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版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联所有，未经世联书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。安徽阜阳B09地块项目整体定位及物业发展建议报告结构项目概要1发展商目标及限制条件2市场环境分析3案例分析对比及借鉴6项目整体定位7物业整体发展建议8市场机会及突破点5项目问题界定4城市属性08年全市GDP为540亿元，比上年增长12%，预计09年全市GDP超过600亿，人均GDP约1000美元。阜阳市是全国重要的劳务输出基地，每年劳务输出人员约300万人。阜阳是京九铁路最大的编组站，东西南北纵横交错的交通网，让阜阳成为全国重要的交通枢纽。阜阳市位于安徽省西北部，人口960万，是全国重要的劳务输出基地，是安徽省重要的农业大市、也是安徽人口最多的城市。阜阳辖颍州、颍泉、颍东三区和临泉、太和、阜南、颍上四县及界首市。颍上阜南临泉界首太和阜阳市城市属性阜阳以西、南为城市主要的发展方向，目前城区人口为70万，规划2010年人口达到82万。“六大名片”：综合交通枢纽、百亿江淮粮仓、滨水园林城市、人力资源大市、煤电能源新城、商贸物流中心颖泉区颖州区颖东区开发区区域属性本项目地处位于阜阳颖泉区的泉北区域，距市中心仅一条泉河之隔，由于规划中的跨泉河大桥尚未修通，阜城老百姓对区位尚不认可。项目位于泉河以北，四至北侧临北京西路，南侧靠泉河，东侧为规划中跨桥道路，西侧为城中村。项目北侧为阜阳市级行政机关，检察院、人民法院等。目前区域房地产开发处于起步阶段，在售楼盘主要集中在西北商贸市场附近。区域规划方向为完善古西湖生态公园、阜阳工业园功能，建设大型商贸及高级住宅区。泉北区开发区颍州区颍东区区域属性项目所在区域配套较弱，现有的商业配套多以社区配套为主，且档次较低，无形放大了本区域与市区的心里距离。主要借助市中心商业配套，距离约2-3公里。自然景观资源丰富，泉河、颍河、古西湖生态公园等。教育配套：距项目最近的学校为阜阳四中、十九中学，离项目不足1公里，属市级示范中学。商业配套一般，主要依托市中心的商业配套。市中心商业圈项目地块颖泉区人民政府法院、检察院泉河颍河皖西北商贸城阜阳四中区域属性项目所在区域的一系列规划的出台，对本项目后期的开发建设带来一定的利好。对本项目所在区域有利的规划要点：紧邻项目东侧道路的规划修建。项目通向市中心的跨河大桥的规划建设。沿泉河两侧的城市公园带及风景带的修建规划。沿泉河两侧的沿河道路的规划建设等。项目地块颖泉区人民政府泉河颍河皖西北商贸城二桥一桥三桥（待建）项目属性项目目前的四至——仅北侧沿北京路，东侧为未来的城市规划道路，南侧为泉河，西侧为民宅。地块北侧为北京路，与阜阳市检察院、人民法院仅一路之隔。地块南侧为泉河景观带，目前沿河路及沿河景观带尚未动工建设。尚有部分民宅未拆迁。地块东侧为规划中的市政道路，目前有一条狭窄的道路作为地块南侧民宅的对外交通道路。地块西侧为民宅，多以低层民宅为主，有部分新建的1-2栋6层住宅楼。项目属性项目地块评价——南北高差较小，总体地势较为平坦，由于周边民宅尚未拆迁，地块南窄北宽，呈梯形状，不利于规划排布。项目单位指标值规划建设用地㎡29466.3建筑占地总面积㎡6905.7总建筑面积㎡130196.9其中地上建筑面积㎡117233.2其中住宅建筑面积㎡111234.9商业建筑面积㎡5696.7其他配套面积㎡301.6地下建筑面积㎡12963.7容积率/3.98建筑密度%23.4住宅总户数户1037公共绿地面积㎡1834北京中路沿河路（规划中）菜园路大寨路（规划中）跨河大桥（规划中）项目属性界定：三线城市主城区的边缘，小规模地块、地块可塑性不强的住宅开发项目颖州区是是阜城的政治、经济和文化中心，本项目处于颖泉区泉河以北，与市中心仅一河之隔，但目前交通不够便捷。消费者心里距离较远。