房地产开发项目成本控制

房地产经营负责人培训课程2012年3月呼和浩特第八讲房地产开发项目成本控制房地产开发项目成本控制（1）编制成本管理规划；（2）确定成本管理的对象；（3）费用比较与投资偏差分析；（4）有效利用工程价款结算方法；（5）重视工程变更工作；（6）认真做好成本核实与总结工作。成本管理的参加者主要有开发企业、承包商、监理单位、设计单位等项目开发不同阶段成本管理的主要内容（1）项目策划阶段；（2）设计阶段；（3）施工阶段的成本管理；（4）项目销售阶段的成本管理项目成本管理方法——房地产企业全成本管理3房地产开发企业成本管理主要问题•缺乏规范的成本管理制度和体系•无法准确掌握项目建设过程中的最新动态成本•设计变更、现场签证难以有效控制•超合同付款时有发生•难以实时了解大量工程合同的执行进度•难以精确制定资金计划•缺乏对成本历史数据的积累和分析•难以及时追踪各类材料的价格变动及应用状况•缺乏对供应商的全面管理4房地产企业全成本管理•1理念与方法•2房地产开发项目成本构成•3房地产开发项目责任成本管理•4房地产开发各阶段控制要点•5总结5房地产新政与地产宏观大势资源竞争资本竞争管理竞争向管理要效益管理规范化法制日趋健全消费者日趋成熟企业规模发展1理念与方法1理念与方法6房地产企业的竞争由资源竞争转化为管理的竞争，进而成为成本管理的竞争1理念与方法7房地产企业的核心竞争力：企业运营能力各专业的管理能力专业间的集成能力具体项目操作能力企业综合管理能力成本管理能力聚焦体现1理念与方法8目标成本管理责任成本管理动态成本管理房地产项目全成本管理核心体系1理念与方法9如何实现房地产企业的全过程成本管理？目标成本责任成本动态成本后评估和反馈10相关概念•品牌：品质（质量等）、品味（风格、布局、配套等）、品行（售后、物业管理等）•产品型：赢利主要依靠产品品质，特点是房价差异性大、产品差异性大，对项目档次定位、开发节奏的把握要求较高。•成本型：赢利主要靠对建安成本的控制，特点是房价差异性较小、产品差异性小，对项目的建安成本控制要求较高。11目标成本：项目的目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标；是项目成本的控制线。责任成本：在“成本管理相关业务中“谁来做、做什么”的问题，是成本管理体系架构在部门职责和岗位职责层面的分解和落实。动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结果。基本概念：1理念与方法12房地产企业成本控制链投资策划方案设计初步设计施工图设计项目策划概念设计投资估算表成本测算1成本测算2目标成本合同清单项目发展营销策划产品设计供应商选择施工管理变更签证项目结算招标管理项目销售目标成本的实施管理采购招标项目管理设计管理销售管理施工结算财务决算全成本管理工作项目盈利目标1理念与方法13新项目发展规划设计扩初设计施工图设计施工组织与材料采购竣工结算成本估算目标成本测算一目标成本测算二目标成本动态成本结算成本分析目标成本形成目标成本执行目标成本的形成过程1理念与方法14立项施工规划设计招标竣工结算签约销售及物业管理盈利总目标房地产成本作业过程与成本形成土地成本行政费用设计费招标费用建安费用财务费用租售费用管理费用成本是一系列经营活动的叠加1理念与方法15目标成本管理中经常遇到的问题1、目标成本合理吗？2、动态成本信息为什么失真？A、目标估计不足B、目标刚性不足C、目标与实际脱节A、信息归集不及时B、信息反馈失控1理念与方法16动态成本=未结算合同+已结算合同+非合同性成本+待发生成本签约金额变更签证结算调整签约金额变更签证结算调整已发生成本合同性成本非合同性成本已结算成本未结算成本待发生成本动态成本动态成本构成1理念与方法17偏差成本信息月报分析动态成本信息反馈设立目标成本（审批及修订）目标成本的动态管理PDCA1理念与方法18如何实现动态成本控制•以合同管理为中心•抓住三条主线：“动态成本”、“实际发生成本”、“实付成本”–“动态成本”反映任意时段项目的综合成本及结构分布；–“实际发生成本”指的是项目当前已审定的工程量，与“动态成本”对比可反映出项目整体进度；–“实付成本”指的是实际已支付的款项，与“实际发生成本”对比反映出款项的支付进度，包括应付、实付的情况。