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中山市物业管理实施细则第一章总则第一条为规范物业管理，明确业主、使用人和物业管理公司的权利和义务，保障物业的合理使用，创造整洁、文明、安全的居住环境，根据《广东省物业管理条例》的规定，结合本市实际，制定本细则。第二条本市行政区域内的物业管理适用本细则。本细则所称物业，是指已建成并交付使用的住宅、工业厂房、商业用房等建筑物及其附属设施、设备和相关场地。本细则所称物业管理，是指业主组成业主委员会对其物业的共用部分和共同事务委托物业管理公司进行管理的活动。本细则所称物业管理区域，是指业主委托物业管理公司实施物业管理的房屋、设施和相关场地的范围。第三条中山市建设委员会是本市物业管理行业的行政主管部门（以下简称主管部门），负责本市行政区域内物业管理工作的监督、管理和本细则的组织实施。本市的其他相关行政管理部门在各自职责范围内，负责做好物业管理的有关工作。第四条物业管理区域的划定，应遵循有利于推行社会化、专业化管理，降低管理成本，形成规模效益，提高管理质量和水平的原则，由房地产开发企业或其委托的物业管理公司在房屋竣工验收前，向主管部门提出申请，批准后应抄送当地公安部门。第二章有关部门及其职责第五条主管部门物业管理的主要职责是：（一）制定关于物业管理的政策、规范性文件，规范物业管理市场行为；（二）负责对物业管理公司进行资质管理；（三）对物业管理公司的经营活动进行监督、检查；（四）协调解决物业管理工作中的重大问题。第六条火炬区及各镇、区的建设行政管理部门物业管理的主要职责是：（一）指导及协助成立或更换业主委员会，负责业主委员会的备案工作；（二）指导和监督业主委员会开展物业自治管理；（三）协调解决物业管理相关问题。第七条火炬区及各镇区的城管部门在职责范围内，负责做好物业管理区域内的有关管理工作。居民委员会应按《城市居民委员会组织法》的规定，积极履行自身职责，协助有关部门及物业管理公司做好物业管理工作。第八条公安部门对物业管理公司的保安工作应给予业务上的指导和监督，加强与物业管理公司联系，支持物业管理公司做好物业管理区域内的安全防范工作。第三章业主和业主委员会第九条业主是指物业的所有权人，业主依法享有参与物业管理有关事务的权利，并承担相应的义务。业主的主要权利：（一）参加业主大会；（二）享有业主委员会的选举权和被选举权；（三）表决通过业主公约和业主委员会章程；（四）监督业主委员会和物业管理公司的管理工作。业主的主要义务：（一）执行业主大会和业主委员会的有关决定、决议；（二）遵守业主公约和有关物业管理的制度、规定；（三）按时交纳物业管理费；（四）正确使用和维护物业及其附属设施。第十条物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会行使下列职权：（一）选举、撤换业主委员会组成人员，监督业主委员会的工作；（二）通过业主公约和业主委员会章程；（三）批准物业管理委托合同；（四）决定有关业主利益和物业管理的重大事项；（五）监督物业管理公司执行物业管理委托合同的情况。第十一条物业已交付使用的建筑面积达到50%以上，或者已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，且使用已超过一年的，应当依照规定召开首次业主大会。第十二条建设单位（包括除商品房以外的其他产权单位）应以首任业主的身份，负责组织（或委托物业管理公司组织）召开首次业主大会，物业所在区、镇建设行政管理部门应当指导、协助业主召开业主大会。业主委员会成立后，业主大会由业主委员会负责召开。业主大会每年至少召开1次。业主可以提议召开临时业主大会，临时业主大会的召开，应经有20%以上投票权的业主提议，业主委员会在接到提议后10日内应当召开。第十三条召开业主大会应当有过半数以上投票权的业主出席，业主大会的决定应有过半数以上投票权的参加会议的业主同意才能通过。决定事项通过后应当予以公布。第十四条召开业主大会，可以由业主或业主的书面委托代理人直接出席召开，如有过半数以上投票权的业主同意或因物业附近场地条件限制等情况，经召集大会的组织向主管部门作出书面报告，取得主管部门的同意，业主大会也可以书面代理的间接出席方式召开。