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洛阳中央广场项目整体定位与物业发展建议谨呈：洛阳银润置业有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。项目背景项目解析客户目标及项目问题解析本报告是严格保密的。项目区位——洛阳新城核心区，交通便利洛南新区于2003年正式规划、开工建设，目前重大基础设施已基本建设完毕，体育公园等已投入使用。项目所在的行政中心区共建设“八纵”、“十二横”20条道路，交通十分便捷。目前新区与旧城区的连接主要通过现有的洛阳桥、牡丹桥、王城大桥等4座大桥。未来还将新架设瀛洲路、孙辛路、东环路等5座大桥。目前通往新区的公交路线共20条。新区南侧的火车南站（已经动工，将于09年9月建成投用）将是未来唯一的客运火车站，这将使洛南新区成为洛阳的门户区域，对外交通更加便捷。经开元大道至本项目关林5分钟经王城大道至本项目西工中心区15分钟经王城大道至本项目栾川约1小时多王城大道往机场往栾川等区县往关林往产业园开元大道火车南站本报告是严格保密的。项目属于纯住宅用地，临近市政府和公务员小区，属于高素质人群聚集区域123453公务员小区4第二城1人防办5亚威卓越国际广场2市政府东至人防办，东侧临近新区的行政中心；西至建设中的“第二城”项目以及军分区小区；南至建设中的洛南大酒店，南侧临近规划中的新区商务中心。北至公务员小区。目前公务员小区已有部分入住，入住率约20%。项目属于纯住宅用地。临近市政府、公务员小区以及规划的商务区，具备良好的区域意向，是高素质人群的聚集区域。本报告是严格保密的。地块价值分析——北侧居住氛围浓厚，南侧有一定商业商务氛围本项目北侧地块居住氛围浓厚。——地块北侧紧邻公务员小区，已经形成一定的居住氛围，西侧邻近在售的商品住宅，未来将会是居住氛围较浓厚的区域。本项目南侧地块具备商业商务氛围——项目南侧临建设中的洛南大酒店，南侧的政和路上多数项目都规划了住宅底商，将形成较一定的商业商务氛围。本项目第二城底商天元项目底商亚威项目底商在建住宅底商洛南大酒店元华国际公寓第二城住宅天元.在水一方公务员小区开元大道行政办公本报告是严格保密的。项目规划指标，1期住宅部分已开工经济技术指标资料来源：洛阳五号地块方案说明用地面积66452.7m2总建筑面积223826m2容积率2.82地上建筑面积187198m2住宅112175m2办公46152m2商业26026m2会所及配套2845m2地下建筑面积36628m2地下车库32352m2其它4276m2分两期开发。其中一期规划了北侧5栋住宅和2栋独立商业，以及其中北侧临路部分的住宅底商。二期规划了南侧的商业裙楼和2栋写字楼以及会所。住宅住宅住宅住宅住宅底商商业商业商业商业办公楼办公楼会所本报告是严格保密的。我们对于客户目标的理解以本项目来进一步巩固银润企业在洛阳市场的品牌，增强项目和公司品牌的知名度。战略目标财务目标尽可能避免市场风险，保证项目成功开发。1.最大化地挖掘地块价值，最终实现项目的高利润；2.项目资金自平衡。实现一期住宅的成功销售，为二期物业提供资金支持；3.以0.8-1亿元的银行贷款和洛阳中央花园项目预计1亿元的销售回款，支撑本项目的持续开发。控制风险本报告是严格保密的。本项目研究问题1.住宅定位于城市顶端住宅，总价和主力户型都远远超出市场平台。如何保证项目的市场实现，为后期提供资金支持？2.二期产品如何确定，以实现项目的高利润？3.二期产品如何与一期产品相互补充、相互促进，共同提升项目价值？本报告是严格保密的。思维框架图城市规划及新区发展城市宏观背景分析房地产发展判断项目解析与客户目标综合体各物业发展关系住宅市场分析二期地块分析前提项目问题典型案例分析发展战略及定位物业发展建议各物业市场研究发展方向判断方案细化建议一期住宅二期地块本报告是严格保密的。洛阳——河南省的副中心，历史文化名城和生态宜居城市城市概况：洛阳市现辖1市6区8县。