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本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2019/8/3青岛花科子项目整体定位与物业发展建议终稿汇报版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：青岛经济技术开发区城市发展投资有限公司2本次汇报主要内容宏观政策对本项目影响分析项目发展战略物业发展建议项目价值分析市场竞争分析低密度客户价值关注点项目定位区域价值分析稀缺性分析本报告是严格保密的。3一、区域价值分析本报告是严格保密的。4同时占据“五带五区”大青岛战略的“一带一区”，属于青岛市重点发展区域“一带一区”：海洋经济产业带，西海岸现代制造业集聚区；城市价值逐渐提升：按照青岛市十一五发展战略，本区域未来将发展成为青岛四个中心城区其中之一；5“挺进西海岸”战略的实施使区域的城市居住氛围逐渐加强区域愿景判断：青岛西海岸的市级商务中心区（CBD），青岛经济技术开发区的行政文化中心区，服务薛家岛国际旅游度假区的旅游商务区（RBD），体现青岛经济技术开发区城市功能和城市形象的核心区域。开发区、临港工业园区大学城海底隧道西海岸快速发展产业人口增加泛公务员人口增加异地购买者增加城市规划实施，城市发展潜力增强刺激本地购买者兴奋点近年来，开发区城市地位显著提高，经济实力蓬勃发展，主要经济指标都以30%以上的速度增长，迅速跃居国家级开发区前列。6较低的价格水平以及重大设施的建设所带来的升值预期支撑开发区市场近期快速发展3000550080001000012000120020003500500060000200040006000800010000120001400020032004200520062007青岛住宅均价开发区住宅均价开发区住宅均价基本上只有青岛市区住宅均价的一半左右，未来有较大的升值空间；周围重大设施的建设必将拉动区域价值的提升，带来住宅价格的升值预期；跨海大桥鸟瞰唐岛湾规划海底隧道建设场景海底隧道剖面跨海大桥鸟瞰滨海公园游艇码头7海底隧道的建成通车将极大的拉近区域与市区的联系，将显著促进市区城市居住功能的西移交通通达性•目前由市中心经由环胶州湾高速，进入滨海大道，到达本项目，约1小时车程。•海底隧道预计2010年通车，隧道全长7.8公里，将使项目到市区车行时间缩短为30分钟。青岛市区开发区行政商务中心区海底隧道全长7.8公里本报告是严格保密的。8二、稀缺性分析9崂山东市南区开发区胶南序号名称主力产品形式价格1东海路九号高层起价2万，18层以上均价3万，最高单价4.5万，总价在400万以上2柏丽澜庭小高层均价28000元/平米3海信燕岛国际公寓高层均价18000元/平米4麦岛金岸高层、多层均价18000元/平米5檀香湾高层13000-14000元/平米，总价在300万-450万6恒基新天地高层、小高层、洋房小高层、洋房均价15000元/平米7山水名园多层、小高层多层均价12000元/平米8海逸翠庭花园洋房均价20000元/平米9颐和星苑小高层、多层多层均价16000元/平米，小高层均价13000元/平米476813295区域背景下项目价值再思考——青岛滨海=稀缺+高价格10那么滨海+低密度又意味着什么呢？123457811691018191216131415序号名称1海信温泉王朝2浅水湾3芭东小镇4依泉美庐5天泰圣罗尼克6天泰蓝泉7相府8名都苑9金盟山庄10百福国际山庄11百通香溪庭院12盛世美域13千禧国际村14石湾山庄15山海天16颐和星苑17麦岛金岸18海印长天19昆泉天籁村17非常稀缺，完全有实力站位青岛平台11如果再考虑到别墅土地禁止供应，另外本项目还具有“城市”和“别墅”双重要素的话目前别墅用地禁止供应，而城市别墅产品的开发量更是少之甚少，因此具有别墅产品的优势环境和城市住宅的便捷生活的城市别墅，具有极度的稀缺性12项目属性界定：兼具“城市”和“别墅”两种生活形态的城市别墅低密度物业形态：区域内罕有的0.5容积率。稀缺的自然资源：与海距离非常近，拥有稀缺的海景资源优美的环境：周边聚集唐岛湾滨海公园工程，亚洲首屈一指的游艇码头等优美的城市景观区位：城市的产品：别墅的城市区位：位于青岛经济技术开发区的行政文化中心区边缘，介于城市中心与远郊中间地段特定的产品占据规划利好：占据“五带五区”发展方向，是青岛重点发展区域，未来将成为中心城区发达的交通：紧邻滨海大道及规划中珠江路，交通便利。海底隧道的建成通车会极大的拉近与市区的交通联系完善的配套：周边周边汇集了石油大学、佳世客等开发区最优势的城市配套设施关键词开发区、海资源、城市别墅13本次汇报主要内容宏观政策对本项目影响分析项目发展战略物业发展建议项目价值分析市场竞争分析低密度客户价值关注点项目定位近来政策解读及未来政策预测宏观调控下各线市场表现宏观调控政策对本项目影响本报告是严格保密的。14一、近来政策解读及未来政策预测本报告是严格保密的。1505年年初住房上调按揭利率“旧八条”开征土地增值税《关于对房地产开发经营企业实行明码标价、禁止价格欺诈的通知》“关于抑制房价过快上涨势头”的四点要求“新八条”个人购房不足2年即转手交易，交全额营业税开始实施七部委《关于稳定住房价格工作的意见》规定普通住房标准05年年中05年年底六大举措调控市场，严惩哄抬房价拟定4月1日起征收3%契税政府金融6部门合力，8招调控深圳房价国六条出台深圳国土房产局公布享受优惠政策的普通住房价格标准《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》06年年初06年年中06年年底售楼须有信息公示系统，起房卖多少现场可查启用新版售房合同深圳住房建设规划2006-201007年年初国税总局通知从2月份起对房地产开发企业土地增值税进行清算资料来源：世联研究当前政策调控是05-06年的延续：05-06年：第一轮宏观调控，主要采用行政手段主要手段：土地政策、行政管理以及对供应结构进行硬性限制本报告是严格保密的。