书面方式召开的大会，其过程必须有公证人员进行公证。第十五条业主的投票权，住宅按每个产权单位计算表决权；工业厂房、商业用房按物业建筑面积计算表决权。对物业建筑面积500平方米以下的，以每100平方米为单位计算表决权，不足100平方米，按1票计算，然后每增加100平方米增加1票。对物业建筑面积500平方米以上的，每增加1000平方米增加1票，总票数最多不能超过10票。业主委员会和物业管理公司有约定的，可照其约定。第十六条业主身份以售房合同或产权登记为准。业主的配偶、亲属或使用人受业主书面委托可参与投票。售房合同或产权证上登记的业主超过1人的，均可按享有的产权比例行使业主权利。第十七条开发建设单位未售出的空房，由开发建设单位作为业主参加业主大会。第十八条业主委员会是代表和维护全体业主合法权益的物业管理区域内的群众性自治组织。业主委员会对业主大会负责，履行下列职责：（一）召集和主持业主大会，报告物业管理的实施情况；（二）草拟业主公约、业主委员会章程草案或修订草案报业主大会通过，监督业主公约的实施；（三）有权选聘物业管理公司，代表业主签定物业管理委托合同，并负责合同的履行；（四）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理公司的管理服务活动；（五）审议物业管理公司制订的年度维护管理计划和大宗维修项目的维修费用报告；（六）监督及配合物业管理公司开展日常管理工作。第十九条首届业主委员会由首次业主大会选举产生。一个物业管理区域选举产生一个业主委员会。业主委员会每届任期两年。任期届满前两个月由本届业主委员会主持召开业主大会，选举下一届业主委员会。业主委员会成员可连选连任。第二十条业主委员会由业主担任。业主委员会委员应当由遵纪守法、热心公益事业、处事公正、责任心强、有一定组织能力的人员担任。第二十一条业主委员可设置主任、副主任，主任、副主任在全体委员中选举产生。业主委员会委员数额，根据物业规模大小确定。建筑面积5万平方米以下的物业，业主委员会成员设5人，建筑面积5万平方米以上的，每超出1万平方米可增设1人，最多不超过15人。第二十二条业主委员会候选人人选，由所在镇、区建设行政管理部门征求有关各方意见后确定；也可由10%以上的业主提名候选人，但只能一次性推举一名。第二十三条业主委员会会议由主任定期召集，召开会议必须有过半数的委员出席，会议设会议记录制度，会议作出的决定须经过半数委员同意，会议决定的事项应向全体业主公布。第二十四条业主公约是由业主共同订立的有关物业管理的协议，对全体业主具有约束力。业主公约和业主委员会章程不得与法律、法规和规章相抵触。第二十五条业主转让或出租物业时，应将业主公约作为转让合同或租赁合同的附件，对受让人或承租人具有同等约束力。转让人或者出租人应当自物业转让合同或者租赁合同签订之日起15日内，将物业转让或者出租的情况告知业主委员会和物业管理公司。第四章物业委托管理第二十六条物业管理公司是指依法设立的从事物业管理服务的企业法人。从事物业管理的企业必须持有主管部门核发的《物业管理资质证书》，并向工商行政主管部门申请注册登记，领取营业执照，方可开业。第二十七条物业管理公司必须配备建筑、市政、园林绿化、水电、财务等方面的专业管理人员，所聘用的技术安全性较强的维护人员，必须持有有关专业部门颁发的上岗证。第二十八条物业管理公司在接受物业管理委托后，是该物业管理工作的直接责任人，其主要责任是：（一）履行《物业管理委托合同》，按本细则规定的维护管理内容、标准管理物业；（二）保管好物业的综合验收资料；（三）合理收取和使用物业管理费；（四）对物业范围内的违章和违法行为，依据业主公约及本细则规定进行处理，对须给予行政处罚的，应及时移交有关行政管理部门处理；（五）接受业主、使用人的监督，定期听取业主、使用人对物业管理的意见；（六）接受主管部门的物业管理工作考评。第二十九条物业经竣工综合验收合格后，由建设单位向业主委员会正式移交物业管理权。物业竣工后综合验收前的物业，由建设单位选聘和委托物业管理公司进行前期管理。物业移交后，由业主委员会选聘和委托物业管理公司进行管理。