哇哇哇哇哇哇坠坠坠地地地的的的那那那一一一日日日起起起，，，房房房地地地产产产就就就与与与政政政策策策结结结下下下了了了不不不解解解之之之缘缘缘。。。就就就222000000444年年年来来来讲讲讲，，，政政政策策策的的的一一一个个个重重重要要要内内内容容容就就就是是是让让让房房房地地地产产产业业业适适适度度度降降降温温温，，，让让让过过过高高高的的的房房房价价价降降降下下下来来来。。。目目目前前前，，，全全全国国国商商商品品品房房房供供供销销销两两两旺旺旺，，，商商商品品品房房房销销销售售售面面面积积积持持持续续续增增增加加加。。。在在在全全全国国国范范范围围围内内内实实实现现现了了了由由由住住住房房房福福福利利利制制制（（（111999999888年年年以以以前前前）））向向向货货货币币币化化化的的的历历历史史史性性性转转转变变变。。。价价价格格格是是是房房房地地地产产产最最最敏敏敏感感感的的的话话话题题题（（（“““在在在骂骂骂声声声中中中成成成长长长”””））），，，我我我国国国房房房价价价（（（税税税费费费及及及房房房产产产商商商利利利润润润占占占到到到了了了666000%%%，，，建建建筑筑筑成成成本本本只只只占占占444000%%%）））经经经历历历三三三次次次大大大的的的变变变化化化：：：A.1991年未实行土地有偿出让制度之前，中国尚没有对私人消费供给的公开商品房市场，只能用计划指标购，1992－1993年房价高涨。B.房价的第二轮上升是在1998年23号文件停止住房福利实物分配之下产生的，基本都一种回归性上升，没有影响日益扩大的消费需求增长。C.房价的第三轮增速的原因是土地出让制度政策的变化。02年开始实行的土地招标给平稳增长的房价烧了把急火，起到催生房价超高增长的助力作用。-2-美国商业规划专家何瑞杰作了精辟分析：中国房地产所存在的一系列问题，跟中国现行带有浓浓浓厚厚厚的的的行行行政政政色色色彩彩彩有极大的关系。如果我们的建设部部长承诺，在他的任期内把全国平均房价拦腰一刀，打压到每平方米1000元左右，那么，他将成为中国的格林斯潘，无论谁当总理，他都是中国最优秀的、深得万民拥戴的建设部部长。而这是件轻而易举的事。广东省财政厅已将消防车的云梯送到了他的窗口。一一一...最最最新新新的的的房房房贷贷贷利利利率率率（提高住房贷款利率和首付比例政策）——重点抑制”“房地产价格过快上涨”。AAA...000555年年年房房房地地地产产产业业业增增增速速速将将将低低低000444年年年预预预计计计约约约为为为222333%%%，，，从从从222000000555年年年333月月月111777日日日起起起，，，央央央行行行将将将取取取消消消商商商业业业银银银行行行对对对于于于个个个人人人住住住房房房贷贷贷款款款的的的利利利率率率优优优惠惠惠，，，根根根据据据，，，个个个人人人房房房贷贷贷年年年利利利率率率最最最低低低将将将提提提高高高000...222个个个百百百分分分点点点。。。BBB...同同同时时时，，，对对对于于于房房房地地地产产产价价价格格格上上上涨涨涨过过过快快快的的的城城城市市市或或或地地地区区区，，，个个个人人人房房房贷贷贷的的的最最最低低低首首首期期期，，，将将将由由由目目目前前前的的的两两两成成成提提提高高高到到到三三三成成成，，，具具具体体体调调调整整整方方方式式式将将将由由由各各各个个个城城城市市市的的的银银银行行行自自自己己己决决决定定定，，，不不不搞搞搞一一一刀刀刀。。。CCC...已已已供供供楼楼楼人人人士士士明明明年年年才才才需需需多多多付付付款款款据据据了了了解解解，，，这这这是是是继继继去去去年年年111000月月月222999日日日央央央行行行上上上调调调房房房贷贷贷利利利率率率之之之后后后，，，再再再次次次上上上调调调房房房贷贷贷利利利率率率。。。去去去年年年111000月月月底底底，，，我我我国国国央央央行行行999年年年来来来首首首次次次加加加息息息，，，其其其中中中个个个人人人房房房贷贷贷的的的利利利率率率上上上调调调了了了000...222777个个个百百百分分分点点点。。。供供供楼楼楼者者者每每每万万万元元元房房房贷贷贷，，，每每每年年年要要要多多多给给给222777元元元利利利息息息。。。这这这次次次加加加息息息曾曾曾引引引起起起了了了一一一阵阵阵提提提前前前还还还贷贷贷的的的风风风潮潮潮。。。-3-DDD...在在在不不不到到到半半半年年年的的的昨昨昨日日日，，，央央央行行行再再再次次次上上上调调调房房房贷贷贷利利利率率率，，，并并并从从从今今今天天天开开开始始始实实实施施施。。。由由由于于于这这这也也也是是是央央央行行行首首首次次次在在在房房房贷贷贷利利利率率率中中中，，，给给给予予予了了了商商商业业业银银银行行行111000%%%的的的调调调整整整空空空间间间，，，因因因此此此，，，不不不同同同商商商业业业银银银行行行可可可能能能会会会对对对其其其房房房贷贷贷利利利率率率采采采取取取不不不同同同的的的加加加幅幅幅，，，市市市民民民需需需要要要等等等待待待各各各自自自的的的贷贷贷款款款银银银行行行具具具体体体公公公布布布。。。