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房地产开发项目可行性研究作者：孙妍作者单位：柳河县房地产管理处,吉林,通化,135300刊名：辽宁建材英文刊名：LIAONINGBUILDINGMATERIALS年，卷(期)：2010，(3)被引用次数：0次参考文献(3条)1.俞明轩房地产投资分析20042.丁烈云.毛鹤琴房地产开发20043.国家计划委员会.建设部建设项目经济评价方法与参数1994相似文献(10条)1.学位论文李珊鑫苑名家房地产项目可行性研究2005房地产开发项目的投资额巨大，建设周期长，影响因素多，因而存在着很高的投资风险。随着房地产市场的逐步规范、竞争会日益激烈，房地产投资者靠侥幸获取投资成功的机会越来越少。因此在项目的决策阶段，为避免投资的盲目性，越来越多的房地产投资者把对项目进行的可行性研究作为投资决策的重要依据。但中国的房地产业已经发展了近二十年，投资前的可行性研究却发展较慢。有的开发商要么不做可行性研究就盲目投资，要么虽然想做好可行性研究，却因缺少专业人才或者信息不全、经验不足，所采用的方法和手段不够丰富等，导致所做的可行性研究误差较大。本文以郑州市一个具体的房地产项目为例，运用可行性研究的一般理论对项目的市场背景、项目区域市场状况、项目本身优劣势进行了全面的分析，提出了项目的市场定位及建设经营方案。在此基础之上，预测本项目经济上是否合理，财务上是否盈利，从而明确该开发项目是否可行。 由于楼盘定价是一个重要而又复杂的市场决策，需要权衡各方面的具体情况。但在实际操作中，决策者容易受市场其他信息的干扰，做出带有较浓主观色彩的决策。为了使项目价格更符合市场实际，在本可行性研究中利用了可比楼盘量化定价法和一元线性回归方程确定项目销售价格，意在对市场深入了解和对项目客观把握的基础上，制定一个合理的市场价格。除此之外，本文对可行性研究的结论进行了一定的反馈，分析造成误差的实际原因。这样做的目的是为了探求提高可研结论准确度的具体方法，从而为今后进行房地产开发项目的可行性研究研提供借鉴。随着房地产市场的发展，可行性研究会朝着更加专业化、社会化的方向发展，因此本文具有一定的实际意义。2.学位论文罗韬房地产业融资结构研究2008近年来，我国经济发展势头良好，但固定资产投资增长过快，经济运行中的结构性矛盾进一步显现。其中作为提供生产、生活必需品的基础产业—房地产业，在高速发展的同时，出现了新开项目过多，在建项目规模过大，各项指标增速过快，所占全社会固定资产投资比例逐渐增高，房地产业发展增速远远大于其他行业，开发资金过度依赖银行贷款等一系列问题。一方面，为了控制房地产业过热，防范因房地产泡沫引发金融危机，自2001年以来，央行分别颁布了以降低银行信贷风险为初衷的“195号文件”“121号文件”，各金融部门连续采取措施，提高房地产开发资金门槛，紧锁房地产开发贷款，加强和改进房地产信贷管理，调整信贷投向。2004年，中央还实施了以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，房地产业的两大命脉—土地和资金均被纳入此次宏观调控范围。面对新金融政策对供给和需求两方面贷款的收紧，更新房地产业运作理念，使房地产业产业资本和金融资本有效结合，多渠道融资成为了房地产业生存、发展的必经之路。另一方面，房地产业是一个具有高度综合性和高度关联性的行业，其发展能带动钢材、水泥、木材等40个产业的发展，房地产业已成为国民经济的支柱产业。2003年8月12日国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》正式确立了房地产业已经成为国民经济支柱产业的地位。同时房地产业属于资金密集型产业，其经济活动过程是大量资金投入运作过程，有效地解决该行业的融资问题是促进其健康发展的重要条件，因而房地产融资方式的研究是个十分紧迫、十分重要的课题。