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1开封2015年09月房地产市场月报2目录一、宏观政策环境.............................................................................31.国内宏观政策环境.......................................................................................32.国内房地产市场动态.....................................................................................63.企业动态......................................................................................................10二丶开封市宏观市场环境.............................................................141.政策资讯.....................................................................................................142.房地产市场资讯..........................................................................................153.经济资讯......................................................................................................164.土地成交情况........................................................................错误！未定义书签。三、房地产市场动态.....................................................................241.市场项目营销动态....................................................................................242.竞争项目营销动态..............................................................................................313.开封市场项目分析.......................................................................................33四、媒体监控........................................................................................633一、宏观政策环境1.国内宏观政策环境1.1国务院：房地产项目资本金比例下调5%楼市再迎政策放宽房地产市场再迎政策放宽。国务院下发《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》，部分房地产开发项目最低资本金比例下调5%，开发商资金压力减小，迎来利好。《通知》表示，为了进一步解决当前重大民生和公共领域投资项目融资难、融资贵问题，国务院决定对固定资产投资项目资本金制度进行调整和完善。其中，房地产开发项目中的保障性住房和普通商品住房最低资本金比例维持20%不变，其他项目由30%调整为25%。易联分析：保障房和普通商品住房的资本金要求未变，这和此类企业已经在享受优惠政策有关。其他项目资本金比例下调，反映了政策层面较大的呵护，能促使房企在企业和项目注册过程中4享受成本节约的利好，刺激房企积极拿地，进而带动其他企业的投资信心，“部分高端项目可能会面临最大的利好。”1.2住建部：关于调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例的通知自9月1日起，为进一步完善住房公积金个人住房贷款政策，支持缴存职工合理住房需求，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30％降低至20％。北京、上海、广州、深圳可在国家统一政策基础上，结合本地实际，自主决定申请住房公积金委托贷款购买第二套住房的最低首付款比例。易联分析：降低首套房贷首付并放松首套房贷认定标准，对改善型住房需求能起到很大的支持作用。投资者拥有多套住房，即使其中一套享受首套房贷的优惠，也不足以大幅降低他们的资金成本。房贷政策再次调整，能为改善性住房需求提供更多支持。1.3国家发改委：住房转让手续费10月中旬下调5国家发改委发布消息称,自今年10月15日起,决定降低住房转让手续费等12项行政事业性收费标准,并延长专利年费减缴时限。国家发展改革委、财政部已于日前印发了《关于降低房屋转让手续费受理商标注册费等部分行政事业性收费标准的通知》。《通知》明确,新建商品住房转让手续费,由现行每平方米3元降为每平方米2元,存量住房由现行每平方米6元降为每平方米4元。各省级价格、财政部门可根据当地住房转让服务成本、房地产市场供求状况、房价水平、居民承受能力等因素,进一步适当降低中小城市住房转让手续费标准,减轻居民购房费用负担。易联分析：中国深入推进行政审批制度改革，把行政体制改革、转变政府职能作为开门第一件大事。虽然这些政策从单一来看效果有限，但组合起来却显示了宽松政策的持续。同时说明房地产对整体经济的影响较大。