广州房地产市场研究

11广州房地产市场研究宏观政策发展商动态客户特征22广州房地产市场研究宏观政策32007年国家宏观调控的思路和重点加大住房供应力度努力调控住房需求着力解决低收入家庭住房问题继续规范房地产市场秩序2007年中央宏调的核心思想改善住房供应结构、抑制房价快速增长！重点4采用双轨体系，重点完善住房保障体系全面保障两类家庭，部分解决中等收入群体，中高收入家庭市场自由调节通过政府主导的新社区，保证该部分群体住房需求中等以上收入家庭中低收入家庭低收入群体市场自主调节，该部分群体可以根据自身的购房能力，通过市场，自主一手、二手、双限产品满足住房需要根据自身的需要，通过市场，满足住房需求政府全面负责，通过廉租房建设，解决该部分群体住房问题保障型住房体系商品住房体系中等收入家庭双轨体系2007年广州宏观调控的思路和重点5打击囤地和圈地，开发商资金链受到重大考验新政出台之前，开发商都是分期付款，分期取得土地权证，新政出台后开发商无法再用很少的资金进行项目滚动开发，对开发商现金流有很大的影响。发展商多个项目同时开工，面对紧缩的房贷政策，资金链严重吃紧，再加上清算土地增值税，面临巨大的资金回笼压力。合理控制单宗土地供应规模，缩短开发周期，每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年。成片开发建设的土地按‘净地’分块供应，以增加土地供应宗数，防止开发企业大面积‘圈占’土地国土资源部关于认真贯彻《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》进一步加强土地供应调控的通知07-9-3007-9-30规定未缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》07-11-107-9-28政策解释颁布部门政策标题实施时间颁布时间合理控制单宗土地供应规模，缩短开发周期，每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年。成片开发建设的土地按‘净地’分块供应，以增加土地供应宗数，防止开发企业大面积‘圈占’土地国土资源部关于认真贯彻《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》进一步加强土地供应调控的通知07-9-3007-9-30规定未缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》07-11-107-9-28政策解释颁布部门政策标题实施时间颁布时间国家宏观政策解读6存款准备金：07年10次上调存款准备金，目前执行14.5％的标准，创近年历史新高。房地产开发资金收紧，购房成本上升国家宏观政策解读加息：07年央行先后6次上调人民币贷款基准利率至目前的7.47％。今年以来10次上调存款准备金率6.00%7.00%8.00%9.00%10.00%11.00%12.00%13.00%14.00%15.00%2007-1-152007-2-152007-3-152007-4-152007-5-152007-6-152007-7-152007-8-152007-9-152007-10-152007-11-15年内5次加息利率的变动0123456782006-8-192006-9-192006-10-192006-11-192006-12-192007-1-192007-2-192007-3-192007-4-192007-5-192007-6-192007-7-192007-8-19一年期存款利率变动一年期贷款利率7《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》银发〔2007〕359号（2007-9-27）《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》银发〔2007〕452号（2007-12-5）–申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍–以借款人家庭为单位认定房贷次数–已经还清贷款的仍视作第二套–已利用过公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款时，也要按照补充通知的规定来执行–对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行通过上表分析，按15000元/M2购买130M2商品房，新政实施后：首付款要多付20万，按贷款期10年计算，月供款多付1030出元，利息多付7万元。10年15年10年15年10年15年首次贷款1500013019570%58.5136.5(￥15,608)(￥12,008)(￥51)(￥80)二次贷款1500013019560%78117(￥14,577)(￥11,599)(￥58)(￥92)(￥1,030)(￥409)置业类型利息总额息差￥7￥12首付（万）贷款额贷款年限/月供款房屋单价(元/m2)房屋面积房屋总价（万元）贷款比例(元/m2)国家宏观政策解读购房门槛提高调控预期增强投资需求被挤压换房需求受抑制首付——增加利息——增加8广州宏观政策解读广州2007年目标：通过保障性用房、租金核减、人头补贴，年内解决5643户双特困户住房问题；廉租房、经济适用房、双限房，今年供应200-250万建筑面积满足8.46万户中低收入家庭住房需求。对限价房购买对象范围作出了规定，（一）广州市户籍人口；（二）本人（已婚的，含配偶和子女）在广州市没有自有产权住房；（三）男性年满25周岁，女性年满23周岁《广州市限价商品住宅销售管理办法》2007-9-292007-9-29购买经济适用房条件除了沿用之前的人均年可支配收入18287元，居住面积10平方米以下的规定，还增加了人均资产11万元以下的条件。与此同时，经济适用房推出了回购制度，根据规定，购房5年内卖房只能由政府按原房价每年扣减1%回购，5年后卖房收益80%要上交政府市财政。