开辟多元化融资渠道能为我国的房地产投资者、开发企业及经营者提供可靠的资金循环保障，能促进房地产经营专业化及资源的合理配置，有利于我国房地产资本市场的形成、丰富我国居民的投资品种，降低银行风险。本文研究的基本思路是从国内房地产业融资现状入手，分析当前单一融资模式形成的原因及影响，提出我国急需建设房地产多渠道融资模式的问题。在文中笔者考察了国内外房地产业除银行贷款外的主要融资渠道：房地产信托、房地产信托投资基金、上市股权融资、住房抵押贷款证券化的涵义和操作原理，并将四种融资方式进行对比，最后提出适合我国国情的融资方案选择及政策建议。文章分为三个部分：第一部分为我国房地产业的融资综述。在这部分里，笔者首先简要介绍和评述了企业融资的一般理论：资本结构的交易费用理论和契约理论，为其后分析我国房地产业单一融资模式的影响打下坚实的理论基础。其次，阐述了我国房地产业融资的现状及目前面临宏观政策紧缩的环境。最后分析了我国房地产业单一融资模式产生的原因和带来的不利影响，开辟我国房地产业多元化融资渠道的问题。目前我国房地产业融资呈现出如下特征：以上市融资和债券融资为主的直接融资所占比例很小：银行信贷资金是当前房地产企业的主要资金来源；外资在房地产融资中所占比例呈下降趋势，多以间接方式进入。从资本结构的契约理论的角度来分析，这种过度依赖银行的单一融资体系容易诱发房地产开发商及投资者的资产替代行为，房地产投资和消费的资金过度依赖银行，使得房地产开发、房地产投资的大部分风险均由银行承担，使银行暴露于巨大的金融风险之中，容易引发金融危机。从交易费用理论的角度来分析，高负债也使得房地产开发企业、投资者负担过高的破产成本，承受较大财务风险。第二部分为国外房地产主要融资方式以及在中国的应用。房地产信托、房地产信托投资基金、上市融资、住房抵押贷款证券化是国外房地产业发展比较成熟的国家所采取的主要融资方式。这部分主要对这四种融资方式的概念、特点和运行机理加以阐述，分别研究和分析引入这四种融资方式对建设我国房地产资本市场及整个金融市场的重要作用，介绍这四种融资方式在我国的发展的现状，并强调了开辟房地产信托投资基金融资方式所面临的设立壁垒及经营瓶颈。这四种融资方式不仅能为房地产业的发展提供资金、有效的分散和转移银行信贷风险，还能丰富金融市场投资品种，降低住房信贷成本，促进房地产业的专业化经营，促进房地产市场的繁荣和发展。在第二部分的基础上，第三部分首先将上述四种融资方式及我国目前主要采用的融资方式各种优缺点进行比较分析，得出了我国房地产业多渠道融资方式的选择，也就是本文的结论，并提出了相应的政策建议。本文的结论是：目前我国房地产业资金来源主要依赖于银行信贷，通过分析比较各种融资方式，笔者以为，鉴于银行资金来源为中短期资金的特点，银行业在房地产金融市场主要发挥中短期为主的信用机能，银行信贷主要提供流动资金贷款；在银行缺乏进入条件的情况下，房地产信托通过资金信托募集资金进入，信托管理所具有的连续性使得信托投资公司在房地产金融市场主要发挥中长期金融功能；住房抵押贷款证券化为发放住房抵押贷款的机构提供后续资金，间接支持房地产业的发展，启动住房抵押贷款证券化，建立住房抵押贷款的二级市场，为一级市场提供后续资金，并将分割的区域性住宅市场与资本市场有机的联系起来，以促进资金跨地域的流动，而对房地产信托投资基金，培养这一领域的复合型人才是当务之急。银行信贷、房地产信托、房地产信托投资基金、住房抵押贷款证券化等都是房地产业多渠道融资的有机组成部分，但它们之间并非此消彼长的关系。它们有着不同的市场定位，在房地产金融市场中起着不同的作用，因此是相互补充共同发展的关系。3.学位论文尹丰田东莞福盈广场商住小区项目可行性研究2008随着中国市场经济的稳步发展，房地产投资活动日益活跃，已成为当前投资领域的一个热点以及第三产业的重要组成部分。房地产投资是通过牺牲现在的某些利益来换取预期的未来收益，这种收益是与风险并存的。为了从诸方案中选取令人满意的方案，本研究对东莞市福盈广场商住小区的开发进行了可行性研究，主要是经济可行性分析。本项目拟建于东莞寮步镇旧城中心区，属于寮步镇旧城改造的一部分，在原寮步镇陶瓷厂旧址上建设商住小区。