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房地产开发项目成本分析一、房地产经营成本预测分析成本预测是根据成本的历史资料，从成本的发展趋势或影响成本的因素变化情况对未来成本水平的定量描述和逻辑推理。成本预测是企业经济预测的重要内容，是企业成本分析的重要组成部分，是企业对其经济活动实观事前控制管理的重要手段。成本预测对于企业经营决策起着决定性作用。成本预测方法很多。从成本预测的进行时间上来划分，可分为先期成本预测和期中成本预测两类。先期成本预测所谓先期成本预测分析，就是在编制成本计划以前的目标成本预测。一般来说，先期成本预测包括两方面内容。其一是新项目开发前的成本预测，如新的土地开发项目、新的综合开发项目，在进行可行性研究时，必须依据具体条件和开发内容预测出项目的开发成本，以便根据销售收入估算出项目的收益，为项目决策或项目开发方案的选择提供重要依据。新项目开发前的成本预测大多是按定额或历史资料分科目进行估算的。其二是企业在编制生产财务计划前，对计划期成本水平（分科目成本或总成本）的测算。这种预测过程实际上就是测算成本指标与分析各种因素对成本的影响程度的过程，也是拟定成本降低措施，挖掘成本潜力的过程。这’且主要介绍第二项内容，即编制企业生产财务计划前的成本水平预测。关于开发项目的成本预测留待以后讨论。从方法论的角度而言，成本预测又可按其是否主要依赖于数学模型分为定性预测和定量预测两类。定性预测是利用直观材料，凭借预测者个人的主观判断和推理的能力，对未来成本状况进行的预测分析。定性预测法是我国常用的传统分析法，特别在资料数据缺乏，环境条件复杂的中长期成本预测中，或是宏观、中观的经济预测中，多用此法。但定性预测法在很大程度上受制于预测者的主观判断，其客观性、正确性自然受极大影响。定量预测依据数据资料，采用数学模型，由数据的运算结果对未来作出估计。只要原在台数据正确，采用的数学模型正确，预测的结果就有很高的可信度。因而，房地产业的成本预测分析应尽可能采用定量预测方法。房地产业的经营成本也和其他的商品经营成本一样，按成本额的大小与经营工程量的关系分为固定成本和变动成本两类。固定成本是在一定范围内不随工程量变化而变化的。相对稳定的成本。变动成本则是随着工程量的变化而变化的成本，如房地产开发中的建筑工程费，就属于变动成本。开发工程量越大，建筑工程费就越高。显然，房地产企业的固定成本是相对稳定的，每年不会有较大的变动。只要设法分离出企业的固定成本和变动成本率（变动成本随工程数量变化的比例），就可根据企业计划期的开发工程量计划或房大经营计划，预测出成本总额。因而，房地产业的先期成本预测关键就是固定成本与变动成本的分离。（1）固定成本与变动成本的分离实际工作中常用的分离方法主要有如下两类。①费用分解法即按成本项目的性质逐项归类的分离方法。如房地产开发中的管理费、配套设施费、固定资产折旧费属固定成本。建筑工程费、征地拆迁费、场地平整费等属变动成本。房地产租赁经营中的折旧费、房屋维修费、税金等属变动成本；管理费则属固定成本。费用分解法一般都是按上一年度的成本实际发生值进行逐项归类分解，准确度较高，能客观地反映真实情况，但计算麻烦，一般在预测分析中用得不多。②统计分析法当无法获得成本实际发生值的项目分类资料，或是预测结果的精度要求不十分高时，可利用本企业过去的工程量与成本额对应数据历史资料，采用统计分析法分离固定成本与变动成本。常用的统计分析法有高低点分析法和回归分析法两类。A．高低点分析法高低点分析法就是取历史资料中工程数量最高和最低两个时期的成本数据为代表，来推算固定成本和变动成本。采用此法，首先要比较最高和最低两个时期的成本变动差额与工程数量变动差额，求出单位工程量的变动成本，即变动成本率。然后分别计算固定成本总额与变动成本总额。计算公式如下：变动成本率=（最高工程量期成本-最低工程量期成本）/（最高工程量-最低工程量）*100%变动成本总额=变动成本率*工程数量固定成本总额=成本总额-变动成本总额为了便于统计分析，式中的工程数量往往用于工程量（价值）指标来代替。