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马维国全经联商学院讲师原中新集团副总裁房地产业内成本控制专家。具有二十年的房地产丰富从业经验，凭借扎实的专业知识为企业带来成本效益的最大化。操盘过的项目有：北京后现代城、青年会、西钓鱼台嘉园、北京通州自由小镇、珠海综合体项目等房地产开发项目的成本控制主讲:马维国2011年1月27日一、可研阶段成本控制的工作重点主讲内容：二、设计阶段成本控制重点三、招标阶段成本部门的其他控制重点四、合同履约阶段成本控制重点五、三边工程成本如何控制六、变更洽商控制的重点七、施工索赔管理八、如何实现成本动态控制九、竣工结算阶段成本控制重点十、总公司、项目公司成本管理体系一、可研阶段成本控制的工作重点•可行性研究：运用多种科学手段综合论证一个工程项目在技术上是否先进、实用和可靠，在财务上是否赢利；作出环境影响、社会效益和经济效益的分析和评价，及工程项目抗风险能力等的结论；为投资决策提供科学的依据。•可行性研究报告的结构和内容1、总论：项目背景、概况、问题和建议2、市场调查与预测：为可研的重要环节，内容包括：市场现状调查、产品供需预测、价格预测、竞争力分析、市场风险分析3、资源条件评价：资源可利用量、资源品质情况、资源赋存条件、资源开发价值4、建设规模与产品方案：建设规模与产品方案构成、建设规模与产品方案比选、推荐的建设规模与产品方案5、场址选择：场址现状、场址方案比选、推荐的场址方案6、技术方案、设备方案和工程方案：技术方案选择、主要设备方案选择、工程方案选择7、原材料燃料供应：主要原材料供应方案、燃料供应方案8、总图运输与公用辅助工程：总图布置方案、场内外运输方案、公用工程与辅助工程方案9、节能措施：节能措施、能耗指标分析10、节水措施：节水措施、水耗指标分析11、环境影响评价：环境条件调查、影响环境因素分析、环境保护措施12、劳动安全卫生与消防：危险因素和危害程度分析、安全防范措施、卫生保健措施、消防设施13、组织机构与人力资源配置：组织机构设置及其适应性分析、人力资源配置、员工培训14、项目实施进度：建设工期、实施进度安排15、投资估算：建设投资估算、流动资金估算、投资估算表16、融资方案：融资组织形式、资本金筹措、债务资金筹措、融资方案分析17、财务评价：财务评价基础数据与参数选择、销售收入与成本费用估算、财务评价报表、盈利能力分析、偿债能力分析、不确定性分析、财务评价结论18、国民经济评价：影子价格及评价参数选取、效益费用范围与数值调整、国民经济评价报表、国民经济评价指标、国民经济评价结论19、社会评价：项目对社会影响分析、项目与所在地互适性分析、社会风险分析、社会评价结论20、风险分析：项目主要风险识别、风险程度分析、防范风险对策21、研究结论与对策：推荐方案总体描述、推荐方案优缺点描述、主要对比方案、结论与建议•可行性研究的重点市场调查、产品方案、财务评价二、设计阶段成本控制重点1、执行设计标准2、推行标准设计3、推行限额设计4、设计方案优选5、价值工程应用6、项目设计的经济评价•设计阶段是成本控制的关键阶段。设计一条线，投资千千万。•初步设计阶段：影响投资75%～95%•技术设计阶段：影响投资35%～75%•施工图设计阶段：影响投资5%～35%•设计阶段成本控制重点1、执行设计标准设计标准的作用：1）对规模、内容、建造标准进行控制；2）保证安全性和使用功能；3）提供设计必要的指标、定额、计算方法和构造措施；4）提供控制工程投资的方法和依据；5）减少设计工作量，提高设计效率；6）促进建筑工业化、装配化，加快建设进度。2、推行标准设计通用的标准图、通用图和复用图。采用标准设计可加快设计进度1～2倍，节约建设投资10%～15%。3、推行限额设计按批准的投资估算控制初步设计，按批准的初步设计总概算控制施工图设计。即将上阶段设计审定的投资额和工程量先行分解到各专业，然后再分解到各单位工程和分部工程。各专业在保证使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更。