房地产开发项目管理

房地产开发与经营（第二版）吕萍等编著房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材第9章房地产开发项目管理房地产开发项目管理是房地产开发与经营的重要内容。本章主要阐述房地产开发项目的质量管理、进度管理、成本管理、合同管理的有关内容，同时论述开发项目的协调管理、资料管理、现场管理以及信息管理等内容。房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材本章内容提要重点问题房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产开发项目其他管理房地产开发项目成本管理房地产开发项目进度管理房地产开发项目质量管理房地产开发项目管理概述房地产开发项目管理案例分析房地产开发项目又称之为建设工程项目。具体是指在一个总体设计或总预算范围内，由一个或几个互有内在联系的单项工程所组成，建成后在经济上可以独立经营核算，在行政上又可以统一管理的单位工程。可分为单项工程、单位工程、分部工程等。9.1房地产开发项目管理概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产开发项目的特点9.1房地产开发项目管理概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材系统性组织的层次性整体性强知识的密集性投资额巨大，建设周期长类型特点房地产开发项目管理的概念指房地产开发企业对整个工程项目的开发建设进的全面管理。包括：在项目施工建设过程中：计划、指挥、检查、调整和控制；在工程建设过程中：与社会各相关部门的联络、协调等。成本管理、质量管理、进度管理是房地产开发项目管理的三大核心，它们是既对立又统一的整体。9.1房地产开发项目管理概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材......供货方的项目管理监理方的项目管理房地产开发项目管理的层次体系业主方的项目管理工程总承包方的项目管理设计方的项目管理施工方的项目管理社会环境方的项目管理9.1房地产开发项目管理概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产开发项目管理的层次体系房地产开发项目管理的任务--对于房地产开发商来说，项目要求在保证质量的前提下，投资越少越好；--对于承包单位来说，则要研究投标策略，获取利润，以保护承包者的利益。房地产开发项目管理趋势——国际化、信息化9.1房地产开发项目管理概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材工程项目质量管理的特点9.2房地产开发项目质量管理房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2质量波动大3质量变异大4质量隐蔽性5终检局限大影响因素多1质量管理的主要内容–施工前的准备阶段–施工过程中的质量管理9.2房地产开发项目质量管理房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材项目工程质量管理的主要途径9.2房地产开发项目质量管理房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材现场质量检验现场质量监督审核有关技术文件、报告或报表主要途径项目工程质量控制常用方法9.2房地产开发项目质量管理房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材排列图法因果分析图法直方图法控制图法1234施工阶段质量监督控制手段9.2房地产开发项目质量管理房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材测量试验指令文件利用支付控制手段规定质量监控工作程序旁站监督主要手段房地产开发项目的竣工验收竣工验收的范围及依据竣工验收的要求竣工验收程序验收准备初步验收正式验收竣工验收的组织房地产开发项目一般由地市级主管部门——工程质量监督站组织验收。9.2房地产开发项目质量管理房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材项目进度管理的概念房地产开发项目进度管理是指对开发项目各建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，并将该计划付诸实施，且在实施过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直至项目竣工、交付使用。9.3房地产开发项目进度管理房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产开发项目进度管理的阶段9.3房地产开发项目进度管理房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材项目可行性研究及立项阶段项目建设阶段项目交付使用后的适用阶段影响房地产开发项目的因素9.3房地产开发项目进度管理房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材序号影响因素1人的因素2技术因素3材料设备与构配件因素4施工机械设备因素5资金因素6水文、地质、气象与自然灾害等自然环境因素7政治、经济（经济危机、金融风暴）等社会环境因素8其他不确定性因素项目进度管理的主要任务9.3房地产开发项目进度管理房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材3.施工阶段-确定工期总目标-编制总进度计划-编制准备阶段详细工作计划，并控制执行-施工现场条件调研与分析-编制施工总进度设计并控制执行-编制施工年、季、月实施计划并控制执行-编制设计阶段的工作计划并控制其执行-编制详细的出土计划并控制执行项目进度管理措施9.3房地产开发项目进度管理房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材–组织措施–技术措施–合同措施–经济措施–信息管理措施网络图法的基本原理9.3房地产开发项目进度管理房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材通过网络图时间参数的计算，找出关键线路。将项目的全部建设过程分解成若干个施工项目，并绘制成网络形式。利用最优化原理，不断改进网络计划方案，并寻求其最优方案。123网络图的分类9.3房地产开发项目进度管理房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材网络图分类按最终目标按编制对象范围按工作衔接特点普通网络图搭接网络图单目标网络图多目标网络图群体网络图单项工程网络图局部工程网络图按表示方法单代号网络图双代号网络图网络图技术的特点9.3房地产开发项目进度管理房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材–横道图（横道图计划）–网络图（网络图计划）房地产开发项目进度管理系统9.3房地产开发项目进度管理房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材建设单位进度控制设计单位进度控制施工单位进度控制施工总进度计划单位工程施工进度计划分部分项工程作业计划任务单或承包任务书作业进度实施监理单位进度控制委托房地产开发项目成本管理的概念9.4房地产开发项目成本管理房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材即在投资决策阶段、设计阶段、开发项目发包阶段和建设实施阶段，把开发项目的投资控制在批准的投资限额以内，随时纠正发生的偏差，确保开发项目投资管理目标的实现，力求在开发项目中合理使用人力、财力、物力，以获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。房地产开发项目成本构成9.4房地产开发项目成本管理房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材销售成本开发成本土地费用前期工程费建筑安装工程费基础设施费项目成本构成公共配套设施费开发间接费财务费用销售广告、代理等费用房地产开发项目成本管理原则9.4房地产开发项目成本管理房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材–…设置科学的成本管理目标–…设计阶段投资控制是重点–…变被动控制为主动控制–…经济与技术结合是成本管理的高效手段房地产开发项目成本管理的主要内容9.4房地产开发项目成本管理房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材策划、设计阶段的成本管理发包、施工阶段的成本管理项目销售阶段的成本管理9.5房地产开发项目其他管理房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材开发项目合同管理1开发项目协调管理2开发项目资料管理3开发项目现场管理4开发项目信息管理5关键术语房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材质量管理进度管理成本管理复习思考题1.结合房地产开发特点阐述房地产三大核心管理之间的关系。2.简述中国房地产开发项目管理的任务和发展趋势。3.影响房地产开发项目进度管理的因素有哪些，怎样预防这些因素？4.简述常用房地产开发项目工程质量控制的方法及优缺点。5.横道图、网络图各有什么优缺点？6.简述房地产开发项目成本构成及有效控制其成本的方法。7.结合实际简述合同管理的重要性。房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材