房地产开发项目管理（PPT38页)

第一节：房地产开发项目管理概述1.房地产开发项目及特点房地产开发项目：又称为建设工程项目，具体是指在一个总体设计或总预算范围内，由一个或几个互有内在联系的单项工程所组成，建成后在经济上可以独立经营核算，在行政上又可以统一管理的单位工程。1.房地产开发项目及特点工程项目可分为单位工程、单项工程、分部工程等。单项工程：在一个工程项目中，具有独立的设计文件，竣工后具有独立生产能力或经济效益的一组配套齐全的工程项目。单位工程：具备独立施工条件并能形成独立使用功能的建筑物及构筑物。分部工程：单项工程的组成部分，按专业性质、建筑部位确定。房地产开发项目特点：知识密集型；组织层次性；系统性；投资额巨大，建设周期长；整体性强。2.房地产开发项目管理的概念房地产开发项目管理：房地产开发企业对整个工程项目的开发建设进行的全面管理，是项目开发建设过程中的一项重要管理内容，它集中体现了项目建设过程中的各项实务操作。包括项目的成本管理、工程管理、质量管理、进度管理、合同管理、工程技术资料管理、施工安全管理以及市政配套协调管理等内容。其中成本管理、质量管理、进度管理是三大管理核心。2.房地产开发项目管理的概念三大管理目标之间的相互关系：（1）三大管理目标之间的对立关系：如果对工程质量要求较高，就需要投入大量资金；如果要抢时间、争进度，势必会增加投资或者使工程质量下降；如果要减少投资、节约费用，势必会考虑降低项目的功能要求和质量标准。2.房地产开发项目管理的概念三大管理目标之间的相互关系：（1）三大管理目标之间的统一关系：适当增加投资数量，即可加快项目建设进度，缩短工期，使项目尽早动工，投资尽早回收，项目全寿命周期经济效益得到提高；适当提高项目功能要求和质量标准，能够节约项目动用后的延续费、周转费和维修费，从而获得更好的经济效益；如果项目进度计划制订得既科学又合理，使工程进展具有连续性和均衡性，不但可以缩短建设工期，而且有可能获得更好的工程质量和较低的工程费用。3.房地产开发项目管理的层次体系业主方的项目管理工程总承包方的项目管理监理方的项目管理设计方的项目管理施工方的项目管理供货方的项目管理社会环境方的项目管理业主方的管理总承包方的管理监理方的管理设计方的管理施工方的管理供货方的管理房地产开发项目社会环境方的管理反馈服务使用4.房地产开发项目管理的任务施工企业的施工管理：对合同规定的标的内容进行工程建筑生产的管理，包括作业计划管理、劳动管理、安全管理、现场管理、质量管理、进度管理等，其目的是按时保质地完成承包的施工任务，获得承包利润。房地产开发商对开发项目的管理：对已发包建设工程整个施工过程的管理，包括对工程质量、工程进度的控制管理，工程施工队伍的组织管理，对施工过程中可能出现的各种问题的处理等，目的是确保工程项目按合同计划完成，保证项目开发的经济效益。第二节：房地产开发项目质量管理1.工程项目质量管理的特点影响因素多质量波动大质量变异大质量隐蔽性终检局限大2.质量管理的主要内容施工前的准备阶段对施工队伍及人员质量的控制；对工程所需原材料的质量控制；对施工方案、方法和工艺的控制；对施工用机械、设备的质量控制；对施工环境与条件方面的质量控制；对测量基准点和参考标高的确认及工程测量放线的质量控制。施工过程中的质量管理对施工承包单位的质量控制自检系统进行监督；在施工过程中进行质量跟踪监控；会同建设监理单位审查设计或承包方提出的工程变更或图纸修改；对重要的承重结构进行检测验收；参加给排水、电器安装的试通水、试运转等工作；参加工程质量的评定和竣工验收工作；认真做好施工日记；对沉降有观测要求的定期观察；监督和协调施工企业做好文明施工、安全施工承包单位开工准备承包商提交开工报审表项目监理机构审查开工条件批准？分项分部工程施工承包单位自检（上面所列）承包单位提交报验申请表项目监理机构检查质量合格？项目监理机构签署报验申请表承包单位完成单位工程或分部分项工程承包单位提交报验申请表项目监理机构检查验收合格？项目监理机构签署报验申请表返工否返工否整改是否是是进行下道工序3.项目工程质量管理的主要途径和方法3.1房地产开发项目在施工阶段进行质量控制三种途径审核有关技术文件、报告或报表现场质量监督现场质量检验3.2房地产开发项目工程质量控制常用方法排列图法：若干个直方图分别表示质量影响因素的项目，直方图的高度则表示影响因素的大小程度，按大小顺序从左向右排列，曲线表示各影响因素大小的累计百分数。P256图9-3。因果分析图法树枝图、鱼刺图、石川图，把问题标在“鱼头”，再划出质量过程阶段主干线（“鱼骨”）。P257图9-4。直方图法SPC图法4.施工阶段质量监督控制手段旁站监督测量试验指令文件规定质量监控工作程序利用支付控制手段5.房地产开发项目的竣工验收5.1竣工验收的范围及依据范围：凡房地产开发项目必须按批准的设计文件和合同规定的内容建成，还应验收土地使用情况，以及单项工程、市政、绿化及公用设施等配套设施项目等。依据：批准的设计任务书、初步设计方案、技术设计文件、施工图、设备技术说明书、有关开发建设的文件、现行的施工技术验收规范、施工承包合同等。5.2竣工验收的要求所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求。住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，并保证验收资料齐全。各类建筑物的平面位置、立面造型、装饰色调等符合批准的规划设计要求。施工机具、临时工程、建筑余土、剩余构件全部拆除运走，达到场清地平，有绿化要求的项目，要按绿化设计要求，做到树活草清。