限额设计控制工作的主要内容1）重视初步设计的方案选择2）严格控制施工图预算重点在工程量控制方面3）加强设计变更管理4）强化指标管理如结构专业的混凝土含量，钢筋含量等；安装工程设备的国产化；园林工程中的软硬比等4、设计方案优选5、价值工程应用•优化设计方案价值工程（ValueEngineering，VE）又称为价值分析（ValueAnalysis，VA）是一门新兴的管理技术，是降低成本提高经济效益的有效方法。所谓价值工程，指的是通过集体智慧和有组织的活动对产品或服务进行功能分析，使目标以最低的总成本（寿命周期成本），可靠地实现产品或服务的必要功能，从而提高产品或服务的价值。价值工程的主要思想是通过对选定研究对象的功能及费用分析，提高对象的价值。这里的价值，指的是反映费用支出与获得之间的比例，用数学比例式表达如下：价值＝功能／成本，即“V＝F/C”。这条提示了“用最少的投资，争取最大效益”的五条方法：•（1）保持开发项目功能不变，降低项目投资。（2）投资不变，提高项目功能。（3）投资虽有所增加，但功能提高幅度更大。（4）降低一些次要功能，使成本大幅降低。（5）运用新科技，新技术，既提高功能，又降低项目投资。6、合同措施•采用合同措施，有效控制造价针对目前设计人员经济观念淡薄，设计变更随心所欲。应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款，如设计变更费超出施工合同价的某一比例（如5%）时，则扣罚一定比例的设计费（设计质保金）。采取一定的约束力是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面控制的一种举措。项目设计的经济评价•影响工程设计经济的主要因素：建筑的设计有技术性，更包含设计的科学性和经济性，研究和分析设计经济的影响因素，对寻求工程设计经济效果的途径，降低工程造价有着极其重要的作用。影响建筑设计方案经济性的主要因素有以下八个方面。1、建筑造价构成比。建筑造价构成比反映的是不同工程部位的造价占总造价的比值。分析这个可以找出降低造价、提高经济效果的方向。2、户型。小户型单方造价比大户型高，因为小户型内墙多，相应墙面抺灰、管线敷设安装单方造价就高。3、层高。室内净高直接影响建筑造价。降低层高可以：直接节省投资；节约建筑材料和劳动消耗，减轻建筑自重，提高抗震能力；降低采暖能耗，节约能源，提高建筑密度；节约用地，同时，也有利于节省市政投资。4、层数。高层建筑可以节约用地，节约市政投资。5、建筑的平面形状。一般来说，建筑的平面形状越简单，其造价相应地越低，施工也经济。6、建筑的单元组合。合理安排建筑的单元组合，能提高设计方案的经济效果，单元组合数可以影响山墙、基础、屋面等部位的造价。7、结构配筋。结构工程师的设计水平，直接决定了建筑钢筋含量的高低，从而影响工程造价。8、建筑结构形式。框架剪力墙结构体系造价最高，框架结构体系次之，砖混结构造价最低。因此，建筑结构的选择，是影响建筑设计方案经济性的一个重要因素。设计阶段成本控制案例(一)•某高层住宅每层电梯井走廊仅十多米的距离，其间又无防火分区，就设了三只消防箱，而按消防规范要求，只要两支水枪同时到达室内任何部位即可。这种设计不合理，造成了一定浪费，显然是对工程的各种经济指标不够重视。设计阶段成本控制案例(二)•房地产方案设计阶段的成本控制流程一、重视市场调查和工程可行性论证工作，加强投资决策的科学、公正、客观和程序化。二、认真编写设计任务书，提高设计任务书的编制深度，以切实起到控制投资的作用。设计任务书是建设单位对投资意图、所需功能和使用价值正确分析后，将待建项目的开发理念、营销主题、规模、使用功能、工艺布局、建筑风格等要求具体化反映，它是设计单位编制设计文件的主要依据。