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精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座项目编号：锦绣估字[2004]198号项目名称：锦绣居总造价：77785378.64元楼面造价：1578.82元/M2土地面积：22127M2建筑面积：49268.1M2建筑密度：30%容积率：3绿化率：30%建设单位：锦绣居房地产开发有限责任公司项目负责人：李富华编制单位：锦绣居房地产开发有限责任公司编制负责人：李富华编制审核人：黄永春编制人：欧阳白雪编制日期：2004-9-12【房地产开发项目投资分析决策及概预决算管理系统】锦绣居项目开发投资可行性分析报告目录一、项目概况1、项目名称2、开发地点3、项目性质4、项目规模5、投资方式6、项目建设单位7、项目使用功能设置8、项目的实施二、编制说明三、锦绣居成本计算表四、锦绣居销售收入表五、锦绣居土地拍卖多方案经济分析表六、锦绣居敏感性分析表七、锦绣居概率分布表八、锦绣居概率分析表一、项目概况1、项目名称：锦绣居2、开发地点：锦绣居路3、项目性质：集商贸、餐饮、娱乐、旅宿、办公于一体的综合小区4、项目规模：（1）占地面积：总占地面积22127平方米（折合33.19亩）（2）住宅总套数：621套（3）总建筑面积：49268.1平方米其中：单车库1197.1平方米商业铺面8474平方米住宅38397平方米公建1200平方米（4）估算总造价：7778.54万元，综合单方造价为1578.82元/平方米5、投资方式：自筹资金6、项目建设单位：锦绣居房地产开发有限责任公司7、项目使用功能设置（1）1、2、3号楼地层为商业铺面（2）1、2、3号楼二楼为餐厅及娱乐性用房（3）1、2、3号楼三、四楼为旅宿及办公用房8、项目的实施项目于2004年底开工，逐步开发，计划在2008年底全部建成投入使用。二、编制说明1、部分项目造价为概算数据。2、按均衡投入来计算建设期利息（计算本金为直接费）。三、锦绣居成本计算表四、锦绣居面积和销售收入表五、锦绣居土地拍卖多方案经济分析表六、锦绣居敏感性分析表七、锦绣居概率分布表编码工程项目（费用）名称计量单位工程量单价或费率造价或费用(元)楼面造价(元/M2)百分比(%)计算公式或说明一、征地、拆迁补偿费11983995243.2415.41%1-1-1征地费（拍卖价）亩33.1935000011616500235.7814.94%按实际发生1-1-1土地契税元、%1161650033484957.070.45%1-1-1土地登记公证费笔119000190000.390.03%二、斟察、设计和前期费7423139.9150.679.55%2-1-1地形图测绘费平方米221270.143097.780.060.01%按土地面积0.14元/平方米2-1-2总体规划设计费（定点费）平方米221272442540.90.06%土地面积2元/平方米2-2-1地质勘察费米120055660001.340.09%按钻深55元/米2-2-2建筑设计费平方米49268.110492681100.64%按10元/平方米（建筑面积）2-3-1城市市政建设配套费（一级地段）平方米48068.1753605107.573.174.64%按75元/平方米（建筑面积）2-4-1规划管理费元、‰26437455379312.371.610.11%土建造价的3‰2-6-1放线费点60326195600.40.03%放线点326元/点2-11-1招标费元、‰26437455126437.460.540.04%按土建工程造价的1‰计算2-13-1监理费元、‰26437455252874.911.070.07%按土建工程造价的2‰计算2-14-1预结算审计费元、‰26437455379312.371.610.11%按土建工程造价的3‰计算2-15-1消防配套费平方米48068.13144204.32.930.19%按3元/平方米计算（非营业公共配套免）2-16-1施工合同鉴证费元、‰26437455126437.460.540.04%按土建工程造价的1‰计算2-17-1噪音费月501600800001.620.11%1600元/月.幢2-18-1建设项目环境影响评价收费元、‰26437455379312.371.610.11%按土建工程造价的3‰计算2-19-1避雷安装检测费支485526400.050.01%检测避雷针55元/支2-20-1防洪堤工程建设管理费平方米48068.13144204.32.930.19%按竣工面积3元/平方米计算2-21-1人防管理费平方米49268.110492681100.64%按建筑面积10元/平方米计算2-22-1防空地下室易地建设费平方米2000800160000032.482.06%按地层面积800元/平方米计算2-24-1工地管理费项105000500001.010.07%按5000元/项2-26-2墙改费（民用）平方米49268.14.6226633.264.60.30%民用建筑4.6元/平方米2-27-1建筑方案评审费平方米49268.10.29853.620.20.02%0.2元/平方米2-29-1白蚁预防费平方米49268.1298536.220.13%按3元/平方米(建筑面积)三、建筑安装工程费34065244691.4343.80%3-1-1桩工程平方米48068.150240340548.783.09%按概算造价3-1-3土建工程平方米48068.155026437455536.633.99%按概算造价3-2-1室内供水供电、线路安装工程平方米49268.1351724383.5352.22%按概算造价3-2-2电梯安装工程项10350000350000071.044.50%按概算造价四、（小区）配套建设费5848500118.717.52%4-1-1道路工程平方米10000100