5.3竣工验收程序及内容验收程序：验收准备、初步验收、正式验收。竣工验收报告书及附件：竣工验收报告书、附件。竣工验收鉴定证书。5.4竣工验收的组织一般由地市级主管部门——工程质量监督站组织验收。验收委员会或验收小组通常由开发商、施工单位、设计单位、物业管理公司及购房客户参加，还有计划、建设、银行、环保、消防等有关部门人员。第三节：房地产开发项目进度管理1.项目进度管理的概念房地产开发项目进度管理：对开发项目各建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，并将该计划付诸实施，且在实施过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直至项目竣工、交付使用。房地产开发项目进度管理有三个阶段：项目可行性研究及立项阶段、项目建设阶段、项目交付使用后的适用阶段，其核心内容是项目建设阶段的进度管理。2.影响项目进度的因素分析人的因素、技术因素、材料设备与构配件因素、施工机械设备因素、资金因素、水文地质气象与自然灾害等自然环境因素、政治经济等社会环境因素、其他不确定因素等。3.项目进度管理的主要任务设计前的准备阶段进度管理任务：确定工期总目标；编制项目总进度计划；编制准备阶段详细工作计划，并控制该计划的执行；施工现场条件调研和分析等。设计阶段进度管理的任务：编制设计阶段工作进度计划，控制其执行；编制详细的出土计划，并控制执行。施工阶段进度管理的任务：编制施工总进度设计并控制其执行；编制施工年、季、月实施计划，并控制其执行。4.项目进度管理措施组织措施技术措施合同措施经济措施信息管理措施5.项目进度管理控制方法—网络图法基本原理：将项目的全部建设过程分解成若干个施工项目，按照各项工作的展开程序和相互制约、相互依赖的关系，将其绘制成网络形式。通过网络图时间参数的计算，找出关键线路，即可以根据绘制的网络图计算出工程中各项工作的最早和最迟开始时间，从而可以找出项目的关键线路。5.项目进度管理控制方法—网络图法基本原理：●利用最优化原理，不断改进网络计划方案，并寻求其最优方案。●网络图可以根据项目进度中遇到的实际情况，调整计划，使得网络图滚动起来，即与实际环境紧密结合，以保证项目时间效益和经济效益。横道图表示进度计划网络图6.房地产开发项目进度管理系统建设单位进度控制设计单位进度控制施工单位进度控制施工总进度计划单位工程施工进度计划分部分项工程作业计划任务单或承包任务书作业进度实施监理单位进行控制第四节：房地产项目成本管理1.概念房地产项目成本管理：具体来说就是在投资决策阶段、设计阶段、开发项目发包阶段和建设实施阶段，把开发项目的投资控制在批准的投资限额以内，随时纠正发生的偏差，确保开发项目投资管理目标的实现，力求在开发项目中合理使用人力、财力、物力，以获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。第四节：房地产项目成本管理1.概念房地产开发项目成本：是指项目建设、销售过程中所花费的全部费用，包括开发成本和销售成本。开发成本主要包括土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、财务费用等。销售成本主要包括销售房屋的广告、代理等费用的支出，一般为总销售额的2～4%。2.房地产开发项目成本管理原则设置科学的成本管理目标设计阶段投资控制是重点变被动控制为主动控制经济与技术结合是成本管理的高效手段3.房地产开发项目成本管理的主要内容策划、设计阶段的成本管理：策划阶段（寻找项目、市场调查和投资评估）、设计阶段（重视设计前的投资估算、重视方案的选择）。发包、施工阶段的成本管理：发包（项目总发包、建安工程及设备采购发包）、施工阶段。销售阶段的成本管理：房地产销售广告支出费用。第五节：房地产开发项目其他管理1.开发项目合同管理项目合同的特点：合同标的物的特殊性；合同执行周期长；合同内容多，涉及范围广；合同风险大。项目合同的作用：明确开发商和承包方在项目实施中的权利和义务、项目实施阶段实行社会监理的依据、项目实施的法律依据。1.开发项目合同管理项目合同的分类：如按签约各方的关系可以分为工程总承包合同、工程分包合同、转包合同、劳务分包合同与联合承包合同等；按计价方式分类又可分为固定总价合同、计量估价合同、单价合同、成本加酬金合同形式等。项目合同管理的内容：检查合同执行情况、督促施工企业执行合同条款、根据工程实际进度与施工单位商议更改或取消合同中的某些条款等。2.项目协调管理做好市政配套的协调管理工作；协调各承包合同中有关进度、技术配合、现场协作、公共设施使用等问题，解决他们之间产生的矛盾；定期召开有各承包单位参加的项目经理协调会议，并检查会议决定事项的执行情况；参加总包单位或重要分包单位的现场协调会、调度会等；协调各单位之间的矛盾、争议，正确处理其经济上的纷争。3.项目资料管理内容：工程项目的技术档案资料。应注意的问题：经常性、准确性、完整性。4.开发项目现场管理负责施工方案的实施，做好测量与计量工作；施工总平面图管理；大型机械设备的管理；组织材料、构配件设备的进场；做好工程记录，准备收付款凭证；工程质量的验收与管理；增减工程核定单；主持定期与不定期协调会；编制成本会计报表并报告工程损益；做好交工资料汇集等。5.项目信息管理在建立分层次管理系统的同时，建立信息收集、传递、加工、储存等系统；管理工作要规范化、标准化；项目管理要在事前列出各种工作编码的范围与规定，实行代码制，统一执行；建立电子计算机辅助项目管理系统并组织实施。