三、做好建筑方案的征集选择完成设计任务书后，选择几家有技术实力的设计单位，或资深、知名设计人进行设计方案竞赛，征集建筑设计方案，然后组织有关人员对竞赛方案进行评比、选择、优化，评比应侧重以下几方面：1、设计构思的超前性：目前的市场发展变化速度很快，加上房地产开发项目周期一般较长，建成产品对市场的适应滞后性，对建筑使用功能的设计应考虑适度超前，以免建成即落后的情况发生。例如，要研究轿车进入家庭后住宅市场如何升级的问题。2、建筑平面布置的合理性：从目前的市场需求特征来看，建筑的平面布置、户型的好坏具有十分关键的作用。规划设计要依据小区的基本功能和要求，充分考虑建筑物的性质、用途、目标客户对使用功能的要求及其居住、生产、经营等活动的特点与习惯，合理地安排住宅建筑、公共建筑、管线、道路、绿地的布局，建筑平面既要使用功能布置合理、面积利用率高。建议公司内部安排专人组成户型研究攻关小组，一方面建立户型评价科学体系；另一方面通过对各地尤其本市畅销户型的深入调研后提出几种方案，由相关部门广泛讨论，甚至组织意向客户参与座谈。•竖向设计要因地制宜，依山就势，避免大填大挖，增加土石方和基础工程费用。要保持住宅的通透性，注意立体造型的简洁大方和层次错落有致。住宅的平面布置，在可能的情况下，要尽量缩小外墙周长系数（外墙周长与建筑面积之比）和结构面积系数（结构面积与建筑面积之比）。在满足住宅的基本功能，保证居住质量的前提下，加大住宅的进深，对降低造价有明显的效果。住宅的总体平面布置应该注意环境景观的营造，平均分配景观。小区内应注意通道的合理布局，人车分流。3、建筑风格的策略：建筑风格的功能一是美观，另一个是识别，即类似于VI的作用。良好的建筑风格对楼盘的促销起着其它广告宣传形式难以比拟的优势，也会对促销费用的节约起作用。建筑风格的策略应注意以下几方面：1)建筑风格应处理好与周边建筑、周边环境的协调关系；2)目前建筑风格仍然不是购房者考虑的重点因素，但随着居民收入水平的提高，必然会在这方面提出更高的要求；3)建筑风格的选择：普通居民更倾向于接受“有豪华气氛”的住宅，尤其是“欧式”风格接受程度较高，而对开发商宣传推广的各种流派和口号不太敏感；而收入水平高、知识层次高的购房者一般会对建筑风格有更高的要求。开发商应根据项目策划、目标市场定位给设计人员以更多的指引，以便建筑风格的确定既适合市场需求又有效降低成本。4)应重视建筑风格与其成本的关系，研究建筑风格增加的投入与其对项目价值提升所起的作用对比研究，选择性价比高的建筑风格。4、做好初步设计阶段结构承重体系的比较选择工作：建筑方案确定后，即转入初步设计，此时控制投资主要是做好基础及结构的选型工作。5、在预定概算限额内做好施工图设计：对不同设计及材料进行成本研究，向设计人员提出成本建议，协助他们在投资限额范围内作好施工图设计。6、做好施工图纸的会审工作，将图纸中的质量隐患消灭于萌芽状态，尽可能避免后期发生变更导致成本的增加。•成本控制的运作机制一、严格合同审查制度，强化成本费用支出审批制度，重新核定审批职权范围，实施奖罚制度。二、完善成本预测、成本结算和成本监控体系，对项目运营的盈亏有着高度灵敏的显示和反馈。三、建立项目成本的后评价制度。四、坚持技术手段与经济手段相结合：1、组织上：明确项目组织结构，使投资控制有专责小组跟踪，如由相关人员组成投资控制委员会来专责项目的投资营运，促进管理职能分工的科学化和规范化。2、技术上：重视设计多方案选择，及处理各种问题的多方案选择，严格审查和监督初步设计、施工图设计、施工组织设计，深入技术领域研究节约投资的可能。另外，要认真研究、严格控制建设工程施工合同的签订，探索节约建安造价的可能性。3、经济上：动态地比较投资的计划性和实际性，严格审核各项费用的支出，采取对投资节约的有力奖励措施，鼓励公司地产口有关员工及承建商积极提出各种降低成本的建设性方案等，把项目投资控制观念渗透于每位员工头脑中。五、严格遵守成本和费用开支范围，划清各种费用界限，保证成本的真实性、科学性和可比性。六、划清各期成本与各个成本核算对象之间的界限，企业应按月结算开发费用，计算开发产品成本。七、实行成本管理责任制，对成本实行全员管理。发动广大职工参与成本管理，把成本管理纳入岗位责任制，并做到责、权、利