二、房地产开发预算的具体内容房地产开发预算的具体内容，是根据国家有关的政策规定、政府颁发的定额标准、取费标准，结合开发的具体任务来确定的。它受政策性因素的影响很大，由于各省、市、自治区情况不同，因此，其预算内容也有所区别。一般包括以下三项内容：1．土地开发预算（也称作开发前期工作预算）土地开发预算的内容包括征地补偿费、拆迁安置费、七通一平费及勘察设计费等。（1）征地补偿费征地补偿费是指用地单位依法征用土地后，为了不影响被征土地者的生产和生活而支付的补偿费，包括：①土地补偿费。它是指国家征用集体所有的土地时，直接对土地支付的补偿费用，其实质是对土地收益的补偿。②青苗补偿费。它是指对征用土地上种植的作物的补偿费用。③安置补助费。它是指为妥善安排被征地单位的生产和群众生活，收征地单位“土地补偿费”和“青苗补偿费”之外，支付给被征地单位的安置补助费用。④农转非人口安置费。它是指因征地被转业的劳动力，由用地单位负责安置或委托其它有关单位代为安置，所付给的安置补助费及农转工劳动力工资差额补贴费。⑤超转病残人员安置费。它是指对超龄老人、病残人员给以生活补助费和医疗费，转到当地民政部门负责管理⑥新菜田建设基金。它是指由用地单位按有关规定缴纳新菜田建设基金，作为被征地单位新开发菜田的建设费用。（2）新菜地开发建设基金新菜地开发建设基金是指经依法批准征用城市郊区的菜地，用地单位向财政部门缴纳的费用，不属于征地补偿费中的“新菜田建设基金”。（3）拆迁及安置费用（包括建设场地各障碍物拆迁、处理费）拆迁及安置费用是指征地范围内的被拆迁单位和居民在搬迁中所发生的费用，以及障碍物拆迁、处理费。其中包括：①拆迁城镇居民和农村居民，安置用房的建设费或购买商品房的费用。②拆迁单位的公有房屋，拨付给被拆迁单位的新建房费和征地费。③拆除地上物的补偿费，是指拆除原有的房屋、附属物、树木、机井等的拆除费及补偿费。④其它费用。指安置房的房租、维修费、取暖费、居民搬家费、临时周转房费等以及有关的法、公证、咨询等费用。（4）七通一平费。七通一平费是指为了满足建设的需要，对被征用土地进行基础设施建设的费用。“七通”包括道路通、供水通、供电通、通风通、供气通、供热通、排雨污水通；“一平”是平整土地。（5）勘察设计费勘察设计费指为查明新开发区的地形、地貌、地质土壤、岩性、地质构造、水文条件和各种自然地质现象而进行的测量、测绘、测试、观察、调查、勘探、试验、鉴定、研究和综合评价等工作发生的费用和进行开发工程设计所发生的费用。2．建筑安装工程预算建筑安装工程预算的内容包括直接费、间接费、计划利润和税金四部分（1）直接费直接费是指直接耗用在建筑安装工程上的各种费用的总和。它是由人工费、材料费、施工机械使用费和其它直接费组成。直接费的内容如下：①人工费，是指列入概预算定额的直接从事建筑安装工程施工的生产工人的基本工资。工资性质的津贴及属于生产工人开支范围内的各项费用，内容包括：A．生产工人的基本工资、工资性质的津贴（包括副食品补贴、煤粮差价补贴、上下班交通补贴等）；B．生产工人辅助工资，揭开会和执行必要的社会义务时间的工资，职工学习、培训期间的工资，调动工作期间的工资和探亲假期的工资，由行政直接支付的病（六个月以内）、产、婚、丧假期的工资，促工服装补助费等；C．生产工人工资附加费，指按国家规定计算的支付生产工人的职工福利基金和工会经费；D．生产工人劳动保护费，指按国家有关部门规定标准发放的劳动保护用品的购置费、修理费和保健费、防暑降温费等。②材料费，是指列入概预算定额的材料、构配件、零件和半成品的用量以及周转材料的摊销量按相应的预算价格计算的费用。③施工机械使用费，是指列入概预算定额的施工机械台班量按相应机械台班费定额计算的建筑安装工程施工机械使用费，施工机械安、拆及进出场费和定额所列其它机械费。④其它直接费，是指概预算定额分项定额规定以外发生的费用，内容包括：A．