16行政管理土地政策金融政策税收政策经适廉租影响供给短期停批别墅用地营业税征收；个人所得税长期上调贷款利率；上调存款准备金率短期打击捂盘长期90/70政策清理囤积土地土地增值税增加廉租房影响需求短期提高首付成数至三成营业税征收；个人所得税长期上调贷款利率；短期转按、加按长期02-06年全国商品房价格变化图05-06年调控效果不明显，政策影响被迅速消化，价格快速进入新一轮快速上涨中，直接引发本轮宏观调控本报告是严格保密的。17本轮调控以金融手段为主，显示出中央给房地产市场降温的坚定决心与强硬措施2007.01.16国家税务总局网站发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2月起正式向房地产开发企业征收30％～60％不等的土地增值税。这意味着从1993年就出台的土地增值税这一税种将开始实行严格征收。土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算。包括房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。2007.01.22建设部、人民银行联合发布《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，对通过房地产经纪机构或交易保证机构代收代付客户交易结算资金的支付方式作了多项重点“规范”。2007.03.16十届全国人大五次会议闭幕式上，中华人民共和国物权法草案获得通过。2007.03.22中国人民银行决定，自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.52％提高到2.79％；一年期贷款基准利率由现行的6.12％提高到6.39％。根据建设部《关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知》，同时上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.18个百分点。2007.4.5中国人民银行决定从2007年4月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。深圳两会对精神会加大房地产监管力度：第一个是加大土地的供应，包括我们对现有存量的土地，同时也包括盘活一部分土地，包括坚决打击囤积土地的行为。第二个就是要改变住房结构，重点加大普通住宅房、经济适用房、公共租赁房和廉租房的市场供应量。今年我们准备动工建设25000套经济适用房和公共租赁房，在年底之前保证市场提供量达到6000套。第三个方面就是在税收工商这些方面，税收严格征管，工商严格管理，打击恶意炒作房地产的行为，同时对信息披露必须要公开，要真实的信息披露，我们现在已经研究了一套方法来加大这个信息的披露力度。2007.03.259月14日晚间，央行宣布了今年以来第五次加息的决定，自9月15日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率27个基点2007.09.142007.9.27中国人民银行、中国银监会27日晚间联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知。根据通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%清算土地增值税物权法增强房地产监管力度，加大保障住房供应调息，收缩房贷，加强信贷管理中国人民银行、中国银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（银发[2007]452号，以下简称《补充通知》），进一步明确了《通知》中有关“严格住房消费贷款管理”的规定%2007.12.11进一步加强商业性房地产信贷管理加强中介监管严格控制房贷2007.12.25中国人民银行宣布从１２月２５日起第10次上调存款类金融机构人民币存款准备金率１个百分点。调整后，存款类金融机构将执行１４．５％的存款准备金率标准。对从紧货币政策的响应2007.12.25中国人民银行宣布从2007年12月21日起调整金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%提高到4.14%本报告是严格保密的。18金融手段严格控制信贷扩大流动性回收提高准备金率加息提高首付款比例1、银监会发出风险提示，要求银行不能放松借贷标准，严格三查，严防假按揭和虚假贷款，同时，在房价不断上升的环境下，银监会还提示银行要高度关注贷款抵押物的价格风险。2、央行拟将第二套住房首付比例提至四成，同时，商业用房首付比例由目前的四成提高至五成。从市场效果来看，房贷紧缩政策将是抑制房价上涨的有效手段，从经济增长看，通货膨胀的压力也将迫使银行采取紧缩的货币与财政政策政策影响关键词：紧缩货币政策本报告是严格保密的。19政策影响关键词：物业税税收手段开发环节：耕地占用税标准提升；征收集体土地时的安置补助费和土地补偿费标准提升流通环节：外资购房细则在全国范围的出台；个人住房转让土地增值税在全国范围实施持有环节：保有环节的特别房产税推出；物业税试点本报告是严格保密的。20•十七大代表、建设部副部长仇保兴18日晚表示，预计在今年、明年、后年这三年内，廉租房和经济适用房的投资将呈翻番的趋势。对于房价趋高的问题，中国政府制定了许多措施，我们有能力解决好这个问题。•仇保兴说，最近一段时间，中国的房价上涨得比较快，这是一个事实。要调控房价，应该分两个部分：首先，要保证有效供给，对低收入人群提供足够的房源和采取有效的措施。其次，要利用各种宏观调控工具来调控房价。•十七大报告在阐明未来完善宏观调控体系的具体任务时强调，要“综合运用财政、货币政策，提高宏观调控水平”。专家指出，这意味着我国未来将进一步强化财政、货币两大政策“组合拳”联动发挥宏观调控作用。十七大代表、中国人民银行行长周小川在接受中外记者采访时也公开表示，下一步将综合运用包括利率、汇率、存款准备金率、公开市场操作等多种手段加大货币政策力度。未来政策预判：基于十七大主题精神研究，我们看到政府抑制房价上涨决心坚定，政策调控短期内不会松口从长远看，房地产市场将保持稳定持续发展期，国民资产受保障。从短期看，反映政府调控房价决心坚定，近期内市场仍是调控整固期-恢复期。十七大提出：全面奔小康扩大就业规模全国人