政府从财税、信贷、公积金等相关政策出发，鼓励改善性需求入市是本轮楼市宽松的主要特点。目前，一二线城市以外地区库存仍然很大，房地产在过去过度开发的市场状况下，需要更多的政策去库存。从全国看，很多城市也将有可能在金九银十出台房地产的救市政策。61.4住建部：公积金异地贷细则出台住建部加速推进住房公积金异地贷款，最新发布了《关于住房公积金异地个人住房贷款有关操作问题的通知》，明确住房公积金异地个人住房贷款办理流程：缴存城市公积金中心负责审核职工缴存和已贷款情况，向贷款城市公积金中心出具书面证明，贷款城市公积金中心及受委托银行，负责异地贷款发放等工作。易联分析：因工作、户籍所在地不同，公积金缴纳容易使用难，正是导致我国存在大量公积金仍在‘沉睡’，无法令更多缴存职工享受应有权益的主要原因之一。此次多项细则确实能明显起到公积金贷款异地互认加速实现的作用，公积金中心出台业务细则也只是时间问题了。2.国内房地产市场动态2.1北京公积金二套房可两成首付新规自9月14日起实施7三部委上月底下发公积金新政降低二套房公积金首付后，北京的落地政策昨日出台，调整二套房公积金贷款最低首付款比例，拥有1套住房并已结清公积金贷款的，二套房公积金贷款最低首付款比例降至20%，新规自9月14日起实施。对于在北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统中，显示有1套住房并已结清相应住房公积金个人贷款（含住房公积金政策性贴息贷款）购买第二套住房的借款申请人，执行第二套住房贷款政策，最低首付款比例由30％降低至20％。易联分析：针对改善型需求的持续放宽是第五轮楼市宽松的主要特点，从外籍购房宽松，到公积金二套首付降低到历史最低，到辽宁对普通住宅认定的宽松，都体现了对“改善”，也就是二套房购买的宽松，房地产政策刺激将继续升级。公积金的松绑对于购房者的心理影响更大，“金九银十”的入市积极性将继续提高。2.2北京纯商品住宅均价突破3万元8北京纯商品房住宅均价步入3万元时代。截至9月27日，北京新建商品房住宅（剔除保障房和自住房）合计签约套数为3817套，这个数据虽然高于去年同期，但环比8月份接近6000套的成交量，下调明显。成交均价出现明显上涨，达到32288元/平方米。新京报记者查阅历年数据发现，这是北京单月均价首次突破3万元。易联分析：随着房地产市场数十年的快速发展，以及近年来保障性住房用地的挤压，纯商品住宅用地持续减少，潜在供应减少，大量房企不得不选择控制供应节奏，因此今年来月度供应一直难以突破，“金九”也不例外，而供应的减少势必会影响成交的走势。2.3沪楼市“金九”上半月成交量价创6年来新高或持续看涨“银十”99月上半月上海商品住宅新增供应量为76.0万平方米，与8月上半月相比上涨2.7倍，几乎与8月全月供应量持平，与去年同期相比上涨41.5%；成交量为61.1万平方米，与8月上半月相比上涨24.3%，与去年同期相比上涨92.4%；成交均价为28991元/平方米，与8月上半月相比下滑7.9%，与去年同期相比上涨14.4%。易联分析：进入“金九银十”刚需产品会逐渐走强带动成交量的上升：“进入9月份以后，市场产品成交结构上稍显变化，比如在今年上半年高端市场比较活跃，而未来一些刚需或者中端产品将逐渐活跃起来。”2.4广州楼市上演＂东成西就＂预计新增供应5000套10据中原研究部监测，今年中秋国庆双节期间（9.26-10.7），广州新房市场预计新增供应5000套左右，预计入市楼盘30个左右，住宅公寓各有千秋，新黄埔南沙增城将是热点，荔湾广钢新城靓货吸睛。据中原地产的数据显示，黄金周连带着中秋假期，广州新房市场的新增供应达到5000套左右，预计入市楼盘30多个。今年广州东部的知识城板块以及西部的芳村板块都是新盘林立，大家都铆足劲要在旺季大干一场。今年的“银十”广州楼市将上演一场楼市的“东城西就”大戏。易联分析：楼市的气氛会越来越火热。但是，受制于宏观经济的低迷，各发展商、各楼盘之间的竞争角逐，将会更加激烈。不过，金九银十总体成色仍是有保证的。一系列的宽松政策的刺激，激发了购房者的购买激情和购买欲望。3.企业动态3.1万科颠覆产业地产运营模式王石称要“+互联网”11为选定的主题产业聚集、融合、协同提供空间和服务的产业地产全新模式“万科云”、采用集群设计建造的设计公社以及“不动产+互联网”首次跨界合作的试验“路由器计划”，均于近期在深圳亮相，万科云的城市布局大幕也正式拉开。9月19日，万科在深圳举行了“万科云”产品发布会，“万科云”、“设计公社”、“路由器计划”等产品正式亮相。万科在产业地产持续发力，继上海“星商汇”、广州万科云城之后，深圳万科云试图打造产业地产全新模式，构建产业集群。入驻万科云的企业不仅是租户，也是万科的合伙人；万科也不再是单纯的开发商，也是用户。易联分析：在当前房地产行业的白银时代，降低成本、提升利润成为各大房企未来的核心。过去通过高额投资拿地、坐等资产增值的“重资产”模式，正给房企带来沉重的资金和运营压力。近几月，不少房企通过“互联网+”、“+金融”、“+医疗”等轻资产化路径尝试转型，房企的“野蛮生长”开始变为“转型升级”。123.2恒大与15家知名家居品牌签约行业示范效应凸显 9月29日，恒大集团与全友家私、双虎家私、联邦家私、喜临门家具、红苹果家具、仁豪家具、健威人性家具、曲美家居、华日家居、松堡王国、索菲亚家居、顶固衣柜、孚日集团、水星家纺、霄霓家纺共15家行业龙头企业建立合作联盟，并在广州与各企业董事长举行了合作签约仪式。据了解，通过该家居联盟，业主在购买恒大楼盘后，就可以免费获得最高20万的“品牌家居券”，享受最优质、最优惠、最快捷的知名家居产品，实现拎包入住。易联分析：恒大此次将全面整合行业资源，实现了真正的“拎包入住”，为业主提供了免费家居的一站式服务和便捷、舒适的生活方式。恒大携手知名品牌家居企业建立联盟，提供业内领先的家居服务，不仅凸显了其行业龙头的竞争优势，而且极具行业示范效应，或将颠覆地产和家居两大行业的发展格局。133.3中海恒大万科房地产开发企业品牌价值稳居前三9月8日，由中国房地产业协会、中国房地产研究会与中国房地产测评中心