•建立成本分析预警机制–建立成本分析预警制度–建立成本台帐•充分借助信息化手段191理念与方法动态成本相关报表的例子–《目标成本控制责任书》–《成本费用计划表》–《月成本费用报表》–《成本费用记录台帐》–《项目动态成本记录表》–《成本预警通知书》–《目标成本调整申报表》–《工程总进度计划表》–《工程进度月报表》–《工程进度与付款台帐》–《分部分项工程量明细台帐》–《分部分项工程造价分析台帐》–《甲供材料进度月报表》–《甲供材料进度与付款台帐》–《甲供材料供应明细台帐》20责任成本管理通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。责任成本管理要素：（1）责任范围；（2）责任人（3）评价标准；（4）评价人责任成本管理1理念与方法21序号成本项目可售面积单位成本（元/M2）产品1产品2产品3规划面积多层高层商业可售面积1土地款及大配套费2开发前期准备费3建安工程费4基础设施建设费5公用配套设施费6财务费用7租售费用8管理费用9不可预见费2房地产开发项目成本构成2房地产开发项目成本构成22房地产开发成本的构成•土地成本（约占项目总成本的30-35%左右）•前期费用（约占项目总成本的2-3%左右）•工程成本（约占项目总成本的50-55%左右）•营销成本（约占项目总成本的5-8%左右）•管理成本和财务成本•工程成本、营销成本是项目开发过程中成本控制的重点！23尤以工程成本为重2房地产开发项目成本构成从房地产开发项目的成本结构中看，关键是控制土地成本和建造成本的变化、以及销售成本的有效性2410330510174454.55577.568.530社区配套市政建设工程建设材料采购其他费用市场费用销售费用基本利润环境因素设计因素品牌因素建造成本38.5%项目收益率22.5%销售成本9%土地成本30%土地转让5941弹性成本和利润刚性成本和利润资料来源：其他顾问公司报告未加财务成本与管理费用关键控制环节2房地产开发项目成本构成案例分析万科如是说：我们的成本在本行业中占有优势!!2房地产开发项目成本构成25成本有哪八大类？2房地产开发项目成本构成26成本八大类项目分产品类型成本汇总表----一级科目序号成本项目单价合价高层商业地下车库高层商业地下车库合计建筑面积*可售车位可售面积*一土地获得价款二开发前期准备费三主体建筑工程费四主体安装工程费五社区管网工程费六园林环境费七配套设施费八开发间接费开发成本九期间费用项目总投资2房地产开发项目成本构成272.2光明城市成本简介光明城市高层单价比例43%3%28%5%3%5%6%7%一、土地获得价款二、开发前期准备费三、主体建筑工程费四、主体安装工程费五、社区管网工程费六、园林环境费七、配套设施费八、开发间接费2房地产开发项目成本构成28光明城市成本简介上海宝山住宅单价分布30%5%37%4%11%5%2%6%一、土地获得价款二、开发前期准备费三、主体建筑工程费四、主体安装工程费五、社区管网工程费六、园林环境费七、配套设施费八、开发间接费2房地产开发项目成本构成29成本科目基本组成二级科目----四、五个一、土地获得价款1、政府地价及相关费用2、合作款项3、红线外市政设施4、拆迁补偿费二、开发前期准备费1、勘察设计费2、报批报建增容费3、三通一平费4、临时设施费2房地产开发项目成本构成30成本科目基本组成三、主体建筑工程费1、基础工程2、结构及粗装修3、门窗工程4、公共部位装修5、室内装修四、主体安装工程费1、室内水暧气电2、设备及安装费3、弱电工程2房地产开发项目成本构成31成本科目基本组成五、社区管网工程费1、室外给排水系统4、室外高低压线路2、室外采暖系统5、