1.主城区边缘2.区域不成熟消费者对该区域认知度一般，且该区域配套不成熟。2.地块可塑性不强1.小规模城中村改造地块项目占地44.2亩，在阜阳属于中小等规模项目。项目地块平坦，但地块南窄北宽，临泉河面可塑性较弱。无强势资源的三线城市阜阳作为皖北的人口大市，城市无明显的强势支柱产业。作为中原的交通枢纽，铁路、公路、水运、航空等交通网较为发达。城市发展方向主要往西和往南发展。城市属性区域属性项目属性报告结构项目概要1发展商目标及限制条件2市场环境分析3案例分析对比及借鉴6项目整体定位7物业整体发展建议8市场机会及突破点5项目问题界定4稳健运作、风险控制导向及现金流导向；稳健运作、风险控制导向及现金流导向；快速实现销售并回收投资；快速实现销售并回收投资；项目盈利模型不考虑多种业态复合模式；项目盈利模型不考虑多种业态复合模式；成为阜阳市沿河带亮点项目；成为阜阳市沿河带亮点项目；发展商对目标的表述住宅品质略高于周边楼盘，销售均价3500元/平米左右；住宅品质略高于周边楼盘，销售均价3500元/平米左右；树立发展商在阜城的地产开发品牌；树立发展商在阜城的地产开发品牌；丰富企业地产开发产品线体系；丰富企业地产开发产品线体系；联成对目标的理解加强品牌建设打造城市精品项目价值实现规避开发风险经济技术指标：3.98的容积率、44.2亩地块限制：地块南窄北宽，临泉河面较窄，可塑性不强政策限制：泉北区域不是城市发展的主要方向区域限制：目前交通网尚处于规划之中，区域陌生，消费者心里距离较远。项目当前的限制条件报告结构项目概要1发展商目标及限制条件2市场环境分析3案例分析对比及借鉴6项目整体定位7物业整体发展建议8市场机会及突破点5项目问题界定4项目难点1问题分析——市场风险、政策风险？◎供给：1、土地供应量波动大，基本维持在1000亩/年；2、存量房供应量加剧。◎供给：1、土地供应量波动大，基本维持在1000亩/年；2、存量房供应量加剧。◎需求：在政策和心理预期影响下需求受抑制。◎需求：在政策和心理预期影响下需求受抑制。◎宏观政策：2010以调控为手段，以市场健康稳定发展主基调。◎宏观政策：2010以调控为手段，以市场健康稳定发展主基调。预计未来两年阜阳房地产市场走势趋于平稳，市场总体房价难以出现大幅提升。预计未来两年阜阳房地产市场走势趋于平稳，市场总体房价难以出现大幅提升。项目难点2项目取地成本较高，对未来售价造成压力◎地块地价成本50万/亩，由于项目拆迁等前期投入较大，目前地价成本近200万/亩，相对取地成本较高。◎地块地价成本50万/亩，由于项目拆迁等前期投入较大，目前地价成本近200万/亩，相对取地成本较高。为保证利润，项目目标要求：住宅售价：3500元／平米商业售价：7000-10000元／平米为保证利润，项目目标要求：住宅售价：3500元／平米商业售价：7000-10000元／平米项目难点3项目所在的泉北不是城市房地产热点区域，且客户对该区域楼盘的价格认知区间普遍为3200-3300元／平米1、与市中心仅一河之隔，主要是心里距离远；2、项目周边目前没有形象大盘支撑区域价值。3、周边有配套，只是档次不够1、与市中心仅一河之隔，主要是心里距离远；2、项目周边目前没有形象大盘支撑区域价值。3、周边有配套，只是档次不够1、区域陌生，离市中心较远，交通不够便利；2、项目周边比较破旧，没有什么像样的楼盘；3、生活不方便，配套不行。1、区域陌生，离市中心较远，交通不够便利；2、项目周边比较破旧，没有什么像样的楼盘；3、生活不方便，配套不行。项目难点43.98的容积率对项目价值的实现是巨大的挑战◎目前阜阳在建楼盘容积率基本维持在2左右，作为泉北的城中村改造项目，容积率3.98如何利用是本项目的难点所在。◎目前阜阳在建楼盘容积率基本维持在2左右，作为泉北的城中村改造项目，容积率3.98如何利用是本项目的难点所在。1、用足容积率：在阜阳现阶段以多层为主的消费市场，加上项目位于消费者不认可的泉北区域，全高层的物业形态抗性如何？2、复合产品类型：按照原规划方案，多层+高层的模式，项目的利润率如何？