万科佛山A7项目策划报告

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。万科佛山A7项目策划报告谨呈：佛山市万科置业有限公司2006.7广州市世联房地产咨询有限公司PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建Cwww.fineprint.com.cn本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。商业秘密声明PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.com.cn土地面积：110000.71㎡建筑面积：约242001.562㎡土地用途：城镇混合住宅用地土地使用期限：70年建筑密度：≤25%容积率：≤2.2绿地率：≥35%建筑物高度：≤65米楼面地价：约2425元/㎡地块信息：位于南海桂城东板块，相对禅桂在售高端项目，本项目规模偏小，容积率高，楼面地价为目前佛山最高20809.822.2214200保利87、90街区约800————15万保利项目千灯湖片区11006.912.327万中海万锦豪园24255.872.2110000万科A7地块约8504.242.8174892.3南海颐景园桂城东片区20637.31住宅1.8276369雅居乐约12002.121.810万汇银奥园约14506.811.8220188天湖郦都调蓄湖片区楼面地价元/㎡地价亿元容积率占地面积㎡项目名称区位本项目PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿwww.fineprint.com.cn地块信息：传统高档居住片区，周边生活配套齐全，交通便利，距桂城北千灯湖板块5分钟车程生活配套：城市广场、易初莲花超市、家天下（家乐福）、沃尔玛等教育配套：实验中学、华南师大附属中学医疗配套：南海妇幼保健院现有楼盘：怡翠花园、南海颐景园、万科金色家园、怡翠馨园其它配套其它配套：南海区汽车站、东海渔村、康颐酒店、广佛地铁（07年通车）等PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.com.cn桂平西路：双向6车道宝翠南路：双向4车道华翠南路：双向6车道北面：桂城传统豪宅怡翠花园建筑高度10－17层东面：待出让地快南面：南海实验学校东南面为操场，西南面为6层建筑西面：妇幼保健医院存在高压电线影响地块四至PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建!www.fineprint.com.cn前提条件：价格目标/速度目标价格目标：7000元/㎡速度目标：4年消化24万㎡总建面积PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿ¥!www.fineprint.com.cn本次报告解决问题片区判断客户界定未来竞争关系产品建议PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建Ýwww.fineprint.com.cn01片区判断现有市场情况下实现7000元/㎡的均价是否有机会/难度？PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建Ýwww.fineprint.com.cn市场态势:佛山市国民经济保持持续增长，近年来综合经济实力稳居珠三角第三位15%13%15.16%13.1%15.8%19.3%19.2%较上年增速60507————4525821911——410312005年人均GDP（元）13.5%803.94惠州8.27%634.58珠海——5115.75广州11.5%————-13.6%较上年增速4926.9817.562182.442379.82005年GDP（亿元）深圳中山东莞佛山城市数据来源：各市05年统计公报珠三角主要城市比较佛山历年国民经济状况（单位：亿元）1189.191328.551578.491918.042379.813%13.20%17.40%18.30%19.20%050010001500200025002001年2002年2003年2004年2005年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%佛山历年人均GDP发展状况（单位：亿元）319723485040444475004103114.50%-13.60%16%9%10.50%050001000015000200002500030000350004000045000500002001年2002年2003年2004年2005年-20.00%-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%数据来源：《佛山2005年统计年鉴》及《佛山2005年统计公报》PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.com.cn市场态势:佛山商品住宅价格远低于全省水平，与广深两地价格相比，明显形成较大的“洼地”效应30565238841635450100020003000400050006000700080009000佛山广州深圳全省05年广东主要城市商品住宅销售均价一览数据来源：佛山市统计局Ø佛山商品住宅销售均价远远广州、深圳两地，同时也比全省平均水平低489元/㎡；PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ìwww.fineprint.com.cn市场态势:目前佛山房价收入比处于合理区间，房价上升仍存在较大空间（90～100）平米的房子总价/家庭年可支配收入＝房价收入比90㎡*05年商品住宅均价/05年佛山人均可支配收入*家庭人口数＝5.07Ø房价收入比是衡量一个城市和区域房价是否过高的一个重要指标,在一个理性的市场里房价与居民的可支配收入有一个合理的范围。ØIMF认为房价收入比在3-6，是比较健康的。而考虑到中国处于城市化快速发展阶段和经济的快速发展，按照7-8来作为衡量的标准。