洛阳市总面积15208平方公里，市区面积544平方公里。2006年末，洛阳总人口646万，市区人口145万。城市定位：洛阳是河南省的副中心，豫西的中心城市。作为13朝古都，洛阳也是享誉国内外的历史文化名城。洛阳北望邙山、南靠洛河，自然环境绝佳，先后荣膺“国家园林城市”、“中国人居环境范例奖”等荣誉称号。属于生态宜居型城市。新安县孟津县洛阳市偃师市宜阳市伊川县嵩县汝阳县栾川县洛宁县洛河夜景洛浦公园历史文脉：洛阳有4000多年的建城史，1500多年的建都史，先后有夏、商、东周、东汉、隋、唐等13个王朝在此建都，至今保存着夏、商、周、汉魏、隋唐等五大都城遗址本报告是严格保密的。123456789101112141315中原城市群是以郑州为中心，含洛阳、开封、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源共９市在内的城市密集区。1.长三角城市群2.珠三角城市群3.京津冀城市群4.半岛城市群5.辽中南城市群6.海峡西岸城市群7.中原城市群8.徐州城市群9.武汉城市群10.成渝城市群11.长株潭城市群12.哈尔滨城市群13.关中城市群14.长春城市群15.合肥城市群洛阳在中原城市群中的职能：中原城市群的副中心，河南省重要的科研基地，全国重要的装备制造业、原材料基地和先进制造业基地，中国以历史文化和花卉为主的旅游中心城市。中原城市群的地位：是河南省乃至中部地区承接发达国家及中国东部地区产业转移、西部资源输出的枢纽和核心区域之一，并将成为参与国内外竞争、促进中部崛起、辐射带动中西部地区发展的重要增长极。洛阳的区域地位：中原城市群的副中心，全国重要的装备制造业、原材料基地和先进制造业基地洛阳郑州中原城市群河南省资料来源：《中原城市群总体规划研究报告》本报告是严格保密的。洛阳整体经济总量增长迅速，其经济实力在中部地区排名靠前2000-2006洛阳市GDP（亿元）422.8465.2535686.3905.21112.41333.615.00%31.90%22.89%19.88%12.00%10.03%28.28%-1002005008001100140020002001200220032004200520060%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%GDP增长率2000年以来，洛阳市GDP一直保持两位数增幅，经济发展强劲。除中心城市郑州外，洛阳的经济总量远远领先于中原城市群内其他城市。而与中部六省省会的横向比较可见，洛阳的经济实力甚至超过了南昌、合肥等省会城市，在中部地区居于前列。2590200217911332118510741000050010001500200025003000武汉市郑州市长沙市洛阳市南昌市合肥市太原市洛阳与中原六省省会城市06年GDP（亿元）718.54675.45380.28181.031333.652013.48475.29639.99699.1105001000150020002500郑州市洛阳市许昌市焦作市平顶山市新乡市开封市漯河市济源市06年中原城市群主要城市GDP（亿元）本报告是严格保密的。洛阳人均GDP接近2800美金，且稳步增长，房地产处于快速发展时期2000-2006洛阳市人均GDP（元）6830742684891082314204174862097910.93%8.73%14.31%31.24%23.11%19.98%27.49%04000800012000160002000020002001200220032004200520060.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%50.00%人均GDP增长率2003年至今，洛阳的人均GDP增速维持在20％左右。2006年洛阳人均GDP达20979元，接近2800美金。