市场定位为寮步镇政府公务员、企事业单位工作人员、各厂企业高级管理人员和较高收入部分的群体。该楼盘规划为中高档综合商住区，以小高层为主，多层为辅，主要户型为一梯四户和一梯两户。区内采用全封闭式的设计，设有大型超市、停车场、活动中心、健身室、物业管理处、标志性喷泉等配套设施。福盈广场项目总占地面积37102.9m2，总建筑面积16790m2，总投资30428万元，公司自筹资金12000万元，申请银行借款5000万元，项目进程以及资金投放主要依据总成本各项费用估算计划。在具体制定销售价格中，主要采用竞争导向定价法中的随行就市定价法，定价主要参考了周边地区和本市同类楼盘的销售价格，因此福盈广场项目商品房销售均价可以控制在3800元/m2左右，商铺销售均价可以控制在12000元/m2左右。通过对投资环境以及市场状况的调查分析，为下一阶段的财务分析提供了前提。财务分析是房地产投资分析的核心部分，通过对经济可行性分析的各项指标，包括净现值、回收期、风险分析、变动分析以及对社会可行性和社会效益的整体评价，表明本项目的财务指标满足有关标准的要求，且具有一定的抗风险能力。为了保障项目的实施，项目将严格按照有关程序进行招投标和工程监理，且做好提升顾客满意度的促销和后期的物业管理。可行性分析的结果表明：福盈广场项目各项基础条件已具备，时机已成熟，不仅符合国家的有关方针和政策，且目标客户群明确，已有相当数量的公务员和企业管理人员有购房意向，经济效益和社会效益可观，因此该项目是可行的。4.学位论文周正潍坊九龙山一期房地产项目可行性研究2009随着我国市场经济体制的建立，住房制度改革和房地产市场的逐步完善和规范，房地产市场竞争越来越激烈，从面决定了房地产投资是一种高风险高收入的投资。房地产业已经成为我国国民经济的重要支柱之一，但是在投资可行性分析研究方面比较滞后。目前，由于城市化建设的迅速发展，房地产开发企业如雨后春笋般成立，导致了投资规模过大，商品房积压，土地抛荒等诸多问题。站在投资者的角度，这与房地产开发企业在投资决策前没有重视可行性研究有关。房地产项目可行性研究是房地产开发决策的重要步骤和重要依据。它通过对开发项目的全面分析论证，各方案的比较和评价，从而保证了在技术上可行，环境上允许，经济上合理，经济效益上显著。加强房地产项目可行性研究指标的控制，可以减少投资实施过程的盲目性，提高企业的经济效益，促进城市土地流转，推动房地产市场不断完善和健康发展。房地产开发项目投资额巨大、建设周期长，受自然因素以及社会经济、行政、心理等因素的影响也大，一旦决策失误就会给投资者带来巨大损失，因而存在着极高的投资风险。因此，在项目的决策阶段，越来越多的房地产投资者把对项目的可行性研究，作为投资决策的首要环节和重中之重加以重视。本文综合运用了理论分析与实证分析相结合的方法，从宏观到微观，从静态到动态，对各投资方案的经济效益进行定量分析，对社会环境效益迸行了定性分析。本文以潍坊市九龙山房地产项目为例，运用可行性研究的一般理论对项目的市场背景、区域市场状况、自身优劣势进行了全面的分析，提出了项目的市场定位及建设经营方案。在此基础之上，预测本项目经济上的是否合理、财务上是否盈利，从而明确该开发项目是否可行。本文主要包括六个部分内容：一是绪论；二是项目可行性研究的分析；三是房地产项目可行性研究中的关键问题和完善方法；四是九龙山一期房地产项目可行性实证分析；五是房地产项目可行性分析研究的完善方法；六是结论和展望。5.学位论文汤磊房地产投资决策1999该文对房地产投资进行了简单的介绍,突出强调了进行科学决策的重要性.按照投资决策的程序,文章首先对房地产投资环境进行了分析并采用灰色系统理论对其进行了评价.然后对如何进行房地产市场分析和市场定位以及初始方案的选择提出了自己的看法.文章从经济的角度出发对投资方案的财务可行性进行了分析,并通过计算评价指标选出最优方案.接着对房地产投资风险的作了阐述,提出了降低或减小风险的办法.最后,根据投资决策的分类,分别采用期望效用理论、灰