开征房产税对我国房地产市场的影响

开征房产税对我国房地产市场的影响作者：林洁丽导师：林建红（韩山师范学院政法系，广东，潮州，摘要：近十年，我国房地产业快速发展，成为我国国民经济的重要支柱产业之一，对国民经济的快速增长和居民居住条件的改善发挥了重要的作用。但是在房地产业繁荣发展的背后也暴露出许多突出的问题：土地闲置、供求结构失衡、投资过热、房价飞涨等。本文主要探讨开征房产税对我国房地产市场所产生的影响，突出了我国房产税的可行性和必要性，分析归纳出我国现有房产税所存在的问题及实施的困难，借鉴国外先进成熟的房产税征收经验，提出改革我国房产税的有效建议。利用税收调控有利于更好遏制房地产投资过热，减少房地产投机行为，挤压房地产市场泡沫，从而促进了我国房地产业的平稳健康发展。关键词：房地产业是我国国民经济的支柱产业之一，对国民经济的快速发展和人民居住条件的改善发挥着重要的作用，但是在房产业快速发展的背后暴露出许多突出问题：土地闲置高于国际警戒线、供需结构失衡、投资过热、房价飞涨等，房地产市场甚至出现了泡沫。1.我国现阶段房地产市场发展形势和特点1.1房地产市场显著的区域性差异我国是个地域辽阔，人口众多的国家，各地区经济发展存在显著差异，房地产市场的供需状况主要受当地经济发展水平的影响。由于我国现阶段各地区经济发展不平衡，如我国东西、沿海等地区之间，农村、城镇之间，导致各个地区房地产市场发展阶段也不相同。由于房地产具有不可移动性，当某一地区的房地产市场供求失衡或不同地区房地产价格存在差异时，不可能像其他商品一样，通过房地产在各地区之间的流动使得这种不平衡或差异缩小甚至消失。1.2房地产供需严重失衡据调查，我国人均住房建筑面积并不低，据2009年国家住房部数据显示，中国城市人均住宅建筑面积约30平方米，农村人居住房面积约33.6平方米，相对欧美许多家发达国家，我国的人均居住面积稍较小，但是相对日本及韩国我国的人均居住面积并不小。我国房地产供需矛盾较为突出主要体现在部分城市，特别集中在一线城市（如北京、上海、广州、深圳、重庆等），这些城市的特点是人流量大，新增人口多，人口增加速度快于住房增速，住房需求迅速增加，这不仅强化了当地房地产升值预期，而且导致投资性购房需求大量增长，导致高端商品房和别墅型商品房数量急增，而能满足中低收入群体居住需求的经济适用房和廉租住房却供给不足。房地产供需矛盾大势必会导致房价上升，人们最基本的生活得不到保障。1.3房地产投资过热据国家统计局发布的2010年房地产运行情况资料显示，2010年我国房地产开发投资总额为48267亿元，比上年（2009年为36232）增长33.2%，新开工增数创下历史新高。由于房地产投资具有收益稳定性，增值性，甚至具有暴利性等特点，许多投资者将房地产商品视为投机获得高额利润的手段，甚至许多外资也陆续注入我国房地产市场。据房地产中介机构统计，当前一线大城市的投资性和投机性购房已超过30%，这不仅导致我国房地产市场投资过热，甚至出现通货膨胀和资产泡沫，而且也是导致房价持续上升的主要原因。房地产投资过热对我国国民经济结构的合理化和健康发展造成一定的影响，它势必会抑制居民其他方面的消费，同时又使得房地产相关产业的投资规模过大，增加房地产市场的风险性。1.4炒房囤地现象仍较严重在我国很多人买房并不是为了满足自身的居住需求，而是为了炒房投机，等待房屋或者土地升值而赚取利润。据数据显示，我国部分地区房屋空置率已大大高于15%的国际警戒线。据有关媒体报道，截至2010年4月份我国部分一线大城市房屋空置率已达到30%～40%，很多房子在炒家手上既不出租也不自用，只为涨价，这种现象造成了高收入者拥有多套房屋无人居住，而中低收入者却因为高昂的房价无法购置房屋，这不但造成社会资源的极大浪费，而且会造成贫富差距加大，社会矛盾加剧。我国囤地现象也相当严重，早在前几年部分地区已经频繁出现“超级地王”，利用土地投机现象并不少见，许多地方政府一方面高呼房屋供应紧缺，可另一方面却空置许多地皮等待升值而不投入保障性住房建设。这不仅推高了房价，而且造成了土地资源的浪费，不利社会可持续发展。1.5房价非理性增长过快近年来，我国房地产价格不断上上涨，尤其是2005年之后，社会资金纷纷注入房地产市场，炒房投机现象严重，房价更是出现了疯长的势头，即使在中央不断出台各项楼市调控措施的情况下，仍是一路走高。特别是像北京、上海、广州、深圳等一线城市房价已经处于极高水平，一些中西部城市和经济发展迅速的中小城市相比于一线城市较低，但是增长速度很快，高速增长的房价与居民收入之间的矛盾日益突出。世界银行在衡量一个国家的住房消费水平时，一般认为房价收入比在3-6倍之间较为适当，低于3就会出现住房供不应求的局面，高于6就超出了城镇居民的经济承受能力，这个标准已成为对房价和家庭年收入进行相关分析的重要参照系。[黑龙江理论网：赵慧：浅析我国高房价现状的原因及对策]据了解，现阶段我国大部分城市的房价收入比已经超过了10，而一线城市甚至超过了20，如此高的房价，已经超出了普通工薪阶层和民众的承受能力。