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房地产开发项目成本分析一、房地产经营成本预测分析•成本预测是根据成本的历史资料，从成本的发展趋势或影响成本的因素变化情况对未来成本水平的定量描述和逻辑推理。成本预测是企业经济预测的重要内容，是企业成本分析的重要组成部分，是企业对其经济活动实观事前控制管理的重要手段。成本预测对于企业经营决策起着决定性作用。成本预测方法很多。从成本预测的进行时间上来划分，可分为先期成本预测和期中成本预测两类。•先期成本预测所谓先期成本预测分析，就是在编制成本计划以前的目标成本预测。一般来说，先期成本预测包括两方面内容。•其一是新项目开发前的成本预测，如新的土地开发项目、新的综合开发项目，在进行可行性研究时，必须依据具体条件和开发内容预测出项目的开发成本，以便根据销售收入估算出项目的收益，为项目决策或项目开发方案的选择提供重要依据。新项目开发前的成本预测大多是按定额或历史资料分科目进行估算的。•其二是企业在编制生产财务计划前，对计划期成本水平（分科目成本或总成本）的测算。这种预测过程实际上就是测算成本指标与分析各种因素对成本的影响程度的过程，也是拟定成本降低措施，挖掘成本潜力的过程。这’且主要介绍第二项内容，即编制企业生产财务计划前的成本水平预测。•房地产业的经营成本也和其他的商品经营成本一样，按成本额的大小与经营工程量的关系分为固定成本和变动成本两类。固定成本是在一定范围内不随工程量变化而变化的。相对稳定的成本。变动成本则是随着工程量的变化而变化的成本，如房地产开发中的建筑工程费，就属于变动成本。开发工程量越大，建筑工程费就越高。二、房地产开发预算的具体内容•1．土地开发预算土地开发预算的内容包括征地补偿费、拆迁安置费、七通一平费及勘察设计费等。（1）征地补偿费征地补偿费是指用地单位依法征用土地后，为了不影响被征土地者的生产和生活而支付的补偿费，包括：①土地补偿费。它是指国家征用集体所有的土地时，直接对土地支付的补偿费用，其实质是对土地收益的补偿。②青苗补偿费。它是指对征用土地上种植的作物的补偿费用。③安置补助费。它是指为妥善安排被征地单位的生产和群众生活，收征地单位“土地补偿费”和“青苗补偿费”之外，支付给被征地单位的安置补助费用。④农转非人口安置费。它是指因征地被转业的劳动力，由用地单位负责安置或委托其它有关单位代为安置，所付给的安置补助费及农转工劳动力工资差额补贴费。⑤超转病残人员安置费。它是指对超龄老人、病残人员给以生活补助费和医疗费，转到当地民政部门负责管理⑥新菜田建设基金。它是指由用地单位按有关规定缴纳新菜田建设基金，作为被征地单位新开发菜田的建设费用。（2）新菜地开发建设基金•新菜地开发建设基金是指经依法批准征用城市郊区的菜地，用地单位向财政部门缴纳的费用，不属于征地补偿费中的“新菜田建设基金”。（3）拆迁及安置费用（包括建设场地各障碍物拆迁、处理费）拆迁及安置费用是指征地范围内的被拆迁单位和居民在搬迁中所发生的费用，以及障碍物拆迁、处理费。其中包括：•①拆迁城镇居民和农村居民，安置用房的建设费或购买商品房的费用。•②拆迁单位的公有房屋，拨付给被拆迁单位的新建房费和征地费。•③拆除地上物的补偿费，是指拆除原有的房屋、附属物、树木、机井等的拆除费及补偿费。•④其它费用。指安置房的房租、维修费、取暖费、居民搬家费、临时周转房费等以及有关的法、公证、咨询等费用。•（4）七通一平费。七通一平费是指为了满足建设的需要，对被征用土地进行基础设施建设的费用。“七通”包括道路通、供水通、供电通、通风通、供气通、供热通、排雨污水通；“一平”是平整土地。•（5）勘察设计费•勘察设计费指为查明新开发区的地形、地貌、地质土壤、岩性、地质构造、水文条件和各种自然地质现象而进行的测量、测绘、测试、观察、调查、勘探、试验、鉴定、研究和综合评价等工作发生的费用和进行开发工程设计所发生的费用。2．建筑安装工程预算•建筑安装工程费用直接费间接费计划利润税金（1）直接费直接费是指直接耗用在建筑安装工程上的各种费用的总和。它是由人工费、材料费、施工机械使用费和其它直接费组成。直接费的内容如下：①人工费，是指列入概预算定额的直接从事建筑安装工程施工的生产工人的基本工资。②材料费，是指列入概预算定额的材料、构配件、零件和半成品的用量以及周转材料的摊销量按相应的预算价格计算的费用。③施工机械使用费，是指列入概预算定额的施工机械台班量按相应机械台班费定额计算的建筑安装工程施工机械使用费，施工机械安、拆及进出场费和定额所列其它机械费。④其它直接费，是指概预算定额分项定额规定以外发生的费用（2）间接费间接费由施工管理费和其它间接费组成：①施工管理费。它是指建筑安装企业为了组织和管理建筑安装工程的施工以及服务所耗用的人力、物力，这种耗用的货币表现，就是施工管理费。②其它间接费。它是指建筑安装工程施工所需的，但不包括在工程直接费和施工管理费范围内的费用，它包括临时设施费和劳动保险基金。（3）计划利润计划利润指按照国家规定的计划利润率向建设单位计取的利润。（4）税金税金是指按国家规定应计入建筑安装工程造价内的营业税、城市建设维护税及教育费•3．其他预算房地产开发预算的内容，除以上土地开发预算和建筑安装工程预算外，还包括按国家和当地政府有关部门规定的，在房地产开发投资中支付并列入开发总概（预）算或单项工程综合概（预）算的一些费用。