第三十条物业管理委托是指业主组成业主委员会对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理公司进行管理的活动。第三十一条委托物业管理公司提供物业管理服务，委托与受委托方应当遵循平等、自愿原则签订物业管理委托合同。物业管理委托合同应当包括以下内容：（一）物业的基本情况；（二）委托管理、服务事项；（三）物业管理服务质量标准；（四）物业管理服务费用标准、收费方式；（五）物业管理酬金标准及支付方式；（六）合同期限、合同提前终止的约定；（七）物业、业主及住户资料的管理和移交方式；（八）委托人与被委托人的责、权、利；（九）法律责任及解决纠纷的途径；（十）委托人与被委托人双方约定的其他事项。第三十二条业主委员会辞退物业管理公司应经业主大会同意，物业管理公司自行辞退，应向业主大会报告，并经主管部门备案，双方均应提前3个月通知对方，辞退行为必须按照合同及有关规定进行并办理移交手续。第三十三条建设单位移交物业管理权时，应当同时移交下列资料：（一）住宅小区公用设施、设备等清单；（二）住宅小区规划图、竣工总平面图；（三）单位建筑和结构竣工图、公用设施和设备竣工图；（四）道路、管网、绿化竣工图；（五）工程质量评定验收资料；（六）住宅小区综合验收资料；（七）售房资料（包括房屋使用说明书和房屋质量保证书）及其他必要资料。第五章物业的使用和维护第三十四条业主和使用人使用房屋不得有下列行为：（一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途；（二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭、占等；（三）存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；（四）利用房屋从事危害公共利益和危害他人正当权益的活动。业主、使用人不按房屋使用说明书使用房屋造成的后果，由其自负。第三十五条物业管理区域内禁止下列行为：（一）践踏、占用绿地，占用通道等共用场地；（二）擅自改变房屋及其配套设施的用途、结构、外观，违反规定安装外墙防护设施，损毁设施、设备，危及房屋安全；（三）乱搭乱建，在房屋公用部位乱堆乱放、随意占用；（四）乱停乱放车辆；（五）破坏绿化，损毁树木、园林艺术雕塑，影响景观；（六）乱抛乱堆垃圾杂物，倾倒余泥，堆放排放有毒物质，污染环境，存放易燃、剧毒、放射性等危险物品；（七）饲养禽畜；（八）发生超过规定标准噪音；（九）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；（十）法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。第三十六条业主或使用人自行聘请进入住宅小区内进行装修、维修、检修的单位和个人，应当遵守房屋使用说明书和业主公约，并须报经物业管理公司批准，办理进场施工准许证后，方可动工。第三十七条业主或使用人自聘装修物业的，物业管理公司可向每户业主或使用人收取不高于2000元的装修保证金。装修完成后，没有发现损害房屋结构、外貌和公共部位以及其他违反规定行为的，物业管理公司应把装修保证金退回业主或使用人。第三十八条房屋及附属设施影响市容，危及毗邻房屋安全及公共安全的，按规定应由业主或使用人及时修缮。拒不修缮的，由物业管理公司进行修缮，其费用由业主或使用人负责。第三十九条有关施工单位在物业管理区域内从事工程建设或检修工程时，须通知物业管理公司，接受物业管理公司监督，确保区内物业的完好，工程垃圾应及时清理，工程完工后应清理好施工现场并恢复原状。供水、供电部门人员及车辆可凭工作证件或车辆标志进入物业管理区域进行有关设施的抢修、检修、维护工作。第四十条有关施工单位因施工或检修，破坏了区内物业的，应按规定给予赔偿。第四十一条物业管理区域内的设施或植物影响了有关专业公共设施的安全时，有关专业管理部门应按专业管理规定和要求，通知物业管理公司配合处理。第四十二条建筑物的维修责任，如损坏责任明确的，由责任人承担，其他则按下列规定承担：（一）房屋自有部分由业主或使用人负责；（二）毗连部分，由毗连部分的业主共同承担；（三）