高房价直接关系民生问题，如果长期得不到抑制，势必会激化我国内部矛盾，阻碍我国长期稳定发展。2.开征房产税的必要性（意义）2.1房产税2.1.1开征背景针对我国房地产市场近年来所暴露的突出问题，国家出台了一系列的政策和措施对房地产市场进行多番调控，特别是2010年，调控政策更加密集，但是收效甚微，受投资过热，投机需求旺盛，房价虚高，通货膨胀等经济负面影响，我国房地产市场经济出现泡沫，许多经济专家甚至警戒房地产市场的经济泡沫会导致金融危机的爆发。2011年伊始，国家为避免房地产市场的进一步恶化，加紧出台了房产税试点开征的政策，利用税收手段对房地产市场进行宏观调控具有长期性。事实上，我国房产税并不是新的税种，早在房产业发展之前已经存在，然而其结构设计并不合理。目前，我国调控房地产市场的税收手段主要集中于住房交易环节的营业税和个人所得税，这种重流转而轻保有的特点容易导致流通环节的税收转嫁到房价被消费者吸收，从而限制了税收的宏观调控能力。而保有阶段的税负过轻,不需要支付物业持有成本，投资者只看到未来价格上涨带来的好处，这样就会造成房地产行业投机行为严重。无论在哪个国家，重视房地产保有的房产税都是十分重要的税种。房产税作为房地产保有环节的主要调控手段，作为地方财政收入的重要支柱税源，作为将房地产资本利得纳入二次分配的重要手段，对房地产业和中国经济的发展都有着至关重要的意义。2.1.2房产税含义房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。对房产征收的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。2.2开征房产税的意义开征房产税有利于稳定房地产市场预期，有利于抑制房地产市场投资过热和投机行为，有利于改善人们购房的理念，有利于抑制虚高的房价，使得房价回归理性等。2.2.1降低房屋土地空置率，调节供需平衡改革后的房产税，是指在房屋保有环节上征收一定的税收，这样可以有效增加房屋持有人的成本和炒作风险，进而抑制炒房行为，减少投机性房地产需求，减少房屋空置率，从而达到改善房地产供需不平衡现状。如上文所提到的，我国城镇居民人均居住面积并不小，但是部分城市出现房屋供给短缺主要原因是投机性需求旺盛。我国在房地产流通环节税种多、税负重,而在房地产保有环节课税较少、税收优惠范围大、税负轻,使得房地产保有者在低成本条件下可长期持有其土地和房产以等待价格上涨,从而导致房地产闲置。近年来我国房地产市场出现的严重投机炒作和房价泡沫,是与这一不合理的房地产税结构有着密切关系。如果在房屋保有环节上征收税收，不仅直接增加房屋持有者每年的支出迫使许多购房者考虑自身的经济承受能力而选择房型大小适合自身居住条件的房屋，从而避免开发商建设过多不符合我国国情的豪华房型而浪费土地资源，而且能直接影响投机者的收益，迫使持有多套房子空置不住等待升值的人不得不将房屋出售或者出租，从而为房地产市场释放更多的房产资源，解决房屋供给不足的瓶颈。2.2.2调节房价增长率开征房产税，虽然不能使房价立刻下跌，但是能够通过一系列的效应使得房价回归理性。纵观中国房地产业这20年的发展，始终充斥着投机和炒作。在没有房产税这个保有环节调控手段的情况下，行政调控显得孤掌难鸣，其弊端也更加明显。房地产业形成了一涨就调，一调就死，一死就放，一放再涨的恶性循环，加之货币因素，房价一路高涨走来，泡沫不断吹大，威胁经济发展。2009年年底国家出台了一系列调控政策，但房价依然一路高涨。大家或为炒作、或为保值纷纷买房。新盘入市，不管地段、不管好坏，房子被一抢而空，大量房屋空置，造成大量社会资源浪费，房地产泡沫被越吹越大，严重威胁经济运转。这个时候房子已经演变为金融衍生品，成为资本保值升值的工具，投资、投机需求远远超过使用需求。到2010年一季度，在房地产的拉动下，GPD已经达到了11.9%。在这一轮的整个调控过程中，由于缺乏房地产保有环节的调控手段，调控只能控制成交量，房价却依然坚挺。到了2010年9月，房价再次出现了明显的上涨的势头。国家意识到了问题的严重性2.2.3增加地方政府收入来源，降低对土地出让金的过分依赖2.2.4优化社会资源配置，缩小贫富差距3.我国现阶段房产税制度存在缺陷3.1税种设置不合理3.2税负在各个阶段分布不合理3.3税基狭窄3.4计税依据不合理4.开征（实施）房产税的难点4.1评估制度不够完善4.2地方经济发展差异较大4.3部分地方政府腐败作风（政务公开，严格推行房产税，将所得税收进行第二次分配，比如建设保障性住房，加强建设社会福利，帮助生活没有保障的弱势群体制止乱收税收，）5.改革房产税的若干建议及思考5.1借鉴外国成熟科学的房产税收经验5.2改革房产税的建议5.2.1引用先进的评估技术，建立完善的评估体系5.2.2税种设置覆盖面广，以房地产保有环节为主5.2.3采取“宽税基、少税种、低税率”的征税原则5.2.4以完善的配套措施做保证（廉租屋，控制租房上涨）