这些费用目前项目繁多，各地有不同的规定，大体包括下列一些费用项目（主要参考北京市的规定）：（1）城市基础设施“四源”建设费（2）市政支管线分摊费（3）供电贴费（4）工程合同预算或标底审查费（5）工程质量监督费（6）编制竣工图费（7）建筑业流动资金贷款利息系数（8）用电权费（9）分散建设市政公用设施建设费（10）；临时用地费和临时建设费（11）建材发展补充基金（12）绿化建设费（13）施工图预算编制费（14）招标投标管理费（15）合同公证费（16）施工执照费（17）工程监理费（18）施工机械迁移费（19）工程保险费（20）商业网点费（21）人防费（22）管理费（23）贷款利息（24）建设期预留调价指数•以上三部分应支付的土地开发费、建筑安装工程费及其它费用，再加上不可预见费，就构成了开发区建设的总成本，是商品房销售的基础资料。在商品房定价时，还应考虑开发公司的利润和应缴纳的税金。2．房地产开发预算文件的组成•总概（预）算书一般可分为四部分1、土地开发费用项目2、开发工程费用项目3、其它费用项目•土地开发费用项目①征地补偿费；②拆迁安置费；③七通一平费；④勘察设计费等•开发工程费用项目①主要开发项目（如住宅小区开发中的②附建项目，包括：A．公共设施项目；B．行政管理项目；C．文化、教育、卫生项目等。•其它费用项目其它费用项目包括代收的费用和向有关部门缴纳的费用，如质量监督费、商业网点费、城市基础设施“四源”建设费、电贴费等。第一、二、三部分项目费用合计之后，应列出第四部分：总预备费，即未能预见工程费用。在总概（预）算书的末尾还应列出总预算价值和可以回收的金额。实例：•一、直接费•（一）、土地费用：征地管理费：129亩×10万元/亩×3%=38.7万元•（二）、拆迁安置补偿费：•1、委托拆迁费：241户×450元/户=10.85万元•2、拆迁管理费：241户×8元/M2×90M2/户=17.35万元•3、搬家补助：241户×600元/户=14.46万元•4、临时安置：241户×90M2/户×6元/月×18月=234.25万元•5、无证房补助费：1500M2×500元/M2=75万元•6、搬迁奖励费：241户×5000元/户=120.5万元•7、旧房评估费：241户×6万元/户×1%=14.46万元•小计：486.87万元•（三）、前期手续费：•1、综合开发费：10.3万M2×120元/M2=1236万元•2、开发管理费：1236万元×1.5%=18.54万元•3、人防费：10.3万M2×13=133.9万元•4、网点费：10.3万M2×21元/M2=216.3万元•5、白蚁防治费：10.3万M2×2=20.6万元•6、水土保持：10.3万M2×2=20.6万元•7、物业管理基金：10.3万M2×21/2=108.15万元•8、资源综合利用发展基金：10.3万M2×2=20.6万元•9、散装水泥：10.3万M2×0.7=7.21万元•10、质量监督、监理费：8304×2%=166.08万元•11、劳保基金：8304×2.6%=215.90万元•12、规划管理费：10.3万M2×1.5元/M2=15.45万元•13、消防设施：10.3万M2×1.5元/M2=15.45万元•14、招投标管理费：8304×(1%0+0.9%0)=15.78万元•15、建设工程合同签证费：8304×0.2%0=1.66万元•16、墙体建筑材料节能费：10.3×10元/M2=103万元•小计：2315.22万元•（四）、勘察设计及前期工程：•1、规划建设费：8304×0.5%=41.52万元•2、可行性研究：13000×0.1%=13万元•3、勘察测绘：8304×0.5%=41.52万元•4、设计费：8304×1.5%=124.56万元•5、三通一平工程：30万元•小计：250.6万元•（五）、房屋开发费：•1、建安工程费：•①住宅：9.98万M2×800元/M2=7984万元•②网点公建：4000M2×800元/M2=320万元•小计：8304万元•2、室外配套：•①电力工程：•a、高压输电：长500米，约10万元。•b、变配电工程：•高压柜10万元，低压柜10万元，变压器5万元，安装10万元。计：35万元•c、低压线工程：长500米，约5万元•小计：50万元•②煤制气：•工程费：1000米×300元/米=30万元•③绿化工程：60万元•④污水工程：1000米×150元/米=15万元•⑤雨水工程：1000米×150元/米=15万元•⑥道路工程：1000米×7米×150元/M2=105万元•⑦自来水工程：•a、增容费：24栋×2万元/栋=48万元•b、接头费：10万元•c、工程费：1000米×300元/米=30万元•小计：88万元•室外配套计：363万元•房屋开发合计：8667万元•直接开发费合计：11758.39万元•二、间接费•（一）、管理费：11758.39万元×1%=117.58万元•（二）、销售费用：11758.39万元×1%=117.58万元•（三）、财务费用：•贷款1500万元，利息150万元。•其它财务费用：150×10%=15万元•（四）不可预见费：•（11758.39+117.58+117.58+165）×3%=364.76万元•开发间接费计：764.92万元•总投资：12523.31万元•三、税费•营业税：（18747.5+800）×3%=19547.5×3%=586.43万元•城市维护建设费：586.43×7%=41.05万元•教育附加：586.43×3%=17.59万元•计销售收入：19547.5-586.43-41.05-17.59=18902.43万元•利润：18902.43-12523.31-562.42=5816.7万元•所得税：5816.7×33%=1919.51万元•税后利润：5816.7-1919.51=3897.19万元•利润比率：3897.19/12523.31=31.12%