室外智能化系统3、室外燃气系统6、其它六、园林环境费2、绿化建设费5、围墙建造费3、建筑小品6、室外照明4、道路广场建造费7、室外零星工程2房地产开发项目成本构成322.3成本科目基本组成七、配套设施费1、游泳池5、地下室2、会所6、行政管理及设区服务3、幼儿园7、市政用房4、学校八、开发间接费1、工程管理费3、营销设施建造费2、资本化利息4、物业完善费5、不可预见费2房地产开发项目成本构成33成本科目基本组成一、土地获得价款1、政府地价及相关费用◆土地出让金◆契税4%3、红线外市政设施◆大市政配套费105元/M2◆河西市政配套费110元/M2三级、四级科目2房地产开发项目成本构成34成本科目基本组成二、开发前期准备费1、勘察设计费◆勘察丈量费------下设五~十个子目商品房测绘、初勘、详勘、施工验线、竣工测量、日照分析等◆规划设计费------下设五~十个子目交通分析、概念设计、规划设计、施工图设计、室外自来水管道设计、小区配电工程设计、环境设计等2、报批报建费◆报批报建费------下设二十个子目政府综合报建、人防异地建设、白蚁防治、图纸审查、新墙体材料保证金、散装水泥保证金、工程招标管理费、项目环境影响测评、消防检测、房屋交易手续、商品房价格认证、房屋面积测量等等2房地产开发项目成本构成35成本科目基本组成2、报批报建费◆增容费------下设五~十个子目水增容费(住宅、商业)、煤气增容费◆三通一平费------下设三个子目临时道路、临时用电、临时用水2房地产开发项目成本构成36成本科目基本组成三、主体建筑工程费1、基础工程费◆土方◆护坡挂网喷浆、深搅桩止水、钻孔灌注桩支护、木桩等◆工程桩、桩基检测、降水2、结构与粗装修3、门窗工程◆单元门◆入户门◆防火门、防火卷帘门◆窗、阳台门2房地产开发项目成本构成37成本科目基本组成三、主体建筑工程费4、公共部位装修◆大堂精装修、架空层、地下室大堂◆电梯厅精装修◆单元入口、楼梯间◆外墙：涂料、面砖、页岩砖、花岗岩、铝合金花鉓等5、室内装修2房地产开发项目成本构成38成本科目基本组成四、主体安装工程费◆室内水暖气电施工费用、PVC管、电缆、配电箱户内箱、开关、插座等◆设备及安装费电梯、通风、消防系统◆弱电系统防盗、对讲系统、三表远传、有线电视、电话、多媒体箱2房地产开发项目成本构成39成本科目基本组成五、社区管网费室外给排水系统◆室外给水◆雨污水◆室外消防室外燃气系统◆管道系统◆调压站室外电器及高低压设备◆高低压配电设备及安装◆室外强电管道及敷设◆室外弱电管道埋设室外智能化系统◆停车管理系统◆小区闭路监控系统◆周界红外防越◆小区门禁系统◆电子巡更系统◆电子信息公告系统◆前景音乐广播系统◆人工湖电子提示系统2房地产开发项目成本构成40成本科目基本组成六、园林环境费1、绿化建设费2、建筑小品3、道路广场建造费4、围墙建造费5、室外照明6、室外零星设施七、配套设施费会所◆基础工程◆结构与粗装修◆安装费◆室内精装修◆铝合金门窗◆外墙装修(花岗岩、涂料、面砖等)41成本科目基本组成七、配套设施费幼儿园-------光明无学校---------光明无地下室◆结构与粗装修◆安装费◆人防设备费◆车挡及仃车位行政管理及社区服务◆基础费用◆结构与粗装修◆安装费◆室内精装修市政公用房◆基础费用◆结构与粗装修◆安装费◆室内精装修八、开发间接费工程管理费◆工程监理费◆预结算编审费◆行政费用◆施工奖金◆工程质量监督费◆安全监督费◆工程保险费◆工程细部检查费七、配套设施费幼儿园-------学校---------地下室◆结构与粗装修◆安装费◆人防设备费◆车挡及仃车位行政管理及社区服务◆基础费用◆结构与粗装修◆安装费◆室内精装修市政公用房◆基础费用◆结构与粗装修◆安装费◆室内精装修八、开发间接费工程管理费◆工程监理费◆预结算编审费◆行政费用◆施工奖金◆工程质量监督费◆安全监督费◆工程保险费◆工程细部检查费2房地产开发项目成本构成42成本科目基本组成八、开发间接费资本化利息营销设施建造费◆接待厅及销售办公室