根据经济水平判断，洛阳房地产市场正处于快速发展期。800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期缓慢发展综合发展型平稳发展，以质量为主，数量与质量并重快速发展，以数量为主，数量与质量并重超速发展单纯数量型改善需求为主改善需求为主生存、改善需求兼有生存需求人均GDP与房地产发展关系本报告是严格保密的。洛阳产业结构呈二、三、一形态，第二产业优势明显洛阳三次产业呈二、三、一形态，近年来二产增加值占GDP比例逐步上升，并且始终占到50%以上，占据绝对优势。洛阳的第二产业重点发展先进制造业、铝工业、电力能源工业、石化工业、硅材料及太阳能光电产业、钼钨钛产业等六大支柱产业。4.8%73.7%21.5%第一产业第二产业第三产业06年三次产业贡献率0%20%40%60%80%100%20022003200420052006第一产业第二产业第三产业资料来源：《2007年洛阳市统计年鉴》02004006008001000200220032004200520060%10%20%30%40%第二产业二产增长率洛阳历年三次产业比例图洛阳历年第二产业增加值及增长率重点的大型工业企业，如：洛阳石化、一拖、新安电力、伊川电力、中铝河南铝业分公司、洛钼集团、中信重机、洛铜、洛玻等，都是洛阳的重点工业企业。本报告是严格保密的。大型工业企业的发展提升了整个城市的消费能力和水平。同时，依托工业基础发展了较多的科研机构，形成了高级科研人员这一主力高端消费人群大量国内知名大型工业企业安家洛阳，相对较强的经济发展和外来人口超前的消费观念，提升了整个城市的消费能力和消费水平。依托工业基础，洛阳科技优势突出。有部属科研院所14个，省市属科研院所18个，每万名职工中有科技人员1972名，人才密度高于全国平均水平。612、613等国防科技研究机构的高端科研人才薪酬水平较高，成为高端消费的人群主力之一“一五”时期，全国156项重点工程有7项安排在洛阳，现已成为以先进制造业基地，洛阳石化总厂、中国一拖集团、洛阳轴承集团、中信重机公司、洛阳铜加工集团、洛阳浮法玻璃集团、新安电力集团、伊川电力集团、洛阳北方易初摩托车有限公司等大型企业在国际国内市场都具有较强的竞争力。——洛阳市政府网站：《洛阳工业发展战略的成因、目标及进展》科研单位58个专业技术人员9万人部属科研院所14个中职以上技术人员3万人省市属科研院所18个科研人员密度19.72%2006年洛阳市科研机构相关指标资料来源：洛阳市房产管理局王运州局长《洛阳宜居城市发展战略及房地产业发展展望》，访谈记录洛阳有较多重点科研机构，如：612、613导弹研究所以及725船舶材料研究所，其中的技术骨干和管理者形成了城市较高端的消费群体。大型工业企业的发展，不但带来了较强的经济能力，同时外地人口的进入，带来了较时尚的消费理念，也形成了高端的消费力。本报告是严格保密的。洛阳矿产资源丰富，采掘业较为发达，大量私有钼矿的出现形成了私有矿主这一顶级财富阶层洛阳物产资源丰富，已探明有钼、铝、金等甲类矿产资源26种，储量大，品位高，易于开采。其中钼矿储量居全国首位，为世界三大钼矿之一洛阳的矿场分布：煤矿：新安、伊川、宜阳；钼矿：嵩县、栾川；金矿：洛宁洛阳金矿多为国有，钼矿私有比例较高；2006年，洛阳有色金属行业非公有企业工业总价值占总量的44.62%，大量私有厂矿的矿主位于洛阳郊县财富金字塔的最顶端辖县与洛阳距离较近，增强了洛阳城区对周边区县的吸引力，使得矿主这一财富阶层大量在洛阳城区置业洛阳最有钱的主要是栾川、嵩县、伊川的钼矿矿主，家产几千万很正常；而且钼矿矿粉价格近年刚刚大幅上涨，将来他们的财富会加速积累，豪华车、豪宅的主力消费人群就是他们——洛阳广州本田汽车键通特约销售服务店李双喜总经理资料来源：洛阳市房产管理局王运州局长《洛阳宜居城市发展战略及房地产业发展展望》，访谈记录洛阳的矿产分布，新安、伊川、宜阳的煤矿，嵩县、栾川的鉬框、洛宁的金矿。大多数是国有的矿