冬雨季施工增加费；B．夜间施工增加费；C．流动施工津贴；D．因场地狭小等特殊情况而发生的材料二次搬运费；E．生产工具用具使用费，指施工、生产所需不属于固定资产的生产工具，检验、试验用具等的购置。摊销和维修费，以及支付给工人自备工具的补贴费；F．检验试验费，指对建筑材料、构件和建筑安装物进行一般鉴定、检查所发生的费用，包括自设试验室进行试验所耗用的材料和化学药品费用等，以及技术革新和研究试验费。不包括新结构、新材料的试验费和建设单位要求对具有出厂合格证明的材料进行检验、对构件破坏性试验及其它特殊要求检验试验的费用；G．工程定位复测、工程点交、清理场地费用。其它直接费可直接计入预算定额分项中，也可按不同类型工程以费率计取，对于一般工业与民用建筑工程，也可以平方米为单位以金额（元）表示计取，但不得重复计算。（2）间接费间接费由施工管理费和其它间接费组成：①施工管理费。它是指建筑安装企业为了组织和管理建筑安装工程的施工以及服务所耗用的人力、物力，这种耗用的货币表现，就是施工管理费。它包括：A．工作人员工资；B．工作人员工资附加费；C．工作人员劳动保护费；D．职工教育经费；E．办公费；F．差旅交通费；G．固定资产使用费；H．行政工具用具使用费G．利息；J．其它费用。②其它间接费。它是指建筑安装工程施工所需的，但不包括在工程直接费和施工管理费范围内的费用，它包括临时设施费和劳动保险基金。（3）计划利润计划利润指按照国家规定的计划利润率向建设单位计取的利润。（4）税金税金是指按国家规定应计入建筑安装工程造价内的营业税、城市建设维护税及教育费3．其他预算房地产开发预算的内容，除以上土地开发预算和建筑安装工程预算外，还包括按国家和当地政府有关部门规定的，在房地产开发投资中支付并列入开发总概（预）算或单项工程综合概（预）算的一些费用。这些费用目前项目繁多，各地有不同的规定，大体包括下列一些费用项目（主要参考北京市的规定）：（1）城市基础设施“四源”建设费（2）市政支管线分摊费（3）供电贴费（4）工程合同预算或标底审查费（5）工程质量监督费（6）编制竣工图费（7）建筑业流动资金贷款利息系数（8）用电权费（9）分散建设市政公用设施建设费（10）；临时用地费和临时建设费（11）建材发展补充基金（12）绿化建设费（13）施工图预算编制费（14）招标投标管理费（15）合同公证费（16）施工执照费（17）工程监理费（18）施工机械迁移费（19）工程保险费（20）商业网点费（21）人防费（22）管理费（23）贷款利息（24）建设期预留调价指数以上三部分应支付的土地开发费、建筑安装工程费及其它费用，再加上不可预见费，就构成了开发区建设的总成本，是商品房销售的基础资料。在商品房定价时，还应考虑开发公司的利润和应缴纳的税金。三、房地产开发预算文件的组成及编制程序1．房地产开发预算的编制依据编制房地产开发预算的主要依据如下：（1）设计资料：概算文件应以开发项目的初步设计或扩大初步设计为依据编制；预算文件应以施工图饱括有关的通用图集、标准图集等）为依据编制。（2）概（预）算定额及间接费定额等：概算文件应根据国家或主管部门颁发的现行概算定额或指标、间接费定额、材料预算价格、概算单价表及各种指标进行编制；预算文件应根据国家或主管部门颁发的现行建筑工程预算定额、安装工程预算定额、间接费定额、材料预算价格、建筑材料手册、施工组织设计等进行编制。（3）国家及地区主管部门颁发的有关文件：概算文件和预算文件都要依据国家和地区各有关主管部门颁发的编制概、预算的各种文件和规定，以及有关房地产开发的政策法规等。例如建筑材料调价文件/取费项目/费率调整文件、拆迁安置办法以及收取某项费用的文件等等。2．房地产开发预算文件的组成房地产开发预算文件是按先单个后综合，光局部后整体，层层汇总编制而成。它包括（1）单位工程概（预〕算书单位工程概（预）算书是房地产开发预算文件的基本组成部分，是确定某一单位工程（如般士建工程。卫生工程、特殊构筑物工程、电气照明工程、电气设备及安装工程、采暖工程、自