《广州市经济适用住房制度实施办法（试行）》2007-9-202007-9-21廉租房制度保障对象从双特困户扩展到人均年可支配收入7680元，人均资产7万元，人均居住面积10平方米以下的广州家庭，申请人及共同申请的家庭成员在申请之日前5年内没有购买或出售过房产。《广州市城市廉租住房保障制度实施办法（试行）》2007-9-202007-9-21政策解释政策标题实施时间颁布时间对限价房购买对象范围作出了规定，（一）广州市户籍人口；（二）本人（已婚的，含配偶和子女）在广州市没有自有产权住房；（三）男性年满25周岁，女性年满23周岁《广州市限价商品住宅销售管理办法》2007-9-292007-9-29购买经济适用房条件除了沿用之前的人均年可支配收入18287元，居住面积10平方米以下的规定，还增加了人均资产11万元以下的条件。与此同时，经济适用房推出了回购制度，根据规定，购房5年内卖房只能由政府按原房价每年扣减1%回购，5年后卖房收益80%要上交政府市财政。《广州市经济适用住房制度实施办法（试行）》2007-9-202007-9-21廉租房制度保障对象从双特困户扩展到人均年可支配收入7680元，人均资产7万元，人均居住面积10平方米以下的广州家庭，申请人及共同申请的家庭成员在申请之日前5年内没有购买或出售过房产。《广州市城市廉租住房保障制度实施办法（试行）》2007-9-202007-9-21政策解释政策标题实施时间颁布时间保障性住房体系形成对稳定房价起到了积极作用9地址：开发区广汕公路以南、开创大道以东KHC-H3面积：88105㎡开发商：万科限价：6000元/㎡户型：90㎡以下占90％地址：开发区广汕公路以南、开创大道以东KHC-H4面积：142034㎡开发商：龙光限价：4000元/㎡户型：90㎡以下占90％地址：开发区东区面积：14304㎡开发商：宏康限价：5500元/㎡户型：90㎡以下占100％地址：科学城的广汕公路与大观路交汇（编号为KXC－F8－1）面积：471939㎡开发商：中莱投资楼面地价：6321元/㎡地址：番禺区中心城区南区规划滨江大道北侧、规划大涌路东侧面积：243989㎡开发商：金地楼面地价：6230元/㎡地址：白云区金沙洲B3734F（01、02、04）面积：109305㎡开发商：富力限价：6050元/㎡户型：90㎡以下占80％地址：白云区金沙洲B3737F01、B3737F03、B3735F01面积：49028、78225㎡开发商：中海限价：6150、6375元/㎡户型：90㎡以下大于1500套地址：白云区金沙洲B3736F01面积：80759㎡开发商：保利限价：6500元/㎡户型：90㎡以下占80％地址：花都区凤凰路（东）面积：10000㎡开发商：大运实业楼面地价：5659元/㎡地址：花都新华镇风神大道北面积：255808㎡开发商：风神汽车限价：2800元/㎡户型：90㎡以下占100％地址：花都区107国道D地块面积：57059㎡开发商：亨利房地产限价：最高房价将按同地区市场价70%计算户型：90㎡以下占100％地址：番禺区中心城区南区规划滨江大道北侧、规划文明南路东侧政府储备用地南区地块4-3地块限价：最高房价将按同地区市场价70%计算户型：90㎡以下占100％地址：金沙洲B3701A02地块面积：86347㎡开发商：保利楼面地价：8769元/㎡为避免楼价的非理性上涨预期，政府布局限价房于“地王”周边。广州宏观政策解读限价房的推出与精心布局对稳定房价起了积极作用10政府继续加大闲置用地处置力度，盘活存量土地，缓解供求矛盾07年广州市政府根据“穗七条”要求，进一步加大闲置土地收回力度，盘活再利用存量土地，增大老城区住宅用地供应量。–根据广州市国土房管局2007年9月公布的调查数据，从1992年以来已依法收回闲置商住土地10.46平方公里。–2007年11月6日，广州市再次收回74宗共99.6万平方米闲置土地，是广州近年最大规模的一次收地。–目前正在处置的用地面积9.06平方公里的281宗涉嫌闲置土地将于今、明两年完成处置。2007年楼市回顾广州宏观政策解读1111广州房地产市场研究发展商动态12排名企业名称土地储备（万㎡）公司总部股票代码1碧桂园5400广东顺德2007.HK2富力地产3110广东广州2777.HK3新世界2400香港6006284雅居乐2250广东中山3383.HK5世茂房地产2063上海0813.HK6万科2050广东深圳0000027中海发展1800广东深圳6000268绿城1535浙江杭州3900.HK9合生创展1480香港0754.HK10瑞安房地产1400上海2720.HK开发商全国土地储备排名全国上市房企“土地储备”排名前十名全国土地储备前十名中有5个总部在广东13开发商07年广州土地储备排名2007年广州土地储备前三甲依次为：保利、富力、雅居乐排名发展商总建面万㎡总金额(亿元)区域1保利83.2556.63白云区/番禺区2富力82.5649.22花都区/海珠区3雅居乐77.8723.42番禺区/花都区4广东中莱70.7944.75萝岗区5时代47.437.6南沙区6万科45.3022.24萝岗区/番禺区/海珠区7广东龙光28.43.92萝岗区8合生26.649.97番禺区9深圳市鸿荣源26.4721.00白云区10金地24.415.9番禺区11粤海17.868.00越秀区12奥园17.204.64番禺区14开发商广州土地储备情况2007年楼市回顾26亿83亿取地资金2006年至2007年总建70万平方米6幅商住用地万科地产2005年底至2007年总建117万平方米8幅珠江新城商务用地总建58万平方米4幅商住用地富力地产取地时间规模存量土地发展商26亿83亿取地资金2006年至2007年总建70万平方米6幅商住用地万科地产2005年底至2007年总建117万平方米8幅珠江新城商务用地总建58万平方米4幅商住用地富力地产取地时间规模存量土地发展商主要品牌发展商广州存量土地情况（只限于通过公开出让方式获取的待开发土地）152007年开发商上市及融资情况2007年，碧桂园集团、元邦地产、合景泰富、远洋地产、奥园集团、