频频频频频频加加加息息息是是是为为为遏遏遏止止止炒炒炒楼楼楼套套套利利利，，，从从从刚刚刚刚刚刚公公公布布布的的的各各各地地地房房房产产产价价价格格格以以以及及及投投投资资资情情情况况况的的的数数数据据据显显显示示示，，，去去去年年年至至至少少少有有有666000000亿亿亿元元元的的的国国国际际际热热热钱钱钱进进进入入入了了了内内内地地地，，，而而而股股股市市市低低低迷迷迷导导导致致致这这这部部部分分分钱钱钱集集集中中中涌涌涌向向向了了了房房房产产产市市市场场场，，，加加加上上上内内内地地地不不不少少少房房房产产产投投投机机机者者者的的的加加加入入入，，，从从从而而而造造造成成成了了了上上上海海海、、、北北北京京京、、、杭杭杭州州州等等等地地地房房房产产产价价价格格格的的的虚虚虚高高高，，，给给给房房房产产产市市市场场场带带带来来来不不不健健健康康康的的的非非非稳稳稳定定定因因因素素素。。。以以以某某某市市市民民民向向向银银银行行行借借借了了了111000万万万元元元的的的商商商业业业性性性房房房屋屋屋贷贷贷款款款，，，分分分111000年年年还还还清清清的的的个个个案案案计计计算算算，，，每每每年年年最最最多多多就就就需需需要要要多多多给给给888111000元元元利利利息息息，，，最最最少少少也也也需需需要要要多多多给给给222000000元元元的的的利利利息息息，，，每每每月月月的的的供供供楼楼楼款款款增增增加加加幅幅幅度度度也也也在在在111666...666元元元到到到666777...555元元元之之之间间间。。。二二二...优优优惠惠惠利利利率率率新新新政政政策策策aaa)))自自自333月月月111777日日日央央央行行行上上上调调调个个个人人人住住住房房房贷贷贷款款款利利利率率率以以以来来来，，，各各各家家家银银银行行行都都都在在在紧紧紧急急急制制制定定定最最最新新新房房房贷贷贷利利利率率率执执执行行行政政政策策策。。。中中中行行行广广广东东东省省省分分分行行行率率率先先先打打打破破破沉沉沉默默默，，，称称称将将将对对对购购购买买买第第第一一一套套套住住住房房房的的的申申申请请请人人人分分分档档档执执执行行行下下下浮浮浮111000%%%的的的最最最优优优惠惠惠利利利率率率(((通通通过过过了了了该该该行行行信信信用用用审审审核核核，，，即即即可可可获获获得得得下下下浮浮浮111000%%%的的的最最最优优优惠惠惠房房房贷贷贷利利利率率率。。。以以以555年年年以以以上上上贷贷贷款款款为为为例例例，，，房房房贷贷贷利利利率率率为为为555...555111%%%)))。。。如如如果果果不不不是是是第第第一一一套套套住住住房房房按按按揭揭揭，，，则则则实实实行行行下下下限限限管管管理理理的的的浮浮浮动动动利利利率率率...bbb)))招招招商商商银银银行行行广广广州州州分分分行行行是是是股股股份份份制制制银银银行行行中中中首首首先先先明明明确确确表表表示示示会会会对对对555年年年以以以上上上住住住房房房按按按揭揭揭执执执行行行最最最优优优惠惠惠利利利率率率的的的银银银行行行。。。也也也有有有少少少数数数银银银行行行例例例外外外。。。记记记者者者了了了解解解到到到，，，某某某银银银行行行广广广州州州分分分行行行将将将直直直接接接执执执行行行央央央行行行基基基准准准利利利率率率，，，除除除对对对少少少数数数优优优质质质客客客户户户有有有优优优惠惠惠考考考虑虑虑外外外，，，并并并无无无任任任何何何下下下浮浮浮。。。-4-三三三...中中中介介介费费费新新新规规规定定定A.一一一手手手楼楼楼也也也要要要交交交中中中费费费(标志着中介的服务价值得到体现)争争争议议议多多多时时时的的的“““一一一手手手代代代理理理的的的中中中介介介服服服务务务费费费应应应否否否由由由购购购房房房者者者支支支付付付”””终终终于于于被被被确确确定定定下下下来来来：：：收收收！！！市市市物物物价价价局局局、、、市市市房房房管管管局局局已已已通通通过过过此此此项项项中中中介介介收收收费费费新新新规规规定定定，，，最最最快快快可可可能能能在在在555月月月111日日日实实实施施施(((今今今早早早，，，广广广州州州几几几家家家最最最大大大的的的一一一手手手代代代理理理行行行“““中中中原原原”””、、、“““合合合富富富”””、、、“““方方方圆圆圆”””、、、“““经经经纬纬纬”””向向向记记记者者者承承承认认认已已已知知知此此此事事事)))。。。一一一直直直以以以来来来，，，一一一手手手楼楼楼交交交易易易的的的中中中介介介佣佣佣金金金是是是不不不能能能向向向买买买家家家收收收取取取的的的（（（999777111号号号文文文有有有规规规定定定）））。。。目目目前前前广广广州州州的的的一一一手手手代代代理理理基基基本本本是是是独独独家家家的的的，，，市市市物物物价价价局局局也也也曾曾曾明明明确确确“““谁谁谁委委委托托托谁谁谁付付付费费费”””。。。以以以前前前曾曾曾有有有楼楼楼盘盘盘销销销售售售代代代理理理公公公司司司在在在签签签署署署认认认购购购书书书时时时，，，向向向购购购房