当前房地产市场形势与政策

当前房地产市场形势与政策住房和城乡建设部政策研究中心副主任研究员秦虹今年三月份之后量价升势较猛，原因：市场基本需求的基础坚实，政策效应明显城市宜居性提高带动改善性需求增长楼市回暖带动土地市场升温保值、避险、投资性需求增长迅猛一、近期房地产市场表现市场需求基础坚实商品房销售面积（亿平方米）0246810200020012002200320042005200620072008商品房销售面积（亿平方米）城市宜居性提高带动改善需求增长国务院：促进大中小城市和小城镇协调发展，有重点地培育一批综合承载力强，辐射作用大的城市群，使其成为拉动内需的重要增长极。中国城市化和郊区化同时并进中国的城市发展正在进入新一轮质量提升期--全国有14个城市正在建设轨道交通，线路达1200多公里，到2015年筹建城市将达到40个。楼市回暖带动土地市场升温91939597991011031051072008年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2009年2月综合景气指数开发投资指数土地开发面积指数08年全国60大城市土地流拍1600宗，达8000万平方米，相当于建筑面积1.6亿平方米，是07年总供应量的1/4，政府损180多亿。09年1-3月，流拍土地120宗，达480万平方米，相当于建筑面积1000万平方米，成交面积率只有30%。（搜房指数研究院数据）楼市回暖带动土地市场升温6月全国60个城市住宅用地成交楼面地价环比上涨51%。全国最高楼面地价19600元/M（4月7日温州城建）北京：6月成交住宅用地18宗土地，127万平方米，其中16宗溢价，平均溢价78%；7月成交7宗，6宗溢价，溢价率42-139%上海：6月住宅用地平均溢价119%深圳：6月住宅用地溢价45-65%南京：7月3宗土地平均溢价48%杭州：7月7宗地平均溢价74%,最高为121%广州：7月4宗住宅用地平均溢价79%,最高103%销售增速和结构说明什么？商品房销售面积增速-30-20-100102030402007.022007.042007.062007.082007.102007.122008.032008.052008.072008.092008.112009.022009.04影响市场波动的外围因素影响明显房地产波动主要是房地产金融资产属性所致，把以受预期影响大。受通胀通缩变化影响大；受流动性宽紧影响大；受资本市场的涨跌影响大；受宏观经济景气变化影响大。二、房地产政策着力点_保增长针对开发商－信贷支持：宽额度、减成本、扩内容－直接融资政策－降低资本金比例针对用户－支持居民购房：金融支持、减税支持－鼓励企业降价信贷政策影响房地产景气变化-40-200204060802004.022004.062004.102005.032005.072005.112006.042006.082006.122007.052007.092008.022008.062008.102009.03889092949698100102104106108国内银行贷款增速预收款及定金增速国房景气指数房地产投资增速逐月回升房地产投资增速05101520253035402008.1-52008.1-62008.1-72008.1-82008.1-92008.1-102008.1-112008.1-122009.1-22009.1-32009.1-42009.1-5投资结构得到改善0204060801002008.1-52008.1-62008.1-72008.1-82008.1-92008.1-102008.1-112008.1-122009.1-22009.1-32009.1-42009.1-5住宅投资增速90平米以下房地产投资消费双拉动房地产相关商品零售额增速（累计）-20.0-10.00.010.020.030.040.050.02007-122008-012008-022008-032008-042008-052008-062008-072008-082008-092008-102008-112008-122009-012009-022009-032009-042009-052009-06%限额以上批发零售贸易业商品零售总额增速_家用电器和音像器材类_累计限额以上批发零售贸易业商品零售总额增速_家具类_累计限额以上批发零售贸易业商品零售总额增速_建筑及装潢材料类_累计房地产与家俱消费关联度高商品房销售面积与家俱类销售额0123456789200020012002200320042005200620070100200300400500商品房销售面积（亿平方米）家俱类销售额（亿元）开发加速将带动关联产业发展－建筑、建材、金属冶炼、化工、交运、非金属矿产品、电力设备等-50-40-30-20-100102030402008.1-32008.1-42008.1-52008.1-62008.1-72008.1-82008.1-92008.1-102008.1-112008.1-122009.1-22009.1-32009.1-42009.1-5本年购置土地面积同比增长完成开发土地面积同比增长住宅施工面积增速新开工面积增速房地产政策着力点_保稳定保增长政策与保稳定政策相结合短期政策与长远政策相结合政策的稳定与完善相结合保持政策的连续性和稳定性，继续发挥保障性住房在调结构、保民生、促增长中的积极作用高度重视风险，增大投资投机需求的成本，尽量减少投资投机需求对市场的影响完善土地供给制度，促进企业提高竞争力加强市场监管，抑制企业囤地、捂盘行为谢谢!