05年佛山房价收入比计算公式：补充说明：1）由于佛山房地产市场商铺、写字楼推售量少，商品住宅均价暂以商品房均价计算2）家庭人口数计算方式：总人口/总户数PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.com.cn市场态势:04年起佛山房地产开发投资增长的幅度开始止跌回升，房地产开发投资大幅度增长430．26303577．84322总计115．65377.533三水32．171100高明80．68249272.13263南海135.7643156.652顺德661071.584禅城成交总净用地面积(万平方米)宗数成交总净用地面积(万平方米)宗数20052004在房地产开发投资市场方面，2004年佛山房地产开发投资增长的幅度开始止跌回升，进入2005年，1—3季度全市完成全社会固定资产投资538.71亿元，比上年同期增长37.7%，全市房地产投资完成94.25亿元，比上年同期增长39.0%。2005年前三季度的房地产开发投资总额和去年全年投资总额差不多持平，2005年房地产开发投资大幅度增长。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建Àwww.fineprint.com.cn0100020003000400020032004200520033519269021431583913200434992649297816322722200536793138321719973056禅城南海顺德三水高明0100200300400200320042005200380.38171.44242.74102.479.85200477.05152.86233.4164.4125.41200586.31152.21311.9141.456.37禅城南海顺德三水高明2003~2005佛山五区商品住宅成交均价（单位：元／㎡）2003~2005佛山五区商品住宅成交面积（单位：㎡）市场态势:佛山房地产开发健康稳定发展PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建öwww.fineprint.com.cn市场态势:国家宏观政策对佛山房地产市场影响不大，客户对政策反应不敏感05101520万平米12345678910月份月度商品房销售额对比20042005月度价格对比0200040006000月份均价（元/平米）20042005200425212977266128152807431122952657308629162005297226923585297727053851158030693296275212345678910数据来源：南海区统计月报从南海区商品房市场两年的对比数据可以看出：Ø2004年6月到10月累计销售面积为58.38万平米，2005年为56.45万平米，今年较之去年有小幅下降，但相差不大；Ø2004年6月到10月累计销售金额为17.72亿元，2005年为18.14亿元，较之去年有小幅增加；Ø总体而言，南海市场受新政影响不大，销售面积基本没有减少，均价有小幅上升。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建Àwww.fineprint.com.cn市场态势:楼盘均价稳定增加，目前在售楼盘部分楼王单位均价7000元/㎡6500天湖郦都二期（预计）06年下半年5800汇银奥园二期（紫薇）06、78000保利千灯湖一号公馆06年年底7000雅居乐（预计）07年年初4800汇银奥园一期06、54700天湖郦都一期05、114300中海万锦豪园一期05、10均价元/㎡楼盘时间PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.com.cn结论1:市场反应证明，客户对7000元/㎡的均价具备承受能力，本项目实现此均价是有机会的PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.com.cn结论2:结合片区实际情况，本项目实现此均价是有一定难度700070008000均价元/㎡雅居乐（预计）07年年初稀缺的城市景观资源及配套保利千灯湖一号公馆06年年底缺乏稀缺景观资源支撑万科A7项目07年下半年依托资源楼盘时间目前禅桂在售楼盘均价超过7000元/㎡的套数不超过200套。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.com.cn02客户我们的目标客户是谁及他们的置业关注点是怎样的？PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建Ýwww.fineprint.com.cn7月10～12日描述客户特征，寻找访谈对象，制定及细化访谈问卷7月10～12日描述客户特征，寻找访谈对象，制定及细化访谈问卷7月13日预约访谈对象，调整补充访谈问卷7月13日预约访谈对象，调整补充访谈问卷7月14日～16日对10多位佛山市业内人士及20多位潜在客户进行深度访谈7月14日～16日对10多位佛山市业内人士及20多位潜在客户进行深度访谈7月16～17日整理访谈结果，分析整理访谈结论，验证项目整体定位7月16～17日整理访谈结果，分析整理访谈结论，验证项目整体定位市场调研——客户访谈部分PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建þwww.fineprint.com.cn部分访谈人员名单：Ø珠江时报《置业佛山》王主编Ø富盛市场研究顾问有限公司骆经理Ø富盛市场研究顾问有限公司张总监Ø江南名居策划经理容先生Ø天湖郦都销售经理廖先生Ø天湖郦都置业顾问黄小姐Ø怡翠馨园策划经理梁小姐Ø南海国土局产权科黄工Ø政府公务员邝先生Ø世博嘉园营销总监杨总监Ø怡翠玫瑰园项目经理吴小姐Ø怡翠花园资深置业顾问石先生当面访谈怡翠花园资深置业顾问石先生黄绿、黄凯20：00～21：00当面访谈潜在客户项目组9：00～17：007.14～7.16张总监电话访谈政府公务员邝先生黄绿、叶穗梅14：00～15：00当面访谈世博嘉园营销总监杨总监黄绿、叶穗梅19：00～20：007.147.15.当面访谈南海国土局产权科黄工黄凯、陈婉婷9：30～10：