1、用足容积率：在阜阳现阶段以多层为主的消费市场，加上项目位于消费者不认可的泉北区域，全高层的物业形态抗性如何？2、复合产品类型：按照原规划方案，多层+高层的模式，项目的利润率如何？占地：44亩容积率：3.98纯高层社区高层+小高层社区高层+多层复合社区需要解决问题：如果出现全高层社区，如何化解目前三线城市的消费抗性？在44亩的小地块上，如何使用3.98的容积率？是否用足？针对目前的规划方案，户型面积偏大，市场接受程度如何？3.98的容积率如何搭配产品？单一产品？复合产品？成本测算问题分析——基于地价和开发成本的初步测算◎项目地价◎项目造价1.项目地价款已经支付2000万，加上项目拆迁等后续费用，预计地价成本达200万/亩。2.项目调整后的容积率为3.98。3.用足容积率的情况下，项目的地价成本为：754元/㎡。1.阜阳市高层建安成本为1400-1500元/㎡。2.多层砖混为700元/㎡。3.多层框架为850-900元/㎡。◎考虑两个极端情况：（仅含地价和造价）1.项目全部为高层/小高层，不考虑别的成本，那么简单的成本估算就已经2150-2250元/㎡。2.项目全部为多层，容积率约为1.2-1.5左右，地价成本就达到2000-2500元/㎡。目前阜阳市场砖混多层逐渐被淘汰，框架结构简单的成本估算为2850-3400元/㎡左右。◎项目目前所在区域售价为3200-3500左右VS方案1用足容积率——全高层物业按照静态测算，目前区域住宅均价3300元/㎡，商业均价8000元/㎡计算：总销金额=3300*100000+5696.7*8000≈3.8亿元总销金额≈3.8亿元*1.08*1.04=4.25元按照动态测算，项目销售周期为1.5年，年平均涨幅8%来计算：占地总建面住宅商业地下容积率29466.3130196.9111234.95696.712963.73.98拆迁安置11000成本测算，车库暂不包括。（单位：万元）土地成本建安成本前期费用景观配套税金城市配套8000175006006005000550财务管理1500不可预见1000营销费用1000利润=4.25-3.55=7000万方案2按照静态测算，目前区域多层+高层住宅均价3400元/㎡，商业均价8000元/㎡计算：总销金额=3400*54000+5000*8000≈2.35亿元总销金额≈2.35亿元*1.08*1.04≈2.65亿元按照动态测算，项目销售周期为1.5年，年平均涨幅8%来计算：占地总建面住宅商业地下容积率区间29466.380000650005000100002-2.5拆迁安置11000成本测算，车库暂不包括。（单位：万元）土地成本建安成本前期费用景观配套税金城市配套700072004005003500400财务管理1200不可预见1000营销费用900最大利润=2.65-2.25=4000万元平衡容积率——高层物业+多层（取整估算）方案取舍——物业类型建议VSVS我司建议：采用第一套方案。我司建议：采用第一套方案。方案1方案1全高层物业利润：7000万元销售周期18—24个月方案2方案2多层+高层物业利润：4000万元销售周期15—20个月R2期望目标规避开发风险项目价值实现打造城市精品加强品牌建设R1项目难点市场又来调控取地成本高区域陌生高容积率项目核心问题：本项目如何成功运作，并能实现价格突破？项目其他问题：在现有市场中如何站位？区域的界定和价值的挖掘？项目的竞争对手？客户的锁定和物业的组合？……项目核心问题界定：报告结构项目概要1发展商目标及限制条件2市场环境分析3案例分析对比及借鉴6项目整体定位7物业整体发展建议8市场机会及突破点5项目问题界定41、阜阳宏观经济背景2、城市规划分析3、阜阳房地产市场分析4、竞争分析5、客户分析市场环境分析1、阜阳宏观经济背景2、城市规划以及区域分析3、阜阳房地产市场分析4、市场竞争分析5、客户分析宏观经济分析04年以来经济步入快速的发展期，经济总量居安徽中上游水平，但人均GDP却多年位居安徽省末尾