100000020.31.29%按概算造价锦绣居成本计算表编码工程项目（费用）名称计量单位工程量单价或费率造价或费用(元)楼面造价(元/M2)百分比(%)计算公式或说明锦绣居成本计算表4-1-2室外排污排水工程米5004102050004.160.27%按概算造价4-2-1围墙工程项11000001000002.030.13%按概算造价4-3-1室外供电安装工程项190000090000018.271.16%按概算造价4-4-1绿化工程平方米6600603960008.040.51%按概算造价4-5-1路灯安装工程盏50350175000.360.03%按概算造价4-8-1供配电增容费（贴费）千瓦3000750225000045.672.90%按750元/千瓦4-13-1公共配套设施费（托儿所）平方米120070084000017.051.08%按概算造价4-13-4公共配套设施费（文化活动站）平方米60700420000.850.06%按概算造价4-13-7公共配套设施费（居委会）平方米60700420000.850.06%按概算造价4-13-11公共配套设施费（单车棚）平方米60700420000.850.06%按概算造价4-13-12公共配套设施费（垃圾中转站）平方米20700140000.280.02%按概算造价直接费593208781204.0476.27%1.+2.+3.+4.共4项的和5.五、管理费1930430.839.182.49%5-1-1建设管理费（1.65%）元、%593208781.65978794.4919.871.26%直接费的1.65%5-2-1销售管理费元、%951636301951636.319.321.23%六、税费7180768.1145.759.24%6-2-1营业税及附加（5.5%）元、%951636305.55233999.7106.246.73%按出售房屋总价款的5.5%6-2-2带征所得税元、%951636301.51427454.528.971.84%6-2-3印花税元、‰95163630195163.631.930.13%销售额的1‰6-5-1建筑面积测量费平方米49268.11.783755.771.70.11%6-4-3房屋竣工总登记费元、‰760200001760201.540.10%按评估价的1‰6-5-1教育附加费元、%264374551264374.555.370.34%按土建造价的1%计算七、利息7573675.1153.729.74%7-1-1利息（按年利率均衡投入）元、%593208785.857573675.1153.729.74%按直接费，年利率5.85%计算8.八、不可预见费1779626.436.122.29%8-1-1不可预见费（按直接费计）元、%5932087831779626.436.122.29%间接费18464500374.7823.74%5.+6.+7.+8.共4项的和总造价777853791578.82100%序号楼层、单元或楼房名称计量单位单价建筑面积(M2)可售面积(M2)项目套数可售套数销售收入(元)销售模式备注1住宅元/㎡1350383973839762162151835950按建筑面积2商铺元/㎡50008474847442370000按建筑面积3单车库元/㎡8001197.11197.1957680按建筑面积4公共建筑元/㎡1200按建筑面积合计95163630锦绣居销售收入表合计第1季第2季第3季第4季第5季第6季第7季第8季第9季第10季第11季第12季1.一、征地、拆迁补偿费11983995119839959986669986669986669986669986669986669986669986669986669986669986669986662.二、斟察、设计和前期费742314074231406185956185956185956185956185956185956185956185956185956185956185956185953.三、建筑安装工程费34065244340652432838770283877028387702838770283877028387702838770283877028387702838770283877028387704.四、（小区）配套建设费584850058485004873754873754873754873754873754873754873754873754873754873754873754873755.五、管理费193043119304311608691608691608691608691608691608691608691608691608691608691608691608696.六、税费718076871807685983975983975983975983975983975983975983975983975983975983975983975983977.七、利息757367575736756311406311406311406311406311406311406311406311406311406311406311406311408.八、不可预见费17796261779626148302148302148302148302148302148302148302148302148302148302148302148302合计7778537977785379648211564821156482115648211564821156482115648211564821156482115648211564821156482115锦绣居投资计划表序号项目名称成本（元）投资计划（元）合计第1季第2季第3季第4季第5季第6季第7季第8季第9季第10季第11季第12季1.投资计划77785379777853796482115648211564821156482115648211564821156482115