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成都市商业地产产品发展概述与浅析一、产品的发展概述：（一）、商业地产发展的混沌期————裙楼和临街底商早期的成都市商业地产发展的思路较为模糊，主要用于商业销售的地产分为两种，一是，开发商品住宅时顺带开发的沿街底商，这种商业地产体量一般较小并着重强调家带店的性质，商业部分只是作为附属设施。而这种完全依托原街道价值的开发模式对土地的要求较高资源有限。二是以中、大型建筑附带开发的裙楼层部分，这种商业地产体量较大、成本较高，最重要的是不利于分割为小单位销售，使其消费者只能集中于银行、证券、大型餐饮等极少数群体。消费层面极为狭窄使其在短期内形成了明显的供大于求的情况。早期的两种商业地产的情况抑止了开发商对开发商业地产项目的热情。（二）、专业市场的兴起在成都市开发商对于商业地产缺乏开发兴趣的时期，成都市对于荷花池扩建改造的巨大成功向开发商预示了一个巨大的商业地产机会―――专业市场随后商业地产的发展进入了以专业市场开发为主的高速发展时期，像青年路的服装市场、红牌楼的汽配市场、五块石电器市场等都是这一类型，但是随着业态不断延生，规模不断扩大，很快市场就发现业态资源枯竭、同类竞争极度加剧。而以经营者为主要消费者的消化体量有限，市场供求矛盾再次显现出来。（三）、建筑创新带来消费者资源的突破―――内街商业建筑专业市场的商业地产开发在一定的时期陷入颓势，商业地产需要一种突破。此时成都市商业地产的主要矛盾表面上是供求关系造成的，但实际上市场对于投资地产从来就不缺乏热情，在专业市场地产开发的后期，大量以投资为目的的不从事具体经营的消费者的进场预示了这一巨大的消费购买力。所以实际的矛盾是以纯粹投资目的的消费者找不到合适的商业产品。像裙楼的商业地产的面积巨大、纯粹室内的建筑形式不能切割为小单位，专业市场后期大量存在经营困难等原因，沿街底商的供应量不足等原因使购买力一直不能得到有效的释放。此时以蓝光为代表的主要依靠建筑创新为卖点的开发模式出现了。蓝光最主要的开发模式为在较好的地段，修建内街外廊建筑，这种传统街区建筑类型在块状地块修建的一种变异的产品，依靠其地段条件和街区概念迅速实现了销售。（四）、商业地产金融工具化推动大型室内建筑这种操盘方式是通过修建大型的室内建筑将商业物业体量尽可能放大，在实现自然销售存在困难的情况下导入统一经营的概念，并承诺投资回报。从市场中不断攀比投资回报率和年限的情况来看，这只是以统一经营为口号承诺回报水平为实的销售技巧，将前期风险挪到后期。在这一销售模式中地产产品价值趋淡只是作为一种金融投资工具的载体。这一主要的典型代表如：大地城市脉搏，天府汇城。二、成都市商业物业的主要建筑形式商业物业最基本建筑形式可分为露天街区式建筑和大型室内建筑，两种建筑类型都存在比较鲜明而且对立的优点和缺陷。（一）、露天街区建筑主要特点优点：·易于实现明确的单位分割·单位面积大小容易调控·单体生存能力强·消费者认可度高易于自然销售缺点：·对地块的原生商业价值要求较高·由于立体交通组织的难度大向上扩展的空间受限，加上存在街道设置土地利用率较低衍生产品：·内街建筑:在临街比例较小的块状土地上自建的内部步行街。·内街外廊建筑：这一建筑形式是在岛式内街的基础上通过上层建筑外廊和楼梯的连接形成上层街区式商铺。（二）、大型室内建筑优点：·土地利用率高·易于通过立体交通组织向上扩展的空间·购物环境较佳缺点：·难以形成明晰的单位分割·对后期经营的依赖过重·单体生存能力极差·纯粹的销售地产的形式市场接受程度极低衍生产品：·内廊步行街：在室内通过内街的设置解决了单位分割问题但是单体生存能力仍然未有实质性提升。·金融投资工具化：通过承诺回报的形式使其变为一种纯粹的金融投资工具载体（三）、主要商业建筑类型的比较分析三．成都市商业地产主要销售模式研究（一）、纯粹销售式操作主思路：此销售方式多是通过建筑手段强化原生地块价值，使商业物业的单体生存能力较强由此实现自然销售。优点：·是一种纯粹的地产销售行为开发商不用承担后期风险缺点：·是一种纯粹的地产销售行为不易获取商业物业的增生价值·对地块原生的商业价值要求较高导致土地成本增加适宜的建筑类型：底商、内街建筑、内街外廊建筑（二）、旗舰带动式操作主思路：在一个大型综合商业建筑项目中，采取以售为主并通过沉淀一部分物业与品牌经营商合作，借其品牌号召力推动同项目内其他物业销售。优点：·旗舰店的强力聚集人流的优势是临街比例较小的块状地块极佳模式·可以利用旗舰店的品牌号召力直接实现销售·利用旗舰店的人流加快口岸的升值缺点：·项目未来的风险一定程度上被放置在旗舰店的经营上·在与旗舰商家的谈判中开发商处于弱势地位·旗舰商家所用的物业单体面积较大，且这部分资产不易变现适合的建筑类型：旗舰商业一般不能直接支撑开发商的获利要求，所以这种模式往往出现在一个大中型商业项目，作为一种策略手段和其他销售模式搭配使用。（三）、金融投资工具式操作主思路：步骤一：开发商成立独立法人资格的经营管理公司步骤二：将物业中难以变现的部分（多是地下停车场）抵押给银行，换取银行对一定期限的投资收益承诺的担保。步骤三：以经营公司的名义与购买物业者签订承诺回报的购房合同步骤四：通过经营获取收益，将收益定期返还给购房者优点：超额回报因为将商业地产金融投资工具化，物业的真实价值已经不是最核心要素而更多的是一种载体，这种情况下开发商往往通过建筑形式将体量极至化、再通过金融投资工具化掩饰实际价值使物业价格最大化，加上正常的产品收益其获取的实际收益已经极度放大。掩饰地块价值从天府汇城的案例可以看出金融投资工具化可以明显的掩饰地块的实际价值。法律风险的有效规避通过成立独立的管理公司和银行担保已经将法律风险转嫁。缺点：除了商业地产正常的风险外，由于开发商在操作这一模式时，往往将体量和价格大幅增加，这不可避免的为后期的经营带来巨大的压力，经营风险实际上已经放大。不过应该指出对于部分开发商而言通过获取超额利润也是一种客观需要，因为其获取的超额利润可以部分作为回报返还给投资者，以保持资金链的平衡，以便争取时间机会。虽然规避了法律风险但是实际的后期风险并没有降低，资金链崩溃后对于品牌伤害巨大，这也是明知收益巨大而品牌开发商对于这一模式裹足不前的主要原因。在这一模式中银行既要对消费者提供按揭贷款同时也需要为承诺回报提供担保，是风险最大的承担者，风险金融化很可能会引发行政干预从而带来政策性风险。适合的建筑类型：大中型室内建筑（大型裙楼、MALL）金融投资工具式操作图示(四)、统一经营模式在商业市场上概念提得最响的统一经营模式已经被营销概念化，开发商已经进入比拼回报率的竞争阶段，统一经营已经沦为支撑这一回报实现的一种说法。